Дело № 2-175/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2017 года ст. Ессентукская

Судья Предгорного районного суда Ставропольского края Буренко А.А.,

при секретаре судебного заседания Мамышевой М.С.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей по доверенности,

представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, действующей по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, о взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ он и ответчик с участием Агентства недвижимости «Империя недвижимости» (ИП ФИО5) договорились о покупке земельного участка и находящегося на нем жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, № за 2 100 00 рублей. В агентстве недвижимости «Империя недвижимости» им и ответчиком был подписан Предварительный договор купли-продажи квартиры (Задаток) и в этот же день, в счет будущих платежей по договору купли-продажи, который они должны были заключить в будущем, он передал собственнику отчуждаемой недвижимости 100 000 рублей.

Изучив подписанный ими договор и поняв, что он составлен с нарушениями и не соответствует ГК РФ, он обратился к Продавцу недвижимости с предложением вернуть переданные ему денежные средства, на что получил отказ. ДД.ММ.ГГГГ он обратился с заявлением в ОМВД России по г. Ессентуки, после рассмотрения которого ДД.ММ.ГГГГ было вынесено Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела

По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Предварительный договор о заключении в будущем договора нельзя обеспечить задатком, поскольку в силу ст. 380 ГК РФ задаток обеспечивает денежное обязательство, а обязательство по предварительному договору таковым не является (Постановления ФАС МО от 19.01.2009 N КГ-А40/11998-08, от 10.04.2008 N КГ-А40/2600-08, ФАС ПО от 16.09.2008 N А65-12541/03, ФАС ВВО от 21.01.2008 N А11-5927/2006-К1 -1/148) Сумма, уплаченная истцом по предварительному договору, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку это противоречит п. 1 ст. 380 ГК РФ (Постановление ФАС ВВО от 17.06,2008 N А43-24795/2007-2-633). Предусмотренный предварительным договором задаток в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ является авансом (Постановление ФАС ЗСО от 22.01.2009 N Ф04-418/2008 (17841-А03-28).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ). Всего этого в договоре нет.

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка между ними заключен не был, никакого обязательства по выплате ответчику стоимости недвижимости у него не возникло. Ответчик не является кредитором, а он не является должником. Поэтому, исходя из смысла ст. 380 ГК РФ, переданные им ответчику деньги, являются авансом. Считает, что ответчик владеет принадлежащими ему денежными средствами без достаточных правовых оснований.

Желая урегулировать вопрос мирным путем, он неоднократно звонил, встречался с ответчиком, чтобы решить все без суда, но ответчик наотрез отказался вернуть ему деньги. В связи с этим, он вынужден обратиться в суд за защитой права собственности путем взыскания денег с ответчика.

ФИО1 просит суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскать с ответчика ФИО3 в его пользу денежные средства в размере 100 000 рублей, а также судебные издержки в виде расходов по оплате госпошлины.

Ответчик ФИО3 представил в суд письменные возражения на иск. Он указал, что действительно ДД.ММ.ГГГГ между ним и истцом была достигнута договоренность о приобретении последним земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: 

<

адрес>. № за 2 100 000 рублей. Согласовав все условия сделки, они заключили договор задатка, который был составлен Агентством недвижимости "Империя недвижимости". Согласившись со всеми условиями, изложенными в договоре, истец его подписал.

Доводы истца в обоснование возврата суммы задатка, о том, что договор составлен с нарушениями и не соответствует Гражданскому кодексу РФ, несостоятельны и опровергаются нормами действующего законодательства. В силу положений, изложенных в ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ). Таким образом, законодатель прямо закрепляет возможность обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору задатком.

Ссылка истцом на судебную практику 2008 и 2009 года в обоснование своей правовой позиции не может быть принята во внимание, поскольку в марте 2015 года в указанную статью были внесены изменения, позволяющие обеспечивать исполнение обязательств по предварительному договору задатком. Доводы истца о том, что он отказался от покупки дома по причине того, что правоустанавливающие документы на дом пришлось ждать долго, не соответствуют действительности и опровергаются фактическими обстоятельствами, из которых видно, что свидетельство ответчиком было поручено ДД.ММ.ГГГГ. В п. 1.2. договора факт нахождения свидетельства на дом в регистрационной палате был указан, срок заключения основного договора был указан в п. 1.3.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ. Подписывая данный договор, истец также согласился и с этими условиями.

Более того, уже ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ОМВД по Предгорному району по факту совершения в отношении него мошеннических действий, то есть спустя всего три дня с момента заключения договора задатка, по причине его несоответствия требованиям ГК РФ

Позиция истца неоднократно менялась в ходе судебного заседания, что говорит о его недобросовестности и злоупотреблении правом при защите своих гражданских прав.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Считает, что при заключении договора были соблюдены все требования действующего законодательства, истец самостоятельно отказался покупать дом не по вине ответчика, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению. 

На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

На основании вышеизложенного, прошу применить срок исковой давности в части признания договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, что также является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2, действующая по доверенности, исковые требования поддержали и просила удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4, действующая по доверенности, исковые требования не признала и просила в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в возражениях.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился. Принимая во внимание, что интересы ответчика в суде представляет доверенное лицо, наделенное всеми правами стороны по делу, в соответствии со ст. 48 и ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика. 

3-е лицо ИП ФИО5 в судебное заседание не явилась, хотя о рассмотрении дела надлежаще была извещена. В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие 3-го лица.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридически свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, стороны договорились заключить в будущем договор о купли-продаже недвижимого имущества на условиях, предусмотренных настоящим договором. Согласно предварительному договору, предметом основного договора является жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, №, цена которого составляет 2 100 00 рублей. По условиям предварительного договора, основной договор стороны обязаны подписать не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По мнению истца, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ должен быть признан недействительным, поскольку составлен с нарушениями и не соответствует требованиям ГК РФ, поскольку не содержит условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Суд не может согласиться с доводами истца, поскольку из представленного суду предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что он составлен в надлежащей форме, подписан обеими сторонами, содержит условия основного договора его предмет и стоимость, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. По мнению суда, предварительный договор купли-продажи строго соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ и оснований для признания его недействительным не усматривается. 

Кроме того, суд принимает во внимание, что в судебном заседании представителем ответчика заявлено о применении исковой давности. 

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Течение срока исковой давности в соответствии с правилами, закрепленными в п. 1 ст. 200 ГК РФ, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Статьей 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как установлено в судебном заседании, истец ФИО1 посчитал, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют его доводы, изложенные в исковом заявлении, а также то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в ОМВД России по г. Ессентуки. Однако, требование о признании указанного договора недействительным было заявлено лишь ДД.ММ.ГГГГ, по истечении срока исковой давности. Обстоятельств, прерывающих или приостанавливающих срок исковой давности (ст. 202-203 ГК РФ), в судебном заседании не установлено. О восстановлении пропущенного срока в соответствии со ст. 205 ГК РФ истец не ходатайствовал.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с тем, что исковые требования предъявлены по истечении срока исковой давности, ответчиком до вынесения судом решения заявлено ходатайство о применении исковой давности, в соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ данные обстоятельства также являются основанием для отказа в удовлетворении требований истца о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 381 ГК РФ. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Пунктом 4 ст. 381 ГК РФ предусмотрено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). Данный пункт введен с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 42-ФЗ и действовал на момент заключения спорного договора. 

На основании п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 выплатил ФИО3 в счет причитающихся платежей по основному договору 100000 рублей в счет причитающихся платежей по основному договору. В договоре стороны определяют судьбу указанной денежной суммы в случае неисполнения одной из сторон принятых на себя обязательств по заключению основного договора купли-продажи, по существу, приводя положения ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения обязательства, обеспеченного задатком, согласно которой, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, переданную сумму стороны определили именно в качестве задатка, а не аванса, в отсутствие каких-либо признаков, указывающих на затруднительность определения правовой природы указанной суммы.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.

Как установлено в судебном заседании, основной договор купли-продажи не был заключен сторонами спора не по вине ответчика и не в силу утери сторонами предварительного договора взаимного интереса к заключению основного договора купли-продажи, а в связи с отказом истца от заключения сделки. в связи с чем, у продавца возникло право удержать переданную ему сумму задатка в соответствии с положениями п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Доводы истца о том, что по смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора, предварительный договор о заключении в будущем договора нельзя обеспечить задатком, сумма, уплаченная истцом по предварительному договору, является авансом и не может рассматриваться в качестве задатка, основаны на неверном толковании права и не могут быть приняты судом во внимание. 

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании 100000 рублей, являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме, суд не находит оснований для взыскания с ФИО3 понесенных истцом судебных расходов по оплате государственной пошлины. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании денежных средств в сумме 100000 рублей - отказать.

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение 1 месяца со дня принятия в окончательной форме, через Предгорный районный суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 31 марта 2017 года. 

Судья: