КОПИЯ

УИД 66RS0033-01-2021-000978-54 Дело № 2-1208/2024

Решение

 в окончательной форме изготовлено 20 декабря 2024 года.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 декабря 2024 года г. Краснотурьинск

Краснотурьинский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Чумак О.А., 

при секретаре судебного заседания Жарких Е.В.,

с участием представителей истцов ФИО1, ФИО2, действующих на основании доверенностей от 

<

дата обезличена> № 

<

адрес обезличен>9 (сроком на три года), № 

<

адрес обезличен>5 (сроком на три года),

представителей ответчика Органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» ФИО3, действующего на основании доверенности от 

<

дата обезличена> № (сроком по 

<

дата обезличена>), председателя ФИО4, действующей на основании распоряжения о назначении на должность от 

<

дата обезличена> №-р, ФИО5, действующего на основании доверенности от 

<

дата обезличена> № (сроком по 

<

дата обезличена>),

представителя ответчика ООО Управляющая компания «Люкс» ФИО6, действующей на основании доверенности от 24.09.2024 года (сроком на один год), 

представителя третьего лица администрации г.о. Краснотурьинск ФИО7, действующей на основании доверенности от 11.01.2022 года (сроком по 31.12.2022), 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО8, действующей в интересах 

<

данные изъяты> 

<

ФИО>1, к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Люкс», органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, применении последствий недействительности сделки и возложении обязанности по перерасчету платы за жилищно-коммунальные услуги, по исковому заявлению ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Люкс», органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, применении последствий недействительности сделки и возложении обязанности по перерасчету платы за жилищно-коммунальные услуги, 

установил:

ФИО8, действуя в интересах 

<

данные изъяты> 

<

ФИО>1, обратилась в суд с вышеуказанным исков, в обоснование указав, что 

<

ФИО>1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен>. С 01.03.2023 года управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен>, осуществляется ООО «Управляющая компания» «Люкс» (далее ООО «УК «Люкс») на основании договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен>, заключенного 17.02.2023 года между ООО УК «Люкс» и органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» (далее ОМС «КУИ»). Стоимость услуг по содержанию общего имущества в указанном доме составляет 91, 48 руб. за 1 кв. м. Считая, что плата за содержание общего имущества в спорном многоквартирном доме является чрезмерно завышенной и экономически не обоснованной, ООО УК «Люкс» не выполняет работы, предусмотренные конкурсной документацией, не несет расходов на их выполнение, не предоставляет потребителю полной и достоверной информации о проведенных работах и оказанных услугах, истец просит обязать ООО УК «Люкс» сделать перерасчет платы за содержание жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен>, за период с 01.03.2023 по 31.12.2023 года в размере 14 447, 60 руб. исходя из размера 32,51 руб. за 1 кв.м., а также признать договор управления от 17.02.2023 года, заключенный между ООО УК «Люкс» и ОМС «КУИ», ничтожным, применить последствия недействительности сделки, обязать ОМС «КУИ» досрочно прекратить действие договора управления от 17.02.2023 года. 

Определением суда 07.10.2024 исковое производство принято к производству, гражданскому делу присвоен № 2-1208/2024.

Кроме того, ФИО9 обратилась в Краснотурьинский городской суд 

<

адрес обезличен> с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Люкс», органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, применении последствий недействительности сделки и возложении обязанности по перерасчету платы за жилищно-коммунальные услуги, в обоснование указав, что она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен>. С 01.03.2023 года управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен>, осуществляется ООО УК «Люкс» на основании договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен>, заключенного 17.02.2023 года между ООО УК «Люкс» и ОМС «КУИ». Стоимость услуг по содержанию общего имущества в указанном доме составляет 91, 48 руб. за 1 кв. м. Считая, что плата за содержание общего имущества в спорном многоквартирном доме является чрезмерно завышенной и экономически не обоснованной, ООО УК «Люкс» не выполняет работы, предусмотренные конкурсной документацией, не несет расходов на их выполнение, не предоставляет потребителю полной и достоверной информации о проведенных работах и оказанных услугах, истец просит обязать ООО УК «Люкс» произвести перерасчет платы за содержание жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен>, за период с 01.03.2023 по 31.12.2023 года в размере 16 098,88 руб. исходя из размере 32,51 руб. за 1 кв.м., а также признать договор управления от 17.02.2023 года, заключенный между ООО УК «Люкс» и ОМС «КУИ», ничтожным, применить последствия недействительности сделки, обязать ОМС «КУИ» досрочно прекратить действие договора управления от 17.02.2023 года.

Определением суда от 07.10.2024 года исковое заявление принято к производству, гражданскому делу присвоен №. 

Определением судьи от 23 октября 2024 года гражданские дела № 2-1208/2024 и № 2-1207/2024 года соединены в одно производство, соединенному гражданскому делу присвоен № 2-1208/2024.

В ходе рассмотрения дела истцы ФИО9 ИМ., ФИО8 уточнили исковые требования (ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ), просили суд признать договор управления от 17.02.2023 года, заключенный между ООО УК «Люкс» и ОМС «КУИ», ничтожным, применить последствия недействительности сделки, обязав ООО «УК Люкс» произвести ФИО8 перерасчет платы за жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес обезличен>, комн. 96, за период с 01.03.2023 по 31.12.2023 года в размере 14 886 руб. 20 коп., исходя из размера платы 30 руб. 27 коп за 1 кв.м.; за период с 01.01.2024 года по 30.11.2024 года по тарифу, определенному экспертной организацией; произвести ФИО9 перерасчет платы за жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес обезличен>, комн. 4, за период с 01.03.2023 по 31.12.2023 года в размере 16587 руб. 40 коп., исходя из размера платы 30 руб. 27 коп за 1 кв.м.; за период с 01.01.2024 года по 30.11.2024 года по тарифу, определенному экспертной организацией; досрочно прекратить действие договора управления от 17.02.2023 года (л.д. 199-212 т.4).

Протокольным определением суда от 07 ноября 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа Краснотурьинск (л.д. 127 т.4).

Протокольным определением суда от 19 ноября 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Региональный Фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области, АО «ЭнергосбыТ Плюс».

В судебное заседание истцы ФИО9, ФИО8 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены путем направления судебных извещений по месту жительства (л.д. 127 т.5). Сведений об уважительности причин неявки суду не представители. 

Представитель истцов ФИО1, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержала, указав, что с 01.03.2023 года управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен>, осуществляет ООО УК «Люкс» на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного 17.02.2023 года с ОМС «КУИ». Согласно условиям договора стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения на 1 кв.м общей площади определена по результатам конкурса и составила 91,48 руб. Считает данную стоимость завышенной и необоснованной, так как при формировании перечня работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества ОМС «КУИ» были допущены нарушения закона. Так в перечень работ и услуг включены работы по ремонту отмостки, цоколя, фасада, балконов, козырьков и лоджий, крыши и кровли, слухового окна, по установке металлических дверных блоков в готовые проемы, по замене заполнения балконных проемов пластиковыми дверными блоками, вместе с тем, указанные виды работ были выполнены в рамках капитального ремонта Региональным Фондом содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области в 2021 году и находятся на гарантии. Кроме того, указанные виды работ, а также работы по текущему ремонту системы теплоснабжения, по текущему ремонту систем холодного и горячего водоснабжения, системы водоотведения, по ремонту асфальтобетонного покрытия не были выполнены ООО «УК «Люкс» в 2023 гг, 2024 гг. Таким образом, считает, что ООО «УК «Люкс» документально не подтверждает выполнение указанных видов работ и, соответственно, несение расходов в объеме, предусмотренном договором управления и конкурсной документацией. Кроме того, при формировании перечня работ и услуг организатором не были учтены конструктивные и технические параметры многоквартирного дома, в связи с чем в перечень работ и услуг включены работы, не относящиеся к общему имуществу дома (скрытая проводка, продухи фундамента, трубопровод из стальных электросварных труб диаметром 40 мм, вентили диаметром 25 мм, автоматические пожарно-охранные извещатели). Планирование работ по текущему ремонту сетей водоснабжения водоотведения осуществлено без подтверждения необходимости выполнения работ по текущему ремонту, а именно в отсутствие обследования, актов осмотра общего имущества, заключений специализированной организации. Полагает, что при включении в перечень таких видов работ, как ремонт внутридомовых сетей (смены вентиля, смены отдельных участков трубопровода водоснабжения, теплоизоляция сетей горячего водоснабжения), нарушены требования Постановления Гостроя № 170 о периодичности выполнения работ, так как перечнем предусмотрены ежегодная периодичность, а постановлением в пределах трех-пяти лет. Указывает, что при расчете стоимости услуги по устранению аварий на внутридомовых сетях в программу МКД-Сервис при расчете некорректно внесена периодичность выполнения работ-5, вместо 3; при расчете стоимости работ по обслуживанию трёхфазных счетчиков электроэнергии некорректно указано количество счетчиков -100 штук, вместо двух счетчиков, имеющихся в действительности. Кроме того, считает, что включение работ по обслуживанию трехфазных счетчиков в перечень является нарушением п. 80(1) Правил № 354, так как гарантирующих поставщик обязан осуществлять эксплуатацию общедомовых приборов учета, в том числе осуществляет снятие показаний. В площадь мест общего пользования ОМС «КУИ» отнесены лестничные клетки, коридоры, кухни, санузлы, раздевалки, ванные комнаты, душевые, умывальники, которые имеют различное функциональное назначение. Такое объединение не является корректным, поскольку помещения отличаются по функционалу. Таким образом, при соблюдении требований закона при формировании перечня работ и услуг, их стоимость составили бы по расчетам истцов 39 руб. 70 коп. Обращает внимание, что для включения в перечень работ и услуг тех видов работ, которые относятся к текущему ремонту, должны быть установлена необходимость выполнения данных видов работ. Также указывает, что в состав общего имущества необоснованно включены нежилые помещения, право собственности на которые зарегистрировано за городским округом Краснотурьинск. Кроме того, полагает, что ООО «УК «Люкс» нарушены положения Закона «О защите прав потребителя», так как управляющая организация не размещает отчет о выполнении договора управления многоквартирным домом на информационных стендах, не вручает каждому собственнику. В ГИС ЖКХ отчет размещен без указания какие виды работ выполнены по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома. Представительство на территории г.о. Краснотурьинск управляющей организации отсутствует. Представитель истцов полагает, что в связи с фактическим невыполнением работ и услуг, указанных в приложении № 2 к договору управления многоквартирным домом, (п.1.1,1.3,1.5-1.10; 2.1-2.10,3.1-3.3,4.1-4.2,5.1,6.1-6.13,7.1-7.18, 8.1-8.6,9.1-9.6,9.8-9.14, 10.1-10.9, 11.1-11.2,12.1-12.6,12.9-12.23,, 17.1), истцы имеют право на перерасчет платы, что соответствует также положениям п. 41 пп. 13 Постановления Правительства № 75. Просит суд удовлетворить исковые требования истцов в полном объеме.

