№ 2-288/2025

УИД: 26RS0003-01-2024-006003-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 августа 2025 года город Ставрополь

Октябрьский районный суд города Ставрополя Ставропольского края, в составе: председательствующего судьи Кузнецовой Н.М.,

при секретаре судебного заседания Ковтун А.С., 

с участием истца ФИО1,

представителя истцов ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО6,

представителя ответчика ООО ЗСУ «СтройГрад-1» по доверенности ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО ЗСУ «СтройГрад-1» об устранении недостатков объекта долевого строительства, взыскании переплаты по договору долевого участия, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в Октябрьский районный суд г. Ставрополя с исковым заявлением к ООО ЗСУ «СтройГрад-1» в котором просили, с учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ: обязать ООО ЗСУ «СтройГрад-1» безвозмездно устранить недостатки в работах, проведенных в квартире истцов, приведя результаты работ в соответствие действующими техническими нормами, в течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, а именно: устранить дефекты штукатурки стен помещений №, 4, 5, 6, установленные заключением экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, зашить сантехнические стояки и воздуховоды гипсокартонными листами ГКЛО по металлическому каркасу в помещениях прихожей, лоджии, выполнить разводку электрической сети на кухне в полном объеме в соответствии с планом, представленном истцу; взыскать с ООО ЗСУ «СтройГрад-1» в пользу ФИО1, ФИО2 сумму переплаты по договору долевого участия в размере 277500 рублей; взыскать с ООО ЗСУ «СтройГрад-1» в пользу ФИО1, ФИО2 судебные расходы по оплате экспертизы в размере 60000 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 12325 рублей;взыскать с ООО ЗСУ «СтройГрад-1» в пользу ФИО1, ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ истцы заключили с ООО ЗСУ «СтройГрад-1» договор № участия в долевом строительстве, предмет договора – 

<

адрес>, в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>Д, расположенном на ЗУ с КН №. В соответствии с проектом договора «00 ноября 2022 года» между застройщиком ООО ЗСУ «СтройГрад-1», ФИО1, ФИО2 застройщик обязался своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию передать объект долевого участия строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Объектом долевого строительства является двухкомнатная 

<

адрес>, общей площадью 63,50 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>Д, КН: №. Сделку было решено проводить с использование сервиса «Домклик». В личном кабинете сервиса был прикреплен проект договора с тремя участниками. ДД.ММ.ГГГГ истцы отправились в офис Сбербанка для заключения договора, подписали договор электронной подписью, с его содержанием сотрудники банка стороны не ознакомили, и истцы были уверены, что он в полной мере соответствует проекту договора, с которым их ознакомил застройщик. После сдачи дома в эксплуатацию, застройщик начал процедуру передачи квартир собственникам, и в процессе истцы выяснили, что договор долевого участия был заключен только на одного дольщика – ФИО1 Из переписки на сайте «Домклик» по обслуживанию ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на ДД.ММ.ГГГГ была назначена сделка в офисе по адресу: 

<

адрес>.Менеджер в сообщении в 16:07 указал, что собственность будет оформлена только на титульного заемщика и ДД.ММ.ГГГГ (в день сделки) ФИО5 (представитель застройщика) прикрепила в личный кабинет «образец ДДУ для банка с датой» в 12:00. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявлением в банк и из ответов усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ застройщик отправил в банк измененные без согласия истцов договор на одного участника долевого строительства вместо двух. Для покупки объекта недвижимости были использованы заемные денежные средства, заключен договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым супруги ФИО1, ФИО2 являются созаемщиками. Действия ООО ЗСУ «СтройГрад-1» и ПАО «Сбербанк» были направлены на исключение ФИО2 из лиц-участников договора, для уменьшения ответственности, возлагаемой на застройщика. За период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истцы неоднократно обращались с претензией к застройщику ООО ЗСУ «СтройГрад-1» (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ), но их претензии оставлены без ответа. ДД.ММ.ГГГГ Октябрьским районным судом 

<

адрес> было вынесено заочное решение по делу № по иску ФИО1, ФИО2 к ООО ЗСУ «СтройГрад-1», третьи лица ПАО «Сбербанк», ООО «Домклик» о внесении изменений в договор долевого участия. Указанным решением суда исковые требования истцов удовлетворены в полном объеме. Суд обязал ответчика ООО ЗСУ «СтройГрад-1» внести изменений в раздел участник в договоре долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, включить вторым собственником объекта недвижимости ФИО2; отправить документы на повторную регистрацию предмета договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ двухкомнатной 

<

адрес>, общей площадью 63,50 кв.м., расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>, КН: № в ЕГРН. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила акт приема-передачи объекта долевого строительства с требованием доплаты суммы в размере 159000 рублей за увеличившуюся площадь квартиры. С указанным требованием истцы не согласны. В соответствии с п. 2.1. Договора на момент подписания настоящего договора Цена договора составляет 4699000 рублей. Цена договора определена в соответствии с проектной общей площадью Объекта долевого строительства, с учетом понижающих коэффициентов, установленных федеральным органом исполнительной власти, согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2024 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Цена договора не является твердой и подлежит изменению в случаях, указанных в п. 2.2. настоящего Договора. Указанную цену договора истцы оплатили в полном объеме. Учитывая тот факт, что цена Договора определялась в соответствии с общей проектной площадью, цена одного кв.м., квартиры составила 74000 рублей. Между тем, в составе квартиры была указана лоджия, площадью 7,50 кв.м., в отношении которой цена за кв.м, должна быть рассчитана исходя из понижающего коэффициента, равного 0,5. Таким образом, 277500 рублей цена лоджии с учетом понижающего коэффициента. Истцами была оплачена лоджия по полной цене исходя из сумма 7,50*74000 = 555000 рублей. Таким образом, переплата по Договору участия в долевом строительстве составила сумму в размере: 555000 – 277500 = 277500 рублей. При обследовании квартиры истцами были обнаружены следующие недостатки: имеются отклонения отштукатуренной стены по вертикали на всю высоту помещения до 17 мм., стены в кухне и жилых комнатах имеют выступы более 15 см., что противоречит условиям договора. На кухне сверхнормативный перепад горизонтального уровня потолка – более 28 мм; в соответствии с планом 1-го этаже 

<

адрес>, в квартире указано наличие гардеробной, между тем, такое помещение отсутствует, на месте гардеробной расположен санузел;в соответствии с Приложением № к Договору комплектация квартиры должна соответствовать следующим условиям (раздел «Коммуникации»): «…отопление индивидуальное с установкой газового котла, горизонтальная поквартирная разводка (в стяжке), теплый пол в кухне и санузле, установка стальных панельных радиаторов, установка счетчика газа, электрическая плита». Согласно приложение к Договору участия в долевом строительстве (Комплектация 

<

адрес>) предусмотрено наличие электрической плиты, которая должна быть установлена непосредственно самим дольщиком. Застройщик не выполнил разводку под электрическую плиту в нарушение условий договора, выполнена врезка газа в то время, как от врезки до кухни нужно тянуть шланг, что является нарушением норм безопасности. После передачи истцам квартиры, они обнаружили, что газовая труба находится в 8 метрах от мокрой точки, проходит через все помещение кухни и делает невозможной расстановку кухонной мебели. В связи с изложенным помещением кухни невозможно пользоваться по назначению. Кроме того, самовольные действия застройщика по врезке коммуникаций для газовой плиты приведут к тому, что у истцов будет повышенный тариф при установке электрической плиты; согласно условиям договора, стояки канализации должны быть выполнены из полиэтеленовых труб с заглушками, без разводки, при этом фактически канализационная труба расположена в 10 см от входной двери, что препятствует нормальной эксплуатации переданной квартиры. Вытяжная вентиляция установлена застройщиком без шахты. Кроме того, имеется отклонение монолитного перекрытия до 3 см. Истцы считают, что данные недостатки возникли в связи с некачественным выполнением работ (недостатками в монтаже, некачественным оборудованием). Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд вышеизложенными исковыми требованиями.

Истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО6, в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования, по существу ссылались на основания приведенные в исковом заявлении, в том числе утоненном, просили удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Истец ФИО1 также пояснил, что представленная суду копия схемы по электроснабжению была выдана в составе иных документов. 

Истец ФИО2, извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика ООО ЗСУ «СтройГрад-1» по доверенности ФИО4, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, просил отказать в полном объеме, ссылаясь на письменные возражения.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ строительно-технический экспертФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» ФИО7, предупрежденный об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеющий опыт в строительной деятельности 14 лет, пояснил, что в 

<

адрес> по указанному адресу были выявлены несоответствия требованиям в части отделочных работ, которые отражены в экспертном заключении. Относительно коммуникаций в квартире, то проанализировав экспертную документацию, качество соответствовало (раздел 5 корректировка 3), по техпаспорту (санузел). По электроснабжению, проектной документацией предусмотрена газификация дома, отопление индивидуальное с установкой газового котла, в этом доме данный раздел не применим, установка электроплиты не предусмотрена. Измерительные приборы, которые были использованы в ходе экспертного исследования, в том числе уровень относится к оборудованию и применению специальных познаний в области строительства. 

С учетом мнения сторон, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дне слушания дела.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу ч. 1, ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, за исключением случая, когда сторонами в установленном порядке достигнуто соглашение об изменении предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно ст. 7 Федерального закона от дата № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ЗСУ «СтройГрад-1» и ФИО1 был заключен Договор участия в долевом строительстве №, согласно п. 1.1. которого застройщик обязуется в предусмотренном настоящим договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по адресу:Российская Федерация, 

<

адрес>, г.о. 

<

адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером: № и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства находящийся в нем объект долевого строительства квартиру, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Указанный адрес объекта долевого строительства является строительным адресом. По окончании строительства объекту долевого строительства будет присвоен почтовый адрес. Характеристики объекта долевого строительства являются проектными.

- объект капитального строительства, в соответствии с проектной документацией: многоквартирный жилой дом с встроенным нежилыми помещениями имеющий строительный объем – 31063,80 м3, площадь земельного участка – 6046,00 м2, общая площадь – 8461,80 м2, площадь застройки – 1070,20 м2, количество этажей – 10 этажей. Перекрытия – монолитные железобетонные. Наружные стены и каркас объекта – с монолитным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки и др.), класс энергоэффективности – В. Сейсмостойкость – 7 баллов.

- объектом долевого строительства настоящего договора является – двухкомнатная квартира под номером №. При этом стороны договорились, что номер объекта долевого строительства может измениться и подлежит уточнению после выдачи технического паспорта на жилой дом в ПТИ. Объект долевого строительства расположен на 1 этаже жилого дома в подъезде №. Общая проектная площадь – 63,50 м.кв., (с учетом: ванная – 5,20м.кв., спальня – 10,80 м.кв., спальня – 10,70 м.кв., кухня-столовая – 19,70 м.кв., прихожая – 7,70 м.кв., гардеробная – 1,90 м.кв., и площадь лоджии – 7,50 м.кв.) Общая площадь квартиры будет уточнена после проведения обмеров ПТИ. Застройщик передает объект долевого строительства в следующем техническом состоянии.

Исходя из п. 2.1. вышеуказанного договора, на момент подписания настоящего договора цена договора, т.е. сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, составляет 4699000,00 (Четыре миллиона шестьсот девяносто девять тысяч) рублей 00 копеек. Цена договора определена в соответствии с проектной общей площадью Объекта долевого строительства, с учетом понижающих коэффициентов, установленных федеральным органом исполнительной власти, согласно ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2024 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Цена договора не является твердой и подлежит изменению в случаях, указанных в п. 2.2. настоящего Договора. Цена договора не включает в себя государственную пошлину и иные расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора и права собственности Участника долевого строительства на Квартиру. Согласно п. 2.2. стороны установили, что по результатам технического обследования жилого дома цена договора может быть изменена. В случае, когда общая площадь квартиры в соответствии с данными технического паспорта подготовленного предприятием технической инвентаризации окажется больше, чем указанная в пункте 1.2. настоящего договора, Участник долевого строительства обязан, произвести доплату разницы между ценой установленной настоящим договором и ценой, рассчитанной в соответствии с уточненной площадью Квартиры в соответствии с техническим паспортом в безналичном порядке на расчетный счет Застройщика в течение 7 (Семи) календарных дней с момента получения сообщения от Застройщика. В случае, когда общая площадь Квартиры в соответствии с данными технического паспорта подготовленного предприятием технической инвентаризации окажется меньше, чем указанная в пункте 1.1. настоящего договора, Застройщик обязано, произвести возврат суммы соответствующей разнице между ценой установленной настоящим договором и ценой посчитанной исходя из уточненной площади Квартиры в течение 30 (Тридцати) календарных дней после предоставления Участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства. Участник долевого строительства в течение 7 (Семи) дней после получения уведомления об окончании строительства Жилого дома обязан предоставить Застройщику реквизиты счета банка, на который должны быть возвращены денежные средства. Весь финансовый результат по договору остается у застройщика.

Согласно главе 4 договора, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует настоящему договору, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительный регламентам. Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. И три года на технологическое и инженерное оборудование входящее в состав передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Как следует из Приложения № к Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ комплектация 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> состоит из: «жилые комната (ы)»стены – простая штукатурка по СНиП 3.04.01-87, допустимые отклонения: отклонения по вертикали на 1м – не более 3 мм, отклонение от вертикали на всю высоту конструкции – не более 15мм, количество неровностей при измерении 2-х метровой рейкой – до 3-х неровностей, глубиной не более 5 мм, отклонение от горизонтали – не более 3 мм на 1 м, отклонение дверных и оконных откосов по вертикали и горизонтали – не более 10 мм на весь элемент; допускается наличие усадочных трещин; потолки – монолитные перекрытия по СНиП 3.03.01-87, отклонение горизонтальных плоскостей на всю длину выверяемого участка – не более 20 мм, местные неровности поверхности при измерении 2-х метровой рейкой – не более 5 мм, допускается наличие усадочных трещин (не влияющих на несущую способность конструкции), без отделки; полы – выравнивающий слой из цементно-песчаной смеси, допустимые отклонения от горизонтальной плоскости не более 4 мм при измерении 2-х метровой рейкой, без дополнительной шумоизоляции; допускается наличие усадочных трещин;лоджии, балконы: простая штукатурка по СНиП 3.04.01-87, допустимые отклонения: отклонения по вертикали на 1 м – не более 3 мм, отклонение по вертикали на всю высотку конструкции – не более 15 мм, количество неровностей при измерении 2-х метровой рейкой – до 3-х неровностей, глубиной не более 5 мм, отклонение от горизонтали – не более 3 мм на 1м, отклонение дверных и оконных откосовпо вертикали и горизонтали – не более 10 мм на весь элемент, допускается наличие усадочных трещин; полусухая механизированная стяжка пола по СНиП 2.03.13-88 допустимые отклонения от горизонтальной плоскости не более 4 мм при измерении 2-х метровой рейкой, без дополнительной шумоизоляции, допускается наличие усадочных трещин;потолки – монолитные перекрытия по СНиП 3.03.01-87, отклонение горизонтальных плоскостей на всю длину выверяемого участка – не более 20 мм, местные неровности поверхности при измерении 2-х метровой рейкой – не более 5 мм, допускается приналичие усадочных трещин (не влияющих на несущую способность конструкции), без отделки, неутепленные; неотапливаемые; «внутриквартирные коридоры» - стены: простая штукатурка по СНиП 3.04.01-87, допустимые отклонения: отклонения по вертикали на 1 м – не более 3 мм, отклонение от вертикали на всю высоту конструкции – не более 15 мм, количество неровностей при измерении 2-х метровой рейкой – до 3-х неровностей, глубиной не более 5 мм, отклонение от горизонтали – не более 3 мм на 1 м, отклонение дверных и оконных откосов по вертикали и горизонтали – не более 10 мм на весь элемент; допускается наличие усадочных трещин; потолки – монолитные перекрытия по СНиП 3.03.01-87, отклонение горизонтальных плоскостей на всю длину выверяемого участка – не более 20 мм, местные неровности поверхности при измерении 2-х метровой рейкой – не более 5 мм, допускается наличие усадочных трещин (не влияющих на несущую способность конструкции), без отделки; полы –выравнивающий слой из цементно-песчаной смеси, допустимые отклонения от горизонтальной плоскости не более 4 мм при измерении 2-х метровой рейкой, без дополнительной шумоизоляции, допускается наличие усадочных трещин. «Санитрано-технические узлы» - стены: кладка по СНиП 3.03.01-87 допустимые отклонения: поверхности стен от вертикали не более 10 мм, местные неровности поверхности не более 10 мм при измерении 2-х метровой рейкой: вентиляционные блоки, без отделки; потолки: монолитные перекрытия по СНиП 3.03.01-87, отклонение горизонтальных плоскостей на всю длину выверяемого участка – не более 20 мм, местные неровности поверхности при измерении 2-х метровой рейкой – не более 5 мм, допускается наличие усадочных трещин (не влияющих на несущую способность конструкции), без отделки; полы – выравнивающий слой из цементно песчаной смеси, допустимые отклонения от горизонтальной плоскости не более 4 мм при измерении 2-х метровой рейкой, без дополнительной шумоизоляции, без гидроизоляции; допускается наличие усадочных трещин.«Кухня»: стены – простая штукатурка по СНиП 3.04.01-87, допустимые отклонения по вертикали на 1м – не более 3 мм, отклонение от вертикали на всю высоту конструкции – не более 15 мм, количество неровностей при измерении 2-х метровой рейкой – до 3-х неровностей, глубиной не более 5 мм, отклонение от горизонтали – не более 3 мм на 1 м, отклонение дверных и оконных откосов повертикали и горизонтали – не более 1 мм на весь элемент; допускается наличие усадочных трещин; потолки – монолитные перекрытия по СНиП 3.03.01-87, отклонение горизонтальных плоскостей на всю длину выверяемого участка – не более 20 мм, местные неровности поверхности при измерении 2-х метровой рейкой – не более 5 мм, допускается наличие усадочных трещин (не влияющих на несущую способность конструкции), без отделки;полы – выравнивающий слой из цементно-песчаной смеси, допустимые отклонения от горизонтальной плоскости не более 4 мм, при измерении 2-х метровой рейкой, без дополнительной шумоизоляции; допускается наличие усадочных трещин. Коммуникации: «Водопровод»: стояки холодной воды, с врезкой и запорной арматурой для внутриквартирной разводки. Счетчики холодной воды. Запитка водой газового котла ГВС. Внутриквартирyю разводку сетей горячей, холодной воды выполняет дольщик. «Канализация»: трубопровод из полиэтиленовых труб. Стояки канализации из полиэтиленовых труб с заглушками, без разводки. Внутриквартирную разводку сетей канализации выполняет дольщик. «Электрика»: монтаж квартирного электрического щитка с разводкой по квартире без установки фурнитуры, установка квартирных счетчиков в поэтажных щитках. «Отопление индивидуальное с установкой газового котла»: горизонтальная поквартирная разводка (в стяжке), теплый пол в кухне и санузле, установка стальных панельных радиаторов, установка счетчика газа; электрическая плита – не устанавливается.Двери, окна – «двери входные»: металлические; «двери межкомнатные» - не устанавливаются; «окна и балконные двери» - металлопластиковые в соответствии с проектом, с установкой подоконников и отливов; «остекление лоджий» - металлопластиковые в соответствии с проектом (л.д. 29-31).

Дополнительными соглашениями к вышеуказанному договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ внесены изменений в преамбулу договора, а также дополнив пункт 1 подпунктом 1.4. в виде указаний вторым дольщиком ФИО2, а также указанием на то, что ФИО1 и ФИО2 приобретают недвижимость в совместную собственность (указанные изменения внесены на основании заочного решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №) (л.д. 35-40).

ДД.ММ.ГГГГ ООО ЗСУ «СтройГрад-1» и ФИО1, ФИО2 подписали акт приема-сдачи объекта долевого строительства, стороны подтвердили, что не имеют друг к другу никаких правовых и материальных претензий, претензий в отношении качества дома и квартиры, а также в отношении сроков сдачи дома в эксплуатацию. Состояние и комплектация объекта долевого строительства полностью соответствует условиям заключенного договора об участии в долевом строительстве, а также иным нормам и стандартам, установленным действующем законодательством. В пункте 4 вышеуказанного акта указано, что условия по возмещению затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика Участниками долевого строительства исполнены не полностью. Оставшаяся сумма в размере 159100 (сто пятьдесят девять тысяч сто) рублей 00 копеек оплачивается участниками долевого строительства путем внесения платежей путем перечисления денег на расчетный счет застройщика в сроки и в размерах согласно календарному графику внесения платежей (срок платежа ДД.ММ.ГГГГ, сумма платежа 159100) (л.д. 47-48).

ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗСУ «СтройГрад-1» приняло от ФИО2 претензию, в которой истица просила вернуть ей сумму переплаты по договору долевого участия в размере 277500 рублей, ссылаясь на то, что цена Договора определялась в соответствии с общей площадью, цена одного кв.м., квартиры составила 74000 рублей (4699000/63,5). Между тем, в составе квартиры была указана лоджия, площадью 7,50 кв.м., в отношении которой цена за кв.м., должна была быть рассчитана исходя из понижающего коэффициента, равного 0,5. Таким образом, 7,50*(74000*0,5) = 277500 рублей – цена лоджии с учетом понижающего коэффициента. Истцами была оплачена лоджия по цене исходя из суммы 7,50 * 74000 = 555000 рублей, таким образом, переплата по Договору участия в долевом строительстве составила сумму в размере 555000 – 277500 = 277500 рублей.

Ответа на данную претензию от ответчика истцам не поступило, в материалы дела ответчиком также не представлен.

Как следует из пояснений ответчика, данных в ходе судебного заседания после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и по результатам технического обследования установлено, что площадь 

<

адрес> увеличилась. Площадь 

<

адрес> увеличилась. Площадь квартиры без лоджии – балкона на 1,6 м.кв., площадь лоджии – балкона на 1,1 м.кв. Согласно пункту 2.6. ДДУ застройщиком произведен расчет возмещения затрат по следующей схеме: 1,6 * 74000 = 118400; 1,1 * 37000 (с учетом понижающего коэффициента) = 40700; итоговая сумма составила 118400 + 40700 = 159100 рублей.

Разрешая данное требование, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 1, 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

Как следует из ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.11.2004 № 214-ФЗ, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из пункта 2.1. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ цена квартиры определена в соответствии с проектной общей площадью Объекта долевого строительства, с учетом понижающих коэффициентов, установленных федеральным органом исполнительной власти, согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и составила 4699000 рублей.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Учитывая вышеизложенные нормы законодательства, проверив доводы сторон, представленные ими расчеты, суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов о возмещении им переплаты по договору в размере 277500 рублей, поскольку данное требование основано на неверном толковании норм права и условий договора.

Разрешая требования истца об обязании ООО ЗСУ «СтройГрад-1» безвозмездно устранить недостатки в работах, проведенных в квартире истцов, приведя результаты работ в соответствие действующими техническими нормами, в течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, а именно: устранить дефекты штукатурки стен помещений № 1, 4, 5, 6, зашить сантехнические стояки и воздуховоды гипсокартонными листами ГКЛО по металлическому каркасу в помещениях прихожей, лоджии, выполнить разводку электрической сети на кухне в полном объеме в соответствии с планом, представленном истцу, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления соответствия качества выполненных строительно-отделочных работ и коммуникаций при строительстве двухкомнатной

<

адрес> общей площадью 63,5 кв.м., расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>, с КН: № была назначена судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту строителю ФИО8 и эксперту-оценщику ФИО7, работающим внаучно образовательном центре судебной экспертизы и экспертных исследований Северо-Кавказского федерального университета с постановкой следующих вопросов: определить соответствуют ли качество выполненных строительно-отделочных работ и коммуникаций двухкомнатной 

<

адрес>, общей площадью 63,5 кв.м., расположенной по строительному адресу: 

<

адрес> д, с КН: № условиям договора долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, проектнойдокументации, действующим нормам СП?; в случае выявления дефектов в указанной квартире, определить стоимость их устранения, и препятствуют ли такие дефекты проживанию граждан; в случае выявления дефектов в исследуемой квартире определить, являются ли они явными, видимыми, имелась ли возможность их обнаружения в процессе передачи квартиры без использования покупателями какого-либо оборудования и применения специальных познаний?.

ДД.ММ.ГГГГ в суд из НОЦСЭЭИ поступило заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ согласно выводам по поставленным вопросам:

1) проведенным обследованием установлено, что качество выполненных строительно-отделочных работ (штукатурка стен помещений №№ 1,4,5,6) в исследуемой квартире не соответствует условиям договора долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации, действующим нормам СП; проведенным обследованием установлено, что качество выполненных строительно-отделочных работ (стяжка пола) в исследуемой квартире соответствует условиям договора долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации, действующим нормам СП; проведенным обследованием установлено, что качество работ по устройству коммуникаций в исследуемой квартире соответствует условиям договора долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации, действующим нормам СП.

2) проведенным обследованием установлено, что выявленные дефекты исследуемой квартиры препятствуют проживанию граждан, стоимость устранения дефектов исследуемой квартиры по состоянию на дату обследования составляет 149041, 64 рублей.

3) проведенным обследованием установлено, что выявленные дефекты исследуемой квартиры являются явными, видимыми. Возможность их обнаружения в процессе передачи квартиры безиспользование покупателями какого-либо оборудования и применения специальных познаний не имелась.

Оценивая экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает, надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 84 - 86 ГПК РФ, лицами, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперты, проводившие экспертизу, были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта составлено ими в пределах компетенции, имеют соответствующую квалификацию, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством по настоящему делу. Кроме того, эксперт строитель-техник ФИО7 допрошен в судебном заседании, который более подробно дал пояснения по проведенному исследованию, стороны воспользовались правом задать интересующие вопросы. Ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертизы в порядке ст. 87 ГПК РФ не поступило. 

Следовательно, указанное экспертное заключение суд кладет в основу принятия судом решения. 

По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В пределах определенного срока этот товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 469 и пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичные положения в отношении объектов долевого строительства содержатся в специальных правилах части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

Законом либо договором в отношении товара устанавливается гарантийный срок, который начинает течь с момента передачи товара покупателю (пункт 1 статьи 471 Гражданского кодекса Российской Федерации). Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения скрытых недостатков: предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец; если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).

При этом требования покупателя, упомянутые в абзаце первом пункта 3 статьи 477 данного Кодекса, должны квалифицироваться как требования, предъявленные со ссылкой на гарантию качества, однако положения названной нормы не устраняют право покупателя обратиться к продавцу по поводу недостатков, выявленных по истечении гарантийного срока.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора и особенностям регулирования отношений, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, необходимо отметить следующее.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Таким образом, застройщик, как лицо, создавшее объект недвижимости, несет ответственность перед собственниками жилых помещений за недостатки (дефекты) выполненных работ.

Поскольку судом установлено, что при строительстве 

<

адрес> в 

<

адрес>, застройщиком ООО ЗСУ «СтройГрад-1» допущены нарушения Строительных норм, которые привели к дефекту штукатурки стен помещений № 1, 4, 5, 6 в вышеуказанной квартире, что является существенным нарушением положений ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указанные нарушения выявлены в течение гарантийного срока, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истцов об обязании ООО ЗСУ «СтройГрад-1» безвозмездно в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу устранить выявленные дефекты штукатурки стен помещений № 1, 4, 5, 6 в 

<

адрес> в 

<

адрес>, указанные в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ФГАОУВО «Северо-Кавказский Федеральный Университет (НОЦСЭЭИ).

Вместе с тем, суд не находит каких-либо законных оснований для возложения обязанности на ответчика зашить сантехнические стояки и воздуховоды гипсокартонными листами ГКЛО по металлическому каркасу в помещении прихожий и лоджии и об обязании выполнить разводку электрической сети на кухне в полном объеме в соответствии с планом, предоставленном истцу, поскольку данные виды работы не предусматривались договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и приложением к нему, кроме того, проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что коммуникации в квартире полностью соответствуют вышеуказанному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и проектной документации, представленной ответчиком.

Вопреки доводам истца, относительно необходимости размещения розетки в соответствии с копией «Схема электрическая кв № 4», то она не может быть принята судом в качестве обоснованного доказательства, поскольку данная схема не заверена надлежащим образом, из нее не возможно установить, что действительно относится к 

<

адрес> в 

<

адрес>, её передавал истцу ответчик при заключении договора об участии в долевом строительстве, что противоречит требованиям ст. 59, 60 ГПК РФ, в том числе возможность её размещения опровергнута показания эксперта, допрошенного в судебном заседании, также по требованиям связанным с несоответствием указанной квартиры проектной документации.

Следовательно, требования истцов об обязании ответчика устранить недостатки объекта долевого строительства, подлежат удовлетворению частично, лишь в части устранения недостатков, которые отражены в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ФГАОУВО «Северо-Кавказский Федеральный Университет» (НОЦСЭЭИ), а в остальной части надлежит отказать.

Разрешая требования истцов о взыскании компенсации морального вреда, то согласно ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Судом установлено, что ответчик нарушил право потребителя, выразившее в том, что застройщик выполнил некачественно работы по оштукатуриванию стен в помещениях № 1, 4, 5, 6 в 

<

адрес> в 

<

адрес>, в результате чего, истцы претерпевают морально-нравственные страдания, в том числе вынуждены, обратиться в судебную инстанцию.

Принимая во внимание характер причиненных истцам страданий, связанный с нарушением их прав, как потребителей, исходя из принципа разумности и справедливости, учитывая, что требования истца подлежат частичному удовлетворению, то суд полагает возможным взыскать компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб., по 5000 руб. каждому истцу, в остальной части суммы компенсации морального вреда надлежит отказать в виду необоснованного завышения.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 того же Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1)

Судом установлено, что истцом ФИО1 внесена сумма в размере 60000 рублей на депозитный счет судебного департамента для проведения судебной экспертизы, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 79), а также уплачена государственная пошлина в размере 12325 рублей, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13), ответчиком ОО ЗСУ «СтройГрад-1» также внесена оплата за проведение экспертизы в размере 10000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 125).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства, внесенные сторонами в общей сумме 70000,00 рублей поручено УСД в СК перечислить на счет экспертной организации, выполнившей экспертное исследование.

Разрешая требования истцов о распределении судебных расходов, принимая во внимание, что требования истцов удовлетворены частично, а также установив, что оплату государственной пошлины при обращении в суд с иском и за проведение судебной экспертизы вносил истец ФИО1, при этом плательщиком ФИО2 не значится, то суд считает необходимым взыскать с ООО ЗСУ «СтройГрад-1» в пользу ФИО1 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в остальной части отказать. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО ЗСУ «СтройГрад-1» об устранении недостатков объекта долевого строительства, взыскании переплаты по договору долевого участия, компенсации морального вреда, возмещения судебных расходов, - удовлетворить частично.

Обязать ООО ЗСУ «СтройГрад-1» безвозмездно в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу устранить выявленные дефекты штукатурки стен помещений № 1,4,5,6 в 

<

адрес> в 

<

адрес>, указанные в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ФГАОУВО «Северо-Кавказский Федеральный Университет» (НОЦСЭЭИ).

Взыскать с ООО ЗСУ «СтройГрад-1» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 30000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 3000 руб.

Взыскать с ООО ЗСУ «СтройГрад-1» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения компенсацию морального вреда в сумме 10000 руб., по 5000 руб. каждому.

В остальной части требования ФИО1, ФИО2 к ООО ЗСУ «СтройГрад-1» - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня вынесения решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 14.08.2025 года. 

Судья подпись подпись Н.М. Кузнецова