К делу №2-12462/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 ноября 2018 г. г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе

председательствующего судьи Шубиной В.Ю.,

секретаря судебного заседания Маркаровой К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании предварительного договора купли продажи исполненным и о сохранении помещения в перепланированном виде по жилому назначению, 

УСТАНОВИЛ:

В суд с исковым заявлением обратился ФИО1, ответчиком по иску призван индивидуальный предприниматель ФИО2. По указанному иску истец просит суд признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. исполненным и сохранить помещение 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый № в перепланированном виде и по жилому назначению, в результате чего образованы десять квартир:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ИП ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились, что продавец (ФИО2) в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязуется в помещении 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №, самостоятельно, своими силами произвести комплекс строительно-монтажных работ по возведению несущих перегородок с дверными проемами, в результате чего должны быть образованы отдельные жилые квартиры в количестве десяти штук. Продавец обязуется в указанный срок поставить вновь образованные жилые помещения на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности и передать данные помещения ФИО1 по основному договору купли-продажи. В обеспечение принятых на себя обязательств ФИО1 передал ИП ФИО2 денежные средства в размере 2 680 800 (Два миллиона шестьсот восемьдесят тысяч восемьсот) рублей 00 копеек, о чем свидетельствует расписка ФИО2 В установленный договором срок ИП ФИО2 не выполнил свои обязательства. После направления истцом претензии, ИП ФИО2 пояснил, что в вышеуказанном нежилом помещении он самостоятельно произвел комплекс строительно-монтажных работ по возведению несущих перегородок с дверными проемами, в результате чего были образованы новые помещения №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №. Данная перепланировка производилась им с целью дальнейшего перевода нежилого помещения в жилое и разделения его на отдельные квартиры и последующей передачи истцу, согласно условиям предварительного договора купли-продажи. После завершения строительно-монтажных работ ИП ФИО2 обратился в адрес ПУ-5 Краснодарского отделения Южного филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» с просьбой провести исследования по определению влияния произведенной перепланировки нежилого помещения на несущую и эксплуатационную способность конструкций здания и создает ли данная реконструкция угрозу для жизни и безопасности граждан. После чего, им был получен акт строительно-технической экспертизы, согласно которому сделан вывод, что произведенная перепланировка нежилого помещения на момент проведения исследования не оказывает отрицательного влияния на несущую способность и эксплуатационные характеристики здания и не создает угрозу для безопасности жизни и здоровья людей. На основании полученного акта строительно-технической экспертизы ИП ФИО2 обратился с заявлением в Администрацию муниципального образования город Краснодар о сохранении перепланировки нежилого помещения, на что им был получен ответ, что рассмотреть вопрос о сохранении помещения в перепланированном состоянии не представляется возможным в связи с тем, что данное помещение не является муниципальной собственностью (исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ.), а также было направлено предписание № от ДД.ММ.ГГГГ об устранении нарушения жилищного законодательства с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ представить документы, подтверждающие законность произведенной перепланировки либо привести нежилое помещение в прежнее состояние, в связи с чем он не исполнил обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи. Учитывая изложенное, истец обратился с указанным иском в суд.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 на удовлетворении исковых требований настаивала. 

Ответчик ИП ФИО2 в судебном заседании исковые требование признал, против удовлетворения исковых требований не возражал.

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи согласно которому стороны договорились, что Продавец (ИП ФИО2) в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязуется в помещении 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №, самостоятельно, своими силами произвести комплекс строительно-монтажных работ по возведению несущих перегородок с дверными проемами, в результате чего должны быть образованы отдельные жилые квартиры в количестве десяти штук. Продавец взял на себя обязательства в указанный срок поставить вновь образованные жилые помещения на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности и передать данные помещения Покупателю (ФИО1) по Основному договору купли-продажи. 

Согласно имеющимся в деле доказательствам, в обеспечение принятых на себя обязательств ФИО1 передал ИП ФИО2 денежные средства в размере 

<

данные изъяты>, о чем свидетельствует расписка ФИО2 Собственником помещения является ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

В судебном заседании установлено, что в вышеуказанном нежилом помещении ИП ФИО2 самостоятельно произвел комплекс строительно-монтажных работ по возведению несущих перегородок с дверными проемами, в результате чего были образованы новые помещения №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №. На основании полученного акта строительно-технической экспертизы ИП ФИО2 обратился с заявлением в Администрацию муниципального образования город Краснодар о сохранении перепланировки нежилого помещения, на что им был получен ответ, что рассмотреть вопрос о сохранении помещения в перепланированном состоянии не представляется возможным в связи с тем, что данное помещение не является муниципальной собственностью, а также было направлено предписание об устранении нарушения жилищного законодательства с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ представить документы, подтверждающие законность произведенной перепланировки либо привести нежилое помещение в прежнее состояние.

При таких обстоятельствах, можно сделать вывод, что ответчик не в состоянии выполнить принятые на себя обязательства и передать в собственность истца помещения, являющиеся предметом предварительного договора купли-продажи. Учитывая изложенное, истец выбрал правильный способ защиты права и обратился в суд с указанным иском в суд.

Суд руководствуется тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренным законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают вследствие неисполнения договорных обязательств.

Пунктами 1-3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Как следует из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик, именуемый в договоре «продавец», а истец – «покупатель», обязались в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ (после проведения истцом комплекса строительно-монтажных работ по возведению несущих перегородок с дверными проемами, в результате чего должны быть образованы отдельные жилые квартиры в количестве десяти штук, постановки вновь образованных жилых помещений на кадастровый учет и регистрации права собственности) заключить договор купли-продажи. Стоимость помещений 

<

данные изъяты>

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок выполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора. Указанная выше позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N402/09 по делу №

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключением основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи, ИП ФИО2 тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ, поскольку согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Предварительный договор купли-продажи фактически истцом исполнен, денежные средства по нему уплачены в полном объеме. Ответчик в свою очередь обязательства по производству комплекса строительно-монтажных работ по возведению несущих перегородок с дверными проемами, в результате чего должны быть образованы отдельные жилые квартиры в количестве десяти штук и передаче их истцу не исполнил.

В соответствии с п.п.4 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием; 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

При этом, часть 4 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит условие при котором не возможен перевод нежилого помещения в жилое, а именно в случае если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно статьи 11 Закона Краснодарского края от 15 июля 2005 г. N 896-КЗ на основании решения суда помещения могут быть сохранены в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии со статьей 219 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента таковой.

Вместе с тем, рассматривая заявление ответчика о признании иска, суд приходит к следующему. 

Согласно ч. 1 ст. 39 Гражданского процессуального Кодекса РФ, ответчик вправе признать иск.

В соответствии ч. 2 ст. 39 Гражданского процессуального Кодекса РФ, суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Суд не усматривает противоречие признания иска ответчиком закону, а также нарушения прав и обязанностей третьих лиц, в связи чем суд принимает признание иска ответчиком, и считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального Кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ОГРНИП № – удовлетворить. 

Признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. исполненным.

Сохранить помещение 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый № в перепланированном виде и по жилому назначению, в результате чего образованы десять квартир, на которые признать за ФИО1 право собственности, а именно:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Разница в площади между первоначальным нежилым помещением с кадастровым номером № и вновь образованными жилыми квартирами получена в результате того, что при регистрации права собственности на первоначальное помещение указывалась общая площадь помещения без учета холодных помещений (балконов).

Данное решение является основанием для Управления Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Краснодарскому краю к внесению соответствующих изменений в объект недвижимости с кадастровым номером № и постановки вышеуказанных квартир на кадастровый учет с последующей регистрацией права собственности за ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий –