дело № 3а-51/2025

(№ 3а-372/2024)

(16OS0000-01-2024-000679-46)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 9 сентября 2025 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе 

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой, 

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» к государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Администрации Советского района города Казани Республики Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» является собственником:

- нежилого здания, площадью 32 594,8 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> поставленного на государственный кадастровый учет 18 апреля 2018 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов), площадью 3 170 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> поставленного на государственный кадастровый учет 14 сентября 2023 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: хранение автотранспорта; магазины; автомобильные мойки; ремонт автомобилей; склады), площадью 3 794 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 14 сентября 2023 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 1 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан», в размере 1 890 823 934 рубля 05 копеек. В отношении данного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости содержались сведения о его связи с земельными участками с кадастровыми номерами .....

В дальнейшем 14 сентября 2023 года в записи Единого государственного реестра недвижимости о здании внесены изменения в номер точки (порядок обхода) в описание местоположения; осуществлена перепривязка земельного участка, в пределах которого расположено здание (с кадастрового номера .... на кадастровый номер .... внесены сведения о реестровых номерах частей объекта. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 1 января 2023 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000094 от 29 февраля 2024 года в связи с тем, что в составе перечня в сведениях о данном объекте капитального строительства объект недвижимости имел привязку к земельному участку с кадастровым номером ...., который был поставлен на кадастровый учет 14 сентября 2023 года. Ввиду отсутствия сведений о данном земельном участке пересчет кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... произведен на основе сведений объекта оценки, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, с отнесением указанного объекта к итоговой группе 06.3_0 (объекты производственной деятельности (объекты дорожного сервиса). Указанная кадастровая стоимость рассчитана с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р, и составляет 689 958 268 рублей 05 копеек, период применения стоимости – с 1 января 2024 года по 14 марта 2024 года.

Далее кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 1 января 2023 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000384 от 10 июля 2024 года в связи с тем, что с сведениях об объекте недвижимости были выявлены изменения, касающиеся привязанного земельного участка к объекту недвижимости, что в свою очередь повлияло на размер кадастровой стоимости (стали известны характеристики привязанного земельного участка). Ввиду отнесения земельного участка с кадастровым номером .... к группе 04.1-01m1, объект капитального строительства с кадастровым номером .... вновь был отнесен к группе 04.1_1 – объекты недвижимости (здания и помещения) 4 сегмента «Предпринимательство», предназначенные для размещения объектов предпринимательства (торговля) расположенные в границах города Казани (код подсегмента 04.1). Его кадастровая стоимость рассчитана с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р, и составляет 1 890 823 934 рубля 05 копеек. Период применения сведений об указанной кадастровой стоимости – с 15 марта 2024 года по настоящее время.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... с первоначально установленным видом его разрешенного использования: склады; паркинги; объекты технического обслуживания; ремонта и мойки транспортных средств, машин и оборудования; торговые объекты: магазины оптовой торговли; специализированные торговые объекты по продаже автомобилей) была определена по состоянию на 1 января 2022 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000020 от 31 января 2024 года в связи с тем, что в составе перечня в сведениях о земельном участке он значился как вновь учтенный. Его кадастровая стоимость была рассчитала на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 33 980 258 рублей 35 копеек, период применения указанных сведений – с 1 января 2024 года по 5 мая 2024 года.

В дальнейшем 6 мая 2024 года в сведения Единого государственного реестра недвижимости были внесены изменения – вид разрешенного использования указанного земельного участка изменен на «стоянка транспортных средств». Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена по состоянию на 1 января 2022 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000254 от 20 мая 2024 года, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р в размере 18 923 606 рублей 64 копейки. Период применения сведений о кадастровой стоимости с 6 по 14 мая 2024 года.

15 мая 2024 года в сведения Единого государственного реестра недвижимости были внесены изменения в части адреса (местоположения) этого земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена по состоянию на 1 января 2022 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000264 от 23 мая 2024 года, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р в размере 18 923 606 рублей 64 копейки. Период применения сведений о кадастровой стоимости с 15 мая 2024 года по настоящее время.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена по состоянию на 1 января 2022 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000020 от 31 января 2024 года в связи с тем, что в составе перечня в сведениях о земельном участке он значился как вновь учтенный, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р и составляет 40 548 182 рубля 26 копеек. Период применения указанных сведений с 1 января 2024 года.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость: - нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 127 048 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года (с периодом применения сведений с 1 января 2024 года по 14 марта 2024 года); этого же нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 127 048 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года (с периодом применения сведений с 15 марта 2024 года); - земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады; паркинги; объекты технического обслуживания; ремонта и мойки транспортных средств, машин и оборудования; торговые объекты: магазины оптовой торговли; специализированные торговые объекты по продаже автомобилей) с кадастровым номером .... в размере 2 484 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года (период применения сведений с 1 января 2024 года по 5 мая 2024 года); - этого же земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: стоянка транспортных средств) с кадастровым номером .... в размере 2 484 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года (период применения сведений с 6 по 14 мая 2024 года, с 15 мая 2024 года); - земельного участка с кадастровым номером .... в размере 2 973 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1, действующая в соответствии с предоставленными ей доверенностью от 30 июня 2025 года полномочиями, административные исковые требования уточнила, просила определить кадастровую стоимость: - нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 235 607 914 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года (с периодом применения сведений с 1 января 2024 года по 14 марта 2024 года); этого же нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 235 607 914 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года (с периодом применения сведений с 15 марта 2024 года); - земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады; паркинги; объекты технического обслуживания; ремонта и мойки транспортных средств, машин и оборудования; торговые объекты: магазины оптовой торговли; специализированные торговые объекты по продаже автомобилей) с кадастровым номером .... в размере 29 845 734 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года (период применения сведений с 1 января 2024 года по 5 мая 2024 года); - этого же земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: стоянка транспортных средств) с кадастровым номером .... в размере 18 881 685 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года (период применения сведений с 6 по 14 мая 2024 года, с 15 мая 2024 года); - земельного участка с кадастровым номером .... в размере 34 839 715 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования в уточненной формулировке поддержала.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признал.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признала.

Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан, Администрация Советского района города Казани Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков и заинтересованного лица, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, признаваемых объектами налогообложения.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке (часть 1 в редакции Закона Республики Татарстан от 26 июля 2024 года № 66-ЗРТ).

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в части 1 настоящей статьи, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (часть 2).

Объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: 

<

адрес>, включен в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2021 год, 2022 год, 2023 год, 2024 год, утвержденные соответственно распоряжениями Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 16 ноября 2020 года № 3495-р, от 22 ноября 2021 года № 3555-р, от 25 ноября 2022 года № 3605-р, от 28 ноября 2023 года № 3366-р.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 063-24 от 11 сентября 2024 года об оценке рыночной стоимости земельных участков и нежилого здания, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «АртРеал» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «Вектор-групп», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составила 127 048 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года составила 2 484 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года составила 2 973 000 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в представленном отчете и определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в отношении которых утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 1291/07-4 от 23 июля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № 063-24 от 11 сентября 2024 года об оценке рыночной стоимости земельных участков и нежилого здания, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «АртРеал», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательных результатов при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 127 048 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года, земельного участка с кадастровым номером .... в размере 2 484 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, земельного участка с кадастровым номером .... в размере 2 973 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года определена в нем неверно.

Как видно из содержания заключения, в ходе исследования экспертом в отношении объекта недвижимости применены сравнительный и доходный подходы, при расчете которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 235 607 914 рублей (как с учетом отнесения указанного объекта к итоговой группе 06.3_0 (объекты производственной деятельности (объекты дорожного сервиса) и с периодом применения сведений с 1 января 2024 года по 14 марта 2024 года), так и с учетом отнесения указанного объекта к итоговой группе 04.1_1 – объекты недвижимости (здания и помещения) 4 сегмента «Предпринимательство», предназначенные для размещения объектов предпринимательства (торговля), расположенные в границах города Казани (код подсегмента 04.1) с периодом применения сведений с 15 марта 2024 года).

Из содержания заключения следует, что в ходе исследования экспертом применен в отношении земельных участков сравнительный подход, при расчете которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 29 845 734 рубля (с видом его разрешенного использования: склады; паркинги; объекты технического обслуживания; ремонта и мойки транспортных средств, машин и оборудования; торговые объекты: магазины оптовой торговли; специализированные торговые объекты по продаже автомобилей и периодом применения сведений с 1 января 2024 года по 5 мая 2024 года); этого же земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 18 881 685 рублей (с видом его разрешенного использования: стоянка транспортных средств и периодом применения сведений с 6 по 14 мая 2024 года, с 15 мая 2024 года); земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 34 839 715 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости согласился. 

