Мотивированное 

апелляционное определение

изготовлено 21 января 2026 года

УИД 59RS0005-01-2024-001588-28

Дело № 33-5310/2025

Дело в суде первой инстанции № 2-20/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Пермь 29 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Аникиной К.С.,

судей Смирновой М.А., Хузяхралова Д.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Беляевой Е.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании упущенной выгоды, по встречному иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» о признании договора аренды незаключенным, по встречному иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» о признании договора аренды невозможным к исполнению,

по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2, ФИО3 на решение Мотовилихинского районного суда г.Перми Пермского края от 11.03.2025.

Заслушав доклад судьи Аникиной К.С., объяснения представителей истца ФИО4, ФИО5, ответчика, представителя ответчика ФИО1 - ФИО2, представителя ответчика ФИО3 - ФИО6, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Общество с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» обратилось с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, которым, уточнив исковые требования (т.3 л.д.212-213), просило:

применить последствия ничтожности притворной сделки по договору аренды № ** от 27.06.2023, заключенному между ИП ФИО1 и ООО «Элемент-Трейд» в виде распространения условий договора аренды № ** от 27.06.2023 на лиц, фактически его подписавших, ФИО2 и ООО «Элемент-Трейд»;

взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу ООО «Элемент-Трейд» упущенную выгоду за непередачу объекта по адресу: ****, за период с 01.01.2024 по 31.12.2025 в сумме 17 798 000 руб.;

взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу ООО «Элемент-Трейд» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 123 000 руб.

В обоснование иска истец указал, что 27.06.2023 между ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) и ИП ФИО1 (арендодатель) заключен договор аренды № ** в отношении части здания ориентировочной площадью 400,2 кв.м, расположенной на первом этаже в здании, которое будет построено на основании разрешения на строительство в границах земельного участка с кадастровым номером ** по адресу: ****. ИП ФИО1 выступала в качестве арендодателя в договоре с ООО «Элемент-Трейд» на основании агентского договора № ** от 22.06.2023, согласно которому ФИО1 обязуется по поручению принципала (ФИО2) от своего имени, но за его счет совершать юридические и иные действия, направленные на заключение договора аренды с ООО «Элемент-Трейд» и исполнение всех вытекающих из договора обязательств. В соответствии с условиями договора аренды объект должен быть передан в аренду арендодателем арендатору в течение 30 дней с даты подписания дополнительного соглашения, но не позднее 30.11.2023. В указанный срок помещение арендатору не передано. Согласно выписке из ЕГРН в отношении построенного объекта - нежилое здание общей площадью 412 кв.м с кадастровым номером **, зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу АО «Тандер» на срок с 22.11.2023 по 07.11.2033. Уведомлениями от 15.12.2023 и 21.12.2023 ответчики извещены о необходимости обеспечить явку представителей на приемку помещения 26.12.2023 в 14:00, однако явку не обеспечили, в связи с чем арендатором составлен акт о невозможности передать помещение в аренду, акт об отсутствии представителей на приемке помещения. Актом от 26.12.2023 установлен факт передачи нежилого помещения по адресу: **** в аренду АО «Тандер». Таким образом, арендодатель нарушил условия договора и не передал нежилое помещение в аренду арендатору, вследствие чего у ООО «Элемент-Трейд» возникла упущенная выгода из-за невозможности осуществлять торговую деятельность. 19.01.2024 в адрес ответчиков направлена претензия, ответ на которую до настоящего времени не поступил, требования истца не удовлетворены.

ФИО2 обратился со встречным иском к ООО «Элемент-Трейд» (т.2 л.д.32-33), которым просил:

признать, что обязательства по договору аренды недвижимого имущества № ** от 27.06.2023 между ИП ФИО1 и ООО «Элемент-Трейд» прекращены невозможностью исполнения со 02.11.2023.

В обоснование встречного иска указал, что обязательства по договору, включая обязательства по уплате упущенной выгоды (пункт 8.5 договора), прекращены невозможностью исполнения. 01.06.2021 между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, площадь 1670 кв.м, кадастровый номер **, адрес: ****. Этот договор на государственную регистрацию перехода права собственности не был сдан по причине семейного конфликта ФИО3 с его супругой и нежеланием оформлять на себя какое-либо имущество. В связи с тем, что с момента заключения вышеуказанного договора, по которому он получил деньги, прошло два года, а переход права на проданный им земельный участок так и не был зарегистрирован, истцом 25.05.2023 подано исковое заявление к ФИО3 с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. Решением Пермского районного суда Пермского края от 09.08.2023 иск удовлетворен. 11.09.2023 в ЕГРН осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности в размере 1/2 доли за каждым (истцом и ФИО3) в праве собственности на земельный участок. 24.10.2023 в адрес ООО «Элемент-Трейд» ФИО3 отправлено заказное письмо о необходимости проведения переговоров и внесения изменений в договор, ответа не поступило. 02.11.2023 в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности на размере 1/2 доли за каждым (истцом и ФИО3) в праве собственности на магазин. Поскольку в силу обстоятельств, возникших до заключения договора, истец стал собственником лишь 1/2 доли в праве общей долевой собственности на магазин, то в отсутствие согласия ФИО3 на исполнение договора с ООО «Элемент-Трейд» (статья 259.3 Гражданского кодекса Российской Федерации) истец объективно не мог исполнить договор, отсутствие согласия ФИО3 имеет неустранимый (постоянный) характер, невозможность исполнения им договора является объективной, поскольку отсутствие согласия ФИО3 не зависит от его воли или действий, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить договор как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц. При этом условия договора, в том числе пункта 1.5, ни он, ни ФИО1 не нарушали, вопреки доводам ООО «Элемент-Трейл», поскольку право собственности ФИО3 на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на магазин возникло в силу закона (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 143.1 и пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не каких-либо сделок. Таким образом, упущенная выгода не подлежит возмещению.

ФИО1 обратилась со встречным иском к ООО «Элемент-Трейд» (т.1 л.д.237), которым просила:

признать договор аренды недвижимого имущества № ** от 27.06.2023 между ИП ФИО1 и ООО «Элемент-Трейд» незаключённым.

В обоснование встречного иска указала, что срок действия договора аренды от 27.06.2023 составляет 10 лет с даты его регистрации (пункт 6.1. договора). Договор в установленном законом порядке не зарегистрирован, следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не заключен. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре отсутствуют характеристики, которые позволяли бы идентифицировать передаваемый в аренду магазин: кадастровый номер, площадь и иные. По сути, договор является предварительным, заключался в момент отсутствия магазина, который должен был быть предметом аренды. Эти недостатки должны были быть устранены путём заключения дополнительного соглашения и приложения к нему, в котором должны были быть указаны: кадастровый номер магазина, его площадь, его этажность, его номер на поэтажном плане и его адрес, а также план объекта. Но дополнительное соглашение не заключено, следовательно, сторонами не был согласован предмет договора, поэтому он является незаключённым. Истец не подписывала договор, в последующем эту сделку не одобряла и одобрять не собирается/отказывается (статья 183 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также не скрепляла его своей печатью, тем самым договор не влечет для неё правовых последствий, не возлагает никаких обязанностей по отношению к ООО «Элемент-Трейд». Об этом ООО «Элемент-Трейд» извещено письмом, на котором её подпись была удостоверена нотариально. Факт того, что ФИО1 не подписывала договор, подтверждается заключением специалиста. В силу незаключенности договор не порождает никаких правовых последствий.

Решением Мотовилихинского районного суда г.Перми Пермского края от 11.03.2025 применены последствия ничтожности притворной сделки по договору аренды № ** от 27.06.2023, заключенному между ИП ФИО1 и ООО «Элемент-Трейд», в виде распространения условий договора аренды №** от 27.06.2023 на лиц, фактически его подписавших ФИО2 и ООО «Элемент-Трейд»; с ФИО2, ФИО3 в пользу ООО «Элемент-Трейд» взысканы упущенная выгода за непередачу объекта по адресу: 

<

...>, за период с 01.01.2024 по 31.12.2025 по 8899000 руб. с каждого, расходы по оплате госпошлины по 30 000 руб. с каждого; в удовлетворении исковых требований о взыскании упущенной выгоды с ФИО1 отказано; встречные исковые требования ФИО1 о признании договора аренды незаключенным оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования ФИО2 о признании договора аренды невозможным к исполнению также оставлены без удовлетворения (т.4 л.д.204-220).

Не согласившись с постановленным решением, ФИО2 обратился с апелляционной жалобой (т.5 л.д.2-16), в которой просил решение в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отменить, принять новое решение об удовлетворении требований, в удовлетворении первоначальных исковых требований ООО «Элемент-Трейд» отказать полностью, в обоснование указав, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Во встречном иске указано, что обстоятельства по договору аренды недвижимого имущества от 27.06.2023, включая обязательства по уплате упущенной выгоды, прекращены невозможностью исполнения с 02.11.2023. В ЕГРН 02.11.2023 зарегистрировано право общей долевой собственности за ним и ФИО3 в размере 1/2 доли за каждым в праве собственности на магазин, с этой даты ФИО2 не мог самостоятельно/единолично определить юридическую судьбу магазина в отсутствие воли/согласия ФИО3 исполнять договор, а именно: заключить дополнительное соглашение по уточнению предмета аренды, передать магазин в аренду ООО «Элемент-Трейд» по акту приема-передачи. Таким образом, вина ФИО2 в неисполнении договора отсутствует, следовательно, упущенная выгода не подлежит взысканию. Положения статей 382, 384, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, поскольку объект аренды (магазин) в аренду ООО «Элемент-Трейд» не передан. Пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие государственной регистрации права аренды за арендатором не применим. Вывод суда первой инстанции о том, что «на дату заключения договора аренды правообладателем объекта аренды выступал ФИО2, в связи с чем принятые им по договору аренды обязательства являются действительными и распространяются на нового собственника ФИО3, риски неблагоприятных последствий, касающихся неуведомления ФИО2 ФИО3 о заключенном договоре несут ответчики» не соответствует фактическим обстоятельствам дела. ФИО3 является исключительно третьим лицом, не является стороной договора, сам договор не является для него юридически обязывающим. Судом допущено нарушение норм процессуального права, в определении о назначении экспертизы не мотивирован выбор экспертного учреждения. Заключение эксперта Ч. является недопустимым/недостоверным доказательством, что подтверждается рецензией ООО «Экспертиза», подготовленной комиссионно специалистами оценщиками, обладающими надлежащей квалификацией. Выводы эксперта не являются верными, полученные результаты не являются корректными и достоверными. Сфальсифицированные Ч. данные численности населения деревни **** привели к искажению расчетов по объекту экспертизы - размеру упущенной выгоды. Эксперт насчитал выручку у магазинов-аналогов в среднем в три раза больше реальной выручки спорного магазина. Заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства в области экспертной и оценочной деятельности в Российской Федерации. Вывод суда, что рецензия не является надлежащим доказательством по делу, не соответствует действительности, так как рецензия подготовлена при непосредственном исследовании всех материалов дела. Судом первой инстанции необоснованно отказано в ходатайстве о приобщении к материалам дела отчетов арендатора АО «Тандер» о месячном объеме валового товарооборота магазина. Из судебных актов арбитражных судов по делу № **/2022 следует, по тождественным данному делу является дело по иску ООО «Элемент-Трейд» к ООО «Вербур» о взыскании упущенной выгоды за непередачу ему в аренду объекта недвижимого имущества, исходя из анализа проведённых по делу судебных экспертиз, учитывая расширенный расчет упущенной выгоды, суд при отказе в иске в части взыскания упущенной выгоды исходил из того, что размер упущенной выгоды по состоянию на дата составил минус 2 425 201 руб. 65 коп. Судом первой инстанции необоснованно определен период взыскания упущенной выгоды в два года с 01.01.2024 по 31.12.2025, поскольку из анализа договора следует, что период не может превышать пять месяцев - это время для передачи магазина ООО «Элемент-Трейд» с момента подписания договора. Остальные периоды от арендодателя не зависят, в силу чего не могут быть приняты в расчет при определении периода исчисления упущенной выгоды. Полученные сведения необходимо скорректировать, вместе с тем, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы. ООО «Элемент-Трейд» допущено злоупотребление правом при предъявлении первоначального иска, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации влечёт отказ в защите права, поскольку у ООО «Элемент-Трейд» отсутствовал интерес в получении спорного магазина в аренду. Размер ответственности по договору ограничен 5 000 000 руб., считает эту меру ответственности неустойкой, которая явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, подлежит снижению в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, но судом первой инстанции данному доводу ответчика оценка не была дана. ООО «Элемент-Трейд» не доказан размер убытков, что влечет отказ в первоначальном иске. Кроме того, ООО «Элемент-Трейд» не исполнило свои процессуальные обязанности, направив в адрес ответчиков иное исковое заявление, адресованное Арбитражному суду Свердловской области, с иным процессуальным статусом двух ответчиков, с требованиями только к одному из ответчиков, без приложенных к иску документов.

ФИО1, не согласившись с постановленным решением, также обратилась с апелляционной жалобой (т.5 л.д.37-40), в которой просила решение в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отменить, принять новое решение об удовлетворении требований, в удовлетворении первоначальных исковых требований ООО «Элемент-Трейд» отказать полностью, в обоснование указав, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права. Во встречном иске указано, что договор аренды недвижимого имущества от 27.06.2023 является незаключенным, так как сторонами не согласован предмет договора, договор сторонами не исполнялся, объект аренды не был передан ООО «Элемент-Трейд», арендная плата за его использование ООО «Элемент-Трейд» не уплачивалась. Договор являлся предварительным, заключался в момент отсутствия магазина, который должен был быть предметом аренды. Недостатки должны были быть устранены путём заключения дополнительного соглашения и приложения к нему, в котором должны были быть указаны: кадастровый номер магазина, его площадь, этажность, номер на поэтажном плане, адрес, а также план объекта. Дополнительное соглашение не заключено, сторонами предмет договора не согласован, что исключало возможность его государственной регистрации, то есть договор является незаключенным. Следовательно, обязательства сторон договора, как по заключению дополнительного соглашения по уточнению предмета аренды, так и по договору прекращены. ООО «Элемент-Трейд» избран ненадлежащий способ защиты права, а надлежащим было бы требование о понуждении к заключению дополнительного соглашения, заявленное по 05.04.2024, но такое требование истцом не заявлено.

Не согласившись с постановленным решением, ФИО3 обратился с апелляционной жалобой (т.5 л.д.69-77), в которой просил отменить решение в части удовлетворения первоначального иска и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований, встречные исковые требования удовлетворить, в обоснование указав, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда о заключенности договора не соответствуют обстоятельствам дела, допущено нарушение норм материального права. ФИО3 не является стороной спорного договора, что исключает его ответственность, не имел возможности влиять на исполнение договора. Договор до момента его государственной регистрации может быть расторгнут по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. ФИО3 направил в адрес истца письмо об отказе от исполнения договора на существующих условиях и необходимости проведения переговоров для согласования новых условий сотрудничества, однако ООО «Элемент Трейд» уклонилось от рассмотрения письма, по истечение 3-х месяцев спорный договор прекратил своё действие 27.01.2024, соответственно, оснований для взыскания упущенной выгоды за дальнейшие периоды не имеется. По вине кредитора не подписано дополнительное соглашение к договору, договор не направлен на государственную регистрацию. Неверно применение статьи 617 Гражданского кодекса Российской федерации к спорным отношениям. Факт непередачи имущества в аренду по настоящему спору сторонами не оспаривался. Судом использована норма права (статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации) не подлежащая применению к рассматриваемым правоотношениям, поскольку кредитор не менялся. Судебная экспертиза недостоверна, привлеченный по делу эксперт не является беспристрастным и независимым. Размер упущенной выгоды не обоснован, противоречит показателям выручки конкурента истца, магазин которого находится в спорном помещении.

В письменном отзыве на апелляционные жалобы ООО «Элемент-Трейд» просило решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения (т.5 л.д.104-117).

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции ответчик, представитель ответчика ФИО1 - ФИО2, представитель ответчика ФИО3 - ФИО6 доводы апелляционных жалоб поддержали, представители истца ФИО4, ФИО5 в удовлетворении апелляционных жалоб просили отказать. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Учитывая, что данные лица были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, информация о времени и месте судебного заседания была заблаговременно размещена на интернет-сайте Пермского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав дополнительные доказательства, предоставление которых признано судебной коллегией необходимым в силу положений части 2 статьи 56, абзаца 2 части 1 статьи 327.1, пунктов 1, 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 43, 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с абзацем 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено судом первой инстанции и следует из письменных доказательств в материалах дела, 27.06.2023 между ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) и ИП ФИО1 (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № ** (т.1 л.д.22-34), в соответствии с которым:

арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: часть здания, ориентировочной площадью 400,2 кв.м, расположенное на первом этаже в здании, которое будет построено на основании разрешения на строительство от 05.04.2023 в границах земельного участка в кадастровым номером ** площадью 1607 кв.м по адресу: **** (пункт 1.1);

фактическая площадь объекта может отличаться от площади, поставленной на кадастровый учет, но должна быть не менее указанной; площадь и технические характеристики объекта будут уточнены по результатам технической инвентаризации, произведенной соответствующей организацией технического учета, после выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.1.16.1 договора, путем подписания дополнительного соглашения об уточнении арендуемой площади (пункт 1.2);

на момент заключения договора земельный участок, на котором расположено здание, принадлежит ФИО2 на праве собственности, о чем сделана запись о государственной регистрации от 22.03.2021 (пункт 1.3.1);

с момента подписания договора арендодатель заверяет арендатора о том, что арендодатель не будет вести какие-либо переговоры с третьими лицами, и не будет заключать с третьими лицами в отношении объекта/здания предварительных договоров, договоров аренды, купли-продажи, других договоров и сделок, которые могут лишить арендатора полностью или частично возможности получения объекта/здания по временное владение и пользование, и регистрации договора в установленном законом порядке (пункт 1.5);

арендодатель обязуется передать арендатору объект во временное владение и пользование в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего договора (пункт 3.1.1);

арендодатель в срок не позднее 01.11.2023 обязуется построить объект, ввести его в эксплуатацию, поставить на кадастровый учет, зарегистрировать единоличное право собственности на объект в Едином государственном реестре недвижимого имущества (пункт 3.1.16.1);

стороны обязуются в течение 5 рабочих дней с момента выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.1.16.1 договора, но не позднее 05.11.2023 заключить дополнительное соглашение по уточнению предмета аренды по форме, согласованной сторонами в приложении № 5 к договору (пункт 3.1.16.2);

объект должен быть передан в аренду арендодателем арендатору в течение 30 дней с даты подписания дополнительного соглашения, но не позднее 30.11.2023 (пункт 4.2);

срок действия договора составляет 10 лет с даты его регистрации (пункт 6.1);

условия договора применяются к их отношениям, возникшим с даты подписания договора (пункт 6.2);

в случае, если в результате действий и/или бездействий арендодателя в отношении объекта с третьими лицами будет заключен предварительный договор, либо договор аренды недвижимого имущества, купли-продажи или другие иные сделки и действия, которые лишили арендатора возможности получения объекта во временное владение и пользование на условиях, определенных договором, арендатор имеет право требовать, а арендодатель обязан оплатить сумму в размере 5 000 000 руб. в течение 10 календарных дней с даты получения арендодателем от арендатора соответствующего требования. Указанная сумма является частичной компенсацией арендатору упущенной выгоды, которую арендатор получил бы, если бы объект был передан арендатору во временное владение и пользование на условиях, определенных настоящим договором (пункт 8.5).

Проанализировав содержание и условия договора аренды недвижимого имущества № ** от 27.06.2023, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что в договоре аренды стороны согласовали предмет и характеристики объекта, заключение договора аренды в отношении строящегося объекта недвижимости закону не противоречит, в договоре стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, факт государственной регистрации договора имеет юридическое значение исключительно для третьих лиц, на обязательства сторон договора, в том числе по передаче помещения от арендодателя арендатору, не влияет, договор подписан истцом и ответчиком ИП ФИО1, действовавшей на основании агентского договора № ** от 22.06.2023 (т.1 л.д.35), согласно которому ФИО1 обязуется по поручению ФИО2 от своего имени, но за его счет совершать юридические и иные действия, направленные на заключение договора аренды с ООО «Элемент-Трейд» и исполнение всех вытекающих из договора обязательств.

Разрешая встречные исковые требования ФИО1 о признании договора аренды незаключенным по тем основаниям, что она его не подписывала, представившей в обоснование данных доводов заключение специалиста №24/018-К от 02.05.2024 (т.2 л.д.1-17), из которого следует, что подпись от имени ФИО1 в электронном изображении договора аренды недвижимого имущества № ** от 27.06.2023, расположенная на странице № 13 в графе «Арендодатель:…____/ ФИО1/», подпись от имени ФИО1 в агентском договоре № ** от 22.06.2023, расположенная на странице № 2 в графе: «Агент:…_______ ФИО1», представленных на исследование, выполнены не ФИО1, а другим лицом с подражанием ее подписям, суд исходил из объяснений ответчика ФИО2 о том, что фактически договор аренды подписан им за ФИО1; кроме того, в конце текста договора стоит подпись ФИО2 о том, что с условиями договора он ознакомлен и согласен.

При разрешении встречных исковых требований ФИО2 о прекращении обязательств по договору аренды в связи с невозможностью исполнения суд первой инстанции исходил из следующего.

01.06.2021 между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок площадью 1670 кв.м с кадастровым номером ** по адресу: ****.

После заключения данного договора право собственности ФИО3 на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок зарегистрировано не было.

25.05.2023 ФИО2 обратился в Пермский районный суд Пермского края с исковым заявлением к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок.

Решением Пермского районного суда г.Перми от 09.08.2023 исковые требования удовлетворены, постановлено произвести государственную регистрацию перехода к ФИО3 права собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок площадью 1670 кв.м с кадастровым номером ** по адресу: ****, на основании договора купли-продажи от 01.06.2021 (т.2 л.д.37-38).

11.09.2023 в ЕГРН осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО3, ФИО2 за каждым на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок площадью 1670 кв.м с кадастровым номером ** по адресу: **** (т.10 л.д.239-246).

24.10.2023 ФИО3 направил в адрес ООО «Элемент-Трейд» письмо, в котором сообщил, что является собственником 1/2 доли на праве собственности на земельный участок по адресу: ****, указал, что условия аренды, согласованные между ООО «Элемент Трейд» и ИП ФИО1 по арендной ставке не соответствуют его интересам, как собственника объекта недвижимости. Просил связаться с ним по телефону для проведения переговоров об изменении сторон договора и размера арендной платы в срок до 05.11.2023 (т.4 л.д.147-148).

02.11.2023 в ЕГРН осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО3, ФИО2 за каждым на 1/2 долю в праве собственности на нежилое здание - магазин общей площадью 412 кв.м с кадастровым номером ** по адресу: **** (т.1 л.д.7-8,36-39,165-168, т.10 л.д.247-252).

