Дело № 3а-142/2024 

УИД 62OS0000-01-2024-000098-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2024 года г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Туровой М.В.,

при секретаре Хохловой Н.И.,

с участием представителя административных ответчиков Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда административное дело по административному иску ООО «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС» к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС» (далее по тексту - ООО «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС») обратилось в Рязанский областной суд с административным иском к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее по тексту - ГБУ РО «Центр ГКО», бюджетное учреждение), Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что общество является собственником объектов недвижимого имущества – помещений с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 1909,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 178,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 №23-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением участков) на территории Рязанской области» кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости установлена в следующем размере: в отношении помещения с кадастровым номером № - в размере 64 924 109 руб. 09 коп, в отношении помещения с кадастровым номером № - в размере 6 075 267 руб. 47 коп. Согласно отчету об оценке ООО «Аудитпартнер» № от 28.12.2023 рыночная стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 28.12.2023 составляет: с кадастровым номером № – 19 946 000 руб., с кадастровым номером № – 1 866 000 руб. Таким образом, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы общества как налогоплательщика, возлагая на него бремя уплаты завышенного размера налога, поскольку размер налога определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости. 28.12.2023 ООО «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС» обратилось в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами № и № в размере их рыночной стоимости, установленной вышеприведенным отчетом оценщика. Решениями ГБУ РО «Центр ГКО» от 26.01.2024 № и № обществу отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке. На основании изложенного, просит суд признать незаконными решения ГБУ РО «Центр ГКО» от 26.01.2024 № и № от об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № в размере их рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 19 946 000 руб., с кадастровым номером № - в размере его рыночной стоимости – 1 866 000 руб. по состоянию на 28.12.2023.

В судебное заседание представитель административного истца ООО «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС», представители заинтересованных лиц - ППК «Роскадастр», администрация г. Рязани не явились, извещены о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

От административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных отношений Рязанской области, а также заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в суд поступили письменные отзывы на административный иск, в которых административные ответчики ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области полагали оспариваемые решения законными и обоснованными, а заинтересованное лицо ППК «Роскадастр» - просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, ссылаясь на отсутствие спора между Учреждением и административным истцом, поскольку требования административного истца Учреждением не оспариваются ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости спорных объектов).

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО4 административные исковые требования ООО «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС» не признала, поддержала ранее представленный ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области письменный отзыв на административный иск, в котором они полагали отчет ООО «Аудитпартнер» № от 28.12.2023 об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, а оспариваемые решения ГБУ РО «Центр ГКО» - законными и обоснованными, принятыми с соблюдением процедуры и срока их принятия, в пределах предоставленной бюджетному учреждению компетенции. Произведенный экспертом расчет рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не оспаривала. Вместе с тем, считала, что административный истец имеет возможность повторного обращения в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной, устранив выявленные в отчете нарушения, указанные в оспариваемых решениях.

Суд, выслушав объяснения представителя административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО4, исследовав материалы дела, полагает, что административный иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

В частности, Федеральным законом от 31.07.2020 года N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями данной статьи, вступивших в силу 11 августа 2020 года, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1); решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

При этом частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года (в ред. Федерального Закона от 19.12.2022 N 546-ФЗ) устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ - до 1 января 2026 года.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 с даты, указанной в решении (в случае отсутствия решения - с 1 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 года в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, не применяются положения статьи 22 того же Федерального закона, предусматривающие порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года. 

На основании распоряжения Правительства Рязанской области от 13.11.2020 № 534-р на территории Рязанской области с 1 января 2021 года применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ, разъяснений, приведенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости вправе обратиться юридические лица и граждане, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если кадастровой стоимостью затронуты их права и обязанности.

Согласно положениям статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ).

Из материалов дела следует и судом установлено, что ООО «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС» является собственником следующих объектов недвижимости:

- помещения с кадастровым номером №, площадью 1909,7 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение Н3, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- помещения с кадастровым номером №, площадью 178,7 кв.м, назначение: нежилое, наименование: помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 29.07.2024.

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости утверждена Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 №23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" по состоянию на 01.01.2020 с кадастровым номером № в размере 64 924 109 руб. 09 коп., с кадастровым номером № в размере 6 075 267 руб. 47 коп., дата внесения сведений о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в ЕГРН – 09.12.2020, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2021.

В результате проведенной в Рязанской области в 2023 году очередной кадастровой оценки в отношении, в том числе, вышеуказанных помещений, Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 02.10.2023 №28-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области» утверждена их кадастровая стоимость с кадастровым номером № в размере 54 843 433 руб. 96 коп. с кадастровым номером № в размере 5 131 969 руб. 14 коп. по состоянию на 01.01.2023, подлежащая применению с 01.01.2024, о чем 14.11.2023 внесены соответствующие сведения в ЕГРН о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами № № подлежала применению с 01.01.2021 по 31.12.2023, и в настоящий момент имеет статус архивной.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 12.03.2024, 03.04.2024.

На основании статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении каждого объекта налогообложения определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости. 

ООО «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС», полагая кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № № завышенной, влияющей на его права и обязанности как налогоплательщика, 28.12.2023 обратилось в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости данных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО «Аудитпартнер» № от 28.12.2023, согласно которому рыночная стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 28.06.2023 соответственно составляет: с кадастровым номером № - 19 946 000 руб., с кадастровым номером № – 1 866 000 руб.

Решениями ГБУ РО «Центр ГКО» от 26.01.2024 №, № отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № в размере их рыночной стоимости.

Рассматривая заявленное требование о признании указанных решений незаконными, оспоренными административным истцом в установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ, трехмесячный срок, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ от 03.07.2016, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1), об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно разделу V решений ГБУ РО «Центр ГКО» от 26.01.2024 №, № причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной, явились: использование неполных и (или) недостоверных сведений; наличие в отчете об оценке расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости; нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В отзыве административных ответчиков на административный иск, подержанном в судебном заседании представителем административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО4, административные ответчики также ссылались на несоответствие вышеприведенного отчета требованиям действующего законодательства, в связи с чем, для проверки данных доводов, а также для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в случае несоответствия отчета об оценке вышеуказанным требованиям, судом в соответствии со статьей 77 КАС РФ и разъяснениями, приведенными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО1

В соответствии с экспертным заключением ООО «ОЦЕНКА плюс» № от 08.07.2024, отчет ООО «Аудитпартнер» № об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости - нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, так как в отчете допущено использование неполных и или недостоверных сведений, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, в том числе отмеченные в решениях ГБУ РО «Центр ГКО» от 26.01.2024 №, №. После устранения выявленных замечаний, дополнительных расчетов и анализа полученных результатов, экспертом определена рыночная стоимость помещений по состоянию на 28.12.2023 с кадастровым номером № в размере 41 372 100 рублей, с кадастровым номером № в размере 5 189 700 рублей.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленное экспертом ООО «ОЦЕНКА плюс», соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, оно содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Эксперт ФИО2 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия в отчете об оценке вышеуказанных ошибок, повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость спорных объектов недвижимости; его несоответствия федеральным стандартам оценки не оспаривалось сторонами.

Перечисленные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении досудебного отчета, были отражены в оспариваемых решениях ГБУ РО «Центр ГКО».

С выводами эксперта суд соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела.

При таком положении, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает, что у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке, подготовленного ООО «Аудитпартнер» № от 28.12.2023.

Исходя из содержания статьи 227 КАС РФ, для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, принято уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока его принятия, прав и законных интересов ООО «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС» не нарушает.

В связи с чем, административный иск в части признания незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» от 26.01.2023 №, № является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Разрешая заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом ООО «Аудитпартнер» № от 28.12.2023, суд приходит к следующему.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Проанализировав содержание заключения судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что данное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а также объективные данные о рыночной стоимости оцениваемых объектов с применением сравнительного подхода. В процессе проведения исследования эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов, а также соответствующих методов оценки, и пришел к обоснованному выводу о возможности применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости указанных объектов недвижимости. Экспертное заключение содержит источники информации, которыми руководствовался эксперт, подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, проведенные расчеты и подход, иные сведения, имеющие существенное значение. 

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

По результатам ознакомления с заключением судебной оценочной экспертизы представителем административного истца ООО «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС» ФИО5 представлены письменные возражения на заключение судебной оценочной экспертизы. В обоснование доводов возражений указано, что экспертом при проведении экспертизы не были установлены существенные характеристики оцениваемых объектов, что привело к неправильному выбору подхода к оценке и соответственно искажению результатов экспертизы. Экспертом не учтено, что объектами оценки являются помещения, функциональное назначение площадей, входящих в состав объектов оценки, и аналогов существенно отличается, однако, соответствующие корректировки на функциональное различие применены не были. Корректировка на земельный участок к аналогам была применена экспертом дважды: первый раз в качестве корректировки на тип объекта, которая уже включает в себя разницу в удельной цене встроенного помещения к удельной цене такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки, второй раз, применив корректировку на долю земельного участка. При расчете стоимости объекта оценки площадью 178,7 кв.м. экспертом были использованы объекты - аналоги площадью в десять раз больше, что привело к неразумному размеру корректировки - 32,6 % (стр. 45 заключения). Одновременно указывает, что оцениваемые объекты недвижимости относятся к недвижимости, предназначенной для ведения определенного бизнеса, в связи с чем, основными ценообразующими факторами являлись: местоположение, рентабельность бизнеса, уровень загрузки, клиентская база, престижность (класс, звездность), уровень операционных расходов, общая площадь (фактор масштаба), которые не были исследованы экспертом, соответствующие корректировки им не применены. Полагает, что экспертом в расчетах использованы только выборочные общие ценообразующие факторы с применением соответствующих корректировок, не относящиеся непосредственно к объектам гостиничного бизнеса. Одновременно ссылается на необоснованный отказ эксперта от применения доходного подхода для расчета рыночной стоимости объектов исследования.

