Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Балтийск 21 марта 2017 года

Судья Балтийского городского суда Калининградской области Смыкова Г.А.

при секретаре Макаровой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании арендной платы, платежей за жилищно-коммунальные услуги,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика плату за жилищно-коммунальные услуги в размере 32116,78 руб., плату за найм жилого помещения в размере 335000 руб., а также оплату государственной пошлины – 6871,17 руб.

В обоснование своих требований ссылается на то, что он является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>. 23.09.2013 между ним и ответчицей был заключен договор найма данного жилого помещения на период с 23.09.2013 по 22.08.2014. В соответствии с условиями данного договора ответчик обязан был ежемесячно до 23 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, вносить плату за наем жилого помещения, а также, согласно действующему законодательству, самостоятельно вносить коммунальные платежи. Указывает, что ответчица устно обещала погасить задолженность, выкупить квартиру и оплатить все единовременно, однако принятые на себя обязательства не выполнила. Истец был вынужден самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги.

В судебное заседание истец не явился о месте и времени рассмотрения дела уведомлен, проживает в 

<

...>.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Жилкомсервис № 2 Петроградского района», уведомленное о месте и времени рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. В письменном ходатайстве просило дело рассмотреть в отсутствие своего представителя. В отзыве на исковое заявление указало, что задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги на 01.02.2017 по спорному адресу не имеется. Период с 01.12.2013 по 31.08.2014 также оплачен.

Ответчица ФИО2 в судебное заседание не явилась, ранее в судебных заседаниях и в письменных возражениях иск не признала. Не оспаривала заключение между ней и истцом договора аренды жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, однако ссылалась на то, что помимо нее в данной квартире проживали другие жильцы. Каждая комната жилого помещения сдавалась отдельно. Не смотря на то, что договор аренды был заключен только с ответчицей, все жильцы отдавали ФИО2 деньги по 15000 с каждой комнаты за наем для передачи истцу. Арендная плата всегда вносилась ежемесячно и составляла 45000 рублей. Указала, что в эту плату входила оплата жилищно-коммунальных услуг, за исключением электроэнергии, которую истец оплачивал самостоятельно, а затем при предъявлении квитанции жильцам ему возмещались данные затраты. Полагала, что если бы оплата производилась несвоевременно, то истец потребовал бы освободить жилое помещение. Пояснила, что п. 3.5 и 3.6 договора выделен порядок оплаты за телефон и электроэнергию. Передача денег расписками не оформлялась, т.к. между сторонами были доверительные отношения. Ссылалась на то, что после залива нижерасположенной квартиры по вине истца, и последовавшими за этим судебными тяжбами никаких претензий от истца по оплате задолженности за найм и жилищно-коммунальных услуг в ее адрес не поступало. В последние месяцы до выселения, деньги передавались под расписку жене истца. Считает, что ФИО1 включил в иск мнимую задолженность за 2014 год, поскольку она жила в квартире до февраля 2016 года и каких-либо претензий от истца по факту неуплаты аренды и оплаты за электроэнергию ей поступало. Квитанции об оплате коммунальных услуг истец лично забирал из почтового ящика. Она квитанции не получала, т.к. не имела доступа к почтовому ящику. Истец приходил и сам оглашал сумму за жилищно-коммунальные услуги, подлежащую оплате, а она, собрав деньги со всех жильцов, передавала их истцу в присутствии постояльцев квартиры. Отрицала наличие каких-либо договоренностей с истцом о последующей покупке квартиры с имеющейся задолженностью.

Представитель ответчицы ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании иск не признал. Поддержал доводы своей доверительницы. Дополнительно пояснил, что у сторон сложились неприязненные отношения в виду того, что в середине 2013 года в результате перепланировки произведённой истцом, произошло залитие нижерасположенной квартиры, в связи с чем, с истца был взыскан причиненный ущерб, после чего ФИО1 обратился в суд с иском о взыскании данной суммы ущерба с ответчицы. Также указал, что при выселении из квартиры ответчицы истец в обоснование выселения указал не регулярное внесение арендной платы, однако не было указано за какой месяц задолженность. Полагал, что истец злоупотребляет своим правом.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчицы, заслушав пояснения свидетелей С.В., В.И., Н.А., суд приходит к следующим выводам.

Положениями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит жилая 

<

...> в 

<

...> общей площадью 88,7 кв.м. данный факт подтверждается свидетельство о государственной регистрации права от 

<

...> (л.д. 8) 

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

По правилам ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 23.12.2012 между сторонами был заключен договор найма квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> сроком действия с 23.08.2012 по 22.07.2013. Впоследствии, 23.09.2013 между сторонами был также заключен договор найма вышеуказанного жилого помещения (далее договор от 23.09.2013) сроком действия с 23.09.2013 по 22.08.2014 в соответствии с условиями которого наймодатель - ФИО1 предоставил нанимателю – ФИО2 во временное возмездное пользование трехкомнатную квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу (л.д. 139-140). 

Согласно п.п. 2.2.4 и 2.2.5 данного договора от 23.09.2013 наниматель обязан своевременно вносить плату за пользование квартирой до 23 числа каждого месяца предшествующего оплачиваемому, а также производить оплату местных, мобильных, междугородних и международных телефонных переговоров не позднее даты, указанной в квитанциях.

Из п.п. 3.1 и 3.2 договора от 23.12.2013 следует, что до 23 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому за пользование квартирой наниматель уплачивает месячную плату из расчета 45000 руб.

Пунктами 3.5, 3.6, 3.7 договора от 23.12.2013 предусмотрено, что наниматель производит оплату переговоров по городскому телефону (мобильные, местные, междугородние, международные переговоры) не позднее даты, указанной в квитанции, оплату электроэнергии по счетчику до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым, иных ресурсов - в соответствии с показаниями приборов учета или выставленными квитанциями (счетами).

Согласно акту приема-передачи жилого помещения от 23.09.2013 (приложение № 2 к договору от 23.09.2013) наймодатель передал нанимателю в наем указанное выше жилое помещение.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст.ст.307 - 419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

В силу ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Факт заключения между сторонами договора найма квартиры от 23.09.2013 и размер месячной платы за наем квартиры в размере 45000 рублей, как и пользование квартирой в рассматриваемый период ответчиком не оспаривается.

Как следует из показаний ответчицы, передача денежных средств не оформлялась никакими письменными документами. Ответчиком требований к истцу о выдаче расписки в получении денежных средств не заявлялось. Какие-либо письменные доказательства, подтверждающие исполнение обязательств по договору найма, оплате найма и коммунальных услуг, отсутствуют.

Разрешая заявленные требования по существу, руководствуясь вышеуказанными нормами права, суд приходит к выводу о том, что вселившись в вышеуказанное жилое помещение, ФИО2 в нарушение указанных выше условий заключенного договора найма жилого помещения не исполняла в полном объеме принятые на себя обязательства по внесению наймодателю платы за жилое помещение в порядке, установленном договором в период времени с 23.12.2013 по 22.08.2014 в связи с чем, общий размер задолженности по договору найма составил 335000 руб. (45000 руб. х 7 месяцев найма + 20000 руб. за 1 неполный месяц).

Суд не принимает во внимание при разрешении данного спора, доводы ответчика о том, что в квартире помимо нее проживали другие жильцы, которые оплачивали наем, поскольку каких-либо договоров или соглашений между истцом и иными нанимателями на право пользования квартирой в материалах дела не имеется. Доказательств согласования между истцом и ответчиком возможности проживания в квартире истца иных лиц договором не предусмотрена, более того, п. 1.3 договора от 23.12.2013 оговорено пользование квартирой только нанимателем без права сдачи квартиры в субаренду (поднаем). Представленный ответчицей договор найма с указанием в нем иных лиц, совместно с ответчицей проживающих в спорном жилом помещении суд отвергает, поскольку представленная истцом нотариально заверенная копия его экземпляра договора найма не содержит этих сведений.

