Дело №2-2053/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 апреля 2017 года г. Новосибирск

Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Демичевой Н.Ю.

При секретаре Немечковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, применении последствий недействительности сделки путем указания в решении о прекращении права собственности ФИО2 на указанную квартиру и восстановлении права собственности на квартиру ФИО1

В обоснование требований истица указала, что 13.01.2015 года между нею, в лице ФИО3, и ответчиком ФИО2 был подписан договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. Регистрация перехода права собственности была осуществлена 26.01.2015 года. Она полагает, что указанный договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку 24.11.2014 года, то есть до подписания договора купли-продажи, между ней и ФИО3 были подписан договор займа денежных средств между физическими лицами на срок с 24.11.2014 года по 24.05.2015 года. В обеспечение данного договора займа она выдала ФИО3 нотариально удостоверенную доверенность с правом продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. Именно на основании данной доверенности ФИО3 от ее имени продал квартиру ФИО2. В п.2 данного договора купли-продажи указано, что продавец продал покупателю квартиру за 995 000 рублей, а в п.3 договора отражено, что «все денежные средства получены продавцом от покупателя до подписания настоящего договора». Однако истцом денежные средства фактически от ответчика получены не были. Данную денежную сумму ФИО3 истцу не передавал. При этом после оформления договора купли-продажи ответчик в спорную квартиру фактически не заселялась, а истец, наоборот, продолжала проживать в данной квартире. На 08.09.2016г. по данным ООО «Управляющая компания «Октябрьская» собственником и единственным зарегистрированным лицом в квартире числится истец, что подтверждается выпиской из домовой книги. Более того, как отражено в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 23.06.2015 года, сам ФИО3 подтвердил, что доверенность на продажу спорной квартиры была выдана исключительно в целях обеспечения договора займа, и договор купли-продажи квартиры был заключен в этих же целях. Таким образом, целью оспариваемого договора было не порождение отношений купли-продажи, сам договор направлен на достижение других правовых последствий и прикрывал иную волю участников сделки, заключая данную сделку, стороны преследовали иные цели. Данные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности договора купли-продажи в силу его притворности. 

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель ФИО4 поддержали исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием ее представителя ФИО5 (л.д.51). Представитель ответчика исковые требования не признала, пояснила, что 13.01.2015г. ответчик приобрела у ФИО1 по договору купли-продажи спорную однокомнатную квартиру. В Управлении Росреестра интересы истца представлял ФИО3 по нотариальной доверенности от 24.11.2014г., выданной ФИО1 Тем самым, истец, оформляя доверенность, выразила свое волеизъявление. Как участник сделки она лично, добровольно, не заблуждаясь относительно истинной природы и цели оспариваемой истцами сделки, принесла в нотариальную контору и передала доверяемому свидетельство о праве собственности на квартиру серия 

<

данные изъяты> от 27.05.2014г. и нотариально заверенное согласие супруга, фл1, на продажу указанной квартиры. Согласно пунктам 7, 8 договора купли – продажи, на момент подписания договора в продаваемой квартире зарегистрирована и проживает ФИО1, которая обязалась освободить квартиру от личных вещей и предметов домашнего обихода, а также сняться с регистрационного учета в срок до 01.06.2015г. Однако истец выписалась из квартиры только 06.09.2016г., но до настоящего времени проживает в ней. Ответчик считает, что оспариваемый договор не притворная, а действительная сделка. Законодателем определено, что притворность характеризуется умышленными действиями обеих сторон при заключении притворного договора, скрывающего под собой другой. Однако договор займа, заключенный между ФИО1 и ФИО3, имеет самостоятельный характер и сторонами договора не оспаривался. Ответчик не является стороной по договору займа. Сторонами сделки купли-продажи недвижимости форма договора, предусмотренная ст.ст. 434, 550 ГК РФ, соблюдена. Договор содержит в себе все существенные условия договора продажи недвижимости, предусмотренные ст. ст. 554, 555, 558 ГК РФ. Цель заключения данного договора, которым является переход права собственности на квартиру, была достигнута, поскольку ФИО2 право собственности на объект недвижимости зарегистрировала в установленном законом порядке. В силу того, что стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям, договор купли-продажи от 13.01.2015г. считается заключенным. При отсутствии доказательств заключения договора путем обмана ФИО1, введения в заблуждение, угрозы в отношении нее, а также вынужденности заключить указанный договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, считает, что оснований для признания сделки недействительной и применения последствий недействительности сделки по указанным истцом основаниям не имеется.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен (л.д.43), направил в суд отзыв, в котором указал, что с исковыми требованиями ФИО1 он не согласен, поддержав возражения ответчика ФИО2 После регистрации договора купли-продажи ФИО2 передала ему денежные средства в размере 450000 рублей, оставшуюся сумму обязалась передать в течение трех дней с момента после освобождения жилого помещения. До настоящего времени ФИО1 проживает в спорной квартире. Между тем, не передача денег в соответствии с условиями договора от покупателя продавцу, даже если и имела место, сама по себе не может свидетельствовать о недействительности сделки. Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010г., если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. В связи с чем, полагает, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права (л.д.52-54).

