Дело № 3а-42/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 мая 2018 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Виноградове В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Базис» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости

установил:

Акционерное общество «Базис» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – помещения, площадью 3 415,2 кв.м., с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, номера на поэтажном плане: 1-17 (6 этаж), 1-36 (7 этаж), 1-17, 24, 35, 36 (8 этаж), 1-42 (9 этаж). Этаж: №6, №7, №8, №9, адрес: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости. 

В обоснование требований указано, что данный объект недвижимости принадлежит административному истцу на праве собственности (л.д. 11, 100).

Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года №3108 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 8 февраля 2016 года составила 158 525 933,95 рублей.

Ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просит суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости исходя из заключения судебной экспертизы № 577/9-4 от 28 апреля 2018 года в размере 116073525,36 рублей.

Представитель Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о времени, месте, дате судебного заседания, причины неявки суду не сообщил. Представил письменный отзыв на иск, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований (л.д. 167-168).

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили. 

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из требований статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является день, по состоянию на который сформирован перечень.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. 

Административный истец на основании акта приема-передачи от 27 июля 2012 года, определения Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 26 июля 2012 года, мирового соглашения от 26 июля 2012 года, определения Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 27 декабря 2013 года является собственником объекта недвижимости – помещения площадью 3 415,2 кв.м., с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, номера на поэтажном плане: 1-17 (6 этаж), 1-36 (7 этаж), 1-17, 24, 35, 36 (8 этаж), 1-42 (9 этаж). Этаж: №6, №7, №8, №9, адрес: 

<

адрес> (л.д. 11, 100).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года №3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» методом массовой оценки. 

Как следует из названного Приказа Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, сведения о кадастровой стоимости нежилого здания были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого объекта недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 января 2018 года №54/исх/18-65730, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 8 февраля 2016 года составляет - 158525933,95 рублей (л.д.126).

28 декабря 2017 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области (л.д. 127-129). 

Решением Комиссии от 26 января 2018 года № 63 было установлено, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (л.д. 128).

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по заказу административного истца проведена его оценка. 

Согласно Отчету № 315/17 от 11 октября 2017 года Об оценке объекта оценки, выполненному оценщиком ООО «А2», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 8 февраля 2016 года составляет (л.д. 56, оборотная сторона) без учета стоимости прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость (НДС) – 73811864,41 рублей. 

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Определением Новосибирского областного суда от 12 марта 2018 года удовлетворено заявленное в процессе судебного разбирательства представителем административного истца в письменной форме ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения. Производство судебной экспертизы поручено ФБУ Сибирского регионального центра судебной экспертизы Минюста России (л.д. 170-171, л.д. 177-180).

В соответствии с полученными в результате экспертного исследования выводами (заключение эксперта № 577/9-4 от 28 апреля 2018 года), рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 8 февраля 2016 года составила 116073525,36 рублей. При этом, оценщиком ООО «А2» были допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины стоимости спорного объекта недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость спорного объекта недвижимости определены верно, но в расчетах учтены не все. Информация, использованная оценщиком ООО «А2» при определении стоимости объекта недвижимости в Отчете №315/17 Об оценке объекта оценки от 11 октября 2017 года является не в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой (л.д. 212-213).

У суда нет сомнений в достоверности выводов данной экспертизы, при производстве которой, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками (л.д. 191, 192). Она проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов и имеющими длительный стаж экспертной работы. 

Анализ экспертного заключения от 28 апреля 2018 года свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, полученные в результате его проведения выводы и ответы на поставленные судом вопросы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных.

Приведенные в заключение судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертами на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответствующих подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, его полномочия.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – помещения, назначение: нежилое помещение с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, установленной на основании заключения эксперта № 577/9-4 от 28 апреля 2018 года по состоянию на 8 февраля 2016 года.

В силу положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области 28 декабря 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 8 февраля 2016 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного нежилого помещения, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Акционерного общества «Базис» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения площадью 3 415,2 кв.м., с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, номера на поэтажном плане: 1-17 (6 этаж), 1-36 (7 этаж), 1-17, 24, 35, 36 (8 этаж), 1-42 (9 этаж). Этаж: №6, №7, №8, №9, адрес: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 116073525,36 рублей, определенной по состоянию на 8 февраля 2016 года.

Дата обращения Акционерного общества «Базис» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.