Дело №2-3347/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

Ухтинский городской суд в составе: 

председательствующий судья Утянский В.И., 

при секретаре Евсевьевой Е.А.,

рассмотрев в отрытом судебном заседании 16 октября 2018г. в г. Ухте гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Бетиз» о взыскании денежных средств по договору долевого участия, неустойки, штрафа, морального вреда,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ответчику, указав, что между ним (Цессионарий) и ООО «Центр долевого строительства» (Цедент) 29.05.2017г. заключен договор уступки права требования №1.1-83 по договору №02-15 участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 20.09.2015г. По договору уступки права Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права требования передачи ему однокомнатной квартиры тип 1.1 со строительным номером 83 на пятом этаже многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: Республика Коми, г. Ухта, .... в Северо-Западной части Центрального планировочного района. Характеристика квартиры – общая площадь 50,1 кв.м., в том числе жилая – 14,7 кв.м., площадь лоджий – 1,9 кв.м. Стоимость квартиры в соответствии с п. 2.2 договора цессии составляет 2755000 руб. (или 55000 руб. за 1 кв.м.). По требованию истец доплатил 02.08.2017г. сумму 142500 руб. Всего за квартиру истцом оплачено 2898000 руб. В соответствии выпиской из ЕГРН Управления Росреестра площадь квартиры составляет 51,1 кв.м. Следовательно, стоимость квартиры должна составлять 2810500 руб. (55000 х 51,1). Таким образом, истец переплатил 87500 руб. Претензии истца были оставлены без удовлетворения. Истец просит взыскать с ответчика в его пользу сумму переплаты 87 500 руб., компенсацию морального вреда 15000 руб., неустойку за период с 10.04.2018г. по дату судебного решения, штраф в размере 50%, судебные расходы по оплате юридических услуг 27000 руб. 

Истец ФИО1 ранее в ходе судебного разбирательства уточнял исковые требования, просил взыскание неустойки производить по дату фактического исполнения решения суда.

Истец ФИО1 и представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, на удовлетворении иска настаивают.

Представитель ответчика ООО «Бетиз» по доверенности ФИО3 полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица ООО «Центр долевого строительства» в судебное заседание не прибыл, извещался надлежащим образом.

В силу изложенного, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

20 сентября 2015г. между ООО «Бетиз» (Застройщик) и ООО «Центр Долевого Строительства» (Участник долевого строительства) был заключен договор №.... участия в долевом строительстве жилья. Объектом долевого строительства является многоквартирный 5-этажный жилой дом с нежилыми помещениями в первой секции первого этажа на 85 квартир, расположенный по строительному адресу: Республика Коми, г. Ухта, северо-восточной части кадастрового квартала г. Ухты.

29 мая 2017г. между ФИО1 (Цессионарий) и ООО «Центр долевого строительства» (Цедент) заключен договор уступки права требования №.... по договору №.... участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 20.09.2015г. По договору уступки права Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права требования передачи ему однокомнатной квартиры тип 1.1 со строительным номером 83 на пятом этаже многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: Республика Коми, г. Ухта, .... в Северо-Западной части Центрального планировочного района. Характеристика квартиры – общая площадь 50,1 кв.м., в том числе жилая – 14,7 кв.м., площадь лоджий – 1,9 кв.м. (п. 1.2.1). Цена договора определяется как производная фактической площади квартиры на цену 1 кв.м. площади квартиры (п. 2.1). Для денежных расчетов по настоящему договору применяется проектная площадь квартиры по цене 55000 руб. за 1 кв.м. (п. 2.2). 

В случае, если по данным органа технической инвентаризации фактическая площадь квартиры превысит проектную площадь, указанную в п. 1.2.1 настоящего договора Цессионарий до подписания акта приема-передачи квартиры производит доплату Застройщику, путем внесения дополнительных денежных средств на расчетный счет Застройщика. В случае, если по данным органа технической инвентаризации фактическая площадь квартиры окажется меньше проектной площади, указанной в п.1.2.1 настоящего договора, Застройщик до подписания акта приема-передачи квартиры производит возврат излишне уплаченных Цессионарию денежных средств на расчетный счет Цессионария (п. 2.2).

Цессионарий обязуется оплатить Цеденту за уступку прав требования по договору участия за квартиру денежную сумму в размере 2755500 руб. (п. 2.3).

Застройщиком истцу ФИО1 по акту приема-передачи от 8 августа 2017г. передана 1-комнатная квартира №.... общей площадью 53,0 кв.м., в т.ч. площадь лоджий 3,7 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.08.2017г. ФИО1 на праве собственности принадлежит 1-комнатная квартира по адресу: Республика Коми, городской округ Ухта, г. Ухта, ул. ...., д. ...., кв. ...., общая площадь квартиры 51,1 кв.м.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года №214 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1).

Согласно ч. 2 данной стать по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Материалами дела установлено, что согласно договору и проекту общая проектная площадь передаваемой квартиры составляет 50,1 кв.м., в т.ч. жилая – 14,7 кв.м., площадь лоджий 1,9 кв.м. Проектный номер квартиры – 83, фактический номер – 81.

По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости, составленного Управлением Росреестра по Республике Коми 21.08.2017г., общая площадь квартиры №.... составляет 51,1 кв.м., при этом для кадастрового учета объекта недвижимости, регистрирующим органом не учтена площадь лоджии.

Как указано ранее, согласно договору между ООО «Центр Долевого Строительства» и ФИО1 стоимость жилого помещения площадью 50,1 кв.м. составляет 2755500 руб. (или 55000 руб. за 1 кв.м.), указанная сумма оплачена истцом, что не оспаривается сторонами. 

Стороны в договоре предусмотрели возможность перерасчета цены договора в случае расхождения оплачиваемой площади и площади по данным технического паспорта по окончании строительства. Впоследствии истцом было доплачено 142500 руб., что подтверждается банковской квитанцией от 02.08.2017г.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно положениям ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, в силу действующего гражданского законодательства Российской Федерации, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

В силу ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре долевого участия указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 3.37 Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом №37 от 04.08.1998г. Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Письмом от 09 октября 2009г. №33350-ИП/08 Министерства регионального развития Российской Федерации, а также Методологическими положениями по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009г. №37 предусмотрено, что общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998г. №37, была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Как отмечено Верховным Судом Российской Федерации, п. 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2015г. №82-КГ15-5).

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как установлено судом, стороны при заключении названного договора уступки прав требования в строительстве жилья договорились, что общая площадь квартиры составляет 50,1 кв.м., в т.ч. площадь лоджии 1,9 кв.м.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Толкование в соответствии с требованиями ст. 431 ГК РФ условий свидетельствует о том, что стороны предусмотрели включение площади лоджии в общую площадь квартиры. Именно это следует из буквального прочтения п. 1.2.1 договора между ООО «ЦДС» и ФИО1

В силу изложенного, утверждения стороны истца о том, что включение площади лоджии в площадь квартиры противоречит требованиям ЖК РФ, подлежат отклонению.

Суд также обращает внимание на следующее. В приложении .... к договору уступки прав требования №.... от 29.05.2017г., являющемся неотъемлемой частью договора, отражена площадь лоджии квартиры со строительным номером №.... – а именно площадь 3,8 кв.м. (в скобках - 1,9). Данное приложение подписано ФИО1 и представителем ООО «ЦДС». Тем самым, стороны согласовали применение понижающего коэффициента при подсчете площади лоджии и общей площади квартиры.

ФИО1 подписал договор и в дальнейшем его условия в установленном законом порядке не оспаривал.

08.08.2017г. ФИО1 принял от ответчика объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Таким образом, истец добровольно заключил договор уступки прав требования по участию в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, и принял квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий относительно площади жилого помещения.

По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости, составленного Управлением Росреестра по Республике Коми 21.08.2017г., общая площадь квартиры №.... составляет 51,1 кв.м., при этом для кадастрового учета объекта недвижимости, регистрирующим органом не учтена площадь лоджии.

В техническом паспорте многоквартирного жилого дома по .... в г. Ухте от 05.06.2017г. указана площадь квартиры №.... – 51,1 кв.м., в т.ч. жилая – 17,0 кв.м., коридор – 5,7 кв.м., кухня-столовая – 23,5 кв.м., санузел – 4,9 кв.м. Согласно экспликации к поэтажному плану здания, площадь лоджии квартиры №.... составляет 3,7 кв.м. 

В акте приема-передачи жилого помещения от 08.08.2017г. отражена площадь квартиры 53,0 кв.м., в т.ч. лоджии – 3,7 кв.м. 

Вместе с тем, по факту площадь переданной истцу квартиры составила 51,1 кв.м. и 3,7 кв.м. лоджия. С учетом того, что по смыслу договора стороны согласовали применение понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии, общая площадь помещения составит 51,1+1,85 (площадь лоджии с применением понижающего коэффициента или 3,7х0,5)=52,95 кв.м. В акте приема-передачи жилого помещения отражено, что площадь передаваемой истцу квартиры составляет 53 кв.м. Следовательно, истец должен был доплатить за 2,85 кв.м. (52,95 – 50,1), что и было им сделано. Истцом произведена доплата исходя из следующего расчета – 2,85 х 50000 = 142500 руб. Из пояснений представителя ответчика, которые в силу ст. 68 ГПК РФ являются одним из доказательств в споре, следует, что поскольку ООО «Бетиз» не являлось стороной договора между истцом и ООО «ЦДС», доплата за превышение фактической площади над проектной производилась исходя из расчета стоимости 50000 руб. за 1 кв.м.

Следовательно, никаких излишних выплат истцом произведено не было. Следует также обратить внимание на то, что истцом указанная доплата была произведена во исполнение условий п. 2.2 договора и права истца не нарушает.

В возникших между сторонами правоотношениях порядок учета площади квартиры в договоре установлен в целях определения стоимости квартиры и порядка взаиморасчетов участника долевого строительства с застройщиком. Поскольку в спорной квартире имеется лоджия, постольку истец обязан оплатить застройщику стоимость строительства квартиры с учетом лоджии, в противном случае строительство части площади будет предоставлено приобретателю бесплатно и за счет второй стороны договора.

Доводы стороны истца о том, что площадь лоджии не должна включаться в площадь квартиры противоречит условиям заключенного сторонами договора, а также вышеприведенным нормативным актам. В случае невключения площади лоджии возникнет ситуация, при которой истец, получив в собственность квартиру площадью согласно технического паспорта 51,1 кв.м., фактически бесплатно приобретает также в собственность лоджию площадью 3,7 кв.м. 

Суд при этом учитывает разъяснения, содержащиеся в п. 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015г. №25, в силу которых согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. 

Разрешая дело по существу, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные в процессе его разбирательства фактические обстоятельства, суд, руководствуясь, в том числе, ст. ст. 309, 310, 424 ГК РФ, ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку каких-либо нарушений принятых на себя обязательств по договору долевого участия со стороны ответчика допущено не было.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика переплаты за общую площадь объекта долевого участия в размере сумма, поскольку они направлены на возврат оплаты за площадь нежилых помещений (лоджии), которые являются частью квартиры и оплачиваются согласно положениям договора долевого участия согласно фактической площади. При этом, сторонами соблюден порядок определения цены договора, акт приема-передачи объекта с указанием окончательной площади объекта подписан сторонами без замечаний.

При указанных обстоятельствах, с учетом условий заключенного между сторонами договора уступки прав требования №.... переплаты со стороны истца за переданное ему в соответствии с условиями договора жилое помещение не имелось.

С учетом того, что ответчик передал истцу квартиру, фактическая площадь которой не менее площади квартиры, указанной в договоре №...., оснований для взыскания с ответчика в пользу истца переплаты за квартиру, возникшую по мнению истца в результате разницы площадей, у суда не имеется.

Требования истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов являются производными от требований о взыскании переплаты за общую площадь квартиры. Не установив нарушений ответчиком прав истца как потребителя, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении этих требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Бетиз» о взыскании денежных средств по договору долевого участия, неустойки, штрафа, морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Ухтинский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста (мотивированное решение – 21 октября 2018г.).

Судья В.И. Утянский