№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 мая 2024 года г.Ханты-Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Воронцова А.В.,

при секретаре Филиповой А.Е.,

с участием:

представителя истца, ответчика по встречному иску ФИО14,

представителя ответчика, истца по встречному иску ФИО11,

прокурора ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения; встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО5, ФИО6 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, мотивировав свои требования тем, что на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи имущества на торгах собственником жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, является ФИО1 Право собственности истца на жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Жилое помещение приобретено истцом для личных (семейных) нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Ранее, между бывшим собственником жилого помещения (АО «Строительная компания ВНСС») и ФИО2 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ найма жилого помещения.

В соответствии с договором найма (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) вместе с ответчиком право на постоянное проживание в жилом помещении имеют члены его семьи: сын ФИО3, сын ФИО3, сноха ФИО5, внук ФИО6

В договоре найма не указан срок его действия, в силу ст.683 ГК РФ договор найма продлевался до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ФИО2 уведомление, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ истекает срок действия договора найма и об отказе от продления договора найма на новый срок в связи с решением не сдавать в течение не менее года указанное жилое помещение внаем.

В адрес истца от ФИО3 поступили два обращения, из которых следует, что ответчик не намерен освобождать жилое помещение, считает продленным договор найма еще на пять лет. До настоящего времени в добровольном порядке ответчик и члены его семьи жилое помещение не освободили.

В связи с изложенным, истец с учетом уточненных исковых требований, просит суд признать ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО5, ФИО6 утратившими право пользования жилым помещением по адресу: 

<

адрес>, выселить их из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, снять с регистрационного учета.

Ответчик ФИО2 в ходе судебного рассмотрения дела, обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи жилого помещения, мотивировав свои требования тем, что при приобретении квартиры истец был уведомлен о ней и ее членах семьи правах на квартиру.

Ранее между ней и АО «Строительная компания ВНСС» был заключен договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого квартиры была передана во владение и пользование с правом выкупа. Договор сохранил свое действие по настоящее время, члены ее семьи до сих пор имеют право проживания с правом выкупа квартиры.

При заключении договора найма в № году одним из определяющих факторов была возможность приобретения данной квартиры в собственность для дальнейшего проживания в ней.

Остаточная балансовая стоимость квартиры на последнюю дату составляет 2 337 587 рублей 26 копеек.

Об указанных обстоятельствах истец был письменно проинформирован, ему было заявлено неоднократно соответствующее требование о выкупе квартиры, которое было проигнорировано.

С учетом изложенного ФИО2 просит обязать ФИО1 заключить с ФИО5 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, по цене 2 377 587 рублей 26 копеек.

В судебном заседании представитель истца, ответчика по встречному иску ФИО14 заявленные исковые требования поддержал, дал пояснения согласно искового заявления; встречное исковое заявление не признал.

Ответчики, третье лицо ФИО15, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания не представили. На основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.

Представитель ответчика, истца по встречному иску ФИО11 исковые требования не признала, встречное исковое заявление поддержала.

Заслушав пояснения участников процесса, заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Строительная компания ВНСС» и ФИО1 заключен договор № купли-продажи имущества на торгах, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает следующее имущество в составе Лота №: помещение жилое (с кадастровым номером 

<

адрес>, площадью 60,5 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>) с наличием заключенного договора найма жилого помещения с ФИО2, срок действия ДД.ММ.ГГГГ.

По договору найма наниматель имеет следующие права: выкупа помещения жилого; постоянного проживания нанимателя и членов его семьи в помещении жилом; постановке нанимателя и членов его семьи на регистрационный учет по месту жительства по адресу помещения жилого.

Обременения в отношении имущества (кроме указанных в п.1.1. настоящего договора прав нанимателя) ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника снимаются в силу п.1 ст.126 Федерального закона № «О несостоятельности (банкротстве)». Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (п.1 ст.126 Федеральный закон № «О несостоятельности (банкротстве)» (п.1.2).

Общая стоимость имущества составляет 4 650 900 рублей (п.2.1.).

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст.675 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительная компания ВНСС» (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) заключен договор найма, в соответствии с которым наймодатель передает, а наниматель принимает на условиях найма во владение и пользование для проживания в нем принадлежащее наймодателю жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> для проживания.

Вместе с нанимателем, имеют право на постоянное проживание в жилом помещении члены его семьи: сын ФИО4, муж ФИО7 (п.1.3.).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительная компания ВНСС» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого вместе с нанимателем, имеют право на постоянное проживание в жилом помещении члены его семьи: сын ФИО4, сын ФИО3, сноха ФИО5, внук ФИО6. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п.2).