Поскольку доказательств обратному (соответствующих платежных документов - расписок, квитанций, документов, подтверждающих безналичную оплату и др.) ответчицей в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, представлено не было, суд нашел заявленные истцом требования о взыскании с ответчицы платы за наем подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Показания свидетелей С.В., В.И., Н.А. о внесении ответчиком платы за найм не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в силу ст. 55, 59, 60 ГПК РФ и положений ст. 162 ГК РФ свидетельские показания не относятся к средствам доказывания при наличии письменной формы договора.

Исковые требования истца в части взыскания задолженности по оплате за коммунальные услуги подлежат удовлетворению частично, поскольку суд не может согласиться с представленным истцом расчетом задолженности по оплате коммунальных услуг, которая, по мнению истца, составила 32116,78 руб., в силу следующего.

В силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

По договору найма, заключенному между истцом и ответчиком, последний принял на себя обязательство, помимо платы за наем ежемесячно самостоятельно оплачивать электроэнергию, иные ресурсы - в соответствии с показаниями приборов учета или выставленными квитанциями (счетами) (п.п. 3.6, 3.7 договора от 23.12.2013)

Поскольку сумма коммунальных услуг договором не определена, они подлежат оплате по фактически выставленным счетам организаций, оказывающих данные услуги.

В соответствии с ч.ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Из счетов на оплату жилого помещения, коммунальных и прочих услуг, выставленных ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство», следует, что размер начисленных плательщику И.Ю. по адресу: 

<

...> жилищно-коммунальных услуг составил 32116,78 руб. из которых: за декабрь 2013 года – 2614,45 руб., за январь 2014 года – 4540,70 руб., за февраль 2014 года – 4949,23 руб., за март 2014 года – 5252,90 руб., за апрель 2014 года – 4345,65 руб., за май 2014 года – 3733,39 руб., за июнь 2014 года – 2734,41 руб., за июль 2014 года – 1980,34 руб., за август 2014 года – 1965,71 руб.

Из письма истца следует, что счета на оплату жилого помещения выставляются на имя И.Ю., который ранее являлся собственником спорно жилого помещения, поскольку в базу данных управляющей организации до сих пор не внесены изменения по плательщику (л.д. 70). Данный факт ответчицей не оспаривался.

Согласно выписке из лицевого счета ФИО1 за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 следует, что истцом произведена оплата жилищно-коммунальных услуг по спорному адресу в размере 20187,03 руб. из которых: за декабрь 2013 года - – 2590,81 руб., за январь 2014 года – 4517,27 руб., за февраль 2014 года – 5000 руб., за апрель 2014 года – 4345,65 руб., за май 2014 года – 3733,39 руб. 

Каких-либо иных доказательств об оплате истцом коммунальных услуг в материалах дела не имеется.

Как следует из отзыва на исковое заявление ООО «Жилкомсервис № 2 Петроградского района», являющегося управляющей организацией в отношении 

<

...> в 

<

...>, задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги на 01.02.2017 по спорному адресу не имеется. Период с 01.12.2013 по 31.08.2014 оплачен.

Между тем, доказательств доводов ФИО1 о том, что он произвел оплату ЖКУ за март, июнь, июль, август 2014 года, истцом в материалы дела не представлено.

Поскольку судом установлено фактическое пользование ответчиком квартирой истца в рассматриваемый период, учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что плата за коммунальные услуги, оплаченная истцом подлежит взысканию с ответчика частично за период с декабря 2013 года по август 2014 года в сумме 20187,03 руб., исключая задолженность за март, июнь, июль, августа 2014 года

С учётом изложенного, суд находит законными требования истца о взыскании с ответчика долга по договору найма в сумме 335000 рублей и задолженности по коммунальным платежам в размере 20187,03 руб.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в сумме 6751,87 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98,194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании арендной платы, платежей за жилищно-коммунальные услуги удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 361938 (триста шестьдесят одна тысяча девятьсот тридцать восемь) рублей 90 копеек, из которых: 335000 руб. – за наем жилого помещения, 20187,03 руб. – оплата жилищно-коммунальных услуг, 6751,35 руб. – расходы по оплате государственной пошлины.

В остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированной форме.

Судья Балтийского городского суда 

Калининградской области Г.А. Смыкова 

Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2017 года.