РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ставрополь 16 января 2018 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-29/2018 по административному иску ООО «Кавказ-Торг» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

ООО «Кавказ-Торг» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 23 113 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: 

<

адрес>; в размере его рыночной стоимости 29584 640 рублей, по состоянию на 01.01.2015 года.

В основании иска ООО «Кавказ-Торг» указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость указанного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере 71064616 рублей 58 копеек. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы собственника, поскольку влечет увеличение размера налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке № 735/004/17 от 18.04.2017 г., составленном ИП ФИО2 Соблюдая досудебный порядок, административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Однако решением от 18.05.2017 г. № 1746 заявление было отклонено.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, полномочия которого подтверждаются приобщенными к материалам административного дела документами, административные исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной по результатам первичной судебной экспертизы в размере 37882000 рублей. Настаивал на замечаниях к повторной судебной оценочной экспертизе, не позволяющих положить их в основу решения суда. Указывал, что земельный участок находится в городе Пятигорске, ближе к окраине города, используется под торговое здание. К земельному участку проведены все коммуникации, участок расположен на красной линии. Не согласен с выбором объектов-аналогов для экспертного исследования, к примененным корректировкам. 

В судебном заседании эксперт ФИО3 ООО «ТАИС», проводившая повторную судебную оценочную экспертизу по делу, отвергла поступившие замечания. Пояснила, что выбор объектов-аналогов в заключении судебной оценочной экспертизе мотивирован. Указала, что на оцениваемом земельном участке располагается один из крупнейших торговых центров в Ставропольском крае. Земельный участок расположен на пересечении двух крупных автодорог, имеет выходы к красным линиям, все коммуникации. Указала, что аналоги были подобраны корректно как по виду разрешенного использования, так и по местоположению. Корректировки вносились по справочнику Лейфера. Выбор аналогов велик, потому рынок активный. Применены корректировка на масштабность (понижающая, т.к. объект оценки большой, а аналоги – меньше по площади); на местоположение – оцениваемый объект находится на окраине, в территории старой застройки, V ценовая зона. Замечания административного истца о неверном корректировки по справочнику Лейфера к объектам аналогам (неверном определении их ценовой зоны не как V, а как IV ценовой зоны, либо VI) приведет лишь к увеличению рыночной стоимости, но не ее снижению. 

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Извещены надлежаще. Ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. Их явка не признана законом и судом обязательной. С учетом изложенного, мнения представителя административного истца, руководствуясь ст. 150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителя административного истца, эксперта. изучив материалы административного дела, установил следующее.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В силу ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно ч. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

На основании с ч. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности» дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» юридическое лицо и гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. 

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В подтверждении прав собственника административным истцом ООО «Кавказ-Торг» предоставлены:

- свидетельство о государственной регистрации права собственности 26 АК 376422 от 16.09.2015 г. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 23 113 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 20);

- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1 л.д. 18-19).

27.11.2015 г. сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости по состоянию на 01.01.2015 г. По результатам государственной кадастровой оценки определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 71064616 рублей 58 копеек (том 1 л.д. 17).

Следовательно, административный истец ООО «Кавказ-Торг» имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, с целью изменения налоговой базы земельного налога.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка ООО «Кавказ-Торг», в подтверждение права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, представил составленный индивидуальным предпринимателем ФИО2 отчет об оценке № 735/004/17 от 18.04.2017г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:050605:645 по состоянию на 01.01.2015 г. является ниже кадастровой и составляет 29584 640 рублей (том 1 л.д. 22-81).

На отчет дано положительное экспертное заключение (том 1 л.д. 82-90).

Предоставленный отчет об оценке суд оценивает как доказательство наличия права ООО «Кавказ-Торг» на обращение в суд с настоящим административным иском, подтверждающими существование иной рыночной стоимости не тождественной установленной кадастровой стоимостью (п. 3 ст. 246 КАС РФ). 

Исполняя требования об обязательном досудебном разрешении вопроса об оспаривании кадастровой стоимости, административный истец ООО «Кавказ-Торг» 24 апреля 2017 г. обращался в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, предоставив названный отчет (том 1 л.д. 91-93).

Решением комиссии от 18.05.2017г. № 1746 заявление о пересмотре размера кадастровой стоимости было отклонено, с указанием на наличие в отчете об оценке № 735/004/17 от 18.04.2017г. нарушений требований действующего законодательства об оценочной деятельности.

В частности указано на неверное указание собственника – Департамент имущественных отношений Тюменской области (в то время как собственником является ООО «Кавказ-Торг»), объекты-аналоги расположены в городе Ижевск (когда объект оценки расположен в городе Пятигорск) (нарушение пункта 5 ФСО № 3).

От представителя административного истца ООО «Кавказ-Торг» в судебном заседании 17.07.2017 г. поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015 г. с возложением на административного истца судебных расходов по ее проведению. 

Определением Ставропольского краевого суда от 17 июля 2017 г. по ходатайству представителя административного истца по делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено Научно-образовательному центру судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет».

После поступления в суд заключения эксперта производство по административному делу было возобновлено, назначено проведение судебного заседания.

От представителя заинтересованного лица администрации города Пятигорска ФИО4, полномочия которого судом проверены, в судебном заседании поступили замечания на проведенную по делу судебную экспертизу. Указывал, что объекты-аналоги выбраны меньшей площади, чем оцениваемый объект, что могло повлиять на величину рыночной стоимости. Не согласился с отказом эксперта от проведения исследования доходным методом, т.к. на земельном участке расположен крупный торговый центр, следовательно, возможно просчитать прибыль. Отказ от проведения исследования доходным методом не мотивирован, эксперт лишь сослался на отсутствие сведений о доходах. Отмечал высокие показатели со знаком минус примененных корректировок, ставящих под сомнение обоснованность выбора аналогов. 

Замечания признаны судом состоятельными, определением Ставропольского краевого суда от 06.09.2017 г. назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено ООО «ТАИС».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 136/2017-Э от 19.12.2017г., выполненного экспертом ФИО3 ООО «ТАИС» оценщиком ИП ФИО2 допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета № 735/004/17 от 18.04.2017 г., отчет не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, имеются нарушения в корректном подборе объектов-аналогов, определении факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, а также иные нарушения, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, имеются математические ошибки в действиях, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2015 г. составляет 70772 000 (семьдесят миллионов семьсот семьдесят две тысячи) рублей.

Изучив заключение эксперта № 136/2017-Э от 19.12.2017г. и оценив его в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности использования в качестве надлежащего доказательства заявленных административных требований.

В заключении оценочной экспертизы № 136/2017-Э от 19.12.2017г. определены качественные и количественные характеристики местоположения объекта исследования и окружающей его среды. 

Произведен анализ рынка недвижимости; определен сегмент, к которому относится объект оценки. Указанное согласуется с требованием пункта 11 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

Экспертом обоснованно отвергнуты затратный и доходный метод исследования, мотивированно применен метод сравнения продаж. Сравнительный подход основан на принципе замещения (пункты 12-14 ФСО № 1).

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Дан анализ всем ценообразующим факторам, к которым экспертом отнесены передаваемые имущественные права, условия финансирования, вид разрешенного использования, дата предложения, условия продажи, местоположение, расположение относительно красной линии и транспортная доступность, обеспеченность коммуникациями, физические характеристики объекта, площадь. 

Обоснован выбор объектов-аналогов представленными на рынке объявлениями о продажах земельных участков указанного сегмента рынка. 

Определены элементы сравнения в соответствии с требованиями ФСО № 7.

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемым, было выявлено 4 объекта-оценки наиболее сопоставимых с объектом оценки. Выбор объектов аналогов мотивирован видом разрешенного использования, местооложением.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, локальному местоположению, физическим характеристикам и улучшениям. Обоснование применения и техника расчета корректировок подробно изложены. Из таблицы расчета рыночной стоимости объекта исследования следует, что размеры примененных корректировок не ставят под сомнение обоснованность выбора аналогов.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

В заключении судебной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательство по административному делу должно соответствовать признакам достаточности, допустимости, достоверности, относимости (ст. 59-64, 84 КАС РФ).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение повторной судебной экспертизы № 136/2017-Э от 19.12.2017г. в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Замечания, поступившие к заключению повторной судебной оценочной экспертизы, мотивированно отвергнуты экспертом ФИО3, опрошенной в судебном заседании.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснена обязанность суда исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, проверять его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оценив в совокупности предоставленные доказательства о достоверности отчета об оценке № 735/004/17 от 18.04.2017 г., учитывая замечания комиссии, изложенные в решении, согласие с ними административного истца, а также заключение повторной судебной экспертизы № 136/2017-Э от 19.12.2017г., суд приходит к выводу о несоблюдении законодательства об оценочной деятельности, а, следовательно, невозможности его применения в качестве надлежащего доказательства по признаку недостоверности. 

Исходя из того, правильность заключения повторной судебной экспертизы № 735/004/17 от 18.04.2017г. лицами, участвующими в деле не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключение повторной судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному между сторонами бремени доказывания не представлено, оснований для назначения по делу третьей судебной экспертизы по правилам статьи 84 КАС РФ не установлено, суд находит данное доказательство надлежащим, на котором возможно построить выводы суда.

Учитывая, что рыночная стоимость, определенная в заключении повторной судебной оценочной экспертизы в размере 70772000 рублей фактически подтверждает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равную 71064616 рублей 58 копеек (различие в стоимости составляет 0,4%), то оснований к ее пересмотру не имеется. На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных административных требований ООО «Кавказ-Торг».

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

в удовлетворении административного иска ООО «Кавказ-Торг» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 23 113 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь