Дело № 2-3209/2025

УИД: 63RS0044-01-2025-004993-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2025 года город Самара

Железнодорожный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Галустовой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семененковой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3209/2025 по иску ФИО2 ФИО12 к Администрации г.о. Самара, ФИО3 ФИО13 Департаменту управления имуществом г.о. Самара, с участием третьих лиц: Департамента градостроительства г.о. Самара, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, о признании состоявшейся сделки купли-продажи жилого дома, сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Самара, ФИО3, Департаменту управления имуществом г.о. Самары о признании состоявшейся сделки купли-продажи жилого дома, сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании права собственности на земельный участок, в обоснование требований указав, что 11.10.1988 по договору с ФИО4 приобрела в собственность жилой дом, площадью 31,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, за 3 000 рублей. С указанного времени истец фактически содержит дом и земельный участок в надлежащем состоянии. Каких-либо претензий со стороны ответчика не имеется. Между истцом и ответчиком достигнуты договоренности по всем существенным условиям договора, однако сделка оформлена не была, денежные средства продавец получил полностью. 26.02.2025 истец обратился в Департамент градостроительства г.о. Самара с заявлением о предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка, на что 21.05.2025 пакет документов возвращен в связи с отсутствием оснований для приобретения земельного участка. В процессе проживания в жилой доме истцом улучшены условия, а именно: смонтированы оконные блоки и заложены оконные проемы, демонтированы конструкции веранды, смонтирован фундамент на глубину промерзания и наружные стены с организацией помещений. В санузле смонтированы санприборы подключение выполнено от существующих инженерных коммуникаций, вентиляция – естественная. В кухне смонтированы плита и раковина, подключение выполнено от существующих инженерных коммуникаций, вентиляция естественная. В кухне смонтирована лестница для входа в мансардный этаж. Смонтированы конструкции мансардного этажа и организованы жилые помещения. Согласно технического заключения ООО «Регионпроминжиниринг», жилой дом 1976 года застройки, выполненное строительство не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу жизни и здоровья людей, дальнейшая эксплуатация возможна и безопасна. Жилой дом соответствует государственным санитарным нормам, требованиям пожарной безопасности в части объемно-планировочных и конструктивных решений. Просит признать договор купли-продажи от 11.10.1988, заключенный между ФИО3 ФИО14 и ФИО2 ФИО15, предмет договора: жилой дом по адресу: ФИО1 

<

адрес>, общей площадью 31,1 кв.м., состоявшимся; сохранить жилой дом, расположенный по адресу: ФИО16 и ФИО2 ФИО17, предмет договора: жилой дом по адресу: ФИО1 

<

адрес>, общей площадью 109,9 кв.м., жилой – 46,2 кв.м., подсобной – 63,7 кв.м., площадью с учетом прочей – 114,2 кв.м., в реконструированном виде, признать за ФИО2 ФИО18 право собственности на жилой дом, лит. В, В1, в2, год постройки: лит. В – 1976, лит. В1 – 1912, общей площадью 109,9 кв.м., жилой – 46,2 кв.м., подсобной – 63,7 кв.м., площадью с учетом прочей – 114,2 кв.м., расположенный по адресу: ФИО1 

<

адрес>, признать за ФИО2 ФИО19 право собственности на земельный участок, площадью 670 кв.м., расположенный по адресу: ФИО1 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилой дом и приусадебный участок, согласно план=схеме границ земельного участка от 20.01.2025, изготовленной кадастровым инженером ФИО5

В судебном заседании представитель истца ФИО2 – ФИО6 (по доверенности) заявленные требования поддержал, настаивал на удовлетворении.

Ответчики Администрация г.о. Самара, Департамент управления имуществом г.о. Самары, ФИО3, надлежаще извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства, по вызову суда не явились, уважительность причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Третьи лица Департамент градостроительства г.о. Самары, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Филиал ППК «Роскадастр» по Самарской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, уважительность причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК ФР, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Положениями ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (ч. 2 ст. 218 ГК РФ).

В силу ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1 ст. 431 ГК РФ). 

В абз. 3 п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. При толковании условии договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ) 

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. (пункт 2).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Частью 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58). Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59). Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61).

Из выше приведенного нормативного регулирования и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что по категории споров о признании сделки состоявшейся юридически значимыми обстоятельствами являются: достижение сторонами договора в письменной форме, согласование существенных условий такой сделки и выполнение их сторонами в том объеме, в котором требовала первоначальная договоренность сторон.

В судебном заседании установлено, что 11.10.1988 между ФИО3 и истцом в простой письменной форме достигнут договор купли-продажи жилого дома площадью 31,1 кв.м. 

Стоимость объекта недвижимости определена в 3 000 рублей, обязанность по передаче которых покупатель исполнил перед продавцом в полом объеме, что следует из буквального толкования условий договора.

В настоящее время жилой дом, площадью 31,1 кв.м., расположенный по адресу: ФИО1 

<

адрес>, находится в фактическом пользовании ФИО2, она несет бремя его содержания, оплачивает выставленные счета и занимается улучшением жилищных условий. На основании чего суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от 11.10.1988, заключенный ФИО2 и ФИО3 следует считать заключенным, а сделку купли-продажи земельного участка состоявшейся.

В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Условия и порядок пользования землей определяются федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

На основании п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Исключительное право на приобретение в собственность земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

В силу п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.

Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации введен в действие со дня официального опубликования (опубликован в "Собрании законодательства РФ" – 29 октября 2001 года, в "Российской газете" – 30 октября 2001 года). 

В соответствии с п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

Предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации право бессрочного (постоянного) пользования земельными участкам соответствует предусмотренному Земельным кодексом Российской Федерации праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (п. 12 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов:

1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.

Согласно ч. 2 ст. 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года « 218-ФЗ государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы:

1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

2) один из документов, предусмотренных частью 1 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.

Представление предусмотренных пунктом 1 части 2 настоящей статьи документов не требуется в случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 3 ст. 49).

Указом Президента Российской Федерации от 07 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю» установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 01 января 1991 года и находящиеся в пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного, либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещалось обязывать граждан, имеющих земельные участки сверх норм, выкупать их или брать в аренду.

Из материалов инвентарного дела следует, что жилой дом, 1911 года постройки, по адресу: 

<

адрес>, первоначально принадлежал ФИО7 на праве личной собственности на основании свидетельства о праве на наследство, выданного Первой Куйбышевской государственной нотариальной конторой 02.04.1965 по реестру № 4-370, зарегистрированного в Бюро инвентаризации 

<

адрес> 05.04.1965 по реестру № 691-9 и справки Бюро инвентаризации г. Куйбышева от 26.12.1969.

Впоследствии, по заключенному с ФИО7 договору от 26.12.1969 жилой дом отчужден в пользу ФИО8 и ФИО9 на праве личной собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного в Первой Куйбышевской государственной нотариальной конторе 26.12.1969 по реестру № 3-2336, зарегистрированного в БТИ г. Куйбышева 29.12.1969 по реестру № 691 и справки бюро инвентаризации г. Куйбышева от 15.03.1971.

14.05.1971 данный жилой дом, общей жилой площадью 15,2 кв.м., полезной – 24,9 кв.м., служб и сооружений, расположенный на земельном участке мерою 120 кв.м., передан по возмездной сделке купли-продажи в личную собственность ФИО3, о чем ими составлен договор, копия которого представлена в материалы дела.

Согласно плану границ земельного участка, принадлежащий ФИО2 жилой дом возведен на земельном участке, мерою 670 кв.м.

Ране земельный участок в собственность правопредшественников ФИО2 не оформлялся, однако находился в фактическом пользовании, на нем возводились постройки, находящиеся в их собственности. 

Кроме того, из материалов инвентарного дела прослеживается увеличение площади используемого земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу на праве собственности жилой дом.

Также подтверждается, что площадь и границы земельного участка сложились задолго до введения в действие ЗК РФ.

Заключением кадастрового инженера при проведении топографогеодезической съемки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> год пятилетки, 

<

адрес> установлено, что границы земельного участка сложились исторически и закреплены на местности забором установленным между земельным участком, землями общего пользования и смежным земельным участком, являющимся границей и позволяющим определить местоположение границ земельного участка на местности. Фактически границы испрашиваемого земельного участка сложились исторически и существуют 15 и более лет. Пересечений (наложения) границ земельного участка, площадью 670 кв.м., с границами земельных участком соседних землепользователей не выявлено. 

Границы расположения испрашиваемого земельного участка согласованы с соседними землепользователями, посредствам его удостоверения с учетом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости о поворотных точках расположения соседних земельных участков. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок сформирован как самостоятельный объект права, границы земельного участка согласованы со смежными землепользователями, что подтверждается актом согласования местоположения границы земельного участка, споров по границе земельного участка со смежными землепользователями не имеется. 

Из ответа Департамента градостроительства г. Самары следует, что испрашиваемый земельный участок площадью 670 кв.м. относится к зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-2) по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в г. Самаре. Испрашиваемый земельный участок частично расположен в границах приаэродромной зоны, охранной зоны транспорта и водоохранной зоне объектов водного фонда.

При этом, нахождение земельного участка в охранных зонах не может влиять на реализацию прав истца, поскольку в силу статьи 6 Постановления Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61 «Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре», объекты недвижимости, ставшие несоответствующими настоящим Правилам после их введения в действие, могут существовать и использоваться без их приведения в соответствие с настоящими Правилами, за исключением тех, существование и использование которых опасны для жизни и здоровья человека, окружающей среды, памятника истории и культуры.

В данной связи, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании права собственности земельный участок, площадью 670 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, являются законными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Грк РФ) реконструкцией объектов капитального строительства признаётся изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу ч. 2 ст. 51 Грк РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, выдача которых осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 ГК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В судебном заседании установлено, что в процессе эксплуатации, в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, произведена реконструкция. В нарушение требований Грк РФ реконструкция жилого дома осуществлена без получения разрешения на реконструкцию и строительство. Акт ввода реконструированного жилого дома не получен. Следовательно, выполненная реконструкция жилого дома является самовольной. 

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Разъяснения по применению ст. 222 ГК РФ даны в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Как разъяснено в п. 27 Постановления Пленума, осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.

В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).

Из заключения по строительно-техническому обследованию следует, что основные несущие конструкции жилого дома имеют нормативное техническое состояние, инженерно-техническое состояние строительных конструкций и инженерных систем обеспечивает безопасную эксплуатацию, не угрожает жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным нормам, соответствует требованиям СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 11.2.13330.2011 Актуализированная редакция СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СП 73.13330.2016 СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы», СП 70.13330.2012 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции». Жилой дом в настоящее время может эксплуатироваться по своему назначению.

Согласно заключению о соответствии требованиям пожарной безопасности жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, подтверждено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений жилого дома требованиям пожарной безопасности, действующим на территории Российской Федерации.

Согласно экспертному заключения по результатам санитарно-гигиенической экспертизы, жилой дом по адресу: 

<

адрес> соответствует государственным санитарным нормам и правилам СанПиН 2.1.2.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территории городских и сельских поселений, водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».

Согласно данным технического паспорта по состоянию на 15.01.2025 жилой дом по адресу: 

<

адрес>, является домом 1976 года постройки, и имеет следующие технические характеристики: площадь всех частей помещений (комнат и помещений вспомогательного использования), с учетом прочей – 114,2 кв.м., общую площадь – 109,9 кв.м., жилая площадь – 46,2 кв.м., подсобная – 63,7 кв.м., самовольно переустроенная – 109,9 кв.м.

План границ земельного участка подтверждает факт возведения жилого дома в границах спорного земельного участка, находящегося в фактическом владении и пользовании истца и его правопредшественников, и право собственности на который, признано за истцом настоящим решением.

Таким образом, оценивая совокупность представленных доказательств, суд находит достоверно установленным, что выстроенный истцом жилой дом, возведен на земельном участке, находящемся в пользовании истца на законном основании, и исключительное право на приватизацию которого имеет истец, дом соответствует требованиям действующего законодательства, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку соответствуют техническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам.

Одновременно с этим, судом установлено, что истец предпринял меры к легализации реконструированного объекта, обратившись в уполномоченный орган с уведомлением об окончании реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, которое Департаментом градостроительства г.о. Самары 20.11.2025 оставлено без рассмотрения по существу, со ссылкой на п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 15 ст. 55 ГрК РФ.

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования о признании права собственности на реконструированный жилой дом подлежат удовлетворению.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Как следует из п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 ФИО21 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 11.10.1988, заключенный между ФИО3 ФИО22 и ФИО2 ФИО23, предмет договора: жилой дом по адресу: ФИО1 

<

адрес>, общей площадью 31,1 кв.м., состоявшимся.

Сохранить жилой дом, расположенный по адресу: ФИО24 и ФИО2 ФИО25, предмет договора: жилой дом по адресу: ФИО1 

<

адрес>, общей площадью 109,9 кв.м., жилой – 46,2 кв.м., подсобной – 63,7 кв.м., площадью с учетом прочей – 114,2 кв.м., в реконструированном виде.

Признать за ФИО2 ФИО26 право собственности на жилой дом, лит. В, В1, в2, год постройки: лит. В – 1976, лит. В1 – 1912, общей площадью 109,9 кв.м., жилой – 46,2 кв.м., подсобной – 63,7 кв.м., площадью с учетом прочей – 114,2 кв.м., расположенный по адресу: ФИО1 

<

адрес>.

Признать за ФИО2 ФИО27 право собственности на земельный участок, площадью 670 кв.м., расположенный по адресу: ФИО1 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилой дом и приусадебный участок, согласно план=схеме границ земельного участка от 20.01.2025, изготовленной кадастровым инженером ФИО5

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Железнодорожный районный суд г.Самары в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 11.12.2025.

Судья А.В. Галустова