Согласно ст.671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст.683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положения названной статьи ГК РФ регламентируют срок договора коммерческого найма, являющегося разновидностью договора найма жилых помещений и заключаемого в домах частного жилищного фонда как фонда, находящегося в собственности юридических лиц.

Положения ст.684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора, возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.

Как установлено в судебном заседании срок действия договора найма от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст.684 ГК РФ продлевался, последний срок продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим АО «СК ВНСС» по адресу: 

<

адрес>, на имя ФИО2, ФИО3 направлено уведомление о переходе права собственности и перемене арендодателя.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по адресу: 

<

адрес>, на имя ФИО2, членам семьи нанимателя направлено уведомление об отказе от продления договора найма на новый срок, в связи с решением не сдавать в течение не менее года указанное жилое помещение внаем (п.2 ст.684 ГК РФ). По истечении срока договора найма ДД.ММ.ГГГГ просит освободить жилое помещение (выселиться из него) передать все имеющиеся экземпляры ключей от входной двери квартиры собственнику жилого помещения (либо его представителю), сняться с регистрационного учета. При наличии согласия на досрочное расторжение договора найма просила уведомить ее любым удобным способом.

Однако, как следует из уведомления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ направленного конкурсному управляющему АО «Строительная компания ВНСС» ФИО12, АО «Ипотечное агентство Югры», Арбитражному суду 

<

адрес> - Югры, она уведомила об изменении своего адреса пребывания (жительства) по причине необходимости нахождения в другом населенном пункте для длительного лечения. В этой связи все юридически значимые сообщения просила направлять по адресу: №, 

<

адрес>.

Также ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ИП ФИО1 ФИО3 в интересах ФИО2 направила письмо в котором просил сообщить удобный способ получения денежных средств в счет оплаты по договору найма, о чем сообщить в письменной форме почтовой связью по следующему адресу: 111399, 

<

адрес>, по которому также необходимо отправлять юридически значимые сообщения для ФИО2, о чем ранее был в установленном порядке проинформирован предыдущий собственник квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на электронную почту ФИО3 направила ответ, в котором сообщила, что уведомление об отказе от продления договора найма на новый срок направлено ее по адресу нахождения жилого помещения, являющемуся адресом регистрации ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил ИП ФИО1 ответ на обращение, в котором указал, что уведомление отправлено ДД.ММ.ГГГГ, то есть позднее установленного законом срока. Таким образом, договор найма полагает продлённым до ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, согласно условиям пунктов 2.4.5 и 2.4.6 просил переоформить договор на ее имя, а также предлагал осуществить выкуп квартиры по установленной в договоре цене-балансовой стоимости в размере 2 377 587 рублей 26 копеек согласно общедоступного сообщения в ЕРФСБ.

Таким образом исследованные в судебном заседании доказательства свидетельствуют о том, что истцом не соблюден срок извещения ответчиков, который предусмотрен ст.684 ГК РФ, направленное в августе уведомление было направлено по месту нахождения имущества, при этом согласно представленным письменным доказательствам ответчик известила заинтересованных лиц об адресе направления корреспонденции по адресу: 

<

адрес>, в соответствии со ст.56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств направления уведомления по указанному ответчиком адресу.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО5, ФИО6 признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения, удовлетворению не подлежат.

Пунктом 2.4.6 договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотрено, что по истечении срока действия договора на преимущественное заключение договора на новый срок на тех же условиях либо выкуп объекта при условии внесения (оплаты) наймодателю выкупной цены, определяемой на основании данных бухгалтерской отчетности. Наймодателя на последнюю отчетную дату, предшествующую данному сроку. Наниматель вправе и до истечения срока действия договора выкупить объект по стоимости, определяемой на основании данных бухгалтерского учета, внося соответствующие платежи наймодателю.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2 ст.218 ГК РФ). 

В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как отмечалось ранее спорное жилое помещение было приобретено ФИО1 на торгах, последняя как физическое лицо, бухгалтерского учета не имеет, законных оснований для обязания ФИО1 заключить с ФИО2 договор купли-продажи на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, по цене 2 377 587 рублей 26 копеек, у суда не имеется. В связи с чем, встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи жилого помещения, оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятии решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления прокурора, через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено и подписано составом суда 29 мая 2024 года.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда А.В. Воронцов