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, суд указал, что на дату заключения 27.06.2023 договора аренды правообладателем объекта аренды выступал ФИО2, принятые им по договору аренды обязательства являются действительными и распространяются на нового собственника ФИО3, риски последствий, связанные с неуведомлением ФИО2 ФИО3 о заключенном договоре аренды, несут ответчики. Кроме того, ФИО3 знал о заключенном между истцом ООО «Элемент-Трейд» и ответчиком ФИО2 договоре аренде, участвовал в переговорах как в части заключения договора аренды, так и в части заключения дополнительного соглашения по уточнению предмета аренды, что подтверждается перепиской в мессенджере WhatsApp между представителем истца и ФИО3 с номера телефона **, принадлежащего ФИО3, что не оспаривается ответчиками (т.1 л.д.17-18, т.2 л.д.67-90). Доводы ФИО2 о том, что данным номером телефона фактически длительное время пользовался ФИО2, суд счел недоказанными в ходе судебного заседания, из текста переписки следует, что общение происходит с разными людьми, как с Алексеем, так и с Андреем.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Элемент-Трейд» в части применения последствий ничтожности притворной сделки, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями по ее применению, данными в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указав, что поскольку договор аренды подписан непосредственно собственником объекта аренды ФИО2, указанное свидетельствует о наличии признаков притворной сделки по субъектному составу, фактически на стороне арендодателя выступал собственник земельного участка и здания, в отношении которого заключен договор аренды, - ФИО2, волеизъявление которого было направлено на принятие на себя всех прав и обязанностей по договору аренды, в связи с чем обязательства по притворной сделке подлежат распространению на лиц, фактически подписавших договор аренды, - ФИО2 и ООО «Элемент-Трейд».

Заявляя о взыскании с ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3 за период с 01.01.2024 по 31.12.2025 упущенной выгоды в сумме 17798000 руб., возникшей в связи с невозможностью осуществлять хозяйственную деятельность, истец ООО «Элемент-Трейд» ссылался на нарушение арендодателем условий договора в части передачи арендатору нежилого помещения в установленный договором срок.

Как установлено судом первой инстанции, 07.11.2023 между ИП ФИО1 (арендодатель-1), действующей на основании агентского договора от 07.11.2023, ИП ФИО7 (арендодатель-2) и АО «ТАНДЕР» (арендатор) заключен договор № **, в соответствии с которым арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество (объект): нежилое помещение площадью 4112 кв.м, распложенное на первом этаже здания с кадастровым номером ** по адресу: ****, на земельном участке **. Согласно п.1.4 договор заключен на срок 10 лет по 07.11.2033 (т.2 л.д.113-128).

22.11.2023 в ЕГРН осуществлена государственная регистрация ограничения прав и обременения объекта недвижимости в отношении нежилого здания - магазина общей площадью 412 кв.м с кадастровым номером ** по адресу: ****, в виде аренды в пользу АО «Тандер» со сроком действия с 22.11.2023 по 07.11.2033 (т.1 л.д.7-8,36-39,165-168).

15.12.2023 и 21.12.2023 ООО «Элемент-Трейд» направило в адрес ФИО2, ФИО1, ФИО3 уведомления о необходимости обеспечить явку представителя для передачи помещения 26.12.23 в 14:00 (т.1 л.д.40-43).

Поскольку в назначенное время арендодатели на сдачу объекта не явились, арендатором были составлены акты о невозможности передать помещение в аренду, акт об отсутствии представителей на приемке помещения, которые подписаны представителями ООО «Элемент-Трейд», а также свидетелями (т.1 л.д.44-47).

Актом от 26.12.2023 установлен факт передачи нежилого помещения по адресу: ****, в аренду АО «Тандер», в помещении расположен магазин «Магнит» (т.1 л.д.44-45).

15.01.2024 в адрес ФИО2, ФИО1, ФИО3 была направлена претензия о выплате убытков и неустойки за нарушение условий договора аренды, ответ на которую до настоящего времени не поступил, требования истца не удовлетворены (т.1 л.д.52-53).

Определением Мотовилихинского районного суда г.Перми от 24.07.2024 по ходатайству ООО «Элемент-Трейд» с целью определения размера упущенной выгоды назначена судебная экономическая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Эксперт-Ком» Ч., перед экспертом поставлен вопрос: «Определить размер упущенной выгоды ООО «Элемент-Трейд» за период с 27.06.2023 по 30.11.2023, также за период с 01.01.2024 по 31.12.2025, возникший вследствие непредставления ООО «Элемент-Трейд» во временное владение и пользование объекта по адресу: ****, по договору аренды № ** от 27.06.2023, с учетом амортизации основных средств на основании Приказа Минфина России от 17.09.2020 № 204н «Об утверждении Федеральных стандартов бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» и без учета амортизации основных средств? (т.3 л.д.83-87).

Согласно заключению № 609-24/Э, подготовленному экспертом ООО «Эксперт-Ком» Ч. по результатам судебной экспертизы, размер упущенной выгоды ООО «Элемент-Трейд» за период с 01.01.2024 по 31.12.2025 составляет: при варианте расчета с учетом амортизации основных средств - 17798000 руб.; при варианте расчета без учета амортизации основных средств общая сумма затрат на открытие магазина учитывается на дату открытия торговой точки - 10110000 руб. В связи с тем, что упущенная выгода ООО «Элемент-трейд» возникает только после даты, на которую помещение должно было быть передано в аренду (в соответствии с договором №** от 27.06.2023 не позднее 30.11.2023), расчет упущенной выгоды за период с 27.06.2023 по 30.11.2023 не представляется возможным произвести, так как упущенная выгода в этот период не возникала. Вариант расчета упущенной выгоды с учетом амортизации эксперт считает наиболее предпочтительным, отвечающим понимаю упущенной выгоды, как убытка, заключающегося в изменении имущественного положения потерпевшей стороны, а не только финансового, упущенная выгода определяется не только изменениями в денежных потоках организации, но и в ее имуществе (основные средства, нематериальные активы, запасы и т.д.), значительная часть затрат на открытие магазина состоит из вложений во внеоборотные активы (ремонт помещения, покупка оборудования). Согласно пунктам 2 и 3 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н, расходами организации признается уменьшение экономических выгод в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества) и (или) возникновения обязательств, приводящее к уменьшению капитала этой организации», «для целей настоящего положения не признается расходами организации выбытие активов в связи с приобретением (созданием) внеоборотных активов (основных средств, незавершенного строительства, нематериальных активов и т.п.)». При осуществлении капитальных вложений (приобретении внеоборотных активов) имущественная масса организации не изменяется - она только меняет свою форму (из денежной формы приобретает форму внеоборотных активов). Таким образом, из размера упущенной выгоды не вполне корректно вычитать капитальные вложения, необходимые для открытия магазина, так как эти затраты не приводят к выбытию активов организации. Амортизационные отчисления на возмещение стоимости приобретенных основных средств, которые в соответствии с ПБУ 10/99 «Расходы организации» относятся к расходам по обычной деятельности, являются отражением постепенной потери стоимости основных средств по мере физического износа и морального устаревания (т.3 л.д.151-179).

Из представленной ФИО2 рецензии № 06/25 от 21.02.2025 на заключение судебной экспертизы, подготовленной специалистами ООО «Экспертиза» (т.4 л.д.21-57), следует, что по поставленному судом вопросу эксперт не должен был производить расчеты по определению упущенной выгоды при варианте расчета с учетом амортизации основных средств на основании Приказа Минфина России от 17.09.2020 № 204н «Об утверждении Федеральных стандартов бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» и без учета амортизации основных средств. В силу статьи 16 «Обязанности эксперта» Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт в части вопроса по определению упущенной выгоды при варианте расчета с учетом амортизации основных средств на основании Приказа Минфина России от 17.09.2020 № 204н «Об утверждении Федеральных стандартов бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» и без учета амортизации основных средств, должен был дать ответ о невозможности произведения расчета амортизации основных средств ввиду отсутствия и недостаточности информации, имеющейся в материалах дела. Выводы эксперта не являются верными, а полученные результаты не являются корректными и достоверными, заключение не соответствует требованиям законодательства в области экспертной и оценочной деятельности в Российской Федерации, так как выполнено с противоречиями принципам - объективность, профессиональная компетентность и достоверность результатов, в заключении имеются ошибки в расчетах, что приводит к существенным неточностям, искажающим реальную рыночную стоимость объекта экспертизы - размера упущенной выгоды.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел его в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства, указав, что оно является полным и обоснованным, содержит все предусмотренные законом сведения, противоречий в выводах эксперта не имеется, эксперт обладает необходимой квалификацией и образованием, на поставленные сторонами вопросы в связи с проведенным исследованием даны пояснения в судебном заседании.

Представленную ответчиком рецензию суд признал ненадлежащим доказательством, указав, что выводы рецензента сделаны на основании изучения письменных материалов, представленных стороной ответчика, тогда как, судебная экспертиза проведена при непосредственном исследовании материалов дела, рецензия является субъективным мнением отдельного лица.

Разрешая исковые требования ООО «Элемент-Трейд», суд первой инстанции исходил из того, что упущенная выгода, заявленная истцом к взысканию, не получена в виду нарушения ответчиком обязательств по договору аренду в части передачи нежилого помещения для размещения магазина и осуществления в нем торговой деятельности на протяжении 10 лет; оснований полагать, что истец не организовал бы такую деятельность по причине отсутствия для этого необходимых приготовлений не имеется, поскольку такая деятельность ответчиком уже организована и фактически ведется в иных торговых точках Пермского края, имеются соответствующие договоры с поставщиками, выстроена логистическая схема по доставке товаров, в том числе, и в спорный магазин, истец, являясь российской федеральной торговой сетью, осуществляющей свою деятельность под коммерческим обозначением «Монетка», располагает необходимыми финансовыми ресурсами, имеет действующие договоры поставки более чем с 5 000 поставщиками, подрядчиками СМР, как в настоящее время, так и на согласованную сторонами дату передачи объекта аренды, истец является системообразующим предприятием (по состоянию на текущую дату действует более 2 400 продуктовых магазинов на территории 18 субъектов Российской Федерации), численность сотрудников составляет более 22 тысяч человек, ежегодный объем налоговых отчислений (совместно с компаниями, входящими в группу лиц) во все уровни бюджетов Российской Федерации превышает 8 млрд. руб.

Заявленный истцом период упущенной выгоды в 2 года суд полагал разумным и обоснованным, в том числе с учетом необходимости проведения строительно-ремонтных работ для подготовки магазина к открытию, обоснованность данного срока подтверждена алгоритмом, обусловлена сроком на поиск новых объектов; доказательств несоответствия заявленного срока действиям, направленным на заключение договора аренды, на создание/подготовку объекта под размещение объекта торговли и его последующее открытие, в материалы дела не представлено.

С учетом того, что в указанный в договоре срок помещение не было передано арендатору, помещение передано в аренду иному арендатору - АО «Тандер», что свидетельствует об отсутствии у ответчиков намерения исполнять заключенный договор аренды, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований к ФИО2 и ФИО3, как к собственникам здания и земельного участка, и взыскании убытков в виде упущенной выгоды за период с 01.01.2024 по 31.12.2025 в размере, определенном по результатам судебной экспертизы, с учетом амортизации в сумме 17798 000 руб., по 8899 000 руб. с каждого (17798 000 руб. : 2) исходя из размера долей сособственников (1/2 доля); с учетом приведенного оснований для взыскания упущенной выгоды с ФИО1 суд не усмотрел.

Осуществляя проверку законности решения по доводам апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2).

Согласно руководящим разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 5 Постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Аналогичный подход к определению упущенной выгоды содержится в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25. При этом отмечено, что поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Из пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 следует, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 указано, что при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки в силу пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Из пункта 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, также следует, что если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

По смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить, были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны ли необходимые для этой цели приготовления.

Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только нарушение обязательств ответчиком стало единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Поэтому в соответствии со статьями 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера упущенной выгоды значимым является определение достоверности тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота. При этом лицо, требующее взыскания упущенной выгоды, должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.

С учетом доводов апелляционных жалоб определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 14.07.2025 по ходатайству ответчика ФИО2 назначена повторная судебная комиссионная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО Консалтинговая компания «ОБиКон» Х., П., эксперту ООО «Авангард» Ш. (т.8 л.д.163-173), перед экспертами поставлен следующий вопрос: 1. Определить размер упущенной выгоды ООО «Элемент-Трейд» за период с 01.01.2024 по 31.12.2025 (с указанием размера упущенной выгоды за каждый календарный месяц в течение данного периода), возникший вследствие непредставления ООО «Элемент-Трейд» во временное владение и пользование объекта по адресу: ****, по договору аренды № ** от 27.06.2023 с учетом амортизации основных средств на основании Приказа Минфина России от 17.09.2020 № 204н «Об утверждении Федеральных стандартов бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» и без учета амортизации основных средств?

В соответствии с заключением № ЭС-1652/08-25 от 12.11.2025, подготовленным комиссионно экспертами ООО Консалтинговая компания «ОБиКон» Х., П., экспертом ООО «Авангард» Ш. (т.9 л.д.67-210), эксперты пришли к следующим выводам.

По мнению экспертов Х., П. упущенная выгода ООО «Элемент-Трейд» за период с 01.01.2024 по 31.12.2025, возникшая вследствие непредставления ООО «Элемент-Трейд» во временное владение и пользование объекта по адресу: ****, по договору аренды № ** от 27.06.2023, с учётом и без учёта амортизации основных средств, составила следующие значения:

с учетом амортизации:

2024 год: январь - 0 руб., февраль - 0 руб., март - 0 руб., апрель - 0 руб., май - 0 руб., июнь - 0 руб., июль - 0 руб., август - 0 руб., сентябрь - 0 руб., октябрь - 0 руб., ноябрь - 0 руб., декабрь - 0 руб.;

2025 год: январь - 0 руб., февраль - 0 руб., март - 0 руб., апрель - 0 руб., май - 0 руб., май - 181505 руб., июнь - 413040 руб., июль - 298663 руб. (до 14.07.2025), 257289 руб. (после 14.07.2025), август - 210027 руб., сентябрь - 21 754 руб., октябрь - 3922 руб., ноябрь - 7 232 руб., декабрь - 111 889 руб., итого: 1505321 руб.;

без учета амортизации:

2024 год: январь - 0 руб., февраль - 0 руб., март - 0 руб., апрель - 0 руб., май - 0 руб., июнь - 0 руб., июль - 101218 руб., август - 0 руб., сентябрь - 0 руб., октябрь - 0 руб., ноябрь - 0 руб., декабрь - 0 руб.;

2025 год: январь - 0 руб., февраль - 0 руб., март - 0 руб., апрель - 0 руб., май - 0 руб., май - 285776 руб., июнь - 519366 руб., июль - 347805 руб. (до 14.07.2025), 311513 руб. (после 14.07.2025), август - 306588 руб., сентябрь - 117 353 руб., октябрь - 97529 руб., ноябрь - 97 560 руб., декабрь - 192 210 руб., итого: 2376918 руб.

В связи с этим эксперты ФИО8, ФИО9 пришли к выводу о том, что упущенная выгода за рассматриваемый период с учетом амортизации составляет 1505321 руб., без учета амортизации 2376918 руб.

По мнению эксперта ФИО10 упущенная выгода ООО «Элемент-Трейд» за период с 01.01.2024 по 31.12.2025, возникшая вследствие непредставления ООО «Элемент-Трейд» во временное владение и пользование объекта по адресу: ****, по договору аренды № ** от 27.06.2023, с учётом и без учёта амортизации основных средств, составила следующие значения:

с учетом амортизации:

2024 год: январь – - 910551 руб., февраль – - 917 566 руб., март – - 841739 руб., апрель – - 780224 руб., май – - 452 866 руб., июнь – - 124 961 руб., июль – - 575 руб., август – - 274 427 руб., сентябрь – - 412 432 руб., октябрь – - 430 289 руб., ноябрь – - 433014 руб., декабрь – - 614802 руб.;

2025 год: январь – - 600 033 руб., февраль – - 656 091 руб., март – - 498 963 руб., апрель – - 424182 руб., май – 181505 руб., июнь – 413 040 руб., июль – 298663 руб. (до 14.07.2025), 257289 руб. (после 14.07.2025), август – 210 027 руб., сентябрь – 21 754 руб., октябрь – 3 922 руб., ноябрь – 7 232 руб., декабрь – 111 889 руб.;

без учета амортизации:

2024 год: январь – - 808961 руб., февраль – - 815 976 руб., март – - 740099 руб., апрель – - 678573 руб., май – - 351165 руб., июнь – - 23240 руб., июль – 101 218 руб., август – - 172 584 руб., сентябрь – - 310 548 руб., октябрь – - 328 305 руб., ноябрь – - 330958 руб., декабрь – - 512605 руб.;

2025 год: январь – - 497674 руб., февраль – - 553641 руб., март – - 396 088 руб., апрель – - 320872 руб., май – 285776 руб., июнь – 519366 руб., июль – 347805 руб. (до 14.07.2025), 311 513 руб. (после 14.07.2025), август – 306588 руб., сентябрь – 117 353 руб., октябрь – 97529 руб., ноябрь – 97 560 руб., декабрь – 192 210 руб.

В связи с этим эксперт ФИО10 пришла к выводу о том, что упущенная выгода за рассматриваемый период отсутствует.

Из содержания заключения следует, что экспертами приведены методология проведения исследования и методика расчета упущенной выгоды, проведены анализ количественных и качественных характеристик планировавшегося к открытию магазина торговой сети «***» по адресу: ****, а также магазинов данной торговой сети, расположенных в населенных пунктах Пермского края, сопоставимых по количественным и качественным характеристикам с магазином в селе Троица (

<

...>, 

<

...>, 

<

...>, 

<

...>), а далее произведен расчет показателей финансово-хозяйственной деятельности магазина ТС «Монетка» по имеющимся данным аналогичных магазинов.

Представитель истца ФИО4, оспаривая заключение судебной комиссионной оценочной экспертизы, представила заключение специалиста К. № ** от 22.12.2025, рецензирующего заключение судебной экспертизы на предмет его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации о государственной судебно-экспертной деятельности, а также других нормативных и методических документов (т.10 л.д.44-64).

Так, в соответствии с рецензией специалиста К. заключение судебной экспертизы выполнено с нарушениями требований статей 8, 16 и 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также существующих методических рекомендаций по вопросам расчета ценной выгоды и общей методологии оценки. Среди выявленных замечаний имеются следующие:

1. Двойной учет капитальных вложений на открытие магазина в сумме 9 592 235 руб. Данная методическая ошибка повторяется во всем заключении экспертов (таблицы 14-15, 25-26, 36- 37, 45-46 заключения);

2. Не учтены различия в состоянии конкурентной среды при отборе аналогичных магазинов. Экспертами неправомерно проигнорированы отличия в уровне локальной конкуренции и влияние данной характеристики на доходы торговой точки. Так как влияние данного фактора крайне сложно оценить в конкретных показателях, специалист считает необходимым учитывать конкуренцию при выборе аналогичных объектов для расчета (магазины должны иметь сопоставимый уровень локальной конкуренции). Сравнение уровня конкуренции магазинов представлено в таблице 4 на страницы 13 заключения;

3. Применена существенная и необоснованная корректировка на численность населения. Применение корректировки упущенной выгоды (минус 41,84 %) за счет отличий в численности постоянного населения опровергается фактической статистикой. Значительная часть выручки сельских магазинов подвержена влиянию фактора сезонной миграции (по мнению специалиста, преимущественно за счет приезжающих жителей города Пермь). На рисунке 13 на странице 15 и в таблице 5 на странице 17 заключения существенное влияние сезонности показано наиболее наглядно.

4. Расчет ставки дисконтирования произведен методически не верно. Премия за страновой риск применяется в том случае, когда для расчета составляющих формулы ставки дисконтирования (САРМ) применяются данные глобального рынка (чаще всего данные фондового рынка США). В том случае, когда показатели рассчитаны на данных российского рынка, введение дополнительной поправки на страновой риск не требуется, т.к. эти данные уже учитывают риск ведения бизнеса в России.

5. Расчет «ставки наращивания» произведен методически не верно. Ставка по депозитам (ставка наращивания) в период 01.01.2024 - 14.07.2025 изменялась в диапазоне от 11,36 % до 23,21% годовых, т.е. была значительно выше той, что применили эксперты в расчетах (7,54% по данным за июнь 2023 года). Эксперты использовали неактуальные данные при расчете ставки наращивания, что привело к существенному занижению стоимости денежных потоков, полученных до 14.07.2025.

6. Допущены ошибки в расчете индексов потребительских цен. Наглядная демонстрация ошибки представлена на странице 25-26 заключения специалиста. В частности, по расчетам экспертов рост цен с января 2024 года по январь 2025 года составил 61%. Для сравнения, по данным Росстата рост потребительских цен в Пермском крае за указанный период составил 9,86%. В результате данной ошибки были существенно занижены рассчитанные экспертами финансовые показатели магазинов за те месяцы 2024 года, по которым нет фактических данных (по магазинам в пос.Протасы, дер.Жебреи, дер.Ерепеты).

В связи с представленной рецензией в письменных объяснениях эксперты Х., П., Ш. указали на следующее.

По вышеуказанным утверждениям, по мнению экспертов, произошло некоторое недопонимание в формулировках. Экспертами указано, что из размера упущенной выгоды не вычитаются капитальные вложения, то есть по завершении расчёта и получении итогового результата (размера упущенной выгоды помесячно) - данные расходы не подлежат вычету из этой самой полученной упущенной выгоды, но, в то же время, подлежат учёту при проведении расчетов упущенной выгоды. Эксперты в качестве конкретных расходов учли расходы на арендную плату, амортизацию и открытие магазина - как необходимую часть подготовки к получению дохода. При этом, без расходов на открытие магазина, применимых к объекту по адресу: ****, получение каких-либо доходов было бы невозможным, поскольку не было бы и самого объекта. Ввиду чего, экспертами расходы на открытие магазина признаны экономически обоснованными и были учтены при проведении расчетов упущенной выгоды и не вычитались из итогового размера упущенной выгоды. Кроме того, Эксперты считают, что недопонимание в формулировках произошло и в контексте используемых документов, в частности: для целей ПБУ 10/99, расходами не признаются затраты на приобретение (создание) внеоборотного актива (объекта по адресу: ****), для целей ФСБУ 26/2020, капитальными вложениями не признаются затраты на текущий и внеплановый ремонт, а также активы, предназначенные для последующей продажи, или управленческие расходы, не связанные напрямую с созданием и улучшением активов (объекта по адресу: ****). В соответствии с п.п.9 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», утверждённого приказом Минфина России от 17.09.2020 № 204н, капитальные вложения признаются в бухгалтерском учёте в сумме фактических затрат на приобретение, создание, улучшение объектов основных средств, объектов нематериальных активов, а также на восстановление объектов основных средств. В соответствии с п.п.10 приложения № 2 ФСБУ 26/2020 в сумму фактических затрат при признании капитальных вложений включаются: а) уплаченные и (или) подлежащие уплате организацией поставщику (продавцу, подрядчику, правообладателю) при осуществлении капитальных вложений суммы.

Экспертами в заключении было отмечено наличие конкурентов и приведён подробный анализ локации местоположения магазинов, отобранных в качестве аналогичных. При этом, как указано в заключении специалиста № 25-243, влияние данного фактора крайне сложно оценить в количественном выражении, но специалист, считая необходимым учитывать фактор конкуренции, не приводит никаких алгоритмов, методик расчёта по данному фактору и/или расчётов по анализу влияния этой самой конкурентной среды. Результаты исследования влияния магазинов-конкурентов на экономические показатели магазинов-аналогов, по мнению экспертов, будут носить гипотетический характер ввиду отсутствия явных конкурентных преимуществ и у магазинов-конкурентов, и у магазинов-аналогов. При этом, в заключении экспертов отмечено наличие конкурентной среды и возможность её влияния на экономические показатели в рамках анализа локации местоположения, что в свою очередь свидетельствует о полном, объективном исследовании ценообразующих факторов в исследуемом сегменте. На страницах 33-34 заключения экспертов указаны все магазины, а также приведено обоснование принятия/отказа от использования их в расчётах. Наиболее сопоставимые по количественным и качественным характеристикам с магазином по ул.****, торговые объекты выявлены в результате исследования населённых пунктов Пермского края. Информация по другим магазинам на территории Пермского края на момент составления заключения экспертов, сопоставимым по фактору численности населения и площади с объектом по ул.****, доступных для анализа необременительным способом на публичных информационных ресурсах, отсутствовала. Также в материалах дела имеется заключение эксперта, в котором в качестве магазинов-аналогов используются магазины в пос.****, и ****. По мнению экспертов указанные магазины не являются корректными магазинами-аналогами для магазина, который должен был быть открыть по ул.****, ввиду чего они отсутствовали и в перечне (страницы 33-34 заключения) и в расчётах. Кроме того, согласно информации, представленной в материалах дела (т.4 л.д.1,2), к данным магазинам в контексте рассматриваемого спора имеются существенные замечания, относящиеся к высокой численности населения вышеуказанных населённых пунктов (в сравнении с объектом по адресу: ул.****), что отражает и более высокий потребительский спрос, и, как следствие, более высокие показатели выручки. Кроме того, на страницах 80-82 заключения экспертов прямо указано, что, в гораздо более существенном плане, на экономические показатели магазинов-аналогов влияют, по мнению экспертов, прежде всего, численность населения конкретного и/или смежного населённого пункта, а также площадь магазина (в части ассортиментной политики). На основании именно этих двух показателей производился отбор магазинов-аналогов (образцов для сравнительного исследования). Конкурентная среда является гораздо менее существенным фактором, ввиду, как уже было описано выше, отсутствия явных конкурентных преимуществ и у магазинов-конкурентов, и у магазинов-аналогов.

