Дело № 3а-9/2017 

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 24 июля 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания: Габриеляне М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость принадлежащего на праве собственности ФИО1 объекта капитального строительства – здания магазина, с кадастровым номером …, общей площадью 1506,6 квадратных метров, назначение – нежилое здание, этажность 2, существующие ограничения (обременения) права - аренда, расположенного по адресу: 

<

...>., определена в государственном кадастре недвижимости в размере 41238412,11 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются ее права и обязанности по уплате налоговых платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером ….. равной его рыночной стоимости в размере 13078 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Заявленные требования основаны на результатах отчета об оценке №00498 от 01 июня 2016 года, составленного ООО «Деловой партнер» по заказу административного истца. При этом, согласно положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Деловой союз оценщиков» № 4228 от 27 июня 2016 года, выполненный ООО «Деловой партнер» отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В судебное заседание ФИО1, ее представитель ФИО2 не явились, представив заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Одновременно представлено уточненное административное исковое заявление, в котором просили установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ….. в размере его рыночной стоимости 31485 100 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства финансов Ставропольского края, администрации Минераловодского городского округа, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. 

Представитель Министерства финансов Ставропольского края ФИО3 представил в материалы дела отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества приведет к сокращению налоговых доходов местного бюджета и ухудшению сложившейся сложной социально-экономической ситуации в Ставропольском крае. 

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ. 

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства. 

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником объекта капитального строительства – здания магазина, с кадастровым номером …., общей площадью 1506,6 квадратных метров, назначение – нежилое здание, этажность 2, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Минеральные Воды, ул…..

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 мая 2016 года кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ….. определена в государственном кадастре недвижимости в размере 41238412,11 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства № 00498 от 01 июня 2016 года, составленного ООО «Деловой партнер» по заказу административного истца, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 13078 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

На указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Деловой союз оценщиков» № 4228 от 27 июня 2016 года, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на истце.

По ходатайству административного истца по делу назначалась судебная оценочная экспертиза. 

На основании определения Ставропольского краевого суда от 25 июля 2016 года Научно-образовательным центром судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (НОЦСЭЭИ СКФУ) по делу проведена судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению эксперта № 187/08/16-Э от 22 августа 2016 года рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ….. составляет 47644121 рубль по состоянию на 01 января 2015 года.

В связи с существенным отличием рыночной стоимости объекта капитального строительства, определенной на основании отчета от заключения эксперта № 187/08/16-Э от 22 августа 2016 года и от установленной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости, а также с наличием сомнений в корректности подобранных экспертом аналогов, примененных корректировок по выявленным различиям объектов-аналогов с оцениваемым объектом, на основании определения Ставропольского краевого суда от 27 марта 2017 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Таис».

Согласно заключению эксперта №65/2017-Э от 16 июня 2017 года рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ….. составляет 31485100 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Представленные по делу доказательства свидетельствуют о несоответствии кадастровой оценки объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Судом предоставлялась возможность административным ответчикам и заинтересованным лицам предоставить доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу. 

Вместе с тем, административные ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке и заключении судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости объектов недвижимости суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты. 

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенного заключением судебной экспертизы №65/2017-Э от 16 июня 2017 года, не представлено.

Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертом проводился осмотр объектов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости, подобран ряд аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки. На различие между объектами оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения: составу передаваемых прав, по фактору продажи/предложения, по общей площади, на расположение относительно крупной автодороги, на физические характеристики и другие, экспертом применены соответствующие корректировки, а также указаны обоснования отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится. 

Представленный административным истцом отчет об оценке № 00498 от 01 июня 2016 года, составленного ООО «Деловой партнер», суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку он не соответствуют положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

К такому выводу суд пришел на основании заключения судебной экспертизы ООО «Таис» №65/2017-Э от 16 июня 2017 года.

Заключение судебной оценочной экспертизы Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» № 187/08/16-Э от 22 августа 2016 года не принято судом в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость земельного участка, в связи с некорректным подбором экспертом аналогов и применения корректировок по выявленным различиям объектов-аналогов с оцениваемым объектом, а также не применения корректировок при наличии выявленных различий.

При таких обстоятельствах, административные исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению на основании выводов заключения судебной экспертизы ООО «Таис» №65/2017-Э от 16 июня 2017 года.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

При таких обстоятельствах, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата обращения истца в суд.

По настоящему делу в качестве административного ответчика привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, а также Министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457 (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01 января 2017 года), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке. 

В соответствии с приказом Росреестра от 12 мая 2015 года № П/210 ФГБУ «ФКП Росреестра» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.

При этом, на основании Федерального закона от 03 июля 2016 года №361-ФЗ и приказа Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 признаны утратившими силу с 01 января 2017 года положения части 2 статьи 3 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приказ Росреестра от 11 марта 2010 года № П/93 о делегировании подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждениям полномочий по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведению государственного кадастра недвижимости.

При таких обстоятельствах на основании статьи 37, частей 1 и 2 статьи 47, части 5 статьи 41, пункта 3 части 3 статьи 135 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 3 и 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, ФГБУ ФКП Росрсестра в лице филиала по Ставропольскому краю следует считать ненадлежащим административным ответчиком. 

Поскольку административный истец ФИО1 не выполнила возложенные на нее судом обязанности по возмещению расходов за проведение экспертизы в размере 60 000 рублей, такие расходы на основании ст. 103, п. 1 ст. 106 КАС РФ подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – здания магазина, с кадастровым номером …., общей площадью 1506,6 квадратных метров, назначение – нежилое здание, этажность 2, расположенного по адресу: 

<

...>.., в размере его рыночной стоимости 31485 100 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю - отказать.

Датой подачи административного иска в суд считать 04 июля 2016 года.

Взыскать ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Таис» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 40000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 31 июля 2017 года.

Судья В.Ю. Брянский