В окончательной форме 

решение

 суда принято 30 октября 2020 года

Дело № 2-2827/2020

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 26 октября 2020 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего судьи – Кононовой Ю.С., при секретаре – Глековой А.А., с участием представителя истца – ФИО1,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора недействительным, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 16 июля 2015 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2, взыскании с ФИО3 в его пользу денежных средств, уплаченных в счет приобретения помещения в рамках предварительного договора купли-продажи от 16 июля 2015 года в размере 1 165 000,00 руб., денежных средств за пользование чужими денежными средствами в размере 882 335,12 руб., компенсации морального вреда в размере 20 000,00 руб., штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом и государственной пошлины в размере 5 336,68 руб.

Исковые требования обоснованы тем, что 16 июля 2015 года между сторонами был заключен вышеуказанный предварительный договор купли - продажи помещения общей площадью 19,95 кв.м. с балконом 3,34 кв.м. в домовладении, возводимом продавцом на земельном участке площадью 377,00 кв.м с кадастровым номером №

<

номер>, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Истец свои обязательства по внесению денежных средств в размере 1 165000 руб. исполнил надлежащим образом. Однако ответчиком не были исполнены взятые по Договору обязательства, строительство домовладения, в котором расположено помещение не осуществлено, объект в эксплуатацию не сдан, помещение истцу не передано, основной договор купли-продажи помещения не заключен. До настоящего времени ответчик не предпринял действий по досудебному урегулированию возникшей ситуации и возврату денежных средств. Кроме того, указывает, что учитывая, что привлечение денежных средств в рамках Договора осуществлялось в нарушение требований ФЗ № 214, имеются все основания для признания судом такой сделки недействительной. В связи с чем, также считает, что с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по договору, сумма которых составляет 882 33512 руб. Также указывает, что противоправными действиями ответчика ему был причинен моральный вред, который выражается в нравственных переживаниях в связи с потерей значительной денежной суммы, которая была направлена на приобретение крайне необходимой для него недвижимости, потеря сна, плохое самочувствие, подавленное эмоциональное состояние, причиненный моральный вред оценивается истцом в 20000 руб. 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме, против рассмотрения дела в порядке заочного производства не возражал.

Ответчик в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомил.

В соответствии со ст. ст. 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Заслушав объяснения представителя сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 16 июля 2015 года между ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условиям которого Покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (Жилое помещение), предусмотренной пунктом 1.3. настоящего договора, а Продавец осуществляет строительство Объекта недвижимости (Объекта) и после его сдачи в эксплуатацию передает в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, Жилое помещение Покупателю в собственность.

Исходя из пункта 3 Договора Покупателю в собственность подлежало передаче Жилое помещение, общей площадью 19,95 кв.м. + балкон 3,34 кв.м., коммунальные удобства – автономное отопление и горячее водоснабжение, холодная вода, канализация, электричество. Жилое помещение расположено в домовладении, возводимом Продавцом, на третьем этаже в блоке № 1 с правом регистрации. 

Согласно п. 1.4. Договора плановое окончание строительства осуществляется Продавцом не позднее 31 августа 2016 года. Сдача Объекта в эксплуатацию и передача Жилого помещения в собственность и документации Продавцом Покупателю производиться в течение шести месяцев после окончания строительства Объекта.

В соответствии с п. 2.1. Договора стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства указанного в пункте 1.3. настоящего договора Жилого помещения устанавливается в сумме 1165 000 рублей.

Пунктом 2.2. Договора установлено, что Покупатель выплачивает сумму, указанную в пункте 2.1. настоящего договора, по согласованному Сторонами графику: 1 платеж: 585 000 рублей в момент подписания настоящего договора; 2 платеж: 290 000 рублей в срок до «31» декабря 2015 года; 3 платеж: 290 000 рублей в срок до «31» мая 2016 года. Сумма финансирования, обозначенная Сторонами в пункте 2.1. настоящего договора, при выполнении Покупателем обязательств, предусмотренных пунктами 2.1. и 2.2, является окончательной и не может быть изменена в зависимости от каких-либо обстоятельств.

Риск изменения объема финансирования строительства Жилого помещения, в течение срока действия настоящего договора несет Продавец (п. 2.3.).

Согласно п. 3.1. Договора целью настоящего договора является строительство Жилого помещения, сдача его в эксплуатацию в составе Объекта и передача Жилого помещения в собственность Покупателя.

Построенным и введенным в эксплуатацию Объектом, за исключением Жилого помещения Покупателя, являющегося предметом настоящего договора, Продавец может распоряжаться по своему усмотрению (п.3.2).

Продавец согласен с тем, что при выполнении Покупателем своего обязательства, предусмотренного в пунктах 2.1. и 2.2. настоящего договора, Покупатель получает Жилое помещение в собственность. Передача Жилого помещения производится Сторонами по акту приемки-передачи, который с момента его подписания Сторонами будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора (п.3.3.).

Покупатель обязан после заключения основного договора купли - продажи, заключить договор с Управляющей компанией. После заключения договора, Управляющая компания устанавливает счетчики и выдаёт ключи (п.3.4).

Во исполнение условий Договора ФИО2 передал ФИО3 денежные средства 16 июля 2015 года в сумме 585000 рублей; 21 декабря 2015 года в размере 290000 рублей; 13 мая 2015 года в размере 290000 рублей, что подтверждается расписками последнего.

Вместе с тем, ответчиком до настоящего времени не исполнены взятые по Договору обязательства, строительство домовладения, в котором расположено помещение, не осуществлено, объект в эксплуатацию не сдан, объект не передан истцу, основной договор купли-продажи помещения не заключен.

В силу ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать указание на срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства (п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Согласно п. 9 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом («Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Как установлено судом и следует из заключенного 16 июля 2015 года предварительного договора купли-продажи, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенное помещение в строящемся объекте недвижимости (пункты 2.1, 3.1 договора), о его стоимости в размере 1165000 рублей (пункт 2.1 договора), о порядке внесения оплаты в период строительства, до его завершения (пункт 2.1), о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора.

При таких обстоятельствах, заключенный сторонами договор был направлен на привлечение денежных средств гражданина для строительства жилого помещения в домовладении, с последующим приобретением гражданином права собственности на помещение в построенном объекте. 

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в предварительный договор купли-продажи строящегося объекта стороны включили все условия, обязательные для включения и в договор участия в долевом строительстве, лицо, привлекающее денежные средства, в данном случае в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам, суд приходит к выводу, что между сторонами имело место заключение договора долевого участия в строительстве, поскольку на момент заключения договора предмет данного договора (нежилое помещение) еще не был создан, то есть ответчик имел цель привлечь денежные средства именно для строительства объекта недвижимости.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (2.1.).

В соответствии с. ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, суд соглашается с доводами истца относительно того, что привлечение денежных средств в рамках предварительного договора купли-продажи от 16 июля 2015 года осуществлялось с нарушением требований ФЗ № 214, в связи с чем требования истца в этой части являются законными и подлежащими удовлетворению. 

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В связи с вышеуказанным, суд на основании ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ полагает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика ФИО3 переданных денежных средств в размере 1165000,00 рублей.

Согласно ч.3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ (в редакции на день заключения предварительного договора) в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Таким образом, суд полагает необходимым взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 882 335,12 руб. Представленный истцом расчет является арифметически верным, ответчиком не оспорен.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным федеральным законом.

Согласно ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Таким образом, согласно ст. 15 Закона моральный вред компенсируется потребителю в случае установления самого факта нарушения его прав.

Поскольку факт нарушения прав истца как потребителя услуг судом установлен, а доказательств отсутствия вины ответчика суду не предоставлено, суд приходит к мнению, что истцу неправомерными действиями ответчика причинен моральный вред.

При рассмотрении требований о компенсации причиненного гражданину морального вреда необходимо учитывать, что размер компенсации зависит от характера и объема причиненных истцу нравственных или физических страданий, степени вины ответчика в каждом конкретном случае, иных заслуживающих внимания обстоятельств и не может быть поставлен в зависимость от размера удовлетворенного иска о возмещении материального вреда, убытков и других материальных требований. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Степень нравственных или физических страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, индивидуальных особенностей потерпевшего и других конкретных обстоятельств, свидетельствующих о тяжести перенесенных им страданий (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20 декабря 1994 г. N 10).

Принимая во внимание характер и объем причиненных истцу нравственных страданий, связанных с нарушением его прав как потребителя услуг, с учетом фактических обстоятельств дела, длительность нарушения прав истца, суд приходит к выводу, что компенсация морального вреда в размере 20000 рублей будет отвечать требованиям разумности и справедливости, в связи с чем требования истца в указанной части также подлежат удовлетворению.

Кроме того, в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

При этом неустойка может быть предусмотрена законом или договором.

Предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из изложенного, применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при определении размера как неустойки, так и штрафа, предусмотренных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Поскольку ответчиком не были соблюдены в добровольном порядке требования потребителя, а также учитывая поведение ответчика, с ответчика также подлежит взысканию штраф в размере 1 033 667,56 рублей.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, кроме прочего, относятся расходы на оплату услуг представителей.

Ч. 1 ст. 100 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку при обращении с данным исковым заявлением в суд истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, таковая в силу ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход муниципального образования в размере 13 700 рублей. 

Поскольку при обращении с данным исковым заявлением в суд истцом, освобожденным от уплаты государственной пошлины, была уплачена государственная пошлина в размере 5336,68 руб., таковая в силу ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, а остальная сумма в размере 13 700 рублей (исходя из взыскиваемой денежной суммы), подлежит взысканию с ответчика в доход муниципального образования городского округа Ялта.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли – продажи, заключенный 

<

дата> между ФИО3 и ФИО2.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства, переданные по предварительному договору купли – продажи в сумме 1 165 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 882335,12 рублей, моральный вред в сумме 20 000 рублей, штраф в размере 1 033 667,56 рублей, расходы на оплату госпошлины в сумме 5336,68 рублей, а всего 3 086339 (три миллиона восемьдесят шесть тысяч триста тридцать девять) рублей 36 копеек.

Взыскать с ФИО3 государственную пошлину в доход муниципального бюджета городского округа Ялта в сумме 13700 (тринадцать тысяч семьсот) рублей.

Ответчик вправе подать в Ялтинский городской суд Республики Крым заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Ю.С. Кононова