Фактические данные о численности населения в конкретных населённых пунктах отсутствуют даже в официальных статистических публикациях Пермского края, ввиду того, что подсчёт осуществляется по муниципальным образованиям, а не по конкретным населённым пунктам. Процесс определения численности населения приведён на странице 28 заключения экспертов. В рамках проводимого исследования была необходима наиболее конкретизированная информация о численности населения. Эксперты не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы, ввиду чего оперировали теми данными, которые были им доступны. Данные по количеству зарегистрированного населения у экспертов также отсутствовали, в публичном доступе такие данные получить, по мнению экспертов, также не представляется возможным. В заключении экспертов на страницах 47, 49, 56, 58, 65, 67, 74 также строились показатели выручки и себестоимости. Однако, в отличие от заключения специалиста эксперты помимо простого сравнения показателей выручки и себестоимости применяли методически обоснованный показатель индекса потребительских цен на периоды, в которые это было необходимо, ввиду отсутствия фактических данных. Влияние сезонной миграции, по умолчанию, учтено в показателях выручки и себестоимости, рассчитанных в заключении экспертов. Несогласие с позицией экспертов есть личное мнение специалиста. Эксперты провели исследование в комплексе рассматриваемых обстоятельств дела с доступом ко всей необходимой (по мере возможности и технической осуществимости) информации. Корректировки на площадь и на фактор количества населения были внесены на основании справочных и статистических данных. По мнению экспертов, как уже было указано на странице 4 настоящих пояснений ранее, фактор количества населения является существенным в контексте получаемого размера выручки и, как следствие, в итоговом размере упущенной выгоды.

Утверждение специалиста о методической ошибке в расчете ставки дисконтирования является его личным мнением. Эксперты по данному вопросу могут сказать следующее: формула расчёта ставки дисконтирования по модели САРМ имеет множество вариаций, отличающихся по наличию/отсутствию дополнительных параметров, которые предназначены для более точного определения ставки дисконтирования. Источников формулы также возможно привести множество. Например, формулу, используемую в заключении экспертов возможно найти в публичном доступе, источник: https://delprof.ru/press-center/experts-pubs/poryadok-opredeleniya-stavki-diskontirovaniya-v-sootvetstvii-s-ias-36-na-prakticheskom-primere-/ (МСФО 36 (IAS 36) «Обесценение активов» - это международный стандарт финансовой отчётности, действует с 01.07.1999. В России МСФО 36 принят приказом Минфина РФ от 25.11.2011 № 160н «О введении в действие МСФО и Разъяснений МСФО на территории РФ»). Опуская всю теоретическую часть обоснования выбора такой формулы для расчёта ставки и отвечая на вопрос о применении показателя «Странового риска», эксперты дают следующие пояснения: - страновой риск рекомендуется учитывать в следующих ситуациях: инвестициях в стране с высокой политической нестабильностью, слабой экономикой, непредсказуемыми регуляторными изменениями (риск национализации активов, экспроприации / репатриации прибыли); - при оценке дочерних предприятий, типовых проектов или потоковых инвестициях в такие проекты, где уровень риска отличается в зависимости от места реализации (работы) проекта (предприятия). По первому пункту, по мнению экспертов, комментариев не требуется. По второму пункту следует отметить, что ООО «Элемент-Трейд» занимается типовыми проектами, расположенным в различных субъектах РФ. В данном случае, заключение специалиста содержит недостоверную информацию, связанную с отсутствием доступа к обстоятельствам настоящего дела. Расчёт ставки дисконтирования, равно как и ставки наращивания, производился на дату заключения договора аренды недвижимого имущества № ** ОТ 27.06.2023, что также было описано при расчёте доходности на странице 41 заключения эксперта, бета-коэффициента на странице 42 заключения экспертов, ставки наращивания на странице 44 заключения экспертов. Заключение специалиста содержит утверждение о существенном занижении стоимости денежных потоков, при этом, не содержит контррасчёта, который бы эти данные подтвердил. В защиту расчётов, представленных в заключении экспертов, эксперты произвели расчёт по предложенным специалистом данным и получили результаты.

Источников информации по индексу потребительских цен множество, начиная от федеральных (общероссийских) статистических информационных интернет-сайтов, заканчивая региональными (местными) документами территориальных подразделений Росстата. На странице 70 заключения экспертов № 1652/08-25 представлен источник информации. ЕМИСС (Единая межведомственная информационно-статистическая система) - это государственная система России, которая объединяет и предоставляет официальную статистику о социально-экономическом развитии страны, доступную для госорганов, бизнеса и граждан, для улучшения управления и принятия решений. Принятие ИПЦ по параметру: «К соответствующему периоду предыдущего года» - не является, по мнению Экспертов, существенной ошибкой, и не является ошибкой в целом, поскольку только таким образом было возможно рассчитать показатель по недостающим данным (например, страница 48 заключения экспертов - на январь, февраль, март 2025 года к январю, февралю, марту 2024 года, страница 57 заключения - январь-май 2025 года к январю-маю 2024 года, и т. д.). Помесячное отражение ИПЦ предполагало бы 4 лишних действия для экспертов, а именно: вывод доли единицы из ИПЦ помесячно, затем пересчёт при помощи функции «произвед», затем суммирование изменений ИПЦ помесячно к необходимым периодам, затем перевод доли обратно в индекс. По мнению экспертов, использование уже рассчитанного статистического параметра «К соответствующему периоду предыдущего года» позволило избежать ненужного отражения более расширенного описания процесса расчёта ИПЦ в заключении экспертов. Изменение показателя ИПЦ за период с января 2024 года по февраль 2024 года составило 0,9%, с февраля 2024 года по март 2024 года 0,11%. Заключение специалиста вводит в заблуждение пользователей путём неверного толкования представленной в заключении экспертов информации. Изменение показателя ИПЦ составляет 0,3771 или 38%. Процесс расчёта представлен в заключении экспертов. Заключение специалиста, согласно информации, которая была доступна экспертам в публичном доступе, содержит формулу суммы бесконечной геометрической прогрессии S = 1 / (1 - q), которая используется при расчёте инвестиционных мультипликаторов. ИПЦ не увеличивается в геометрической прогрессии. Данная формула не применима ни к расчёту ИПЦ, ни к целям проведённого исследования. Расчёт по ИПЦ производился на основании имеющихся фактических данных о величине ИПЦ к соответствующему периоду предыдущего года для расчёта изменения выручки и себестоимости по данным на 2025 год к 2024 году в периодах, по которым фактические данные о показателях выручки и себестоимости отсутствовали. Никакой иной интерпретации, по мнению экспертов, быть не может. Заключение специалиста вводит в заблуждение пользователей путём неверного толкования представленной в заключении экспертов информации. Для расчёта выручки и себестоимости на январь-сентябрь 2024 года по магазину в д.Ерепеты (страницы 68, 69 заключения экспертов использовались данные по ИПЦ. Данные на январь-июль 2025 года представлены в виде фактических данных по выручке и себестоимости, которые были предоставлены судом по ходатайству экспертов. ИПЦ используется для отражения динамики показателей выручки и себестоимости, а не для отражения фактического ценообразования на те или иные продовольственные или непродовольственные товары. В данном конкретном случае, по магазину в д.Ерепеты, эксперты выполняли прогноз и на будущий период (август-декабрь 2025 года - по динамике предыдущих периодов) и на прошлый период (январь-сентябрь 2024 года - при помощи ИПЦ 2025 года к 2024 году), ввиду отсутствия необходимой информации. Исследование фактического ценообразования на рынке продовольственных и непродовольственных товаров не являлось предметом заключения экспертов. В связи с указанным обстоятельством экспертами в рамках заключения не производилось исследования достоверности предоставленных в ЕМИСС статистических данных.

В соответствии с проведенным исследованием заключения специалиста эксперты П., Х., Ш. выражают следующее обоснованное мнение:

1. Представленное заключение специалиста не содержит ни одной расчётной таблицы или краткого перерасчёта/указания/ссылки на математические или арифметические действия, необходимые для правильного, в рамках заключения специалиста, расчёта.

2. Указания на методические ошибки в части двойного учёта, конкурентной среды, корректировки на численность населения, ставки дисконтирования, ставки наращивания, и ИПЦ описаны ввиду неверного толкования результатов проведённого исследования в заключении экспертов, а также ввиду собственного мнения специалиста, отражённого в его заключении.

3. Заключение специалиста неоднократно вводит в заблуждение пользователей тезисами и выводами, не соответствующих действительности (например, при проведении расчётов ставки наращивания, или ИПЦ).

4. По мнению экспертов, заключение экспертов оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства (что также было отмечено на странице 5 заключения специалиста), оно основано на проведённом исследовании материалов дела. Результаты исследования обоснованы и мотивированы. Заключение соответствует требованиям научности, объективности, всесторонности и полноты исследования. Экспертами на поставленный судом вопрос дан полный ответ на основании фактических данных и обстоятельств. Доказательства, имеющие существенное влияние на выводы экспертов в заключении экспертов, и свидетельствующие о недостоверности выводов экспертов на основании проведённого исследования и расчётов в заключении специалиста, по мнению экспертов, не представлены.

Также в рамках экспертной инициативы экспертами в письменных объяснениях указано следующее.

Нормативно-правовая база, представленная на странице 38 заключения экспертов, является общей в части произведённого в заключении экспертов исследования. Экспертами даётся более глубокое пояснение, касающееся амортизации, как таковой. Конкретного единого нормативно утверждённого определения термина «амортизация» в действующих НПА РФ (например, в ФСБУ или Приказах Минфина) экспертами найдено не было. В действующих НП документах сформулирован исключительно механизм и правовая суть амортизации, которую возможно интерпретировать как «процесс списания стоимости амортизируемого актива на расходы». Иными словами, амортизация, в понимании экспертов - это не физические деньги на счетах и не физические активы. Амортизация - это безденежный расход (пункты 20-21 ПБУ 23/2011), который распределяет амортизируемую стоимость актива в течение срока его полезного использования (включая физический износ и моральное устаревание). Амортизация отражается бухгалтерской проводкой по счёту 02 в Плане счетов бухгалтерского учёта (Дт - расходы по амортизации / Кт - накопленная амортизация) с отнесением сумм на расходы. Ввиду вышеуказанного, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ФЗ от 06.12.2011 № 402 «О бухгалтерском учёте», подпункта 27 ФСБУ 6/2020 «Основные средства», а также руководствуясь вопросом, поставленным судом в апелляционном определении Пермского краевого суда от 14.07.2025, эксперты считают более корректным применение показателя «С учётом амортизации» в контексте позиции экспертов П., Х., которая подразумевает наличие упущенной выгоды в соответствии с её экономическим смыслом, отражённым в статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и описанным в пункте 14 Постановления ВС РФ от 23.06.2015 № 25, поскольку данный показатель соответствует нормам законодательства в области ведения бухгалтерского учёта и отчётности, в отличие от показателя «Без учёта амортизации». В контексте позиции эксперта Ш. данное обстоятельство на итоговые выводы не повлияет, ввиду того, что расходы могут превысить доходы, а возникновение отрицательных значений вполне вероятно и не противоречит основным формулам расчёта. Произведённые расчёты показали отрицательный результат за весь исследуемый период. Исходя из ранее рассмотренных в заключении специалиста замечаний, касающихся учёта капитальных вложений, экспертами были даны комментарии ранее, однако ещё раз необходимо пояснить: позиция экспертов состоит в том, что из итогового размера упущенной выгоды не корректно вычитать капитальные вложения, поскольку в этом случае не будет материального объекта, который будет приносить доход (магазина по ул.****), следовательно, не будет и самого предпринимательского дохода в широком смысле. В то же время капитальные вложения корректно учитывать при проведении расчётов упущенной выгоды, поскольку данные расходы, как уже было описано на странице 38 заключения экспертов, а также на странице 1, 2 настоящих пояснений), представляют собой изменённую форму имущественной массы организации, направленной на получение доходов.

В дополнительных письменных пояснениях (т.11 л.д.47-57) эксперты П., Х., Ш. указали, что учёт амортизационных отчислений - это императивная мера, установленная пунктом 1 статьи 6 ФЗ от 06.12.2011 № 402 «О бухгалтерском учёте», подпункта 27 ФСБУ 6/2020 «Основные средства». В контексте рассматриваемых обстоятельств дела необходимо отметить, что предметом исследования являются размеры доходов, которые мог бы получать магазин торговой сети «Монетка». По результатам проведённого дополнительного исследования, показатель «Без учёта амортизации», по мнению экспертов, также возможен к применению, поскольку предмет разногласий сторон связан с размером потенциального дохода (в связи с непередачей помещения магазина по ул.****), а сам магазин по ул.****, рассматривается исключительно как самостоятельный экономический объект, приносящий доход на основании его характеристик, а не на основании способа и порядка его отражения в бухгалтерском учёте. Экономическое значение магазина по ул.**** (как источника получения доходов) существует независимо от правил ведения бухгалтерского учёта и отчётности, а также не изменяет сам факт получения доходов. Амортизация не является самостоятельной экономической единицей и представляет собой потреблённую часть стоимости амортизируемого актива в течение срока его полезного использования. При проведении расчётов упущенной выгоды, амортизация является фактором, уменьшающем итоговый размер упущенной выгоды, поскольку она отражает реальные экономические расходы, связанные с эксплуатацией имущества. Таким образом, значение имеет исключительно правовой статус объекта и его экономические характеристики, которые имеют самостоятельное значение вне бухгалтерской формы отражения этих характеристик.

Кроме того, при дополнительном исследовании расчётной части заключения экспертов была выявлена техническая ошибка (опечатка) в исследовательской части, влияющая на итоговые выводы экспертов.

В исследовательской части на страницах 38, 39 заключения экспертов ошибочно отражена сумма амортизационных отчислений в размере 116405 руб. 65 коп. в месяц. Корректная величина амортизационных отчислений составляет 81963 руб. 28 коп. Неверно рассчитанная величина амортизации представлена на странице 39 заключения экспертов в размере 116405 руб. 65 коп. в месяц и применяется в: таблицах 14, 15, 16, 17 (страницы 50-53 заключения экспертов), таблицах 25, 26, 26, 27 (страницы 59-62 заключения экспертов), таблицах 36, 37, 38, 39 (страницы 68-71 заключения экспертов), таблицы 45, 46, 47, 48 (страницы 76-79 заключения экспертов). Также в контексте показателя «С учётом амортизации» экспертами произведён перерасчёт таблиц 50, 52, 53, 54, 55 (страницы 82, 84-85, 86, 87-88, 89 заключения экспертов соответственно).

Исходя из приведённых в дополнениях исправлений выводы экспертов по проведённому исследованию (страницы 90, 91 заключения экспертов), должны выглядеть следующим образом.

По мнению экспертов ФИО8, ФИО9 упущенная выгода ООО «Элемент-Трейд» за период с 01.01.2024 по 31.12.2025, возникшая вследствие непредставления ООО «Элемент-Трейд» во временное владение и пользование объекта по адресу: Пермский край, с.Троица, ул.****, по договору аренды № ** от 27.06.2023, с учётом и без учёта амортизации основных средств, составила следующие значения:

с учетом амортизации:

2024 год: январь - 0 руб., февраль - 0 руб., март - 0 руб., апрель - 0 руб., май - 0 руб., июнь - 0 руб., июль - 29544 руб., август - 0 руб., сентябрь - 0 руб., октябрь - 0 руб., ноябрь - 0 руб., декабрь - 0 руб.;

2025 год: январь - 0 руб., февраль - 0 руб., март - 0 руб., апрель - 0 руб., май - 0 руб., май - 212358 руб., июнь - 444500 руб., июль - 313203 руб. (до 14.07.2025), 273333 руб. (после 14.07.2025), август - 238599 руб., сентябрь - 50 040 руб., октябрь - 31619 руб., ноябрь - 33 959 руб., декабрь - 135 655 руб., итого: 1762810 руб.;

без учета амортизации:

2024 год: январь - 0 руб., февраль - 0 руб., март - 0 руб., апрель - 0 руб., май - 0 руб., июнь - 0 руб., июль - 101218 руб., август - 0 руб., сентябрь - 0 руб., октябрь - 0 руб., ноябрь - 0 руб., декабрь - 0 руб.;

2025 год: январь - 0 руб., февраль - 0 руб., март - 0 руб., апрель - 0 руб., май - 0 руб., май - 285776 руб., июнь - 519366 руб., июль - 347805 руб. (до 14.07.2025), 311513 руб. (после 14.07.2025), август - 306588 руб., сентябрь - 117 353 руб., октябрь - 97529 руб., ноябрь - 97 560 руб., декабрь - 192 210 руб., итого: 2376918 руб.

В связи с этим эксперты Х., П. пришли к выводу о том, что упущенная выгода за рассматриваемый период с учетом амортизации составляет 1762810 руб., без учета амортизации 2376918 руб.

По мнению эксперта Ш. упущенная выгода ООО «Элемент-Трейд» за период с 01.01.2024 по 31.12.2025, возникшая вследствие непредставления ООО «Элемент-Трейд» во временное владение и пользование объекта по адресу: ****, по договору аренды № ** от 27.06.2023, с учётом и без учёта амортизации основных средств, составила следующие значения:

с учетом амортизации:

2024 год: январь – - 880491 руб., февраль – - 887 507 руб., март – - 811665 руб., апрель – - 750147 руб., май – - 422 774 руб., июнь – - 94 863 руб., июль – 29 544 руб., август – - 244 293 руб., сентябрь – - 382 286 руб., октябрь – - 400 113 руб., ноябрь – - 402817 руб., декабрь – - 584563 руб.;

2025 год: январь – - 569 746 руб., февраль – - 625 778 руб., март – - 468 524 руб., апрель – - 393614 руб., май – 212358 руб., июнь – 444500 руб., июль – 313203 руб. (до 14.07.2025), 273333 руб. (после 14.07.2025), август – 238 599 руб., сентябрь – 50 040 руб., октябрь – 31 619 руб., ноябрь – 33 959 руб., декабрь – 135 655 руб.;

без учета амортизации:

2024 год: январь – - 808961 руб., февраль – - 815 976 руб., март – - 740099 руб., апрель – - 678573 руб., май – - 351165 руб., июнь – - 23240 руб., июль – 101 218 руб., август – - 172 584 руб., сентябрь – - 310 548 руб., октябрь – - 328 305 руб., ноябрь – - 330958 руб., декабрь – - 512605 руб.;

2025 год: январь – - 497674 руб., февраль – - 553641 руб., март – - 396 088 руб., апрель – - 320872 руб., май – 285776 руб., июнь – 519366 руб., июль – 347805 руб. (до 14.07.2025), 311 513 руб. (после 14.07.2025), август – 306588 руб., сентябрь – 117 353 руб., октябрь – 97529 руб., ноябрь – 97 560 руб., декабрь – 192 210 руб.

Выявленные обстоятельства на итоговые выводы эксперта Ш. не повлияли, упущенная выгода за рассматриваемый период отсутствует.

Вопреки доводам сторон, проанализировав представленное в материалы дела заключение № ЭС-1652/08-25 от 12.11.2025, подготовленное экспертами Х., П., Ш. по результатам повторной судебной комиссионной оценочной экспертизы, с учетом поступивших от экспертов дополнений, судебная коллегия полагает, что оснований подвергать сомнению выводы экспертов не имеется, экспертиза проведена в порядке, установленном статьей 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отвечает требованиям, предусмотренным частью 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также требованиям, установленным Федеральным ом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», экспертами в ходе исследования проведен анализ представленных в материалах дела доказательств, выводы экспертов основаны на представленных в материалах дела доказательствах, мотивированы, последовательны, изложены полно и ясно с учетом поставленного в определении суда апелляционной инстанции вопроса, не содержат неоднозначных формулировок, в заключении подробно и последовательно изложены ход экспертного исследования, примененные методы исследования, анализ представленных материалов, эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения, заинтересованность экспертов в исходе дела не установлена, экспертиза проводилась экспертами, имеющими специальное образование, стаж работы и стаж экспертной деятельности, образование и квалификацию в соответствующей области, таким образом, заключение экспертов соответствует требованиям действующего законодательства, нарушений при производстве экспертизы экспертами не допущено.

Само по себе несогласие сторон с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствуют о его неполноте и противоречии, не обязывают суд принимать решение о назначении повторной экспертизы после проведения повторной экспертизы.

Представленная стороной истца рецензия в виде заключения специалиста К. № ** от 22.12.2025 о необъективности и недостоверности заключения судебной оценочной экспертизы не свидетельствует, является частным субъективным мнением данного лица, не привлеченного к участию в деле в качестве эксперта или специалиста и не предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, относительно содержания и выводов заключения судебной оценочной экспертизы, собственно какое-либо исследование с изучением материалов дела, использованием специальных познаний и научных методов исследования рецензент не проводил, объектом исследования специалиста являлось непосредственно заключение судебной оценочной экспертизы, а не фактические обстоятельства дела.

По мнению судебной коллегии относительно большей части нарушений, которые, как полагает рецензент, имеют место быть в заключении судебной оценочной экспертизы, экспертами даны подробные письменные объяснения относительно состояния конкурентной среды при отборе аналогичных магазинов, корректировки на численность населения, ставки дисконтирования, индекса потребительских цен, оснований не доверять данным объяснениям экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности, у судебной коллегии не имеется, указанное в целом не лишают заключение доказательственного значения и не опровергают выводы, к которым пришли эксперты; в связи с выявленной экспертами ошибкой при отражении суммы амортизационных отчислений экспертами произведен перерасчет, который на итоговые выводы эксперта Ш. не повлиял, на выводы экспертов Х., П. также не повлиял в части расчета суммы упущенной выгоды без учета амортизации; указаний на какие-либо иные нарушения, допущенные экспертами, которые имели бы существенный характер, заключение специалиста не содержит.

Судебная коллегия отмечает, что определение методологии, методики проведения исследования, объема исследования, необходимого для ответа на поставленные вопросы, является прерогативой экспертов, по смыслу статьи 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт при проведении исследований свободен в выборе методики, которую определяет исходя из своих специальных познаний.

