№ 2-100/2025

55RS0023-01-2025-000108-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Нижняя Омка 5 июня 2025 года

Нижнеомский районный суд Омской области в составе председательствующего - врио судьи Нижнеомского районного суда Омской области – судьи Калачинского городского суда Омской области Федорова К.Е., при секретаре судебного заседания Мальчихиной Л.В., при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Доминиковой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2–100/2025 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Молочный завод «Кормиловский» к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, суд

УСТАНОВИЛ:

В Нижнеомский районный суд с вышеназванным иском обратился представитель ООО «Молочный завод «Кормиловский», в обоснование указав, что 22.05.2015 между истцом и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № договор заключен на срок 15 лет, пунктом 2.1 договора предусмотрено преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Вместе с тем, как указано в исковом заявлении, истцу в конце февраля 2025 года стало известно о продаже спорного земельного участка третьему лицу ФИО2, в связи с чем арендодателем ФИО1 нарушены условия заключенного договора аренды. При этом ООО «Молочный завод «Кормиловский» было готово выкупить спорный земельный участок на предложенных продавцом условиях. Кроме того, ФИО1 в нарушение требований закона не направляла в органы местного самоуправления извещение о намерении продать спорный земельный участок.

С учетом изложенного представитель ООО «Молочный завод «Кормиловский» просил признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Министерство имущественных отношений Омской области, Администрация Нижнеомского муниципального района Омской области, Администрация Старомалиновского сельского поселения Нижнеомского муниципального района Омской области.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, указал на соответствие оспариваемой сделки требованиям закона, просил о применении пропуска истцом срока исковой давности.

Представитель истца ООО «Молочный завод «Кормиловский», ответчики ФИО1, ФИО2, представители третьих лиц - Министерства имущественных отношений Омской области, Администрации Нижнеомского муниципального района Омской области, Администрации Старомалиновского сельского поселения Нижнеомского муниципального района Омской области в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили, ответчик ФИО1, представители истца и третьих лиц просили о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Суд, оценив доводы искового заявления, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 22 мая 2015 г. между ФИО1 и ООО «Молочный завод «Кормиловский» заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ФИО1 передала во временное пользование (аренду) «Молочный завод «Кормиловский» земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 15 га, расположенный по адресу: 

<

адрес>, участок находится 

<

данные изъяты> Договор аренды заключен на срок 15 лет.

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Арендатор обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами (пункт 2.4 договора).

Впоследствии 1 марта 2022 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 продала ФИО2 вышеуказанный земельный участок за 80 000 руб.

5 апреля 2022 г. право собственности ФИО2 на спорный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, представитель ООО «Молочный завод «Кормиловский» указал на нарушение ответчиком ФИО1 преимущественного права арендатора на выкуп земельного участка.

Так, в соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 ст. 27 Земельного кодекса РФ установлено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 данного Кодекса.

Предмет спора не находился в общей долевой собственности.

При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

В силу положений п.п. 1-3 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Частью 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015) было предусмотрено, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса. Указанное положение утратило силу с 01.03.2015 (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) и не действовало на момент заключения договора аренды.

Другими нормативными актами не предусмотрено право арендатора на преимущественное право покупки арендуемого земельного участка.

Таким образом, условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на предусмотренную ст. 421 Гражданского кодекса РФ свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, и в силу приведенных выше норм не может служить основанием для защиты в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Согласно п. 3 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Гражданского кодекса РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу положений ст. 550, п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 названного Кодекса, не применяются.

В договоре аренды от 22.05.2015 отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения. Незаключенная часть сделки не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей.

Также договор не содержит условий об обязанности арендодателя – собственника земельного участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать земельный участок, как и последствий неисполнения арендодателем условий договора, предусмотренных пунктами 2.1 и 2.4.

При таких обстоятельствах действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу указанной нормы закона, отчуждению подлежит то имущество, которое принадлежит продавцу на праве собственности.

Пунктом 6 ст. 27 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон № 101-ФЗ) при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Аналогичные положения содержатся в статье 14 Закона Омской области от 30 апреля 2015 г. № 1743-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» (далее – Закон Омской области № 1743-ОЗ).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ).

Порядок извещения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения установлен пунктами 2 и 3 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ.

Реализацию преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Омской области осуществляет специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области - Министерство имущественных отношений (п. 30 ч. 1 ст. 5 Закона Омской области № 1743-ОЗ).

Указанный орган осуществляет учет предложений органов исполнительной власти Омской области о необходимости приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Извещения продавцов о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с предложением об их приобретении Омской областью, поступившие в Правительство Омской области, направляются в специально уполномоченный орган для рассмотрения и принятия решения (пункты 3, 4 статьи 14 Закона Омской области № 1743-ОЗ).

Из материалов дела следует, что 25 января 2022 г. в Министерство имущественных отношений Омской области от представителя ФИО1 – ФИО4, действующего на основании по доверенности, поступило извещение о намерении продать спорный земельный участок за 80 000 руб.

27 января 2022 г. аналогичное извещение направлено представителем ответчика ФИО1 в Администрацию Нижнеомского муниципального района Омской области, органом местного самоуправления в адрес продавца направлен отказ от покупки продаваемого земельного участка.

Согласно отзыву Администрации Старомалиновского сельского поселения Нижнеомского муниципального района Омской области извещение о продаже спорного земельного участка в орган местного самоуправления не поступало, вместе с тем необходимость в его приобретении у администрации сельского поселения отсутствовала.

Таким образом, ответчиком ФИО1 при отчуждении спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения соблюден порядок, предусмотренный Федеральным законом № 101-ФЗ, необходимость в реализации преимущественного права покупки и его приобретении у исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления отсутствовала.

Дополнительно суд отмечает, что, по своей сути, оспаривая сделки в связи с их ничтожностью на основании пункта 4 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ, требования истца направлены на восстановление прав Омской области в лице Министерства имущественных отношений Омской области, которое таких полномочий истцу не передавало.

Факт неизвещения стороной продавца в лице ФИО1, действующей через представителя ФИО4, органа государственной власти о намерении продать земельный участок сельскохозяйственного назначения не является достаточным основанием по иску продавца для признания такой сделки недействительной в силу ничтожности, так как оспариваемые продавцом сделки не нарушают его права или охраняемые законом интересы, в связи с неизвещением государственного органа, и не повлекли для ООО «Молочный завод «Кормиловский» неблагоприятные последствия именно по этой причине.

При этом Министерство имущественных отношений Омской области, привлеченное к участию в деле, анализируемый договор не оспорило, интереса не приобретение земельного участка не выразило.

Доводы ответной стороны о пропуске истцом срока исковой давности признаются судом ошибочными, поскольку согласно п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Представитель ООО «Молочный завод «Кормиловский» в обоснование иска указывал, в том числе, на нарушение ответчиками при заключении спорной сделки преимущественного права покупки, в соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Таким образом, при условии того, что ООО «Молочный завод «Кормиловский» достоверно стало известно о смене собственника спорного земельного участка в январе 2023 г. (что подтверждено заявлением о выплате арендной платы за 2022 год от ФИО2, на котором имеется подпись главного бухгалтера ООО «Молочный завод «Кормиловский» и печать организации), срок исковой давности на момент обращения обществом в суд с настоящим исковым заявлением не истек.

Вместе с тем при вышеизложенных обстоятельствах исковые требования ООО «Молочный завод «Кормиловский» удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Молочный завод «Кормиловский» к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Нижнеомский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е. Федоров

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.06.2025