Дело № 2-4417/2019

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

04 июля 2019 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Горбаконенко А.В.,

при секретаре Домниченко С.Д.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ООО «Амурстрой» ФИО2,

ответчиков: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО10 к ООО «Амурстрой», собственникам многоквартирного жилого дома о признании права собственности на перепланированную квартиру, исключении из состава общего имущества подвала и чердака,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца обратился в Благовещенский городской суд Амурской области с исковым заявлением, в обоснование указав, что согласно договорам участия в долевом строительстве № 001 Л-4/ЗПУ, № 002 Л-4/ЗПУ, № 177 Л-4/ЗПУ от 25 сентября 2017года и дополнительных соглашений к указанным договорам, ФИО10 является собственником квартиры №***, расположенной по адресу: ***, в состав которой входят подвал и чердак.

Вместе с тем, при обращении в администрацию г. Благовещенска о переводе указанного жилого помещения в нежилое выяснилось, что в ЕГРН отсутствуют сведения о правах в отношении подвала и чердака квартиры, поскольку при проведении регистрации права и кадастрового учета квартир и здания в целом, застройщиком не учтено дополнительное соглашение к договору № 177 Л-4/ЗПУ от 10 июня 2018года. Вследствие допущенной ошибки подвал и чердак спорной квартиры вошли в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, которые таковыми не являются, что подтверждается проектной документации ООО ПСО «Благовещенскпроект». Указанные обстоятельства, в том числе, явились основанием для принятия решения об отказе в переводе спорной квартиры в магазин.

Кроме того, решением Управления Росреестра по Амурской области № 28/19- 4537 приостановлены регистрационные действия по внесению изменений в сведения о площади, этажности и конфигурации спорной квартиры с кадастровым номером ***, по тем же основаниям.

Считает, что истцом устранены все основания отказа перевода жилого спорного жилого помещения в нежилое, соответственно кроме указанных доводов об допущенной ошибке в части отнесения подвала и чердака к общему имуществу МЖД, по мнению заявителя иных препятствий для изменения назначения помещения не имеется.

Уточнив исковые требования, просит:

1. Исключить из состава общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу ***, помещение подвала квартиры №*** общей площадью 130,0 кв.м., в соответствии с техническим планом от 19 марта 2019 года, изготовленным ООО «Портал», о изменении сведений о площади, этаже и конфигурации помещения с кадастровым номером ***, в том числе в связи с исправлением ошибки.

2. Признать за ФИО10 право собственности на перепланированную квартиру №*** с кадастровым номером ***, этажностью - 3, общей площадью 555,2 кв.м. с учетом помещения подвала площадью 130 кв.м. и помещения чердака площадью 134,9 кв.м.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, привел доводы, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что перепланировка подвала и чердака не проводилась, осуществлялась перепланировка только сам ой квартиры на 1 этаже. Коммуникации многоквартирного дома не проходят по подвалу и чердаку квартиры истца.

В судебном заседании представитель ответчика АО «Амурстрой», не возражал против удовлетворения исковых требований, в обоснование своих доводов пояснил, что дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, поскольку ФИО10 отсутствовал в г. Благовещенске. Спорное помещение является встроенно-пристроенным к многоквартирному жилому дому. Изначально спорное помещение планировалось, как нежилое. Коммуникации этой квартиры не затрагивают общедомовое имущество, у спорного помещения самостоятельный тепловой узел.

В судебном заседании ответчики: ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО9, ФИО8, ФИО11 не возражали против удовлетворения исковых требований.

В прошлом судебном заседании представитель третьего лица администрации г. Благовещенска возражал против удовлетворения исковых требований, в обоснование своих доводов пояснил, что основанием для отказа в переводе спорного жилого помещения в нежилое послужило не только отсутствие права собственности на подвальное и чердачное помещение, но и то, что подвал под квартирой № *** соединяет помещение истца и многоквартирный дом, сняты радиаторы отопления.

Истец, иные ответчики (собственники многоквартирного дома расположенного по адресу: ***), представители третьих лиц, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Суд, руководствуясь ч.3 ст. 167 ГПК РФ, определил: рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав доводы лиц участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что 25 сентября 2017 года между АО «Амурстрой» (застройщик) и ФИО10 (участник) заключили договор № 001 Л-4/ЗПУ, по условиям которого застройщик, обязуется в предусмотренный настоящим договором срок, своими силами и (или) е привлечением других лиц построить (создать) «Многоквартирный дом в осях «1-15», литер 4,1 очередь (блок-секции 1, 2) по адресу: ***, ЗПУ-2, литер 4» (далее по тексту - многоквартирный дом) е принятием на себя обязательств, после исполнения которых у Дольщика возникает основание на регистрацию права собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Многоквартирный дом строится (создается) на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 7091 кв.м. (п.1.1).

Объектом является жилое помещение и имеет следующие характеристики: № квартиры (строительный) – 1, этаж – 1, общая площадь – 58,1 кв.м. (п.1.4).

06 октября 2017 года договор прошел государственную регистрацию.

25 сентября 2017 года между АО «Амурстрой» (застройщик) и ФИО10 (участник) заключили договор № 002 Л-4/ЗПУ, по условиям которого застройщик, обязуется в предусмотренный настоящим договором срок, своими силами и (или) е привлечением других лиц построить (создать) «Многоквартирный дом в осях «1-15», литер 4,1 очередь (блок-секции 1, 2) по адресу: ***, ЗПУ-2, литер 4» (далее по тексту - многоквартирный дом) е принятием на себя обязательств, после исполнения которых у Дольщика возникает основание на регистрацию права собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Многоквартирный дом строится (создается) на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 7091 кв.м. (п.1.1).

Объектом является жилое помещение и имеет следующие характеристики: № квартиры (строительный) – 1, этаж – 1, общая площадь – 37,1 кв.м. (п.1.4).

06 октября 2017 года договор прошел государственную регистрацию.

25 сентября 2017 года между АО «Амурстрой» (застройщик) и ФИО10 (участник) заключили договор № 177 Л-4/ЗПУ, по условиям которого застройщик, обязуется в предусмотренный настоящим договором срок, своими силами и (или) е привлечением других лиц построить (создать) «Многоквартирный дом в осях «1-15», литер 4,1 очередь (блок-секции 1, 2) по адресу: ***, ЗПУ-2, литер 4» (далее по тексту - многоквартирный дом) е принятием на себя обязательств, после исполнения которых у Дольщика возникает основание на регистрацию права собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Многоквартирный дом строится (создается) на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 7091 кв.м. (п.1.1).

Объектом является жилое помещение и имеет следующие характеристики: № квартиры (строительный) – 177, этаж – 1, общая площадь – 176,5 кв.м. (п.1.4).

06 октября 2017 года договор прошел государственную регистрацию.

10 июня 2018 года между АО «Амурстрой» (застройщик) и ФИО10 (участник) заключено дополнительное соглашение к договору № 177 Л-4/ЗПУ от 25 сентября 2017 года, по условиям которого пункт 1 «Предмет договора», подпункт 1.2 читать в следующей редакции: дольщик в соответствии с условиями договора № 177 Л-4/ЗПУ от 25.09.2017 принимает долевое участие в строительстве (создании) многоквартирного дома, а именно, в строительстве однокомнатной квартиры с условным номером 177, с подвалом и чердаком, для личных целей не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, входящей в состав многоквартирного дома (встроенная, пристроенная) с самостоятельным фундаментом и стенами, согласно проектной документации (корректировка) Шифр 970- 14-01-ПЗ (не является общим имуществом многоквартирного дома), путем внесения денежных средств в кассу Застройщика либо перечислением на расчетный счет в порядке и объеме предусмотренных положениями договора (п.1).

18 июля 2018 года между АО «Амурстрой» (застройщик) и ФИО10 (участник) заключено дополнительное соглашение к договору № 001 Л-4/ЗПУ от 25 сентября 2017 года, по условиям которого изложить пункт 1.4 раздела 1 договора № 001 Л-4/ЗПУ от 25.09.2017 в следующей редакции: № квартиры (строительный) – 1/2/177, этаж – 1, общая площадь – 288,8 кв.м.

Сторонами не оспаривалось, что данные соглашения заключены между сторонами, но не прошли государственную регистрацию.

31 октября 2018 года многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № 28-Ru 28302000-38-2018.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, ФИО10 является собственником жилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, площадью 290,3 кв.м.

Из технического плана на спорное помещение, подготовленного 19 марта 2019 года кадастровым инженером ООО «Портал»-ФИО12 следует, что Согласно выписке из ЕГРН, представленной заказчиком кадастровых работ (Заказчик) право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером *** зарегистрировано на основании акта приема-передачи *** многоквартирном доме, литер 4 (1 очередь) по адресу: *** от 15.11.2018, Договора от 25.09.2017 № 001 Л-4/ЗПУ, дата регистрации 06.10.2017 № ***-28/001/2017-98, Дополнительного соглашения к договору от 25.09.2017 № 001 Л-4/ЗПУ от 18.07.2018, дата регистрации 01.08.2018, № ***-28/001/2018-250, Договора от 25.09.2017 № 002 Л-4/ЗПУ, дата регистрации 06.10.2017 № ***- 28/001/2017-99, Договора от 25.09.2017 № 177 Л-4/ЗПУ, дата регистрации 06.10.2017 № ***-28/001/2017-100; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.08.2017 № 28-Ru28302000-32-2017, выдавший орган: администрация города Благовещенска.

Согласно договору от 25.09.2017 № 001 Л-4/ЗПУ объектом договора является квартира № ***, расположенная на 1 этаже, проектной площадью 176,5 кв.м. Дополнительным соглашением к договору от 25.09.2017 № 001 Л-4/ЗПУ от 18.07.2018 в указанный договор были внесены изменения и объектом по договору стала являться квартира, расположенная на 1 этаже, проектной площадью 290,7 кв.м. Данный объект получен в результате объединения 3 квартир - №№ ***,*** и ***.

Вместе с тем заказчиком для проведения работ представлено дополнительное соглашение к договору от 25.09.2017 № 177 Л-4/ЗПУ от 10.06.2018 года согласно которому пп. 1.2 пункта 1 договора был изложен в новой редакции и в соответствии с нимдольщик принял участие в долевом строительстве данной квартиры с подвалом и чердаком, входящей в состав многоквартирного дома (встроенная, пристроенная) с самостоятельным фундаментом и стенами, согласно проектной документации (корректировка) Шифр 970-14-01-ПЗ (не является общим имуществом многоквартирного дома) путем внесения денежных средств в кассу застройщика либо перечислением на расчётный счет в порядке и объеме предусмотренных положениями договора.Указанное дополнительное соглашение подписано сторонами.

В связи с изложенным заказчиком была оплачена стоимость квартиры № *** с учетом площади подвала и чердака, однако данное соглашение ошибочно не было учтено при подготовке дополнительного соглашения к договору от 25.09.2017 № 001 Л-4/ЗПУ от 18.07.2018 и в нем квартира с № *** указана без подвала и чердака.

На момент осмотра помещения установлено, что конфигурация помещения соответствует проектным решениям. Доступ в помещение, расположенное в чердачном пространстве, осуществляется через слуховые окна в кровле.

Согласно позиции истца, вследствие допущенной ошибки подвал и чердак спорной квартиры вошли в состав общего имущества многоквартирного жилого, которые таковыми не являются, указанные обстоятельства явились основанием для принятия решения об отказе в переводе спорной квартиры в магазин.

В обоснование своих доводов представил проектную документацию ООО ПСО «Благовещенскпроект» и технические заключения.

Из технического заключения от 17 мая 2019 года следует, что выполненная перепланировка соответствует проектнойдокументации, разработанной ООО ПСО «Благовещенскпроект» проектом (шифр 519-18-АС), на основании норм и правил действующего законодательства в области строительной деятельности. Работы выполнены соответствующими специализированными организациями, имеющими соответствующие полномочия.

Выполненная перепланировка обследованного помещения не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не влияет на снижение степени их надёжности и безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не превышает предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции здания, установленные градостроительным регламентом. Кроме того, не затрагивает общего имущества многоквартирного жилого дома, поскольку выполнена внутри помещения с устройством отдельных сетей инженерного обеспечения, не затрагивая несущие конструкции МЖД, и не изменяет параметров МЖД, в частности общей площади здания, высоты, количества этажей и качества инженерно-технического оборудования, следовательно, не требуется согласие собственников помещений МЖД для проведения таких видов работ.

Из дополнительного технического заключения от 13 июня 2019 года следует, что при обследовании подвального помещения квартиры №*** многоквартирного жилого дома по ул. *** г. Благовещенска установлено, что обследуемое подвальное помещение соответствует проектной документации (корректировка), шифр 970-14-01-АС.1, разделы 3, 4 «Архитектурные решения. Конструктивные и объёмно-планировочные решения» (секция 1).Никаких работ по перепланировке подвала, в том числе работ по выемки грунта подвального помещения не проводилось.

Настоящие проектные решения, в части подвального помещения, соответствуют проектной документации разработанной ООО ПСО «Благовещенскпроект» проектом (шифр 519-18-АС,ПЗУ,ВК,ОВ,ЭМ) и были изначально запроектированы и реализованы при строительстве МЖД, и не изменялись собственником квартиры № ***.

В целом, выполненная перепланировка квартиры №*** для перевода из жилого помещения в нежилое по ул. *** г. Благовещенска не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не влияет на снижение степени их надёжности и безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не превышает предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции здания, установленные градостроительным регламентом. Кроме того, не затрагивает общего имущества многоквартирного жилого дома, поскольку выполнена внутри помещения с устройством отдельных сетей инженерного обеспечения, не затрагивая несущие конструкции МЖД, и не изменяет параметров МЖД, в частности общей площади здания, высоты, количества этажей и качества инженерно-технического оборудования. Перепланировка выполнена в соответствии техническими решениями, которые соответствуют требованиям пожарных, санитарно-гигиенических норм, экологических и иных норм, действующих на территории РФ и обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Согласно позиции представителя третьего лица администрации г. Благовещенска основанием для отказа в переводе спорного жилого помещения в нежилое послужило не только отсутствие права собственности на подвальное и чердачное помещение, но и то, что подвал под квартирой № *** соединяет помещение истца и многоквартирный дом, сняты радиаторы отопления, однако доказательств в обоснование своей позиции, в порядке, предусмотренном ст. 56 ГПК РФ, суду не представил.

Проверяя законность и обоснованность заявленных требований, суд приходит к следующему.

Ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантирована судебная защита его прав и свобод.

Ст. 3 ГПК РФ определено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежит только нарушенное право.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Право частной собственности защищается статьей 35 Конституции Российской Федерации.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По смыслу ч. 1 ст. 55 ГрК РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться сторонами в соответствии с условиями договора и законом.

Судом установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, представляет собой завершенный строительством объект недвижимого имущества, спорные объект недвижимости существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением, не затрагивает общее имущество указанного выше многоквартирного дома, не нарушает права и законные интересы иных собственников, безопасно для жизни и здоровья граждан. Участниками спорных правоотношений заключены дополнительны соглашения, которые не прошли государственную регистрацию, но являются неотъемлемой частью основных договоров от 25 сентября 201 года, по мнению суда, данное обстоятельство не может быть основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку может привести к необоснованному нарушению баланса интересов сторон и будет являться явно несоразмерным допущенным нарушениям, доказательств обратного, в порядке ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

С учетом, в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 55, 59, 60 ГПК РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд приходит к выводу, что заявленный иск обоснован и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО10 – удовлетворить.

Исключить из состава общего имущества многоквартирного жилого дома по ул. *** г.Благовещенска помещение подвала квартиры № *** общей площадью 130 кв.м. в соответствии с техническим планом от 19 марта 2019 года, изготовленного ООО «Портал» об изменении сведений о площади, этаже и конфигурации помещения с кадастровым номером ***, в том числе в связи с исправлением ошибки. 

Признать за ФИО10 право собственности на перепланированную квартиру № *** с кадастровым номером ***, этажностью -3, общей площадью 555,2 кв.м., с учетом помещения подвала площадью 130 кв.м. и помещения чердака площадью 134,9 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято 05 июля 2019 г. А.В. Горбаконенко