Фактические обстоятельства по делу свидетельствуют о том, что между ООО «Элемент-Трейд» и фактически между ФИО2 заключен договора аренды недвижимого имущества № **, по условиям которого ФИО2 взял на себя обязательства предоставить ООО «Элемент-Трейд» за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: часть здания, ориентировочной площадью 400,2 кв.м, расположенное на первом этаже в здании, которое будет построено на основании разрешения на строительство от 05.04.2023 в границах земельного участка в кадастровым номером ** площадью 1607 кв.м по адресу: ****, с/п Сылвенское, ****, при заключении данного договора заверил арендатора, что не будет вести какие-либо переговоры с третьими лицами, и не будет заключать с третьими лицами в отношении объекта/здания предварительных договоров, договоров аренды, купли-продажи, других договоров и сделок, которые могут лишить арендатора полностью или частично возможности получения объекта/здания по временное владение и пользование, и регистрации договора в установленном законом порядке; в течение 5 рабочих дней с момента выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.1.16.1 договора (в том числе осуществление строительства объекта, ввод его в эксплуатацию, постановка на кадастровый учет, регистрация права единоличной собственности), но не позднее 05.11.2023, стороны обязались заключить дополнительное соглашение по уточнению предмета аренды; данный договор аренды недвижимого имущества № ** от 27.06.2023 по состоянию на дату рассмотрения спора не изменен и не расторгнут, соответственно, является действующим, договором установлен срок исполнения арендодателем обязательства по передаче арендатору спорного объекта в аренду - не позднее 30.11.2023, срок действия договора аренды установлен в 10 лет с даты его регистрации; по состоянию на дату рассмотрения спора как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанций обязательства по договору аренды в части передачи ФИО2 ООО «Элемент-Трейд» нежилого помещения надлежащим образом не выполнены, при этом истец, которому не было передано в аренду спорное нежилое помещение, с учетом вышеприведенного правового регулирования и разъяснений по его применению, вправе требовать возмещения упущенной выгоды в размере, который бы соответствовал размеру доходов истца от использования объекта аренды, если бы ответчик исполнил обязательство по передаче помещения, за период, необходимый для поиска земельного участка, проведения переговоров, заключения договора аренды, строительства здания и открытия в нем магазина, размер такой упущенной выгоды за непередачу объекта по адресу: ****, судебная коллегия полагает необходимым определить за период с 01.01.2024 по 31.12.2025 по расчету экспертов ООО Консалтинговая компания «ОБиКон» Х., П., приведенному в заключении повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 2376918 руб., при этом в части периода и суммы следует руководствоваться следующим.

Ответчик ФИО2, оспаривая заключение судебной комиссионной оценочной экспертизы, полагая, что период исчисления упущенной выгоды не может превышать 5 месяцев - максимальный период с момента заключения спорного договора аренды (27.06.2023) до предполагаемой даты передачи магазина в аренду арендатору ООО «Элемент Трейд» (не позднее 30.11.2023), представил заключение № ** от 10.11.2025, составленное специалистами ООО «Экспертиза» Л., Р., согласно которому средний срок открытия магазина формата «магазин у дома», площадью 350-450 кв.м, с целью его долгосрочной аренды для размещения объекта федеральной продуктовой розничной сети, исходя из ответов федеральных продуктовых розничных сетей, составляет 6 месяцев (т.10 л.д.17-36).

Из заключения специалиста К. № ** от 06.11.2025, представленного представителем истца Д. по вопросу о наиболее вероятном периоде времени, который требуется для поиска земельного участка, проведения переговоров, заключения договора аренды, строительства здания и открытия в нем магазина ТС «Монетка» в помещении, аналогичном по своим характеристикам объекту недвижимости по адресу: **** (т.10 л.д.68-125), следует, что наиболее вероятный период времени, который требуется для поиска земельного участка, проведения переговоров, заключения договора аренды, строительства здания и открытия в нем магазина ТС «Монетка» в помещении, аналогичном по своим характеристикам объекту недвижимости по адресу: ****, находится в диапазоне от 15,5 до 41 месяца, среднее значение - 28 месяцев. Указанные показатели основаны на анализе фактических сроков реализации аналогичных проектов по открытию новых магазинов со схожими характеристиками, а также имеющихся статистических данных по наиболее вероятным срокам поиска площадки, удовлетворяющей требованиям торговой сети. Дополнительная сверка полученных результатов с данными нормативных источников показала близкие результаты - срок от 17 до 38 месяцев и среднее значение 27,5 месяцев. К факторам, оказывающим наибольшее влияние на сроки реализации проекта по открытию нового магазина можно отнести: 1) стадия строительства здания на момент начала переговоров - возможны варианты как на этапе подготовки к публичным торгам на заключение договора аренды земельного участка, так и на этапе частично построенного здания; 2) стабильность источников финансирования. Строительство здания может осуществляться как на собственные средства арендодателя, так и с привлечением банковского заемного финансирования. В рассматриваемый период времени (2024 - 2025 годы) ключевая ставка Центрального банка РФ была на уровне от 12% до 21%. Высокая стоимость банковского кредитования оказывала существенное влияние на возможности по его привлечению; 3) дефицит на местном рынке труда (как строители, так и персонал магазина), задержки в поставке строительных материалов и оборудования, сезон проведения строительных работ.

Оценивая заключения специалистов ООО «Экспертиза» Л., Р. и специалиста К., судебная коллегия полагает, что исследование, проведенное экспертом К. в данной части, является более полным, отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, потому как к исследованию в целях ответа на поставленный вопрос данный специалист подошел более комплексно, вывод данного специалиста основан не только на анализе фактических сроков реализации аналогичных проектов по открытию новых магазинов со схожими характеристиками, но и на статистических данных по наиболее вероятным срокам поиска площадки, удовлетворяющей требованиям торговой сети.

Вопреки доводам ответчика ФИО2 применительно к договору аренды, заключенному 27.06.2023, предполагаемая дата передачи магазина в аренду арендатору ООО «Элемент Трейд» была установлена самими сторонами - не позднее 30.11.2023, что не свидетельствует о том, что этот срок является типовым и аналогичным для всех открываемых объектов, поскольку в связи с необходимостью открытия нового магазина в виду непередачи истцу спорного объекта в период времени, необходимый для его открытия, обоснованно и разумно подлежит включению период согласования и заключения договора, который варьируется в зависимости от наличия/отсутствия надлежащего оформления прав на земельный участок, необходимости проектирования здания, прохождения необходимых экспертиз и согласований, получения разрешения на строительство, а также необходимости урегулирования разногласий при заключении договора аренды. Ответчик не учитывает, что фактический срок строительства объекта и его передачи в аренду также варьируется в зависимости от наличия/отсутствия проекта строительства здания, необходимых экспертиз, согласований, разрешения на строительство на дату заключения договора аренды, строительство здания может осуществляться как на собственные средства арендодателя, так и с привлечением банковского заемного финансирования, стоимость которого оказывает существенное влияние на возможности по его привлечению. Кроме того, срок подготовки помещения и открытия магазина может предопределяться выявлением строительных недостатков и временем, необходимым на их устранение арендодателем, логистическими задержками в поставке необходимых отделочных материалов или торгового оборудования, дефицитом на местном рынке труда для укомплектования штата работников магазина, что в целом в совокупности влияет на общий срок от даты начала согласования договора аренды помещения до даты открытия магазина. Более того, данный период не включает в себя время, необходимое на поиск перспективной площадки (земельного участка, пустого или со строящимся зданием магазина) и проведение первичных переговоров с арендодателем.

Таким образом, период времени в 24 календарных месяца обусловлен спецификой помещений под размещение магазинов торговой сети, политикой компаний в области подбора объектов аренды, сроком, необходимым для тщательного поиска нового объекта аренды (приоритет - вновь возведенные/возводимые объекты), а также сроком, необходимым для заключения договора аренды и создания/подготовки объекта под размещение объекта торговли.

Определяя к взысканию упущенную выгоду в сумме 2376918 руб., то есть в размере, расчет которого приведен экспертами ООО Консалтинговая компания «ОБиКон» Х., П., судебная коллегия отмечает, что по результатам исследования все эксперты пришли к согласованному результату по всем четырем исследованным магазинам, данный результат приведен экспертами в таблице 18 дополнений (т.11 л.д.56), при этом эксперты Х., П. полагают, что за определенные месяцы в течение периода исследования процедуре приведения к нулю должны подвергаться все отрицательные значения, эксперт Ш. исходит из того, что упущенная выгода есть прогноз, где расходы могут превысить доходы, возникновение отрицательных значений вполне вероятно и не противоречит формулам расчета, в данном случае ситуация в хозяйственной деятельности значительно меняется, варьируясь от отрицательных до положительных значений, расчеты показывает отсутствие стабильности в получении доходов в течение анализируемого периода и отрицательные значения, полученные нарастающим итогом за весь период, таким образом, проведенный расчет упущенной выгоды дает отрицательный результат, что свидетельствует о том, что потенциальные расходы превысили бы возможный доход, отрицательная величина упущенной выгоды связана с убыточным характером деятельности магазина.

С учетом того, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенная выгода есть неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, судебная коллегия полагает возможным руководствоваться экспертным мнением Х., П. в той части, что упущенная выгода представляет собой ожидание увеличения имущественной массы, но не ее уменьшение, в связи с чем отрицательное значение упущенной выгоды противоречит концепции «неполученных доходов», и в целом не имеет экономического смысла. Считает возможным коллегия согласиться и с экспертным мнением в части определения упущенной выгоды без учета амортизации, поскольку предмет разногласий сторон связан с размером потенциального дохода (в связи с непередачей помещения магазина по ул.****), а сам магазин по ул.****, рассматривается исключительно как самостоятельный экономический объект, приносящий доход на основании его характеристик, а не на основании способа и порядка его отражения в бухгалтерском учёте, экономическое значение магазина по ул.Степная, д.53 (как источника получения доходов) существует независимо от правил ведения бухгалтерского учёта и отчётности, а также не изменяет сам факт получения доходов, амортизация не является самостоятельной экономической единицей и представляет собой потреблённую часть стоимости амортизируемого актива в течение срока его полезного использования. При проведении расчётов упущенной выгоды, амортизация является фактором, уменьшающем итоговый размер упущенной выгоды, поскольку она отражает реальные экономические расходы, связанные с эксплуатацией имущества. Таким образом, значение имеет исключительно правовой статус объекта и его экономические характеристики, которые имеют самостоятельное значение вне бухгалтерской формы отражения этих характеристик.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что истцом является крупная торговая сеть, в связи с чем обоснованно следует исходить из возможности получения истцом упущенной выгоды, которой применительно к возникшим правоотношениям являются неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, а также отметить, что истцом в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом заключения судебной экспертизы, доказано, что у него имелась реальная возможность получения дохода от использования арендованного объекта в соответствии с условиями договора аренды, реализовать которую истец не смог лишь по причине допущенного ответчиком ФИО2 нарушения обязательств, а также доказан как размер убытков, составляющих упущенную выгоду, так и наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и возникшими у истца неблагоприятными последствиями в виде упущенной выгоды, что является достаточным для возложения гражданско-правовой ответственности.

При оценке доводов апелляционных жалоб относительно отсутствия правовых оснований для возложения данной гражданско-правовой ответственности на ФИО3 судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии с разъяснениями в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Из фактических обстоятельств, верно установленных в данной части судом первой инстанции, следует, что ответчику ФИО3 было известно о заключенном между ООО «Элемент-Трейд» и ФИО2 договоре аренде, поскольку ФИО3 участвовал в переговорах как в части заключения договора аренды, так и в части заключения дополнительного соглашения по уточнению предмета аренды, что подтверждается перепиской между представителем истца и ФИО3 в мессенджере WhatsApp по номеру телефона **, принадлежащему ФИО3 (т.1 л.д.17-18, т.2 л.д.67-90); доводы ФИО2 о том, что данным номером телефона фактически длительное время пользовался ФИО2, суд счел недоказанными в ходе судебного заседания, из текста переписки следует, что общение происходит с разными людьми, как с Алексеем, так и с Андреем.

