Дело № 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 декабря 2017 года 

<

адрес>

Кировский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Дурневой С.Н., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к АО «Агентство финансирования жилищного строительства» о защите прав потребителей, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к АО «Агентство финансирования жилищного строительства» о защите прав потребителей, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ОАО «Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» был заключен кредитный договор №, по условиям которого займодавец предоставил истцу денежные средства в размере 1 300 000 рублей на 240 месяцев для приобретения квартиры по адресу: 

<

адрес> корпус 1, 

<

адрес>. В силу возникновения тяжелого материального положения истцы неоднократно допускали просрочки платежей, в связи с чем, АО «Агентство финансирования жилищного строительства» обратилось в Советский районный суд 

<

адрес> с целью взыскания задолженности по кредитному договору и обращению взыскания на предмет залога. Решением Советского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 1 467 984 рублей 68 копеек, из которых: сумма основного долга в размере 1 296 510 рублей 22 копейки, сумма процентов за пользование кредитом 135 984 рубля 22 копейки, пени в размере 35 490 рублей 24 копейки, а также проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму неисполненных обязательств по основному долгу 1 296 510 рублей 22 копейки начиная со ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры, обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, корпус 1, 

<

адрес>, определен способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью в размере 1 455 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительных листов, выданных Советским районным судом 

<

адрес> ОСП по КАО 

<

адрес> УФССП России по 

<

адрес> возбуждены исполнительные производства в отношении должников ФИО1, ФИО2 

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем наложен арест на заложенное имущество, впоследствии передано на реализацию. Не реализовав заложенное имущество с повторных торгов, судебный пристав предложил правопреемнику взыскателя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - АО «Агентство финансирования жилищного строительства» оставить за собой квартиру по цене на 25 % ниже ее стоимости указанной в решении суда, то есть за 1 091 250 рублей. Получив согласие взыскателя, судебный пристав-исполнитель составил акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга. После принятия заложенного имущества Кредитной организацией на баланс по цене на 25 % ниже начальной продажной стоимости указанной в решении суда, размере задолженности истцов составляет 370 333 рубля 59 копеек. Однако полагает, что законных требований у ответчика для взыскания указанного остатка задолженности не имеется, поскольку стоимость заложенной квартиры, определенная соглашением сторон по договору на момент его заключения равнялась 1 455 000 рублей, сумма займа же по договору составляет 1 300 000 рублей, что значительно ниже стоимости квартиры. Таким образом, стоимость недвижимого имущества, как на момент заключения договора, так и при вынесении решения суда, обеспечивала исполнение обязательства заемщика в полном объеме. 

На основании изложенного, просили прекратить их обязательства перед ответчиком по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и считать погашенной задолженность по кредитному договору.

Истцы ФИО2, ФИО1 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика АО «Агентство финансирования жилищного строительства» ФИО4, действующая на основании доверенности в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований

Выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО1 и ОАО «Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) №, по условиям которого займодавец предоставил истцу денежные средства в размере 1 300 000 рублей на 240 месяцев.

Согласно п. 1.3. Договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес> корпус 1, 

<

адрес> площадью 29,7 кв.м. стоимостью 1 450 000 рублей. 

Обеспечение исполнение обязательств заемщиков по настоящему договору является ипотека квартиры в силу закона (п.1.4 Договора). 

Решением Советского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1, ФИО2 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 467 984 рублей 68 копеек, из которых: сумма основного долга в размере 1 296 510 рублей 22 копейки, сумма процентов за пользование кредитом 135 984 рубля 22 копейки, пени в размере 35 490 рублей 24 копейки, а также проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму неисполненных обязательств по основному долгу 1 296 510 рублей 22 копейки начиная со ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры, обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, корпус 1, 

<

адрес>, определен способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью в размере 1 455 000 рублей.

В рамках рассмотрения Советским районным судом 

<

адрес> гражданского дела № установлено, что законным владельцем закладной являлось ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 

Из выписки из ЕГРЮЛ усматривается, что правопреемником ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является АО «Агентство финансирования жилищного строительства».

Как видно из материалов дела, на основании указанного выше решения Советского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, взыскателю был выдан исполнительный лист № (13-142/2015) от ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ ОСП по Кировскому АО 

<

адрес> УФССП по 

<

адрес> в отношении ФИО2 было возбуждено исполнительное производство №-ИП.

Из материалов исполнительного производства усматривается, что судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста (опись имущества) в отношении заложенного имущества: квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, корпус 1, 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по КАО 

<

адрес> предложено взыскателю оставить нереализованное в принудительном порядке имущество: 

<

адрес> на 25 % ниже начальной продажной стоимости указанной в решении суда за собой.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по КАО 

<

адрес> УФССП России по 

<

адрес> вынесено постановление о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю ОАО «АФЖС».

Согласно акту о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ, судебный пристав ОСП по КАО передал, а взыскатель ОАО «АФЖС» принял не реализованное имущество: 

<

адрес>, стоимостью 1 091 250 рублей.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, что у ФИО1, ФИО2 до настоящего времени имеется задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений ч. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. ДД.ММ.ГГГГ) если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Согласно пп 2, 3 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 169-ФЗ "О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" положения пункта 5 статьи 61 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к обеспеченным ипотекой обязательствам, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на день вступления в силу настоящего Федерального закона не были заключены договоры страхования ответственности заемщика и после дня вступления в силу настоящего Федерального закона для исполнения которых залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, прекращаются в порядке, установленном пунктом 5 статьи 61 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом).

Учитывая, что на день вступления в силу настоящего Федерального закона между сторонами договор страхования ответственности заемщика заключен не был, то к данным правоотношениям применимы положения пункта 5 статьи 61 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции от ДД.ММ.ГГГГ без учета изменений, внесенных Федеральным законом № от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, согласно положениям ч. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств, либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. 

При этом, суд учитывает, что и в отсутствие специального указания п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ нормы, действующего законодательства в том числе и ГК РФ регулирующие залог, позволяют при определенных условиях признавать прекращенными обязательства, обеспеченные ипотекой, в случае принятия кредитором-залогодержателем предмета ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В случаях и порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Этой же нормой установлено, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Таким образом, в законе закреплена норма о том, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательства заемщика в полном объеме.

Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Из содержания ст. 408 ГК РФ следует, что надлежащее исполнение прекращает обязательство. 

В силу п. 2 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требование обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

В соответствии с п. 4 ст. 58 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. 

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом.

Из толкования вышеприведенных норм следует, что действующие нормы, регулирующие залог, позволяют при определенных условиях признавать прекращенными обязательства, обеспеченные ипотекой, в том числе в случае принятия кредитором-залогодержателем предмета ипотеки.

Из материалов гражданского дела следует, что размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Стоимость заложенной квартиры, определенная соглашением сторон по кредитному договору на момент его заключения составляла 1 455 000 рублей, сумма займа же по кредитному договору составляет 1 300 000 рублей, что ниже стоимости квартиры.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд полагает, что принятие кредитором на баланс нереализованного с торгов заложенного имущества, влечет за собой прекращение обязательств истца перед банком в полном объеме в связи с его исполнением.

При таких обстоятельствах, суд считает задолженность ФИО2, ФИО1 перед АО «Агентство финансирования жилищного строительства» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ погашенной, а обязательства по кредитному договору прекращенными.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Признать задолженность ФИО2, ФИО1 перед АО «Агентство финансирования жилищного строительства» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ погашенной, а обязательства по кредитному договору прекращенными. 

Решение может быть обжаловано в 

<

данные изъяты> областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд 

<

адрес>, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись С.Н. Дурнева

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.