Представитель истцов ФИО2, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» -председатель ФИО4, действующая на основании распоряжения о назначении на должность, в судебном заседании, просила суд отказать в удовлетворении иска, указав в обоснование возражений, что организатором конкурса перечень работ и услуг определен в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290. Кроме того, считает, что в состав общего имущества правомерно были включены нежилые помещения, принадлежащие городскому округу Краснотурьинск, так как в силу своего назначения необходимы для использования как собственниками, так и нанимателями жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований. 

Представитель ответчика Органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении иска, ссылаясь, что при формировании перечня работ и услуг не было допущено нарушений требований закона. Организатор торгов надлежащим образом учел уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг. Просит суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика Органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признавал, указывая, что в настоящем споре в приоритетном порядке подлежат применению нормы жилищного законодательства, специально предназначенные для регулирования соответствующих отношений. Истцами не представлено доказательств направления заявления в адрес управляющей организации об изменении размера платы в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства № 491. Кроме того, со стороны потребителей не соблюден установленный порядок составления акта непредставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Управляющая организация не принимала участие при проведении проверки. Приобщенный к материалам дела акт проверки от 24.04.2024 года не может являться относимым и допустимым доказательством по делу. Текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, текущий ремонт проводится в целях обеспечения надлежащего технического состояния здания, а капитальный ремонт с целью замены и (или) восстановления строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, проведения работ по капитальному ремонту не освобождает управляющую организацию от проведения текущего ремонта. Ссылка истцов на судебные акты по иным делам несостоятельна, так как они не имеют преюдициального значения и не относятся к настоящему спору. Комитет считает, что преюдициальное значение в настоящем деле имеет решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.06.2023 года № А60-1516/2023 года, которым отказано в удовлетворении иска ООО «Коммунальный стандарт» к ОМС «КУИ» о признании договора управления многоквартирным домом незаконным, так как суд не нашел оснований для признания его незаконным в части установления размера платы за содержание общего имущества. Также преюдициальное значение имеет решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.10.2024 года № А60-14914/2024 по иску ООО «Люкс» к ООО СК «Коммунальный стандарт» о взыскании задолженности за содержание общего имущества, так как суд взыскал с ООО СК «Коммунальный стандарт» задолженность с применением действующего тарифа в размере 91,48 руб. на 1 кв.м. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определен на основании п. 59 Правил № 75, в связи с признанием ранее проведенного конкурса несостоявшимся. Считает, что невозможно оспаривать договор управления многоквартирным домом без обжалования самой процедуры организации и проведения торгов, так как обязанность комитета по проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, а обязанность ООО «УК Люкс» заключать договор по результатам конкурса закреплена законом. Истцы не приводят ссылок на нормы права, которые были нарушены при заключении договора управления многоквартирным домом. Кроме того, договор управления многоквартирным домом является оспоримой сделкой, в связи с чем пропущен срок исковой давности для признания договора недействительным. Также истцы исполняют договор управления домом, в связи с чем не вправе ссылаться на его недействительность. Расчетная стоимость работ и услуг произведена с помощью официальной программы «МКД-расчет». Онлайн сервис», тариф рассчитан с учетом всех необходимых нормативных требований, изменений в законодательстве, ГОСТов, методик формирования платы, а перечень работ не противоречит минимальному перечню, утвержденному постановлением Правительства № 290. Считает, что также не имеется оснований для досрочного расторжения договора управления многоквартирным домом, так как доказательств существенного нарушения условий договора истцами не приведено. Просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме. 

Представитель ответчика ООО «Управляющая компания «Люкс» ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что истцами не представлено доказательств нарушения законодательства при заключении договора управления многоквартирным домом, равно как и доказательств обращения с жалобами на предоставление услуг ненадлежащего качества или с перерывами. Размер платы за содержание и текущий ремонт установлен исходя из конструктивных особенностей дома и потребностей в осуществлении ремонта. Условия договора управления многоквартирным домом соответствуют требованиям жилищного законодательства и содержат перечень работ и услуг, который соответствует минимальному перечню работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденному Постановление Правительства № 290. Каких-либо нарушений при проведении конкурса по отбору управляющей организации судебным актом не установлено. Проведение капитального ремонта не освобождает управляющую организацию от проведения текущего ремонта. Говорить о том, что ООО УК»Люкс» не выполнило работы по текущему ремонту истцы могут только после окончания срока действия договора. Доводы истцов о том, что фактические затраты управляющей организации менее запланированных не могут свидетельствовать о необоснованности тарифа. Истцами не указаны основания для признания договора управления многоквартирным домом ничтожным. Срок исковой давности для признания договора управления многоквартирным домом истцами пропущен. Кроме того, указывает, что действующим законодательством не предусмотрены последствия недействительности сделки в виде перерасчета платы и досрочного расторжения договора. Считает, что истцами избран ненадлежащий способ защиты. Просит суд отказать в удовлетворении иска.

