Дело № 3а-18/2023

16OS0000-01-2022-000232-94

учет 123а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 18 января 2023 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фазлутдиновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... расположенного по адресу: 

<

адрес>

Ссылаясь на нарушение своих прав арендатора земельного участка, административный истец просит определить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 2 763 000 рублей по состоянию на 30 июля 2021 года. 

Административный истец ФИО1 надлежащим образом, извещенный о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании 15 июля 2022 года административный иск поддержал. В судебное заседание 18 января 2023 года не явился, извещен надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела. Направил в суд письменное ходатайство, в котором административные исковые требования уточнил, просил определить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта, равной 2 575 371 рубль (том № 1, л.д. 214). 

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО3 административный иск не признал.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили. 

Выслушав участников процесса, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон) предусмотрено право юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В абзаце шестом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Судом установлено, что административный истец ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером .... на основании договора аренды от 1 октября 2019 года № 01-19-93 и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20 апреля 2022 года. Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (том № 1, л.д. 13-20, 21-22, 86, 104-106).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... была определена филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Татарстан на основании пункта 21 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 24 сентября 2018 года № 514, исходя из удельного показателя равного 1 905,48 руб./кв.м, по состоянию на 30 июля 2021 года в размере 8 201 185,92 рублей ( том № 1, л.д. 93-99, 103).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью. 

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административный истец представил суду отчет об оценке от 27 мая 2022 года № 339/22, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Сервис». Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 30 июля 2021 года определена в размере 2 763 000 рублей (том № 1 л.д. 24-78). 

Представителем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан было заявлено ходатайство о назначении по административному делу судебной экспертизы. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. 

Как следует из заключения эксперта от 7 декабря 2022 года № 2209/07-4, в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 2 763 000 рублей определена неверно, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30 июля 2021 года определена экспертом в размере 2 575 371 рубль (том № 2, л.д. 169-197).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Вывод эксперта о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости в отчете об оценке определена неверно мотивирован допущенными оценщиком недостатками в расчетной части отчете, которые могут привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта, влияющими на обоснованность итоговой стоимости.

Заключение эксперта содержит подробное описание объекта, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от использования затратного и доходного подходов суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, дату предложения, объем передаваемых имущественных прав, местоположение, площадь, расположение относительно автомагистрали). По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведен корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы эксперта подробно мотивированы, не допускают двусмысленного их толкования, категоричны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы, поэтому у суда не имеется каких-либо оснований ставить их под сомнение. Стороны ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Возражения представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан по поводу применения экспертом величины корректировки на торг в размере 12% при определении рыночной стоимости земельного участка опровергаются разделом заключения эксперта «корректировки по первой группе элементов сравнения», в котором в части обоснования корректировки на предложение указано, что согласно таблице экспертных характеристик рынка недвижимости («Справочник оценщика недвижимости. Часть 2. 2020 г. ФИО4) скидки на уторговывание цен земельных участков под индустриальную застройку составляют 12%. Поэтому нарушений пункта 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» по доводам возражения представителя административного ответчика суд не усматривает. 

Отсутствие в текстах объявлений у объектов-аналогов № 2 и № 3, используемых экспертом, кадастровых номеров не влечет последствий в виде недостоверности определения рыночной стоимости объектов оценки, поскольку при оценке на ретроспективную дату (30 июля 2021 года) экспертом использовалась информация из текста объявлений о продаже, ссылки на источник информации и скриншоты текстов объявлений приведены в заключении эксперта, возможность установления кадастровых номером и месторасположения этих объектов-аналогов имеется, поэтому достоверность используемой экспертом информации по указанным объектам-аналогам не вызывает сомнений у суда. 

Таким образом, заключение эксперта не содержит арифметических, методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а письменные возражения представителя административного ответчика не могут опровергнуть или поставить под сомнения выводы эксперта, в том числе и о правильности определения рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, в соответствии с заключением эксперта в размере 2 575 371 рубль по состоянию на 30 июля 2021 года. 

При этом вновь установленная кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по правилам статьи 2420 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела

Стоимость судебной экспертизы, проведенной по ходатайству представителя административного ответчика экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, составила 36 828 рублей и взыскана по исполнительному листу ФС № .... от 15 июля 2022 года (том № 2, л.д. 160-163, 164-165, 166, 198). 

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады) площадью 4 304 кв.м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, указав ее равной рыночной стоимости в размере 2 575 371 рубль по состоянию на 30 июля 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение, выполненное в форме электронного документа, составлено 25 января 2023 года. 

Судья Трошин С.А.