Дело № 3а–716/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 17 ноября 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Богдановой Т.А., 

с участием представителей :

административного истца ФИО1 – адвоката Зайко Г.А., действующего в суде по ордеру и доверенности,

административного ответчика - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – ФИО2, действующей в суде по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной служб государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3000 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу : 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости – 962800 рублей по состоянию на 16 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что он является арендатором указанного земельного участка, что подтверждается договором аренды от 20 апреля 2016 года № 25. Договор аренды 20 сентября 2016 года зарегистрирован в установленном законом порядке, регистрационная запись № 26/016/002/2016-415.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых проводилась по состоянию на 1 января 2015 года. 

По данным государственного кадастра недвижимости с 16 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка составляет – 2699250 рублей, что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости земельного участка от 10 февраля 2017 года № 26/ИСХ/17-73155. 

Рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 16 января 2015 года составляет – 962800 рублей, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика ООО «Деловой Партнер» № 00384 от 18 апреля 2017 года об оценке рыночной стоимости. Установленная в отчете рыночная стоимость подтверждена положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Деловой Союз Оценщиков» № 8894 от 3 мая 2017 года, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Таким образом, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что существенно нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение обязательств, в частности по уплате арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы» и составляет 20% от кадастровой стоимости в год – 539850 рублей. 

Определением суда в предварительном судебном заседании 7 августа 2017 года удовлетворено ходатайство представителя администрации муниципального образования села Кочубеевского, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Кочубеевского муниципального образования, заключившая договор аренды спорного земельного участка (том 1 л.д. 167). 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – Зайко Г.А. уточнил заявленные требования в части рыночной стоимости земельного участка, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы. 

Представитель административного ответчика - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – ФИО2 не возражала против реализации права административного истца на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, находящегося в аренде у истца, просила суд вынести законное и обоснованное решение в соответствии с действующим законодательством.

В судебное заседание не явились : административный истец – ФИО1, представители : административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - администрации Кочубеевского муниципального района Ставропольского края, администрации муниципального образования с. Кочубеевское о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

От административного истца – ФИО1 поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

От административного ответчика - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Управления (том 1 л.д. 173-176).

В имеющимся в материалах дела отзыве на административное исковое заявление администрации муниципального образования села Кочубеевского Кочубеевского района Ставропольского края содержится ходатайство о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие представителя (том 1 л.д. 159-160). 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административного истца, представителей административных ответчиков, заинтересованных лиц извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Заслушав пояснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав письменные доказательства по административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 февраля 2007 года № 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 года № 3). 

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено и подтверждено письменными материалами, что административный истец ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3000 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу : 

<

адрес> что подтверждается договором аренды от 20 апреля 2016 года № 25. Срок аренды установлен по 12 июля 2056 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 20 сентября 2016 года, о чем сделана запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № 26/016/002/2016-415. Расчет арендной платы осуществляется из кадастровой стоимости указанного земельного участка (том 1 л.д. 22-27).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых проводилась по состоянию на 1 января 2015 года. 

Актом от 22 декабря 2015 года № б/н утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 16 января 2015 года и составила - 2669250 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10 февраля 2017 года (том 1 л.д. 21).

Из отчета № 00384 от 18 апреля 2017 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 26:15:150701:301, составленного ООО «Деловой Партнер» следует, что рыночная стоимость данного земельного участка составляет - 962 800 рублей по состоянию на 16 января 2015 года (том 1 л.д. 29 – 119).

Установленная в указанном отчете рыночная стоимость подтверждена положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Деловой Союз Оценщиков» № 8894 от 3 мая 2017 года, в соответствии с которым отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 1 л.д. 120-142). 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 18 июля 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью Межрегиональный Центр оценки «Бизнес-Партнер» (том 1 л.д. 182-184).

По заключению судебной оценочной экспертизы № 403/2017 от 27 сентября 2017 года рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составила 1395 000 рублей (том 2 л.д. 1 -57).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ). 

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Из экспертного заключения следует, что экспертом проведено натурное обследование объекта оценки, с выполнением фоторабот, в которых отражено техническое состояние исследуемого объекта. Объект оценки – земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов предпринимательской деятельности. Текущее использование соответствует разрешенному использованию. Оцениваемый земельный участок расположен на удалении от крупных автомагистралей, выезда на трассу М-29 нет, окружающая застройка – производственно-складская, рельеф участка – ровный, транспортная доступность – удовлетворительная, участок благоустроен, на нем имеются инженерные коммуникации. 

Экспертом в заключении дан анализ рынка недвижимости, проанализирован рынок объекта исследования, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект – «коммерческого назначения (земли под индустриальную застройку)», анализ рынка земельных участков Кочубеевского района. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 3 объекта-аналога, расположенные в с. Кочубеевское и г. Невинномысске, вид использования которых – земельный участок под коммерческое использование, удаленных от центральных автомагистралей. За единицу сравнения выбран 1 квадратный метр.

Из таблицы 11. Расчет рыночной стоимости объекта экспертизы следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на условия рынка, местоположение, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении. Стоимость 1 кв.м. выведена в размере – 465 рублей. 

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход – метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. 

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанные в административном иске, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы. 

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование требований, заявленных в административном иске. 

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административных истцов об установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленном в заключении судебной оценочной экспертизы. 

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. При таких обстоятельствах, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата обращения истца в суд. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной служб государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3000 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу : 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости – 1395000 рублей по состоянию на 16 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 27 июня 2017 года. 

Установленная судебным решением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № применяются с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья краевого суда Задорнева Н.П.