Представитель ответчика ООО «Управляющая компания «Люкс» ФИО10 В,В., действующая на основании доверенности, ранее в судебном заседании исковые требования не признавала, указывая в обоснование возражений, что договор управления многоквартирным домом был заключен на основании конкурса, проведенного органом местного самоуправления. В судебном порядке условия конкурса не оспорены, не признаны недействительными. Договор является действующим, так как фактически исполняется. Оспариваемый договор управления содержит существенные условия и срок действия, не противоречит нормам гражданского и жилищного законодательства. Доводы истцов о том, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязанности по управлению многоквартирным домом основанием для признания договора управления ничтожным не являются. Несмотря на то,что капитальный ремонт был выполненив 2021 году, существует ряд дефектов, которые необходимо устанять силами управляющей компании. Срок действия договора составляет 3 года, в течение которых управляющая организация выполнит все работы, предусмотренные договором. Кроме того, считает, что истцами пропущен срок исковой давности для оспаривания договора управления многоквартирным домом, поскольку сделка является оспоримой, срок исковой давности оставляет 1 год и начал течь с момента заключения договора, а на момент предъявления иска в суд данный срок истек. Просит суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель третьего лица администрации г.о. Краснотурьинск ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании указала на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований истцов, пояснив, что гарантийные обязательства подрядчика не отменяют обязанность управляющей компании оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, обеспечивать готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Комитет по управлению имуществом при проведении конкурса не вправе был исключать работы и услуги, предусмотренные минимальным перечнем, на основании того, что в доме был проведен капитальный ремонт. Нарушение управляющей компанией обязательств по договору не может свидетельствовать о необоснованность размера платы и не может являться основанием для признания договора управления ничтожным. Истцы не учитывают, что в других многоквартирных домах площадь общего имущества дома в разы меньше, чем площадь 

<

адрес обезличен>. Договор управления домом заключен в соответствии с требованиями жилищного законодательства по результатам открытого конкурса. При этом порядок проведения конкурса, результаты конкурса не оспаривались, в связи с чем отсутствуют основания для признания договора управления ничтожным. Также указывает, что иск подан за пределами срока исковой давности для признания торгов недействительными. Просит суд отказать в удовлетворении иска.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Регионального Фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области, АО «ЭнергосбыТ Плюс» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены путем направления судебных извещений по месту нахождения (л.д.127 т.5), на адрес электронной почты (л.д. 125, 126 т.5). В адрес суда от представителя АО «ЭнергосбыТ Плюс» ФИО11, действующей на основании доверенности от 05.09.2022 года № 

<

адрес обезличен>0, поступил отзыв на исковое заявление, в котором представитель просит рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие, указывая также, что общедомовой прибор учета в многоквартирном жилом 

<

адрес обезличен> силами АО «ЭнергосбыТ Плюс» не приобретался и не устанавливался, в дублировании обязанностей гарантирующего поставщика необходимости нет (л.д. 145 т.5). Представитель Регионального Фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области ФИО12, действующая на основании доверенности от 09.01.2024 года № 15, в адрес суда направила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, а также просила вынести решение на усмотрение суда, указывая, что капитальный ремонт 

<

адрес обезличен> окончен Фондом в 2021 году, результаты которого приняты на основании акта сдачи-приемки от 29.12.2021 года, гарантийный срок составляет 60 месяцев (л.д.134-135 т.5).

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд определил рассмотреть гражданское дело при указанной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 

<

ФИО>1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен> площадью 24,5 кв. м. с 

<

дата обезличена> (л.д. 97-99 т.5). 

ФИО9 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен> площадью 27,3 кв. с 

<

дата обезличена> (л.д. 94-96 т.5).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При этом в силу разъяснений п. 75 данного постановления применительно к ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В соответствии с п. 3 и 4 ст. 1, ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 4 ст. 166, п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу требований части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Согласно справке Органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» от 18.11.2024 года площадь помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес обезличен> находящихся в собственности городского округа Краснотурьинск, равна 2150,90 кв.м., что составляет 63,8 % от общей площади помещений (л.д. 36 т.5). 

17 февраля 2023 года между Органом местного самоуправления по управлению имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» и ООО Управляющая компания «Люкс» заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен>, на основании открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (л.д. 15-44 т.1).

Предметом настоящего договора является оказание управляющей организацией услуг по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен>, выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в нем, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в нем и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом (п.1.3 договора).

Состав и состояние общего имущества в МКД, в отношении которого осуществляется управление, и его состояние указаны в приложении № 1 к настоящему договору (п.1.5 договора). 

Договор заключается сроком на три года и действует с 01 марта 2023 года (п.9.1 договора).

Цена договора и размер платы за помещение устанавливаются в соответствии с долями в праве собственности на общее имущество пропорционально занимаемому собственником жилому/нежилому помещению согласно ст. ст. 249,289 Гражданского кодекса РФ и ст. ст. 37,39 Жилищного кодекса РФ по результатам открытого конкурса (п.3.1 договора).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается по результатам проведенного открытого конкурса и применяется как к собственникам жилых, так и нежилых помещений в МКД (п. 3.2 договора).

Стоимость работ, услуг управляющей организации по содержанию и ремонту жилого помещения на 1 кв.м общей площади установлена по результатам проведенного открытого конкурса и составляет 91,48 рублей (п.3.3 договора).

В приложении № 2 к договору определен перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, расположенному по адресу: 

<

адрес обезличен> (л.д. 34-41 т.1).

Договор управления многоквартирным домом заключен по результатам проведенного органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен>, предметом которого явилось право заключения договора управления многоквартирным домом по указанному адресу на основании ч. 2 ст. 163 Жилищного кодекса РФ (л.д. 244-250 т.5, л.д. 1-15 т.6.).

В соответствии с частью 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ. 

