Дело №2-70/2025

УИД: 50RS0017-01-2024-002373-75

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Кашира 

Каширский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Зотовой С.М., 

при секретаре судебного заседания Кузнецовой Д.А., 

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) администрации городского округа Кашира, комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира по доверенности ФИО1, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 по доверенности и ордеру адвоката Расторгуева М.М..

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-70/2025 по иску Администрации городского округа Кашира к ФИО3 

<

данные изъяты> о признании отсутствующим права собственности и освобождении земельного участка и по встречному иску ФИО3 

<

данные изъяты> к Администрации городского округа Кашира, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Кашира об обязании заключить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истец (ответчик по встречному иску) администрация городского округа Кашира обратилась в суд к ФИО4 с уточненным иском и просит: признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО3 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №; обязать ФИО3 

<

данные изъяты> устранить препятствие в пользовании земельным участком с кадастровым номером № путем сноса объекта незавершенного строительства, возведенного на данном земельном участке по адресу: Московская 

<

адрес>, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу; указать, что решение суда является основанием для Управления Росреестра Московской области для погашения в ЕГРН записи о праве собственности на жилой дом с кадастровым номером № и снятии его с государственного кадастрового учета.

Администрация городского округа Кашира мотивирует уточненные исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Кашира и ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым передан в аренду земельный участок общей площадью 1093 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Московская 

<

адрес>, вид разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства». Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 права и обязанности по договору аренды передали ФИО10. В соответствии с п.2.1. договора аренды срок аренды участка устанавливается с даты государственной регистрации Договора по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в администрацию городского округа Кашира обратилась ФИО10 о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Московская 

<

адрес>. В порядке межведомственного информационного взаимодействия в целях получения информации и документов для предоставления услуги в отношении расположенного на испрашиваемом земельном участке объекта получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, из которой следует, что собственником объекта незавершенного строительства, площадью 198 кв.м. с кадастровым номером № является ФИО10, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. Решением администрации городского округа Кашира от ДД.ММ.ГГГГ №Р№ отказано в предоставлении государственной услуги. Учитывая, что в соответствии с п.2.1 договора аренды земельного участка, срок договора истек ДД.ММ.ГГГГ, отсутствие законных оснований предоставления земельного участка для строительства без торгов, наличие спорного объекта, нарушает право администрации городского округа Кашира на распоряжение земельным участком с кадастровым номером № (л.д. 39-41 - уточненное исковое заявление). 

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 заявлены встречные исковые требования, согласно которым просит: признать за ФИО3 

<

данные изъяты> право на заключение договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1093 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для завершения строительства без проведения торгов; обязать администрацию городского округа Кашира Московской области, комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области заключить с ФИО3 

<

данные изъяты> без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что ей на праве собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит объект незавершенного строительства, проектируемое назначение - жилое, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства за истцом зарегистрировано в установленном законом порядке. Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1093 кв.м., находящегося на землях населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. По мнению ФИО2 у нее возникло право на заключение однократно нового договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта недвижимости строительства - индивидуального жилого дома, поскольку для этого имеются все условия, предусмотренные законом, регулирующим порядок предоставления участка в рассматриваемом случае. Истцом по встречному иску испрашивается земельный участок для завершения начатого строительства с уже существующим на нем строением. Ранее земельный участок для завершения строительства этого объекта не предоставлялся. В течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии указанного объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов, администрация городского округа Кашира в порядке статьи 239.1 ГК РФ не обращалась (л.д. 60-64. 

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2, представители третьих лиц Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. 

Представитель истца (ответчика по встречному иску) администрации городского округа Кашира и комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира по доверенности ФИО1, заявленные уточненные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, поскольку для заключения договора аренды земельного участка установлена определенная процедура. В предоставлении государственной услуги правопредшественникку ФИО2 было отказано. Данный отказ не обжалован.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 - Расторгуев М.М. в судебном заседании встречные исковые требования и доводы, изложенные в иске, поддержал в полном объеме, в удовлетворении исковых требования администрации городского округа Кашира просил отказать.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителе сторон, суд находит уточненные исковые требования администрации городского округа Кашира не подлежащим удовлетворению, встречные исковые требования ФИО11, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Кашира и ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого передан в аренду земельный участок общей площадью 1093 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства». Срок аренды земельного участка установлен с даты государственной регистрации Договора по ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, администрацией городского округа Кашира Московской области выдано разрешение на строительство № сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 права и обязанности по договору аренды передали ФИО10.

ФИО18 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ в администрацию городского округа Кашира обратилась ФИО10 о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решением администрации городского округа Кашира от ДД.ММ.ГГГГ №№ отказано в предоставлении государственной услуги в связи с тем, что: 1. 13.2.4. Несоответствие информации, которая содержится в документах, представленных заявителем, данным, полученным в результате межведомственного информационного взаимодействия, разъяснено, что срок договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ закончился ДД.ММ.ГГГГ, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ регистрация объекта незавершенного строительства произведена после окончания срока действия договора аренды земельного участка (Запись регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ); 2. ДД.ММ.ГГГГ. Установленный вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует его фактическому использованию, разъяснено, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «Для индивидуального жилищного строительства», на земельном участке отсутствует жилой дом, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; 3. 13.4.4. Неиспользование либо нецелевое использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (срок аренды свыше 3 (Трех) лет), разъяснено, что на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, проектируемое назначение - жилое кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства. 

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности. 

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом 

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ). 

Объект незавершенного строительства относится к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) по признаку прочной связи с землей как объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, то есть в связи с природными свойствами (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. 

После прекращения договора аренды земельный участок в силу п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возвращению арендодателю в том состоянии, в котором арендатор его ранее получил, в случае отсутствия на земельном участке недвижимой вещи. Невыполнение данной обязанности арендатором предоставляет арендодателю право на предъявление требования об исполнении обязательства в натуре, то есть об освобождении земельного участка от принадлежащего арендатору движимого имущества, находящемуся на земельном участке. 

Наличие же на земельном участке, по которому прекращено действие договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального строительства, объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи влечет за собой необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект посредством предъявления иска об его изъятии на основании решения суда путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № в период действия договора аренды земельного участка возведен объект недвижимого имущества - объект незавершенного строительства, на который зарегистрировано право собственности. Срок действия договора аренды не продлевался. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на недвижимое имущество (объект незавершенного строительства) и устранении препятствий в пользовании земельном участком с кадастровым номером № путем сноса объекта незавершенного строительства, не основаны на законе.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (ст. 39.2 Земельного кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства, находящегося на испрашиваемом земельном участке.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суд исходит из того, что согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии указанного объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов, администрация городского округа Кашира в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не обращалась.

В данном случае истцом по встречному иску испрашивается земельный участок для завершения строительства существующего на нем объекта. Ранее земельный участок для завершения строительства этого объекта не предоставлялся. Администрация городского округа Кашира Московской области не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Следовательно, у ФИО2 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ исключительное право на аренду земельных участков имеют граждане, являющиеся собственниками сооружений и зданий, расположенных на таких земельных участках.

У ФИО2 возникло право на заключение однократно нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта недвижимости строительства - индивидуального жилого дома, поскольку для этого имеются все условия, предусмотренные законом, регулирующим порядок предоставления участка в рассматриваемом случае. 

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Предписаниями пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" реализуется принцип единства юридической судьбы сооружения с земельным участком, на котором они расположены. Этот принцип обеспечивает одновременное участие в обороте двух неразрывно связанных объектов: сооружения и земельного участка под ним.

Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка. Таким образом, у ФИО2 возникло исключительное право на приобретение этого земельного участка в аренду без проведения торгов.

Кроме того, разрешение, выданное на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома действует до ДД.ММ.ГГГГ, законность его выдачи ответчиком не оспорено.

В соответствии с частью 21 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.

При наличии разрешения на строительство арендные отношения с органом публично-правового образования должны сохраниться. ( данная правовая позиция сформулирована в кассационном определении Верховного Суда РФ от 04.10.2019 N 89-КА19-2). 

То обстоятельство, что не оспорено решение ответчика от ДД.ММ.ГГГГ №№ об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» в порядке административного судопроизводства, в данном случае правового значения не имеет.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяет встречные исковые требования.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении уточненных исковых требований Администрации городского округа Кашира к ФИО3 

<

данные изъяты> о признании отсутствующим права собственности и освобождении земельного участка, отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 

<

данные изъяты> к Администрации городского округа Кашира, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Кашира об обязании заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать за ФИО3 

<

данные изъяты> (СНИЛС №) право на заключение договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1093 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для завершения строительства без проведения торгов.

Обязать администрацию городского округа Кашира Московской области, комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области заключить с ФИО3 

<

данные изъяты> без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Каширский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: С.М. Зотова