Изготовлено в окончательной форме 21.05.2018 г.

Дело №а-99\18 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Ярославль 14 мая 2018г.

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при секретаре Ошмариной Е.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральной кадастровой палате федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства-павильона «Шиномонтаж», расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности ФИО4 разрешение требований оставил на усмотрение суда. 

Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности ФИО5 возражал против удовлетворения требований, указывала на допущенные нарушения при подготовке отчета об оценке.

Представитель заинтересованного лица МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» по доверенности ФИО6 поддержал позицию представителя заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной государственной службы регистрации, картографии и кадастра», заинтересованные лица департамент архитектуры и земельных отношений Ярославской мэрии города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Ранее от представителей ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной государственной службы регистрации, картографии и кадастра», департамента архитектуры и земельных отношений Ярославской области представлены письменные отзывы на административный иск, в которых представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения административных исковых требований. В письменном отзыве представителя административного ответчика ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной государственной службы регистрации, картографии и кадастра» каких-либо возражений не высказано.

Исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. 

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Административный истец является арендатором земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства-павильона «Шиномонтаж», расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды от 29.02.2008 г.

По договору аренды административному истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства-павильона «Шиномонтаж». Договор заключен на неопределенный срок. Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 07.06.2007 г.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

Поэтому суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в соответствии с Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Правительства области» и определена по состоянию на 01.01.2015 г. в размере 8 278277,20 рублей (п/п 

<

данные изъяты>).

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 15.02.2018г. № 11465/18 оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015г. в размере 2 391 000 руб.

Согласно ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки. 

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Представителем заинтересованного лица указано на необоснованный отказ от проведения анализа наиболее эффективного использования земельного участка. Кроме того, пояснил, что на территории объекта оценки отсутствуют объекты капитального строительства, таким образом положения пункта 20 ФСО № 7 в данном случае не применимы.

В судебном заседании в качестве свидетеля допрошен оценщик ФИО1, которая проводила оценку рыночной стоимости земельного участка.

Свидетель, подтвердив выводы отчета, показал, что данное замечание некорректно, поскольку применимо только в отношении незастроенных земельных участков, у которых отсутствует установленный вид разрешенного использования (в соответствии с пунктом 15 ФСО №4). Кроме того, проведение анализа наиболее эффективного использования объекта оценки невозможно в целях определения рыночной стоимости для установления в качестве кадастровой, поскольку такой анализ предполагает иные виды разрешенного использования, отличные от юридически разрешенного вида использования, отраженного в государственном кадастре недвижимости. Поэтому в целях данной оценки необходимо руководствоваться пунктом 20 ФСО № 7.

Из содержания отчета и дополнительно представленной информации, показаний свидетеля ФИО1 следует, что замечание заинтересованного лица неприменимо к данному земельному участку.

В соответствии с п. 15 ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости» для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

Пунктом 20 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Из указанных норм права следует, что анализ наиболее эффективного использования земельного участка необходим при отсутствии установленного вида разрешенного использования. При анализе учитывается вид фактического использования земельного участка.

Из содержания отчета следует, что оценщиком требования указанных норм федеральных стандартов оценки выполнены, в отчете содержатся суждения о наиболее эффективном использовании земельного участка (стр. 67 отчета).

В целом анализ отчета позволяет сделать вывод о том, что требования законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценщиком выполнены, в связи с чем оснований для утверждения о несоответствии отчета оценки требованиям федеральных стандартов оценки, не имеется.

С учетом изложенного, а также отсутствия относимых, допустимых и достоверных доказательств своих возражений со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц о необоснованности представленного административным истцом отчета, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка заявителя.

Таким образом, размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в абзаце 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обращался 20.02.2018 года. Тем самым, датой подачи заявления является дата обращения в комиссию. 

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Решил:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства – павильона «Шиномонтаж», расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости в размере 2 391 000 руб. по состоянию на 01.01.2015г.

Внести изменения единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 391 000 руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 20.02.2018г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья В.С. Преснов