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 1291/07-4 от 23 июля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности. 

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию. 

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, по их мнению, подобраны аналоги, несопоставимые с объектами оценки по сегменту рынка; неверно применена корректировка на площадь, долю стоимости земельного участка, неверно использованы данные по арендным ставкам; не обоснованы значения применяемых корректировок к рынку недвижимости в городе Казани.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объектов оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование объектов недвижимости, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации объектов недвижимости (таблица 4, 30, 37 л.д. 21-23, 54-59, 66-68 т. 4).

При определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости сравнительным подходом экспертом применены корректировки на торг, дату предложения, местоположение, площадь, расположение относительно красной линии, объектов оценки и объектов-аналогов (таблица 8, 9, 36, 46, 47 л.д. 27-30, 63-65, 73-77 т. 4). 

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорного объекта недвижимости являлись: сегмент рынка - коммерческое; назначение - многоуровневый паркинг с коммерческими помещениями; расположение – 

<

адрес>; дата предложения – до 1 января 2023 года.

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорных земельных участков являлись: категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – под коммерческую застройку (в том числе офисно-торговую); дата предложения – до 1 января 2022 года.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочника оценщика недвижимости. Производственно-складская недвижимость», «Справочников оценщика недвижимости. Земельные участки. Части 1 и 2» (Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки. Нижний Новгород. 2021 г., 2022 г. ФИО4). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан и, соответственно, 

<

адрес>.

Из пояснений эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 следует, что корректировка на долю земельного участка учитывает не только участок под зданием, но и территорию, необходимую для обслуживания здания и подъездные пути. Представленные собственником объекта оценки данные являются достоверным источником арендных ставок, подписаны генеральным директором, применение фактических данных не запрещено методологией доходного подхода. При этом определение операционных расходов на основе состояния рынка будет иметь прогнозный характер, что даст погрешности в расчетах по данному подходу. Примененная экспертом корректировка на площадь не содержит указанных административным ответчиком ограничений.

В ходе проведения экспертного исследования эксперт руководствовался Методическими рекомендациями Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, не предусматривающими необходимости отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. 

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в материалах дела не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» на праве собственности объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было. 

При оценке заключения № 1291/07-4 от 23 июля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленном заключением № 1291/07-4 от 23 июля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости 12 августа 2024 года, а с заявлениями об увеличении административных исковых требований – 8 и 29 октября 2024 года (л.д. т. 3-6, 175 т. 1, л.д. 225-226 т. 2, л.д. 20-21 т. 3). Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Вместе с тем, требование об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости предъявлено административным истцом также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Администрации Советского района города Казани Республики Татарстан, которые в данном случае не являются органами, утвердившими оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости или осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке, и, следовательно, не должны отвечать по требованиям административного истца, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления к данным административным ответчикам должно быть отказано. 

Разрешая в соответствии с частью 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вопрос о распределении судебных расходов по проведению судебной экспертизы, предварительная оплата которых произведена не была, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. 

К таким издержкам, в частности, отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (пункт 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

В пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав. 

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном Постановлении также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации указал Федеральному законодателю о необходимости внесения в правовое регулирование изменений, направленных на уточнение правил распределения судебных расходов по делам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости. До настоящего времени изменения в действующее законодательство не внесены, вопрос о том, что считать допустимым диапазоном отклонений, нормативно не урегулирован, в связи с чем суду следует оценивать существенность расхождения по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств в конкретном случае.

Согласно счету № 397/1291 от 8 июля 2025 года, заявлению о взыскании расходов от 23 июля 2025 года стоимость услуг Средне-Волжского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации по проведению судебной экспертизы по данному административному делу составляет 280 391 рубль, из которых в отношении нежилого здания – 145 127 рублей, в отношении каждого из земельных участков – по 45 088 рублей.