В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора, в котором указываются такие существенные условия, как состав общего имущества многоквартирного дома, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги (часть 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее – Правила № 75).

В пункте 2 Правил N 75 дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, стоимость работ, услуг управляющей организации по содержанию и ремонту жилого помещения на 1 кв.м общей площади установлена по результатам проведенного открытого конкурса и составила 91,48 рублей. При этом стоимость была определена организатором торгов следующим образом.

Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом г.о. Краснотурьинск» 06.10.2022 года на официальном сайте torgi.gov.ru размещено извещение № о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен> (л.д. 90 т.4, л.д. 34 т.5). 

Из конкурсной документации на открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен>, следует, что начальная плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения, составила 83,16 кв.м., которая определена исходя из перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (л.д. 47-62 т.5).

До начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка на участие, в связи с чем конкурс признан несостоявшимся, что подтверждается протоколом открытого конкурса (л.д. 37 т.5).

На основании пункта 59 Правил в случае, если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор конкурса в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10 процентов.

В связи с чем, при проведении Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» нового конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен> размер платы за содержание и ремонт жилого помещения был увеличен на 10 процентов (83,16 руб +10 %=91,48 руб.) (л.д. 91-95 т.4), что соответствует требованиям закона.

Согласно пункту 71 Правил в случае, если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

По результатам подведения итогов открытого конкурса право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен>, получило ООО "Управляющая компания «Люкс» на основании пункта 71 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).

В рассматриваемом случае у ООО «Управляющая компания «Люкс» в силу положений вышеуказанных норм права возникла обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления.

Указывая на недействительность (ничтожность) договора управления многоквартирным домом от 17 февраля 2024 года, заключенного между Органом местного самоуправления по управлению имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» и ООО Управляющая компания «Люкс», истцы ссылаются на нарушения п.5,6 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 (далее - Правила N 416), подп.4 п.41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75, Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 «О минимальным перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», п.136, п.136 Постановления Правительства РФ от 04.05.2012 N 442 "О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии", ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также на включение в состав общего имущества нежилых помещений, принадлежащих городскому округу Краснотурьинск на праве собственности.

Таким образом, фактически все доводы представителей истцов сводятся к несогласию с перечнем работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, являющемуся приложением № 2 к оспариваемому договору, и определением их стоимости на 1 кв.м общей площади в размере 91,48 руб., а также составом общего имущества.

Конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя: перечень работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290, по форме согласно приложению N 2. Организатор конкурса в соответствии с перечнем работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из работ и услуг (подпункт 4 пункта 41 Правил).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень).

В судебном заседании свидетель 

<

ФИО>16 пояснила, что работает заместителем председателя комитета по управлению имуществом с 2010 года. В ее должностные обязанности входит разработка конкурсной документации. Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения производится специалистами Управления по экономике администрации г.о. Краснотурьинск с использованием программы МКД-расчет. Для чего в Управление экономики предоставляется вся техническая документация на дом. С целью определения перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения содержания многоквартирного дома проводятся осмотры.

Свидетель 

<

ФИО>17, в судебном заседании пояснила, что работает экономистом в Управлении по экономике администрации г.о. Краснотурьинск с 2021 года. Осуществляет расчет платы за содержание и ремонт жилого помещения с использованием программы МКД-расчет, которая содержит в себе свод правил и видов работ, которые необходимы для многоквартирных домов. Перечень работ, необходимый для конкретного дома, определяется на основании информации, представленной Комитетом по управлению имуществом. 

Оценив представленные доказательства в их взаимосвязи и совокупности, сопоставив оспариваемый перечень работ с минимальным перечнем, утвержденным постановлением Правительства № 290, суд приходит к выводу о том, что размер платы в оспариваемом договоре определен дифференцированно, исходя из перечня работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года N 290, а стоимость работ, услуг по содержанию и ремонту жилого помещения на 1 кв.м. общей площади определена путем расчетной стоимости каждой из работ и услуг, то есть содержит экономическое обоснование, что соответствует положениям закона.

Доводы представителей истцов о том, что в перечень работ и услуг при формировании конкурной документации необоснованно включены отдельные виды работ являются голословными и не подтверждаются материалами дела.

Как следует из материалов дела, во исполнение региональной программы Региональным Фондом содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области организованы работы по капитальному ремонту крыши, фасада, подвальных помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен> (л.д. 17-75, 137-198 т.4), которые были выполнены в 2021 году, что подтверждается актом сдачи-приемки выполненных работ по капитальному ремонту от 29.12.2021 года (л.д. 38-39 т.6).

Тот факт, что работы по капитальному ремонту цоколя, отмостки, фасада, крыши, кровли были выполнены Региональным Фондом содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области в 2021 году, что нашло свое подтверждение в судебном заседании, вопреки ошибочному мнению представителей истцов не освобождают управляющую организацию от выполнения своих обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества, в том числе в рамках текущего ремонта.

Не состоятельны доводы представителей истцов о необходимости включения в перечень работ и услуг работ по ремонту только в случае подтверждения их обоснованности актами обследования, актами осмотра общего имущества, заключениями специализированной организации в соответствии с положениями п. 6 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства от 15.05.2013 N 416, поскольку в данном случае положения п. 6 применению не подлежат, так как требования к конкурсной документации, в том числе к перечню работ и услуг регламентированы Правилами № 75.

Кроме того, представителем ответчика КУИ «ОМС» в материалы гражданского дела представлены акты осмотра от 05.04.2019 года, от 06.03.2023 года, от 01.06.2022 года (л.д. 217-243 т.5), которые подтверждают необходимость проведения работ по текущему ремонту общего имущества.

Не обоснованы доводы представителей истцов о включении в оспариваемый перечень работ и услуг в отношении имущества, которое не является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома (скрытая проводка, продухи фундамента, трубопровод из стальных электросварных труб диаметром 40 мм, вентили диаметром 25 мм, автоматические пожарно-охранные извещатели).

Как следует из акта осмотра многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен>, составленного ОМС «КУИ» с участием начальника отдела ГБУЦ СО «Областной центр недвижимости» Северное Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости, представителя ООО «УК Люкс» 05.12.2024 года, в коридорах цокольного этажа и в лестничных клетках проводка электрической сети выполнена в скрытом исполнении, в помещениях подвала и цокольного этажа имеются отверстия в фундаментной плите, имеются отверстия (продухи) в наружных конструкциях фундаментов, в помещениях подвала имеются вентиляционные продухи, в тепловом узле отходящие трубопроводы выполнены диаметром 40 мм, по подвальным помещениям и в цокольном этаже участки трубопроводов системы теплоснабжения диаметром 40 мм, установлено общее количество вентилей системы теплоснабжения диаметром до 25 мм 104 штуки, имеются радиаторы в количестве 92 шт, требуется установка по два вентиля на каждый радиатор, во всех этажах в местах общего пользования имеются извещатели дымовые автоматические речевые пожарно-охранной сигнализации, во всех жилых помещениях имеются датчики дымовые системы автоматической пожарно-охранной сигнализации в количестве 129 штук (л.д.64-72 т. 6). Указанное в акте подтверждается данными технического паспорта и экспликацией к нему, фотоматериалом (л.д. 73-77 т.6).

Содержащаяся в акте осмотра от 05.12.2024 года информация допустимыми доказательствами не опровергнута.

Не принимает во внимание суд доводы представителей истцов о необоснованности включения в перечень работ и услуг работ по обслуживанию трехфазных счетчиков.

Согласно абзацу 2 пункта 136 Постановления Правительства РФ от 04.05.2012 N 442 "О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии" гарантирующие поставщики и сетевые организации обеспечивают коммерческий учет электрической энергии (мощности) на розничных рынках, в том числе путем приобретения, установки, замены, допуска в эксплуатацию приборов учета электрической энергии и (или) иного оборудования, а также нематериальных активов, которые необходимы для обеспечения коммерческого учета электрической энергии (мощности), и последующей их эксплуатации, в том числе посредством интеллектуальных систем учета электрической энергии (мощности) при отсутствии, выходе из строя, утрате, истечении срока эксплуатации или истечении интервала между поверками приборов учета электрической энергии и (или) иного оборудования, которые используются для коммерческого учета электрической энергии (мощности), в том числе не принадлежащих сетевой организации (гарантирующему поставщику).

Согласно информации, представленной АО «ЭнергосбыТ Плюс», общедомовой прибор учета в многоквартирном 

<

адрес обезличен> силами АО «ЭнергосбыТ Плюс» не приобретался и не устанавливался (л.д. 145 оборотная сторона т.5). 

Таким образом, у гарантирующего поставщика обязанность обеспечить коммерческий учет электрической энергии, указанной в п. 136 Основных положений, возникает при отсутствии, выходе из строя, утрате, истечении срока эксплуатации или истечении интервала между поверками приборов учета электрической энергии и (или) иного оборудования, которые используются для коммерческого учета электрической энергии (мощности).

Вместе с тем, согласно абз. 2 п. 5.6.10. постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" организация, эксплуатирующая жилищный фонд, обязана обеспечить сохранность приборов учета электроэнергии, установленных вне квартир (на площадках лестничных клеток, в коридорах, вестибюлях, холлах и других общедомовых помещениях).

Указание в перечне работ, услуг работ по обслуживанию трехфазных счетчиков в количестве 100 штук при наличии в действительности двух трехфазных счетчиков (не оспаривалось в судебном заседании), также, по мнению суда, не является основанием для уменьшения размера стоимости указанного вида работ, так как в судебном заседании установлено, что в количество 100 штук организатором конкурса включены работы по обслуживанию датчиков пожарно-охранной сигнализации, которые в действительности установлены в многоквартирном доме, что подтверждается актом осмотра от 05.12.2024 года.. 

Не заслуживают внимания доводы представителей истцов о нарушении ОМС «КУИ» Постановления Гостроя № 170 о периодичности выполнения работ, так как перечнем работ, услуг предусмотрена ежегодная периодичность, а постановлением в пределах трех-пяти лет, поскольку срок действия договора управления многоквартирным домом составляет всего 3 года, что делает невозможным определение периодичности выполнения работ в пределах трех-пяти лет. Кроме того, само по себе нарушение периодичности проведения выполнения работ не влечет недействительность договора управления многоквартирным домом.

Не обоснованы доводы представителей истцов о некорректном внесении в программу МКД-Сервис периодичности выполнения работ при расчете стоимости услуги по устранению аварий на внутридомовых сетях со ссылкой на электронное письмо службы технической поддержки программы МКД-расчет, так как последнее не является законом. 

Не состоятельны доводы представителей истцов о необоснованном включении в состав общего имущества нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности городскому округу Краснотурьинск в силу следующего.

Как следует из материалов дела и не спаривалось ответчиками в судебном заседании, на праве собственности городскому округу Краснотурьинск принадлежат следующие нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по 

<

адрес обезличен>:

-нежилое помещение площадью 16 к.в.м, кадастровый № (л.д. 26-30 т.7) (№ –склад согласно техническому паспорту дома, л.д. 79 т.6);

-нежилое помещение площадью 3,4 к.в.м, кадастровый № (л.д. 31—35 т.7) (№ – санузел согласно техническому паспорту дома, л.д. 79 т.6);

-нежилое помещение площадью 20,2 к.в.м, кадастровый № (л.д.36-40 т.7) (№ – подсобное помещение согласно техническому паспорту дома, л.д. 79 т.6);

-нежилое помещение площадью 18,1 к.в.м, кадастровый № (л.д. 41-44 т.7) (№ подсобное помещение согласно техническому паспорту дома, л.д. 79 т.6);

-нежилое помещение площадью 12,6 к.в.м, кадастровый № (л.д. 45-49 т.7) (№ –подсобное помещение согласно техническому паспорту дома, л.д. 79 т.6);

-нежилое помещение площадью 19,7к.в.м, кадастровый № (л.д. 50-54 т.7) (№ –колясочная согласно техническому паспорту дома, л.д. 79 т.6);

-нежилое помещение площадью 25,2 к.в.м, кадастровый № (л.д. 55-59 т.7) (№ –ванная комната согласно техническому паспорту дома, л.д. 79 т.6).

По данным технического паспорта указанные нежилые помещения инвентаризированы как технические и продолжают быть таковыми к настоящему времени, фактически находятся во владении и пользовании жильцов многоквартирного дома. 

В силу специфики многоквартирного жилого дома, который ранее имел статус общежития (что не оспаривалось с судебном заседании), спорные нежилые помещения не предназначены для самостоятельного использования, не являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, а служат для удовлетворения потребностей неопределенного круга лиц (помывка в душевой), что подтверждается актом осмотра от 12.12.2024 года, составленным ОМС «КУИ» с участием начальника отдела ГБУЦ СО «Областной центр недвижимости» Северное Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости, представителя ООО «УК Люкс» (л.д. 6671 т.7).

Кроме того, как следует из материалов дела перечень работ и услуг по содержанию необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме определен по результатам открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен>, при этом требований о признании недействительными результатов проведенного конкурса по отбору управляющей компании, вследствие нарушения процедуры его организации, истцами заявлено не было.

Согласно пункту 5 Правил N 75 нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной названными Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Вопреки доводам представителя истца, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой или ничтожной (пп. 1,2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), а следовательно, истцы, полагая что их права, как собственников помещений были нарушены, вправе оспорить как порядок проведения конкурса по отбору управляющей организации, так и результаты проведенного конкурса и как следствие ставить вопрос о признании недействительными договоров управления, заключенных с собственниками по результатам проведенного конкурса, при этом само по себе нарушение процедуры организации или проведения конкурса, до признания судом недействительными результатов конкурса, не свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора управления, обязанность заключения которого возникла у организатора конкурса и ООО «УК «Люкс» на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса.

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для признания договора управления многоквартирным домом от 17.02.2023 года, заключенного между ООО УК «Люкс» и ОМС «КУИ», ничтожным, применении последствия недействительности сделки.

Ссылка представителей истцов на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2021 № 14-КГПР20-21-К1 при рассмотрении настоящего спора применению не подлежит, поскольку вынесено при иных фактических обстоятельствах.

Размер платы за жилое помещение, установленный органами местного самоуправления для других многоквартирных домов города Краснотурьинска, г. Карпинска (л.д. 136-177 т.1) не свидетельствует о ничтожности договора управления многоквартирным жилым домом от 17.02.2023 года, размер платы за содержание жилого помещения в котором определен с учетом перечня работ и услуг, устанавливаемого организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома.

При этом суд считает необходимым отметить, что ранее размер платы за содержание жилого помещения применительно к многоквартирному жилому дому по 

<

адрес обезличен> составлял 81,71 руб. (л.д. 44-46 тт. 5), что не значительно превышает размер платы за содержание жилого помещения, указанного в договоре управления многоквартирным домом от 17.02.2023 года. 

Вопреки ошибочному мнению представителя ответчика ОМС «КУИ» решения Арбитражного суда Свердловской области от 23.06.2023 года № А60-1516/2023 года (л.д. 41-43 т.5), от 30.10.2024 года № А60-14914/2024 (л.д. 38-40 т.5) не имею преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела, так как так как вынесены при разрешении споров между иными лицами и по иным основаниям, при исследовании иных обстоятельствах по делу.

Не заслуживают внимание и доводы представителей ответчика о пропуске срока исковой давности для признания договора недействительным в силу следующего.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что исходя из нормы статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Учитывая, что договор управления многоквартирным жомом заключен 17.02.2023 года, оснований для применения положений о пропуске срока для признания сделки недействительной не имеется.

Доводы о нарушениях ООО «УК «Люкс» Закона «О защите прав потребителя» не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, так как сами по себе не влекут ничтожность договора управления многоквартирным домом.

Не усматривает суд оснований и для удовлетворения исковых требований истцов о перерасчете платы за содержание и ремонт жилого помещения в силу следующего.

В силу части 4 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, при предоставлении коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) с нарушением качества осуществляется изменение размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 года N 354, при предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги (пункт 98).

При обнаружении исполнителем факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - нарушение качества коммунальных услуг) всем или части потребителей в связи с нарушениями (авариями), возникшими в работе внутридомовых инженерных систем и (или) централизованных сетей инженерно-технологического обеспечения, исполнитель обязан зарегистрировать в электронном и (или) бумажном журнале регистрации таких фактов дату, время начала и причины нарушения качества коммунальных услуг (если они известны исполнителю). Если исполнителю такие причины неизвестны, то исполнитель обязан незамедлительно принять меры к их выяснению (пункт 104).

Сообщение о нарушении качества коммунальной услуги может быть сделано потребителем в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой (пункт 106).

По окончании проверки составляется акт проверки.

Если в ходе проверки будет установлен факт нарушения качества коммунальной услуги, то в акте проверки указываются дата и время проведения проверки, выявленные нарушения параметров качества коммунальной услуги, использованные в ходе проверки методы (инструменты) выявления таких нарушений, выводы о дате и времени начала нарушения качества коммунальной услуги, а в случаях, указанных в пункте 148(54) настоящих Правил, также информация, указанная в пункте 124(11) Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 августа 2012 г. N 808 "Об организации теплоснабжения в Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" (пункт 109)

Период нарушения качества коммунальной услуги считается оконченным:

а) с даты и времени установления исполнителем факта возобновления предоставления коммунальной услуги надлежащего качества всем потребителям, указанных исполнителем в соответствии с пунктом 104 настоящих Правил в журнале регистрации таких фактов;

б) с даты и времени доведения потребителем до сведения аварийно-диспетчерской службы исполнителя сообщения о возобновлении предоставления ему коммунальной услуги надлежащего качества;

в) с даты и времени, указанных в акте о результатах проверки по итогам устранения причин нарушения качества коммунальной услуги, составленном в соответствии с пунктом 113 настоящих Правил;

г) с даты и времени возобновления предоставления коммунальной услуги надлежащего качества, которые зафиксированы коллективным (общедомовым), общим (квартирным), индивидуальным прибором учета или иным средством измерения, которое предназначено для этих целей и используется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о единстве измерений, если указанные приборы учета и средства измерения способны сохранять зафиксированные сведения (пункт 112).

После устранения причин нарушения качества коммунальной услуги исполнитель обязан удостовериться в том, что потребителю предоставляется коммунальная услуга надлежащего качества в необходимом объеме (пункт 113).

Из содержания приведенных положений следует, что по общему правилу оплате потребителем подлежат жилищно-коммунальные услуги надлежащего качества.

Как разъяснено в пунктах 20 и 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, наниматели (собственники) имеют право на уменьшение размера платы за коммунальные услуги (вплоть до полного освобождения), которое производится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (часть 4 статьи 157 ЖК РФ).

При разрешении споров о перерасчете платежей за коммунальные услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, факт неоказания или ненадлежащего оказания коммунальных услуг может подтверждаться не только составленными исполнителем коммунальных услуг актом нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или актом непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, но и любыми другими средствами доказывания, предусмотренными статьей 55 ГПК РФ (например, показаниями свидетелей, аудио- и видеозаписями, заключением эксперта).

Из материалов дела следует, что 24 апреля 2024 года представителем ООО «Сервисная компания «Коммунальный стандарт» составлен акт о невыполнении работ, предусмотренных перечнем работ и услуг, являющимся приложением № к договору управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес обезличен> (л.д. 123-132 т.1).

27.04.2024 года истцы обратились в ООО «УК «Люкс» с заявлениями о перерасчете размера платы за содержание жилого помещения за период с 01.03.2023 года по 31.12.2023 года, исходя из фактических затрат юридического лица за указанный период времени (л.д. 1-36 т.7).

В судебном заседании представитель ООО «УК Люкс» не оспаривала нарушение периодичности выполнения работ, предусмотренных договором управления многоквартирным жомом от 17.02.203 года, указывая, что работы выполняются по мере необходимости, ряд работ запланированы на 2025-2026 гг. (л.д. 228-236 т.6).

Суд считает, что факт составления акта о нарушении периодичности выполнения работ и оказания услуг от 24.04.2024 года не является основанием для перерасчета платы за содержание жилого помещения, поскольку указанные в нем недостатки имеют общий характер, связаны не с качеством оказания работ по содержанию жилого помещения, а с нарушением периода выполнения работ, предусмотренных договором управления многоквартирным домом. Содержание указанного акта не позволяет установить период предоставления управляющей компанией услуг ненадлежащего качества, их объем, поскольку перерасчет складывается из содержания и текущего ремонта жилья. В связи с чем, данный акт не может быть признан относимым и допустимым доказательством в подтверждение факта нарушения качества предоставления ответчиком услуг по содержанию и ремонту жилья. 

Кроме того, суд считает, что само по себе нарушение периодичности выполнения работ, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, не может являться основанием для перерасчета платы за содержание жилого помещения, когда договор управления является действующим (заключен на срок 3 года), что не исключает выполнение работ в иной период. 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку в судебном заседании не нашел сове подтверждение факт существенного нарушения договора, оснований для досрочного прекращения договора управления многоквартирным домом от 17.02.2023 года суд не усматривает.

На основании изложенного, исковые требования истцов не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО8, действующей в интересах 

<

данные изъяты> 

<

ФИО>1, к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Люкс», органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, применении последствий недействительности сделки и возложении обязанности по перерасчету платы за жилищно-коммунальные услуги, исковые требования ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Люкс», органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, применении последствий недействительности сделки и возложении обязанности по перерасчету платы за жилищно-коммунальные услуги оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи жалобы через Краснотурьинский городской суд Свердловской области.

Председательствующий: судья (подпись) Чумак О.А.