Дело № 2-441/2025

УИД 79RS0006-01-2025-000779-75

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Смидович 11 декабря 2025 года

Смидовичский районный суд Еврейской автономной области

в составе судьи Боголюб Ю.А.

при секретаре Филатовой Т.А.

с участием представителя истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Приамурского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Приамурского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (далее – администрация Приамурского городского поселения) о признании права собственности на жилой дом. Требования мотивировал тем, что постановлением администрации Смидовичского муниципального района от 19.09.2005 № истцу было разрешено возведение индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>, был заключен договор на возведение индивидуального жилого дома. В соответствии с постановлением главы администрации Смидовичского муниципального района от 13.06.2006 был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому истцу был предоставлен в арендное пользование земельный участок по указанному выше адресу для индивидуального жилищного строительства. Фактически на момент вынесения названных постановлений на данном земельном участке уже находился жилой дом 1998 года постройки, владельцем дома являлся ОАО «Дальмостострой». 05.10.2005 между истцом и ОАО «Дальмостострой» был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу 

<

адрес>. В настоящее время ОАО «Дальмостострой» на основании определения арбитражного суда прекратило свою деятельность в связи ликвидацией. При этом право собственности истца на приобретенный им объект недвижимости зарегистрировано не было. В соответствии с выпиской из ЕГРН сведения о зарегистрированных правах в отношении спорного объекта недвижимости отсутствуют. Отсутствие регистрации права собственности препятствует полному распоряжению имуществом.

С учетом уточнений просит признать за ним право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, являющийся объектом незавершенного строительства.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении доводам. Дополнительно суду пояснила, что в силу действующего законодательства разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию не требуется. Истцом приобретен жилой дом по договору купли-продажи, какие-либо притязания на данный объект недвижимости со стороны третьих лиц отсутствуют. Требований о незаконности данного объекта со стороны ответчика не заявлялось.

Истец ФИО2, представитель ответчика администрации Приамурского городского поселения Смидовичского муниципального района ЕАО, представитель третьего лица администрации Смидовичского муниципального района ЕАО в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В порядке подготовки дела к рассмотрению представителем третьего лица администрации Смидовичского муниципального района ЕАО заявлено ходатайство об исключении администрации Смидовичского муниципального района ЕАО из числа третьих лиц, которое оставлено судом без удовлетворения, поскольку права и обязанности данного лица могут быть затронуты решением суда по рассматриваемому делу.

Исходя из положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд находит дело подлежащим рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц, с учётом их надлежащего извещения о дате, времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, оценив исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Основания приобретения жилищных прав и обязанностей предусмотрены статьёй 10 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме, жилищные права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо – гражданин, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьёй, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Из материалов дела следует, что 05.10.2005 между ОАО «Дальмостострой» и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого ОАО «Дальмостострой» передало за плату ФИО2 объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Денежные средства в размере 60 456 рублей внесены ФИО2 в кассу ОАО «Дальмостострой».

Постановлением главы администрации МО «Смидовичский район» ЕАО № от 19.09.2025 ФИО2 разрешено строительство индивидуального жилого дома площадью 70,0 кв. м., земельный участок 1 500 кв. м. по адресу: 

<

адрес>.

На основании указанного постановления 19.09.2005 между администрацией МО «Смидовичский район» и ФИО2 заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке. По условиям договора ФИО2 обязан построить один одноэтажный кирпичный жилой дом на земельном участке площадью 1 500 кв.м. в 

<

адрес>, по фасаду 30,00 метров, по задней меже 30,00 метров, по левой меже 50,00 метров, по правой меже 50,00 метров, общей площадь. 70,0 кв.м.

Постановлением главы администрации МО «Смидовичский муниципальный район» ЕАО № от 13.09.2006 истцу предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью 1 500 кв.м., из категории «земли поселений», расположенный по адресу: 

<

адрес>. Утвержден проект границ земельного участка.

На основании данного постановления между МО «Смидовичский муниципальный район» и ФИО2 13.09.2006 заключен договор аренды упомянутого земельного участка сроком по 13.09.2009.

Из содержания указанного договора аренды земельного участка следует, что на участке имеется фундамент (п. 1.2 договора). Срок договора прекращается по истечении срока, указанного в договоре, право аренды прекращается со дня расторжения договора (п. 12.2, 12.3 договора).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.10.2025 по адресу: 

<

адрес>, расположен объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: жилой дом, право собственности на объек недвижимости не зарегистрировано.

Согласно информации ОГБУ «Облкадастр» от 06.11.2025, право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> – до 02.02.1998 не зарегистрировано.

По сведениям, представленным по запросу суда ОГБУ «Облкадастр» 02.12.2025, в архиве хранится технический паспорт на объект незавершенный строительством, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Технические паспорта на объекты, расположенные по адресу: 

<

адрес> в архиве ОГБУ «Облкадастр» отсутствуют, техническая инвентаризация не проводилась.

Из технического паспорта на указанное помещение установлено, что спорное помещение 

<

адрес> состоит из основного строения общей площадью 185,6 кв.м, имеет железобетонный фундамент, кирпичные стены, железобетонные перекрытия, крыша асбестоцементная.

Согласно заключению специалиста от 25.07.2025 объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, состоит из двух помещений, разделенных общей кирпичной стеной, общая площадь помещений составляет 146 кв.м., каждое помещение площадью 73 кв.м. Фактически жилой дом с кадастровым номером № располагается не в кадастровом квартале №, а расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Часть контура жилого дома – Помещение 1, выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером № и располагается на неразграниченном земельном участке, находящемся в ведении Смидовичского муниципального района. ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером № под одну половину дома (под одно помещение) (

<

адрес>). Для формирования земельного участка под вторым помещением (

<

адрес>) имеется свободная неразграниченная территория между домом № и домом №. Права третьих лиц не нарушаются. Местоположение жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> в границах кадастрового квартала № является реестровой ошибкой.

Из выписки ЕГРЮЛ следует, что в отношении Дальневосточного мостостроительного акционерного общества (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на основании определения суда о завершении конкурсного производства № А73-779/2015 от 07.09.2021 внесена запись от 21.10.2021 о прекращении юридического лица (ликвидация юридического лица в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве).

По информации управления градостроительства и дорожной деятельности администрации Смидовичского муниципального района, представленной по запросу суда, разрешение на строительство индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>, не выдавалось. Согласно Публичной кадастровой карте земельный участок между домами № и № по адресу: 

<

адрес>, не состоит на кадастровом учете. Вид разрешенного использования, назначение и категорию земель испрашиваемого земельного участка установить не представляется возможным.

Из ответа администрации Приамурского городского поселения от 21.11.2025 следует, что земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>) является неразграниченной муниципальной собственностью, права и обременения на который не зарегистрированы. Земельный участок находится в территориальной зоне Ж-2 «Зона малоэтажной смешанной жилой застройки», относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с предполагаемыми видами разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства; для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

Из ответа администрации Смидовичского муниципального района ЕАО от 25.08.2025 следует, что для предоставления земельного участка ФИО2 необходимо обратиться в суд за признанием права собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, после оформления права собственности необходимо обратиться в администрацию Приамурского городского поселения.

Таким образом, судом установлено, что спорное помещение является объектом незавершенного строительства, фактически расположено не в границах кадастрового квартала №, как следует из выписки ЕГРН.

Сведения о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют. Бесхозяйным указанный объект недвижимости не признан.

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из представленного истцом заключения специалиста на спорный объект недвижимости по состоянию на 2025 год следует, что основные строительные конструкции жилого дома находятся в работоспособном состоянии (в соответствии с нормами действующего законодательства). Права третьих лиц не нарушаются.

Таким образом, спорный объект недвижимости имеет признаки индивидуального жилого дома, строительные конструкции позволяют использовать строение по своему назначению.

В силу части 6.1 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в отношении жилого дома или садового дома, созданных на дачном или садовом земельном участке, объекта индивидуального жилищного строительства, созданного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, до дня вступления в силу данного Закона осуществлен государственный кадастровый учет, направление уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Как разъяснено в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44, с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Поскольку спорное жилое помещение не является жилым домом, учитывая наличие спора о границах, в которых оно расположено, требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

Учитывая, что спорный объект недвижимости был приобретен истцом по договору купли-продажи, принимая во внимание наличие сведений о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, наличие договора аренды земельного участка, отсутствие сведений о заявленных правах иных лиц на указанный объект недвижимости, суд считает возможным признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт № №) к администрации Приамурского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (ИНН 

<

***>) о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить частично.

Признать право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в границах земельного участка кадастрового квартала №.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области через Смидовичский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.А. Боголюб

Мотивированное решение составлено 23.12.2025.