Как следует из материалов административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером .... (689 958 268 рублей 05 копеек) и его рыночной стоимостью (235 607 914 рублей) составляет 2,9 раза (65,8%), объекта недвижимости с кадастровым номером .... (1 890 823 934 рубля 05 копеек) и его рыночной стоимостью (235 607 914 рублей) составляет 8 раз (87,5%); земельного участка с кадастровым номером .... (с видом его разрешенного использования: склады; паркинги; объекты технического обслуживания; ремонта и мойки транспортных средств, машин и оборудования; торговые объекты: магазины оптовой торговли; специализированные торговые объекты по продаже автомобилей (33 980 258 рублей 35 копеек) и его рыночной стоимостью (29 845 734 рубля) составляет 1,1 раза (12,1%); земельного участка с кадастровым номером .... (с видом его разрешенного использования: стоянка транспортных средств) (18 923 606 рублей 64 копейки) и его рыночной стоимостью (18 881 685 рублей) составляет 1 раз (2%); земельного участка с кадастровым номером .... (40 548 182 рубля 26 копеек) и его рыночной стоимостью (34 839 715 рублей) составляет 1,1 раза (14%).

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в размере меньшем, чем их кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок, допущенных в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объектов недвижимости объективно обусловлена использованием различных подходов (методов) оценки. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объектов недвижимости определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером .... (12,1% и 2%); земельного участка с кадастровым номером .... (14%) не является значительной, не находится за допустимыми пределами диапазона отклонений и не указывает на допущенную ошибку в методике определения кадастровой стоимости или при ее применении к данным земельным участкам.

В связи с изложенным расходы, связанные с производством судебной экспертизы в отношении земельных участков с кадастровыми номерами .... в общем размере 135 264 рубля (45 088 рублей х 3) необходимо отнести на счет административного истца – общества с ограниченной ответственностью «Вектор-групп». 

Оценивая существенность расхождения кадастровой и рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером .... (65,8 % и 87,5 %), является значительной, находится за допустимыми пределами диапазона отклонений и указывает на допущенную ошибку в методике определения кадастровой стоимости или при ее применении к данному объекту недвижимости. При этом, абсолютное значение расхождения также следует признать значительным.

В связи с изложенным, судебные расходы по проведению судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 145 127 рублей подлежат взысканию с органа, утвердившего его кадастровую стоимость.

При разрешении вопроса о лице, с которого подлежат взысканию судебные расходы по проведению судебной экспертизы в отношении нежилого здания с кадастровым номером ...., суд исходит из следующего.

Как разъяснено в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. 

В соответствии с частью 2 статьи 6, пунктом 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации, в том числе по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Из материалов дела следует, что оспариваемая кадастровая стоимость принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена актами государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000094 от 29 февраля 2024 года, № АОКС-16/2024/000384 от 10 июля 2024 года в связи с уточнением и изменением сведений о привязке здания к земельному участку, рассчитана с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р. Период применения стоимости – с 1 января 2024 года по 14 марта 2024 года, с 15 марта 2024 года по настоящее время.

Исходя из приведенного правового регулирования, с учетом особенностей правоотношений, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» является органом, утвердившим результаты определения кадастровой нежилого здания с кадастровым номером ...., следовательно, лицом, ответственным за возмещение понесенных судебных расходов по проведению судебной экспертизы в отношении этого объекта недвижимости.

Таким образом, в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы подлежит взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» 135 264 рубля, с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» 145 127 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость:

- нежилого здания, площадью 32 594,8 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 235 607 914 рублей по состоянию на 1 января 2023 года на период с 1 января 2024 года по 14 марта 2024 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 августа 2024 года.

Определить кадастровую стоимость:

- нежилого здания, площадью 32 594,8 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 235 607 914 рублей по состоянию на 1 января 2023 года на период с 15 марта 2024 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 октября 2024 года.

Определить кадастровую стоимость:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады; паркинги; объекты технического обслуживания; ремонта и мойки транспортных средств, машин и оборудования; торговые объекты: магазины оптовой торговли; специализированные торговые объекты по продаже автомобилей), площадью 3 170 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 29 845 734 рубля по состоянию на 1 января 2022 года на период с 1 января 2024 года по 5 мая 2024 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 августа 2024 года.

Определить кадастровую стоимость:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: стоянка транспортных средств), площадью 3 170 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 18 881 685 рублей по состоянию на 1 января 2022 года на период с 6 по 14 мая 2024 года, с 15 мая 2024 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 октября 2024 года.

Определить кадастровую стоимость:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: хранение автотранспорта; магазины; автомобильные мойки; ремонт автомобилей; склады), площадью 3 794 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 34 839 715 рублей по состоянию на 1 января 2022 года на период с 1 января 2024 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 августа 2024 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Администрации Советского района города Казани Республики Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы 135 264 рубля.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы 145 127 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 23 сентября 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая