Дело № 2-37/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Оссора Карагинского района Камчатского края 18.05.2017 года

Карагинский районный суд Камчатского края в составе судьи – Фоменко Е.И., при секретаре – Дольчук А.Н., с участием 

- истца ФИО6,

- представителя истца - ФИО7, действующего на основании доверенности,

- представителя третьего лица – управления образования Администрации Карагинского муниципального района – ФИО8, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО9 о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился с указанным иском в суд, в обоснование заявленных требований сославшись на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО9 был заключён договор по сделке купли-продажи квартиры № дома № по ул. 

<

данные изъяты> п. Оссора, принадлежащей ответчику и ее несовершеннолетнему сыну ФИО1 на праве собственности в равных долях. Впоследствии истцу стало известно, что разрешение органа опеки и попечительства на заключение сделки купли-продажи ответчику не выдавалось, продавая квартиру, она не имела права действовать от имени своего сына, достигшего возраста 14 лет. Кроме того, были выявлены обстоятельства, зная которые при совершении сделки с ответчиком, договор он бы заключать не стал, а именно: под договором купли-продажи квартиры № подразумевалась и передача в собственность истца квартиры № в этом же доме, при этом обе квартиры объединены в ходе незаконной реконструкции; на квартиру № у ответчика права собственности не имелось; земельный участок, прилегающий к квартире №, ФИО9 не принадлежит и является муниципальной собственностью. На предложение истца расторгнуть договор и вернуть деньги, полученные по условиям договора, ответчик ответила отказом. Истец просил суд признать сделку - предварительный договор о задатке по сделке купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами недействительной. Применить последствия недействительности сделки путем взыскания с ФИО9 в его пользу 

<

данные изъяты> рублей, а также взыскать с ответчика судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснили, что жилое помещение по указанному в иске адресу было передано ФИО9 и ее сыну в собственность администрацией муниципального образования городского поселения «поселок Оссора» ДД.ММ.ГГГГ Заключение спорного договора сторонами происходило в 

<

данные изъяты>, при этом истец был заверен в том, что проблем с квартирой не будет, речь шла о продаже трехкомнатной квартиры, т.е. о продаже квартиры № и присоединённой к ней квартире № – в смежной стене была сделана дверь, при этом система отопления была переделана, объединив обе квартиры, санузел располагался в квартире №. Первоначальная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей была уплачена истцом путем перевода средств на карту ответчика, по устной договоренности в течение 1-2 месяцев после этого ему должны быть переданы документы на квартиру. Однако ему сообщили, что на квартиру № документы не могут быть оформлены. Его сын начал пользоваться квартирой, но возникли неисправности электропроводки, после чего электропроводку и отопление отключили. Истец предложил ответчику расторгнуть договор и вернуть выплаченные им деньги, на что ФИО9 ответила отказом. Уточнили исковые требования в части основания признания договора купли-продажи недействительным, заявив, что недействительность сделки определяется ст. 10 ч. 1 Гражданского кодекса России – недобросовестным поведением ответчика, выразившемся в нарушении права истца на получение необходимой и достоверной информации по сделке, в том числе её предмете, фактически истец был введён в заблуждение о том, что все документы есть и всё будет оформлено должным образом. При этом ответчик, являясь совладельцем вместе со своим несовершеннолетним сыном ФИО1 в равных долях 

<

данные изъяты> квартиры № по ул. Лукашевского, д 36, не получила в органах опеки и попечительства согласия на продажу квартиры в интересах несовершеннолетнего, без которого сделка не могла быть оформлена. Такие действия ответчика являются злоупотреблением правом. К тому же договор, хоть и назывался предварительным, содержал все условия договора купли-продажи, но не мог быть зарегистрирован в органах государственной регистрации без упомянутого согласия органов опеки.

Ответчик ФИО9, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в заседание не явилась, представив возражения. Указала, что с иском не согласна, истец был осведомлён об обстоятельствах сделки, ФИО2, для которого и приобреталась квартира, неоднократно бывал в гостях, видел квартиру. Пользовался ею с ДД.ММ.ГГГГпо ДД.ММ.ГГГГ, подписанный договор не являлся окончательным, но предполагал уплату в ДД.ММ.ГГГГ ещё 

<

данные изъяты> рублей ФИО6, чего сделано не было. Разрешение органов опеки она рассчитывала получить к моменту оформления основного договора. Земельный участок оформлялся в аренду в администрации посёлка и на таких же условиях мог быть оформлен ФИО6 Претензии по электропроводке полагает попыткой стороны уменьшить цену.

Представитель третьего лица – Управления образования администрации Карагинского муниципального района пояснила, что ФИО9 в орган опеки и попечительства за выдачей разрешения на отчуждение жилого помещения, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему ФИО1 на праве собственности, не обращалась, насколько ей известно, сделка не была окончательной, в случае обращения окончательное решение по согласию оформлялось бы постановлением Главы 

<

данные изъяты> района, при подтверждении гарантий прав ребёнка согласие было бы дано, при отсутствии таковых – в согласии было бы отказано. В случае невыполнения гарантий родителями заявлялся бы иск о признании сделки недействительной.

На основании положений статьи 167 ГПК РФ суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося в судебное заседание ответчика. 

Выслушав истца и его представителя, пояснения представителя третьего лица, свидетелей, исследовав и огласив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Из ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

В свою очередь, по правилам п. 1 ст. 454 ГК РФ покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). 

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность. 

Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Как следует из положений ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно материалам дела между ФИО9, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в лице законного представителя ФИО9, выступающих в сделке продавцами, и ФИО6 в качестве покупателя, ДД.ММ.ГГГГ заключён договор по поводу купли-продажи квартиры № площадь. 

<

данные изъяты> м2. Квартира принадлежит продавцам в долях по 

<

данные изъяты>. В момент подписания договора в квартире зарегистрированы продавцы. Квартира продаётся за 

<

данные изъяты> рублей, уплачиваемых в два приёма: до ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> рублей, до ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> рублей. Расходы по оформлению и регистрации договора несёт покупатель.

Договор вступает в силу с момента регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю и действует до момента окончания исполнения сторонами договора своих обязанностей по нему. Квартира передаётся после полного расчёта – выплаты 

<

данные изъяты> руб. Договор подписан, подписи не оспариваются.

Притом, что договор назван как «предварительный договор о задатке по сделке купли-продажи квартиры», его суть и условия свидетельствуют о том, что стороны фактически заключили сделку купли-продажи квартиры. В то же время название договора, используемые понятия, условия указывают на его неокончательность : квартира не продаётся, а стороны обязуются соответственно продать, купить (п. 1); договор может быть расторгнут ( п.п.10, 11), договор действует до момента окончания исполнения сторонами своих обязанностей, календарный момент окончания сделки не оговаривался ( п. 13).

При этом в договоре содержатся все условия, присущие договору о купле-продажи квартиры: данные продавцов и покупателя, площадь и адрес квартиры, стоимость квартиры, порядок и сроки расчета по договору, условие о регистрации по месту жительства продавцов в жилом помещении, а также указание на отсутствие претензий к техническому и санитарному состоянию приобретаемой квартиры, порядок урегулирования споров по договору между его сторонами и его расторжения, порядок передачи жилого помещения, подписи сторон.

Как следует из представленных документов - ответа ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ на уведомление о расторжении договора, ответчиком не оспаривалось получение от истца 

<

данные изъяты> рублей в виде оплаты по заключенному договору за приобретенное жилое помещение, а жилое помещение было фактически передано покупателю, что также стороной истца не отрицалось.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение – квартира № площадью 

<

данные изъяты> м2 по адресу 

<

адрес> принадлежит ФИО1 и ФИО9 на условиях общей долевой собственности в размере доли каждого 

<

данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ по день выдачи выписки.

По сведениям и.о. главы 

<

данные изъяты> муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 в сектор по опеке и попечительству несовершеннолетних управления образования Администрации 

<

данные изъяты> муниципального района с заявлением о получении разрешения на продажу указанному жилого помещения не обращалась.

По данным администрации МО ГП «

<

данные изъяты>» ФИО9 и ФИО1 значатся зарегистрированными по 

<

адрес>.

Как пояснила свидетель стороны истца ФИО3, она, случайно узнав о продаже квартиры № по 

<

адрес> в конце ноября 

<

данные изъяты> г., созванивалась с ФИО9, ей было сообщено, что на квартиру претендует ФИО6, продаётся именно квартира №, по квартире № есть лишь расписка прежнего хозяина о получении денег в счёт продажи. Было понятно, что квартира соединена из двух. ФИО9 поясняла, что при заключении сделки ею будет оформлено согласие на продажу от имени органов опеки.

Свидетель ФИО2, приглашённый истцом, показал в суде, что квартира приобреталась по его просьбе отцом. Он бывал у ФИО9 в квартире, знал, что она из себя представляет. Также знал, что ФИО9 фактически занимала и квартиру №, санузел был во второй квартире. Он был с отцом в 

<

данные изъяты> при подписании договора ДД.ММ.ГГГГ Тогда же им были предъявлены копия расписки ФИО4 о получении от сожителя ФИО9 ФИО5 

<

данные изъяты> руб. в счёт продажи квартиры №, копия договора о приватизации квартиры № на Попову и её сына. Он в детали договора не вдавался, его подписывал отец. Предполагалось, что будет продана именно соединённая квартира из квартир № и №. Он действительно после передачи 

<

данные изъяты> руб. продавцу получил от соседа ключ и стал пользоваться квартирой, в квартиру были завезены стройматериалы для её ремонта. Однако вскоре случилось замыкание, после чего электричество и отопление были отключены. К этому времени уже стало ясно, что квартиру № к продаже оформить невозможно, он с отцом решили отказаться от купли-продажи, 

Исследовав дело в полном объеме и оценив представленные сторонами доказательства, суд не усматривает нарушений прав истца при заключении оспариваемой сделки.

Истом не указано конкретного закона, который бы определил заключённую сделку как недействительную. Утверждение о том, что ответчик действовал недобросовестно, злоупотребил правом, подтверждение в материалах дела не нашло. В рассматриваемом договоре предмет сделки отражён ясно и недвусмысленно как квартира № дома № по 

<

адрес>, без упоминания квартиры №, прямо оговорена площадь продаваемой квартиры (

<

данные изъяты>), которая совпадает с площадью квартиры по тому же адресу, отражённой в выписке из Единого государственного реестра, представленной истцом. Со слов свидетеля ФИО2 ясно, что ему была известна планировка квартиры ФИО9. В тексте договора отмечено, что у покупателя претензий к техническому и санитарному состоянию квартиры нет (п. 7 Договора). Со слов свидетеля ФИО3 ещё в конце ноября 

<

данные изъяты> г. ей ФИО9 сообщала о предстоящем обращении в органы опеки за получением согласия на продажу квартиры с учётом интересов ребёнка. В договоре отсутствует упоминание о земельных правах.

В соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

При таких обстоятельствах суд не может расценить как проявление недобросовестности возможное обсуждение сторонами оформления квартиры № по тому же адресу, решение земельного вопроса. 

Согласно ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 указанной статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя и самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими.

Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Если такая сделка была совершена без письменного согласия законных представителей, то она считается недействительной (ст. 175 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ). 

Законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. 

Само такое отчуждение возможно в только определенных случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", устанавливающего порядок управления имуществом подопечного).

Таким образом, учитывая вышеизложенное, при совершении сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживает или собственником которого является несовершеннолетний, его права не должны быть нарушены. В случае нарушения прав несовершеннолетнего сделка по отчуждению жилого помещения может быть признана недействительной. 

Основная обязанность по обеспечению интересов несовершеннолетнего в силу части 2 статьи 38 Конституции РФ, статьи 65 Семейного кодекса РФ лежит на родителе несовершеннолетнего. В рассматриваемом случае при совершении купли-продажи ФИО9 действовала от имени ФИО1 в его интересах. С учётом неокончательного характера рассматриваемого договора, показаний ФИО3 о намерениях получить при заключении сделки согласия органов опеки, оснований предполагать, что ФИО9 не намеревалась получать такого согласия не имеется. Кроме того, из представленного в деле письма ФИО6 к ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что к этому моменту им не усматривались основания недействительности сделки, он считал правильным расторгнуть сделку, какие именно обстоятельства привели его к решению о расторжении сделки в письме не указал, просил возвратить ему уплаченные по договору 

<

данные изъяты> руб., в недобросовестности, злоупотреблении правом продавца не упрекал. 

Отсутствие согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения может являться основанием для признания сделки недействительной только тогда, когда нарушены жилищные и иные права ребенка. 

Орган опеки и попечительства иска о признании сделки незаконной в порядке ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» не заявлял, сведений о нарушении прав и законных интересов несовершеннолетнего в результате отчуждения принадлежащего ему имущества в ходе рассмотрения дела судом не установлено, лицами, участвующими в деле, не представлено. В отсутствие доказательств нарушения сделкой прав несовершеннолетнего заключенный сторонами договор не может быть по этому основанию признан недействительной сделкой.

Суд, согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, принимает решение по заявленным истцом требованиям. Иные основания для признания сделки недействительной истцом не заявлены.

На основании вышеизложенного, суд не может признать оспариваемую сделку недействительной по основаниям, заявленным в иске и с учетом установленных по делу обстоятельств полагает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО9 о признании сделки – предварительного договора о задатке по сделке купли-продажи квартиры по адресу 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительной и о применении последствий недействительности сделки отказать за необоснованностью.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Карагинский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23 мая 2017 г.

Судья -