Заслушав истца, ее представителя, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Пункт 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывает, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок (п. 88).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в п. 80 Постановление от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Судом установлено, что 24.11.2014г. между займодавцем ФИО3 и заемщиком ФИО1 был заключен договор займа денежных средств между физическими лицами, согласно которому займодавец передал заемщику денежные средства в размере 500000 рублей, а заемщик обязался возвратить сумму займа и проценты за пользование суммой займа в срок и на условиях договора (л.д.33-37).

Согласно п.1.2 договора сумма займа предоставляется заемщику на срок 6 месяцев.

Согласно п.2.1 договора договор вступает в силу с 24.11.2014г. и действует по 24.05.2015г. 

В силу п. 3.2.1 договора заемщик обязался осуществить возврат суммы займа и процентов займодавцу в соответствии с графиком возврата займа (Приложение №1), согласно которому ежемесячно 24 числа с 24.12.2014г. заемщик должен вносить по 30000 руб., а 24.05.2015г. внести сумму в 530000 руб. 

За пользование суммой займа заемщик выплачивает займодавцу проценты в размере 6% в месяц в соответствии с графиком возврата процентов (приложение №1) (п.4.1, 4.2 договора).

Факт получения ФИО1 от ФИО3 суммы займа в размере 500000 руб. подтверждается собственноручно написанной распиской ФИО1 (л.д.56), и это не отрицалось самой истицей в судебном заседании.

При таких обстоятельствах суд полагает, что договор займа между сторонами был заключен, и исполнен со стороны заемщика. Однако ФИО1 обязательства о возврате суммы и займа и уплате процентов по договору не исполнила.

Согласно п. 9.2 договора в качестве обеспечения по договору заемщик передает займодавцу генеральную доверенность заверенную нотариусом на право продажи объекта недвижимости принадлежащего заемщику. Объект недвижимости состоит из однокомнатной квартиры площадью 32,7 кв.м., находящейся по адресу: 

<

адрес>. 

24.11.2014г. ФИО1 выдала ФИО3 доверенность 

<

данные изъяты>, удостоверенную нотариусом г. Новосибирска ФИО6, на право продажи за цену и условиях по своему усмотрению квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес> (л.д.57).

Судом установлено, что 13.01.2015г. ФИО1 в лице своего представителя ФИО3, действующего на основании вышеуказанной доверенности заключила с ФИО2 договор купли-продажи квартиры, общей площадью 32,7 кв.м.. расположенной по адресу 

<

адрес>.

Согласно п. 2 договора продавец продал покупателю вышеуказанную квартиру за 995000 руб.

Согласно п.3 договора все денежные средства получены продавцом от покупателя до подписания настоящего договора. Расчет между сторонами произведен полностью, стороны претензий в этой связи друг к другу не имеют.

В силу п. 7 договора на момент подписания договора в продаваемой квартире зарегистрирована и имеет право проживания ФИО1, /дата/.р.

Согласно п. 8 договора продавец обязуется освободить вышеуказанную квартиру от личных вещей и предметов домашнего обихода, а также сняться с регистрационного учета в срок до /дата/.

В судебном заседании из пояснений представителя ответчика установлено, что денежные средства покупателем квартиры ФИО2 были переданы представителю продавца ФИО3 только в размере 450000 руб., они договорились, что остальная сумма будет передана после выселения ФИО1 из квартиры. Расписки о получении денежных средств ФИО7 не составлял. 

Право собственности ФИО2 на спорную 

<

адрес>.01.2015г. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав и сделок на недвижимое имущество, номер государственной регистрации № (л.д.12).

При этом судом установлено, что в спорной квартире до настоящего времени проживает ФИО1, ФИО2 к ней с требованием об освобождении квартиры и выселении из нее не обращалась. 

Вместе с тем 06.09.2016г. стороны ФИО3, ФИО1 и ФИО2 заключили трехстороннее соглашение об урегулировании спорных вопросов по договору займа денежных средств между физическими лицами от 24.11.2014г., где в пункте 2 указали, что титульным собственником квартиры по адресу: 

<

адрес> является ФИО2, а фактическим собственником является ФИО1

В силу ч.1 ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Однако суд приходит к выводу о том, что воли ФИО1 на продажу принадлежащей ей спорной квартиры ФИО2 в январе 2015 года не было, т.к. требований о возврате всей суммы долга и процентов по договору займа займодавец ФИО3 к ней не предъявлял, доказательств тому им не предоставлено. Все это время с 24.11.2014 года ФИО1, продолжая проживать в спорной квартире, справедливо полагала, что срок возврата основной суммы займа у нее наступает не ранее 24.05.2015г., тем самым отчуждение квартиры истицы и лишение ее права собственности до указанного срока произойти не может. 

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд полагает, что они свидетельствуют о притворности условия договора займа от 24.11.2014г., предусмотренного в пункте 9.2 о том, что в качестве обеспечения по договору заемщик передает займодавцу генеральную доверенность на право продажи объекта недвижимости, поскольку это условие по существу прикрывает условие о залоге недвижимого имущества, т.к. предусматривает возможность получить исполнение по договору займа в виде возврата заемных средств и процентов за счет получения прав на принадлежащее заемщику недвижимое имущество.

Так, в соответствии с ч.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Соответственно, неисполнение ФИО1 обязательств по договору займа явилось бы основанием к реализации ФИО3 права на продажу спорной квартиры. 

Вместе с тем, в силу ст. 8.1, 339.1 ГК РФ залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, чего в данном случае не было соблюдено. Доказательств иного суду стороны не предоставили.

При таких обстоятельствах договор залога нельзя считать заключенным. 

Ввиду того, что воля продавца квартиры ФИО1 на продажу квартиры 13.01.2015г. отсутствовала, доверенность на продажу квартиры была выдана ФИО3 только с целью обеспечения договора займа, то при таких обстоятельствах суд считает, что сделка купли-продажи спорной квартиры является недействительной, поскольку согласно статье 170 ГК РФ, притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, т.к. договор купли-продажи квартиры был направлен на достижение других правовых последствий и прикрывал иную волю участников сделки. Стороны, а именно ФИО3, действуя в интересах ФИО1, заключая данную сделку с ФИО2, и сама ФИО2, фактически уплатившая неполную стоимость по договору и не намеревавшаяся владеть и пользоваться спорной квартирой, преследовали иные цели.

Данные обстоятельства, в том числе подтверждаются и постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 23.06.2015г. (л.д.14-15).

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Суд вправе по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности ФИО2 на спорную квартиру и восстановлении права собственности на нее ФИО1

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 13 января 2015 года между ФИО1, от имени которой по доверенности от 24.11.2014г. действовал ФИО3, и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, зарегистрированное 26.01.2015г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 32,7 кв.м., кадастровый №.

Указанное решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе о погашении записи о регистрации договора купли-продажи квартиры № от /дата/ и о погашении записи о праве собственности Ивановной И. Н. на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Мотивированное решение суда изготовлено 04 мая 2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения с подачей апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.

Судья /подпись/ Демичева Н.Ю.

Копия верна.

Судья –

Секретарь –