С учетом содержания представленных представителем административного истца письменных возражений на заключение судебной оценочной экспертизы, экспертом ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО3 на данные возражения представлены подробные письменные пояснения, сопровождающиеся подпиской о предупреждении об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, в которых даны исчерпывающие ответы на все указанные замечания.

В данных пояснениях экспертом обосновано применение необходимых корректировок, соответствующего подхода и метода оценки; обоснован выбор соответствующих аналогов, использованных в расчетах, и подробно мотивирован отказ от использования иных аналогов, не сопоставимых с объектом оценки по количественным и качественным характеристикам; подтверждена правильность произведенных расчетов итоговой рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; обоснован отказ от применения доходного подхода при определении рыночной стоимости объектов оценки. 

Как следует из экспертного заключения и пояснений эксперта по составленному им заключению, при проведении исследования эксперт придерживался принципов, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности, им приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования. 

Заключение эксперта основаны на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в них суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, приведенные в них ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Письменные возражения представителя административного истца, представленные на данное экспертное заключение и письменные пояснения эксперта, по своей сути содержат субъективные выводы о недостатках экспертного заключения, в связи с чем, они не могут быть приняты в качестве достаточного обоснования для назначения повторной судебной экспертизы, поскольку каких-либо самостоятельных выводов о возможной иной стоимости оцениваемых объектов, в данных возражениях не содержится.

Согласно абзацу 2 статьи 14 Закона N 135-ФЗ Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки.

Само по себе несогласие с отдельными выводами эксперта и с проведенными им исследованиями, в том числе в части выбора конкретных объектов – аналогов, применения соответствующих корректировок и использования соответствующей справочной литературы при проведении исследования, не является достаточным основанием для отклонения соответствующего заключения в качестве недопустимого или недостоверного доказательства. 

Выводы эксперта мотивированы, убедительны и соответствуют материалам дела. 

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, в заключении экспертом проведено исследование рынка недвижимости, проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, нарушений законодательства об оценочной деятельности экспертом при проведении судебной экспертизы экспертом не допущено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости – помещений с кадастровыми номерами № и №, в связи с чем, может быть положено в основу решения суда.

Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы суд не усматривает, поскольку заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, установленным частью 2 статьи 82 КАС РФ, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности его выводов в ходе судебного заседания по данному делу судом не установлены. 

Принимая во внимание, что заключением судебной оценочной экспертизы установлено, что при составлении отчета об оценке допущены ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, вышеприведенный отчет об оценке их рыночной стоимости не может быть признан надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим размер рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

Содержащиеся в письменном отзыве ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на административный иск доводы, касающиеся наличия у административного истца возможности повторно обратится в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлениями об установлении в отношении спорных объектов недвижимости их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в случае устранения выявленных недостатков отчета об оценке, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для разрешения требования об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной, отклоняются судом как основанные на неправильном толковании Федерального закона №237-ФЗ от 03.07.2016, которым в пункте 15 статьи 22.1 предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 КАС РФ одной из задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Из правовой позиции, изложенной в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

В настоящий момент в отношении спорных объектов недвижимости утверждены результаты очередной кадастровой оценки, и соответствующие сведения внесены в ЕГРН, однако установление в отношении указанных объектов недвижимости архивной кадастровой стоимости в размере рыночной имеет для административного истца правовое значение, поскольку оспариваемая им кадастровая стоимость помещений подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2023 года включительно.

Учитывая изложенное, исходя из того, что пунктом 3 статьи 3 Налогового Кодекса Российской Федерации предусмотрено установление налогов, имеющих экономическое основание, а имеющееся расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости, определенной в заключении судебной экспертизы, нарушает права административного истца ООО «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС» как налогоплательщика, суд полагает, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости направлено на реализацию права на справедливое налогообложение, а потому подлежит частичному удовлетворению с установлением кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной вышеуказанным заключением судебной оценочной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС» к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной – удовлетворить частично.

В удовлетворении требований ООО «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС» о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 26.01.2024 № №, № № об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости - отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, площадью 1909,7 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение Н3, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 41 372 100 рублей по состоянию на 28 декабря 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, площадью 178,7 кв.м, назначение: нежилое, наименование: помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 189 700 рублей по состоянию на 28 декабря 2023 года.

Сведения о кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами №, №, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2023 года.

Считать датой подачи заявления ООО «ЗОЛОТОЙ ОАЗИС» о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости – 28 декабря 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья - Турова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 09 сентября 2024 года.