Не усматривая оснований переоценивать выводы суда первой инстанции в приведенной части и отклоняя доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия обращает внимание на то, что договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 относительно приобретения последним 1/2 доли в праве собственности на земельный участок по адресу: ****, был заключен еще 01.06.2021, из представленной истцом переписки в мессенджере WhatsApp следует, что с апреля 2023 года ФИО3 принимал участие в переговорах с представителем истца относительно заключения договора аренды на предмет передачи истцу объекта на земельном участке, долю в праве на который он приобрел в 2021 году, будучи осведомленным о заключении 27.06.2023 договора аренды (представитель истца и ФИО3 в переписке обсуждают направление договора аренды на почту, необходимость его изучения, представитель истца сообщает ФИО3 о том, что договор направлен также ФИО2), в последующем ФИО3, согласно переписке, информирует представителя истца о ходе строительства, благоустройстве, о ситуации с вводом объекта в эксплуатацию, согласования места размещения ТКО, в последующем в ходе рассмотрения в августе 2023 года Пермским районным судом дела по иску ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок ФИО3 признает данные исковые требования, 24.10.2023 ФИО3 направляет письмо в адрес ООО «Элемент-Трейд», 02.11.2023 в ЕГРН осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО3 на 1/2 долю в праве собственности на нежилое здание - магазин общей площадью 412 кв.м с кадастровым номером ** по адресу: ****.

Указанное свидетельствует о том, что в момент рассмотрения дела о государственной регистрации перехода к ФИО3 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, в момент регистрации права на 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, ФИО3 достоверно было известно о заключении договора аренды в отношении имущества, во владение, пользование и распоряжение которой вступал данный ответчик, как сособственник, соответственно, заявление ФИО3 об обратном следует расценивать в качестве злоупотребления правом, ведь согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, подлежащее после завершения строительства передаче во владение и пользование арендатора, ФИО3 фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Судебная коллегия отмечает, что позиция данного ответчика, который настаивает на том, что не был осведомлен о заключении договора аренды, вступает в противоречие с доводами его апелляционной жалобы, в которой ФИО3 указывает на прекращение действия договора аренды с 27.01.2024 в связи с направлением им 24.10.2023 в адрес истца письма об отказе от исполнения договора.

По указанным основаниям являются верными выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 о прекращении с 02.11.2023 (дата государственной регистрации права собственности ФИО3 на 1/2 долю в праве собственности на здание) обязательств по договору аренды недвижимого имущества № ** от 27.06.2023 в связи с невозможностью исполнения.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

По смыслу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).

С учетом приведенных положений закона и разъяснений по его применению для вывода о прекращении обязательства невозможностью исполнения, о чем фактически приводят в апелляционных жалобах доводы апеллянты, необходимо установить, что такая невозможность является объективной и вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, имеющим для стороны неустранимый (постоянный) характер, за которое она не отвечает и не несет риск его наступления.

Вместе с тем, вышеприведенные фактические обстоятельства указывают на отсутствие оснований для вывода о невозможности исполнения ФИО2, ФИО3 обязательств по договору аренды после перехода к последнему права собственности на 1/2 долю в праве собственности на здание.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что с каждого из ответчиков ФИО2, ФИО3 в пользу ООО «Элемент-Трейд» следует взыскать упущенную выгоду за непередачу объекта по адресу: ****, за период с 01.01.2024 по 31.12.2025 в сумме 1188459 руб. (2376918 руб. : 2 = 1188459 руб.).

Доводы апелляционных жалоб о том, что договор аренды недвижимого имущества от 27.06.2023 является незаключенным, так как сторонами не согласован предмет договора, договор сторонами не исполнялся, объект аренды не был передан ООО «Элемент-Трейд», арендная плата за его использование ООО «Элемент-Трейд» не уплачивалась, договор является предварительным, заключался в момент отсутствия магазина, который должен был быть предметом аренды, данные недостатки должны были быть устранены путём заключения дополнительного соглашения к нему с указанием индивидуально-определенных характеристик объекта, которое не было заключено, а поскольку предмет договора не был согласован, это исключало возможность его государственной регистрации, судебная коллегия отклоняет, при этом следует руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующее законодательство не ограничивает стороны в праве заключения договора аренды в отношении, имущества которое на момент заключения не принадлежит арендодателю, и будет им создано либо приобретено в будущем (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пунктов 1.1, 3.1.16.1, 3.1.16.2 договора аренды недвижимого имущества № ** от 27.06.2023 следует, что арендодатель принял на себя обязательства предоставить арендатору во владение и пользование здание, которое будет построено на основании разрешения на строительство от 05.04.2023, ввести его в эксплуатацию, поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности на него, после выполнения данных обязанностей стороны взяли на себя обязательства заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Анализируя данные условия, судебная коллегия отмечает, что в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается заключенным не с момента передачи вещи в аренду, а с момента принятия на себя обязательства передать вещь, которая на момент заключения договора может отсутствовать, таким образом, действующее законодательство допускает возможность заключения договора аренды будущей вещи, в связи с этим судебная коллегия полагает, что между сторонами заключен договор аренды будущей вещи, поскольку договором предусмотрена обязанность передать здание к определенному сроку. С учетом положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации коллегия полагает, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, в связи с чем оснований считать его незаключенным не имеется. Оснований квалифицировать договор как предварительный судебная коллегия также не усматривает, из договора не следует, что стороны обязались заключить основной договор, обязанность по оформлению дополнительного соглашения при передаче вещи в аренду не является основным договором, надлежащее исполнение договора предполагало не заключение другого (основного) договора, а передачу построенного здания в установленный срок.

Заключив договор аренды недвижимого имущества № ** от 27.06.2023 на таких условиях, согласованных сторонами, ФИО2 согласился с ними, при этом в силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации действовал свободно в своей воле и в своем интересе.

Тот факт, что ФИО2 фактически отказался от исполнения обязательств по договору в части передачи объекта ООО «Элемент-Трейд», уклонился от заключения дополнительного соглашения к договору, в котором предполагалось указание индивидуально-определенных характеристик объекта после его строительства, и государственной регистрации договора аренды, вопреки доводам апелляционных жалоб ни о незаключенности, ни о недействительности договора аренды, либо прекращении его действия не свидетельствует, и не может рассматриваться как основание для освобождения от гражданско-правовой ответственности.

В силу пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, из положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что отсутствие регистрации договора аренды, подлежащего регистрации, имеет значение для третьих лиц, но не освобождает стороны от надлежащего исполнения обязательств по заключенному договору, в том числе по передаче помещения от арендодателя арендатору.

Доводы апелляционной жалобы о прекращении действия договора аренды с 27.01.2024 в связи с направлением ФИО3 24.10.2023 в адрес истца письма об отказе от исполнения договора также подлежат отклонению, поскольку взыскание убытков указанное не исключает, кроме того, собственно в письме от 24.10.2023 право на односторонний отказ от исполнения договора не выражено.

Из вышеприведенных руководящих разъяснений также следует, утрата истцом права требовать передачи ему объекта в связи с тем, что имущество передано в аренду иному лицу, не влечет автоматического прекращения арендных правоотношений между сторонами, и также не может рассматриваться как основание для освобождения от гражданско-правовой ответственности, предоставляя арендатору право требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков.

Критически судебная коллегия относится и к доводам апелляционной жалобы о злоупотреблении ООО «Элемент-Трейд» правом при предъявлении иска, избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права, поскольку какими-либо относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации данные доводы не подтверждены, способ защиты был избран истцом с учетом характера нарушенного права, фактических обстоятельств.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ООО «Элемент-Трейд» интереса в получении спорного объекта в аренду также признаются несостоятельными, в силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации именно на арендодателе лежит обязанность по передаче имущества в аренду, уведомления о необходимости обеспечить явку представителя для передачи помещения истцом в адрес ответчиков направлялись, однако в назначенное время арендодатели на сдачу объекта не явились, в последующем истцом зафиксирован факт передачи нежилого помещения в аренду АО «Тандер». Доказательств вызова истца на приемку помещения в установленные договором сроки, а также до сдачи помещения в аренду третьему лица в материалы дела ответчиками представлено не было.

Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо вынесенного судом решения, апелляционные жалобы не содержат.

При рассмотрении дела судом в целом правильно определены юридически значимые обстоятельства, каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, помимо вышеприведенных, не допущено.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На момент принятия решения истец поддерживает исковые требования на сумму 17798000 руб., которые подлежат оплате государственной пошлиной в сумме 114293 руб. (17798000 руб. - 8000000 руб. = 9798000 руб., 9798000 руб. х 0,35% = 34293 руб., 80000 руб. + 34293 руб. = 114293 руб.).

Истцом произведена оплата государственной пошлины в сумме 123000 руб. за требование имущественного характера, подлежащее оценке (т.1 л.д.135), и в сумме 6000 руб. за требование имущественного характера, не подлежащее оценке (т.2 л.д.239). Требование истца имущественного характера, подлежащее оценке, удовлетворено частично в сумме 2376918 руб., по 1188 459 руб. с каждого из ответчиков.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, государственная пошлина подлежит возмещению истцу за счет ответчиков пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 15258 руб. 11 коп. по следующему расчету: 17798000 руб. : 2376918 руб. = 7,49, 100 : 7,49 = 13,35%, 114293 руб. х 13,35% = 15258 руб. 11 коп., по 7629 руб. 05 коп. с каждого из ответчиков ФИО2, ФИО3; с ответчика ФИО2 также подлежат взысканию расходы в сумме 6000 руб.

Таким образом, решение Мотовилихинского районного суда г.Перми Пермского края от 11.03.2025 следует отменить в части размера упущенной выгоды и расходов по оплате государственной пошлины, в отмененной части принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить частично, в остальной части решение суда следует оставить без изменения.

Частью первой статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 97 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта, за счет средств, внесенных на счет, указанный в части первой статьи 96 настоящего Кодекса.

Совокупность приведенных норм процессуального права и указанных обстоятельств, в том числе результат разрешения спора, свидетельствуют о необходимости перечисления денежных средств, внесенных сторонами на депозит Пермского краевого суда (т.5 л.д.1, т.6 л.д.168), на расчетный счет, указанный экспертными учреждениями, в качестве выплаты вознаграждения за составление заключения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Мотовилихинского районного суда г.Перми Пермского края от 11.03.2025 отменить в части размера упущенной выгоды и расходов по оплате государственной пошлины, в отмененной части принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, паспорт **, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд», ИНН **, упущенную выгоду за непередачу объекта по адресу: ****, за период с 01.01.2024 по 31.12.2025 в сумме 1188459 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13 629 руб. 05 коп.

Взыскать с ФИО3, паспорт **, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд», ИНН **, упущенную выгоду за непередачу объекта по адресу: ****, за период с 01.01.2024 по 31.12.2025 в сумме 1188459 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7629 руб. 05 коп.

В остальной части решение Мотовилихинского районного суда г.Перми Пермского края от 11.03.2025 оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2, ФИО3 - без удовлетворения.

Поручить отделу бухгалтерского учета и финансовой деятельности Пермского краевого суда перечислить денежные средства в сумме 65 000 руб., которые поступили на депозитный счет Пермского краевого суда по платежному поручению № ** от 09.07.2025 на сумму 65000 руб. (плательщик: ООО «Элемент-Трейд», назначение платежа: оплата истца ООО «Элемент-Трейд» за повторную судебную экспертизу по делу № **/2025), по следующим реквизитам:

Наименование предприятия: Общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «Обикон»

ОГРН **

ИНН/КПП **

ОКПО **

Юридический адрес: ****

р/счет ** в отделении №** ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК», г.Челябинск

к/счет **

БИК **

Назначение: проведение судебной экспертизы по делу № **/2025.

Поручить отделу бухгалтерского учета и финансовой деятельности Пермского краевого суда перечислить денежные средства в сумме 40 000 руб., которые поступили на депозитный счет Пермского краевого суда по чеку от 23.04.2025 (плательщик: ФИО2, назначение платежа: оплата за проведение экспертизы от ФИО2, дело № **/2025 (№ **/2024), процессуальный статус-ответчик), по следующим реквизитам:

Наименование предприятия: ООО «Авангард»

ИНН/КПП **

р/счет **

Волго-Вятский банк ПАО Сбербанк,

БИК 042202603, к/счет **

Назначение: проведение судебной экспертизы по делу № **/2025.

Председательствующий: /подпись/

Судьи: /подписи/