Дело № 2- 29/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Аша 11 февраля 2019 года 

Ашинский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Л.А.Чистяковой

при секретаре В.С. Гриценко 

рассмотрев в открытом судебном заседании, в зале суда, гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли- продажи

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, с учетом уточнений, о расторжении договора купли- продажи квартиры общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенной по адресу: 

<

адрес> заключенного 

<

дата>, между ФИО2 и ФИО1.

возвращении ФИО1 квартиры общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенной по адресу: 

<

адрес> 

прекращении права собственности ФИО2 на квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенную по адресу: 

<

адрес> погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости 

<

номер> от 

<

дата> о праве собственности ФИО2 

восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенную по адресу: 

<

адрес> 

взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 судебных расходов в виде государственной пошлины в размере 11 500 рублей и расходы за оказание услуг представителя в размере 15 000 рублей /л.д. 7,8, 61/. 

В обоснование требований ссылается на то, что 

<

дата> между ним- ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли- продажи квартиры в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в личную собственность однокомнатную квартиру, расположенную в 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Переход права собственности зарегистрирован 

<

дата> 

<

номер> Существенным условием договора купли- продажи недвижимого имущества является цена товара. Если покупатель не уплачивает за переданный объект указанную в договоре цену, продавец в значительной степени лишается того, на что в праве был рассчитывать при заключении договора. Ответчик не исполнил обязательства по оплате приобретённой квартиры в размере 800 000 рублей, в связи с чем ФИО2 была направлена претензия с требованием о расторжении договора и возврате квартиры в его, ФИО1, собственность. Ответчик отказался от урегулирования спора в досудебном порядке. Его интересы в суде представляет адвокат 

<

ФИО>4, в связи с чем он просит взыскать расходы на представителя. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие – заявление. Ранее в судебных заседаниях на требованиях настаивал, пояснял, что договор купли- продажи он подписывал, при этом не читал. По договоренности с ФИО2 оформили документы, а деньги ответчик должен был передать потом, безналичными. ФИО2 никаких денежных средств ему не передавал, не перечислял / л.д.28, 66/. 

Представитель истца адвокат 

<

ФИО>4, действующая по ордеру /л.д. 50/ поддержала требования ФИО1 с учетом уточнений, по основаниям указанным в иске. Полагает сделку купли- продажи спорной квартиры подлежащей расторжению, поскольку ответчиком не произведен расчет, доказательств передачи денежных средств или их перечисления иным установленным законом способом не представлено. Объяснения сторон и опрошенные свидетели, а так же распечатки с банковского счета ФИО1, подтвердили, что передачи денежных средств не было. Квартира должна быть возвращена ФИО1 

Ответчик ФИО2 и его представитель адвокат 

<

ФИО>5, / ордер л.д. 31/ с требованиями не согласились, указывая, что факт передачи денег подтвержден п. 4 договора купли- продажи квартиры от 

<

дата>, подписанного сторонами, зарегистрированного в установленном порядке 

<

дата> и иных письменных доказательств передачи денежных средств не требуется. Законом предусмотрена свобода договора, в связи с чем стороны подписали договор на согласованных условиях и без оформления отдельного документа по передаче денег. 

ФИО2 настаивает на передаче денег в день подписания договора 

<

дата> до регистрации сделки, в соответствии с условиями указанными в договоре. Ссылается на возникшие впоследствии конфликтные отношения между ним и истцом. Поясняет, что никаких иных документов, кроме договора о передаче денежных средств полученных ФИО1 наличными, не составлялось, поскольку между ними были родственные и доверительные отношения. 

Третье лицо на стороне истца ФИО3 поддержала доводы ответчика. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области, в судебное заседание не явился, извещен в установленном ГПК РФ порядке, /л.д. 101/ просили рассмотреть дело в отсутствие представителя, письменное мнение по существу заявленного спора /л.д. 43-46/. С учетом указанного, суд рассматривает дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие представителя третьего лица. 

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, опросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли продажи квартиры от 

<

дата> согласно которому продавец- истец ФИО1 продал, а покупатель – ответчик по делу ФИО2 приобрёл в собственность квартиру, расположенную по адресу : 

<

адрес>.

Согласно п. 4 договора указанная квартира продана за 800 000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Договор зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке 

<

дата> /л.д. 39-41/, запись 

<

номер>.

Истец требует расторжения указанного договора ссылаясь на нарушения условий передачи денежных средств и не получении соответственно того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Ответчик денежных средств не передавал и не перечислял в безналичном порядке, как оговаривалось при оформлении договора. Во внесудебном порядке ответчик отказался переоформить право собственности на истца. В судебном заседании ФИО2 ссылается на соблюдение условий п. 4 договора купли- продажи и передачу денежных средств истцу до регистрации сделки, вне помещения многофункционального центра, куда оба обратились с заявлениями о регистрации договора. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом. 

Из положений ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане юридические лица свободны в заключение договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. 

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, из существа договора купли- продажи недвижимого имущества следует, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли- продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение от него определенной суммы. 

Для договора купли- продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре цену, продавец в значительной степени лишается того, на что был в праве рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец знал, что не получит денежные средства по договору купли- продажи, он бы не заключил договор и не передал имущество покупателю. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со I статьей 395 ГК РФ.

В силу п. 4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и Государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 55, 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требование и возражения сторон, а так же иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В гражданском процессе действует презумпция, согласно которой на ответчика не может быть возложена ответственность, если истец не доказал обстоятельств, подтверждающих его требования. 

Из п. 4 договора, расторжения которого требует истец, следует, что покупатель- ответчик, оплатил покупку, но каких либо документов, подтверждающих факт передачи истцу денежных средств сторонами не представлено. 

Между тем в судебном заседании ответчик не оспаривал, что при подписании договора расписка о получении истцом денежных средств не составлялась, иных доказательств передачи денег от покупателя продавцу не имеется. 

Пояснения истца и представленные им документы, /расширенные выписки из счетов, открытых на имя ФИО1 л.д. 71-85/, что денежные средства в счет оплаты до настоящего времени не поступали, материалами дела не опровергнуты.

Доводы ответчика, что деньги фактически были переданы лично истцу до регистрации сделки в день подписания договора, ничем не подтверждены. Опрошенные в ходе судебного разбирательства свидетели ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о. не подтверждают названных обстоятельств. Никто из них не присутствовал при передаче денег и не сообщил, что составлялся какой-либо документ. 

Кроме того обстоятельства, которые могут быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами- ст. 60 ГПК РФ о допустимости доказательств.

Ссылка ответчика на то, что факт передачи денег подтверждается п. 4 договора подписанным сторонами судом не может быть принята, по основаниям изложенным выше. Употребление в договоре слова «оплата», само по себе не подтверждает совершение фактического действия по передаче денежных средств, перечисление продавцу. 

С учетом изложенного договор купли- продажи является недействительным и подлежит расторжению по его безденежности. Имущество подлежит возвращению из чужого незаконного владения- ст. 301 ГК РФ. 

Истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов по госпошлине в сумме 11 500 рублей и оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей. 

Данные расходы подтверждены соответствующими платежными документами /л.д. 5.6, 62/ 

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В соответствии с ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе: расходы на оплату услуг представителей, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч.1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку требования истца удовлетворены, расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в полном объёме. 

С учетом категории и сложности дела, объема и качества оказанной при рассмотрении настоящего дела юридической помощи, времени, затраченного представителем на участие в судебном разбирательстве, суд, полагает возможным уменьшить судебные расходы по оплате услуг представителя до 7 500 рублей. При определении разумности учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор купли- продажи квартиры общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 

<

дата> между ФИО2 и ФИО1.

Возвратить ФИО1 квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости 

<

номер> от 

<

дата> о праве собственности ФИО2 

Восстановить в ЕГРН запись о праве собственности ФИО1 на квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 11 500 рублей и расходы за оказание услуг представителя в размере 7 500 рублей, в остальной части – отказать.

Обеспечительные меры наложенные определением суда от 

<

дата> в виде запрета о выдаче свидетельств на праве собственности и регистрации каких -либо сделок по отчуждению квартиры по адресу 

<

адрес> отменить, после вступления решения суда в законную силу. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с подачей жалобы через Ашинский городской суд. 

Председательствующий: Л.А. Чистякова