Дело № 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

10 сентября 2018 г. город Сочи

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Симованян К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения и взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с требованием к ответчикам о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств в размере 1 400 000 рублей, неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 585 200 рублей и понесенных судебных расходов. 

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 в лице действующего на основании доверенности её представителя ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № общей площадью 46,65 кв.м. в строящимся жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:1014 в ТИЗ «Старожил Мамайки», участок 9,10 в Центральном районе г. Сочи. Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, указанного в п. 1.2 соглашения. В пункте 1.4 предварительного договора стороны определили стоимость передаваемого жилого помещения и доли земельного участка в размере 1 400 000 рублей. Согласно принятому сторонами соглашению об обеспечении исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ расчет производится в сумме 550 000 рублей при подписании настоящего договора, 850 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Истец ссылается на то, что он как покупатель выполнил взятые на себя обязательства и передал ответчику через его представителя ФИО3 денежные средства в общей сумме 1 400 000 рублей в соответствии с графиком, предусмотренным сторонами в договоре. Факт передачи денежных средств подтверждается денежными расписками от ДД.ММ.ГГГГ, иного числа февраля 2015 г. и ДД.ММ.ГГГГ представителя ответчика. В соответствии с п. 1.8 и 1.10 предварительного договора стороны фактически условились, что основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в четвертом квартале 2015 года. В п. 1.10.1 договора стороны предусмотрели право продавца в одностороннем порядке изменить срок заключения основного договора купли-продажи но не более чем на 6 (шесть) месяцев. В обеспечение исполнения обязательств покупателя по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ сторонами был заключено соглашение об обеспечительном платеже от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик до настоящего времени свои обязательства не исполнил, стороны основной договор купли-продажи по настоящее время не заключили. Указал, что причиной отсутствия основного договора купли-продажи является факт того, что жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:1014 в ТИЗ «Старожил Мамайки» ответчиком так и не построен, поскольку решением Центрального районного суда г. Сочи признан самовольной постройкой. В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчиков были направлены претензии с требованием возвратить переданные денежные средства и уплатить причитающеюся неустойку, которые последними были оставлены без удовлетворения. Согласно п. 6 соглашения об обеспечительном платеже, при нарушении продавцом сроков, указанных в п. 1.8. 1.10. 11 предварительного договора последний уплачивает покупателю неустойку в виде пени размером 0,05% от полученных по настоящему соглашению денежных средств за каждый день просрочки, но не более 10 процентов. Считал, что поскольку ответчик уклоняется от своевременного возврата денежных средств, то с него в пользу истца подлежат взысканию договорная неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 585 200 рублей. По этим основаниям просил взыскать с ответчиков в пользу истца уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 1 400 000 рублей; неустойку в размере 585 200 рублей; понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 18 126 рублей и расходы по оплате услуг представителя в сумме 35 000 рублей.

В судебное заседание ФИО1 не явился, а адресованном суду заявлении представитель последнего по доверенности ФИО4 просил суд рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие истца.

В судебное заседание ответчики ФИО2 и ФИО3 не явились, ходатайств об отложении судебного заседания суду не заявили и не представили доказательств уважительности причин своей неявки в судебное заседание.

Согласно представленным организацией почтовой связи ФГУБ «Почта России» сведениям судебные извещения, направленные ответчикам по последнему известному месту их жительства (согласно сведениям, указанным в договоре) последним доставлены не были в связи с неоднократными неудачными попытками вручения.

Ранее направленные в адрес ответчика ФИО2 судебные извещения были получены членами семьи последней, что подтверждается представленными в материалы дела почтовой организацией ФГУП «Почта России» и курьерской службой сведениями.

Изложенные обстоятельства дали суду основания полагать об отсутствии ответчиков ФИО2 и ФИО3 по последнему известному месту их жительства и неизвестности места их пребывания, в связи с чем суд в соответствии со ст. 50 и 119 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) назначил ответчикам в качестве представителей адвокатов для обеспечения их права на судебную защиту и осуществления гражданского судопроизводства по настоящему гражданскому делу на условиях состязательности и равноправия сторон. 

В судебном заседании назначенные судом в соответствии со ст. 50 ГПК РФ представители ответчиков ФИО2 и ФИО3 исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств не признали, но пояснили, что не могут представить опровергающих доводы истца доказательств.

Заслушав доводы представителей ответчиков, исследовав материалы дела, а также представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В силу ст. 182 Гражданского Кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Из материалов дела усматривается, что ответчик ФИО2 на основании нотариально удостоверенной доверенности № 

<

адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ уполномочила ФИО3 на продажу принадлежащего ей имущества, в том числе на получение причитающегося ей имущества. 

Таким образом, ФИО3, заключая предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1, действовал от имени и в интересах ответчика ФИО2, в связи с чем именно ответчик ФИО2 несет гражданско-правовую ответственность за исполнение условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Часть 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ, регулирующий правоотношения между продавцом и покупателем недвижимого имущества, не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). При этом суд исходит из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Статьей 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 в лице действующего на основании доверенности её представителя ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № общей площадью 46,65 кв.м. в строящимся жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:1014 в ТИЗ «Старожил Мамайки», участок 9,10 в Центральном районе г. Сочи. 

В соответствии п. 1.1 предварительного договора стороны договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи жилого помещения указанного в п. 1.2 соглашения. 

В пункте 1.4 предварительного договора стороны определили стоимость передаваемого жилого помещения и доли земельного участка в размере 1 400 000 рублей. 

Согласно принятому сторонами соглашению об обеспечении исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ расчет производится в сумме 550 000 рублей при подписании настоящего договора, 850 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

Судом установлено, что покупатель выполнил взятые на себя обязательства и уплатил ответчику через его представителя ФИО3 денежные средства в общей сумме 1 400 000 рублей в соответствии с графиком, предусмотренным сторонами в договоре. Факт передачи денежных средств подтверждается денежными расписками от ДД.ММ.ГГГГ, февраля 2015 г. и ДД.ММ.ГГГГ представителя ответчика. 

В соответствии с п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п. п. 1.8 и 1.10 предварительного договора основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в четвертом квартале 2015 года, но не ранее государственной регистрации права собственности продавца на помещение. 

В пункте 1.10.1 договора стороны предусмотрели, что срок заключения основного договора купли-продажи может быть изменен продавцом в одностороннем порядке, но не более чем на 6 (шесть) месяцев.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела и доводов истца следует, что возводимое ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:1014 в ТИЗ «Старожил Мамайки» здание, в котором должно было находится указанное в предварительном договоре жилое помещение для истца, в настоящее время снесено на основании судебного акта.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Вступившим в законную решением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ возводимый ФИО2 трехэтажный незавершенный строительством капитальный объект недвижимости с конструкциями четвертого этажа площадью застройки 835 кв.м., общей площадью 2610,5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:1014 признан самовольным строением и определен к сносу.

Доказательств, опровергающих утверждения истца, ответчиками суду не представлено и в материалах дела они отсутствуют.

Таким образом, судом установлено, что у ответчика ФИО2 отсутствует недвижимое имущество, указанное в заключенном сторонами предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, а основания для его возникновения в материалах дела отсутствуют, поскольку объект незавершенного строительства, в котором должно было находится указанное в предварительном договоре жилое помещение для истца, определен к сносу на основании судебного акта.

Частью 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах суд находит установленным, что до настоящего времени во исполнение условий предварительного договора сторонами не заключен основной договор купли-продажи жилого помещения № в строящемся жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:1014 в ТИЗ «Старожил Мамайки», в связи с чем данный договор является прекращенным в силу требований закона и с ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию сумма оплаты по предварительному договору в размере 1 400 000 рублей.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчиков неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 585 200 рублей, которые подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами было заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору.

Согласно п. 6 соглашения об обеспечительном платеже, при нарушении продавцом сроков, указанных в п. 1.8. 1.10. 11 предварительного договора последний уплачивает покупателю неустойку в виде пени размером 0,05% от полученных по настоящему соглашению денежных средств за каждый день просрочки, но не более 10 процентов.

В обоснование правомерности заявленных ко взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами истцом в материалы дела представлен расчет процентов, который судом проверен и признан неверным.

Как следует из составленного истцом расчёта процентов за пользование чужими денежными средствами, началом его исчисления истцом указана дата ДД.ММ.ГГГГ – первый день первого квартала 2016 года. 

Между тем, началом течение срока неправомерного пользования чужими денежными средствами следует исчислять с крайней даты, когда ответчик должен был выполнить взятые на себя обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание содержание согласованных сторонами пунктов 1.10-1.11 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, началом периода начисления процентов за пользование чужими денежными средствами надлежит считать ДД.ММ.ГГГГ (четвертый квартал 2015 + 6 месяцев) и до даты вынесения решения суда.

Таким образом, неустойка по договору от ДД.ММ.ГГГГ должна быть рассчитан за период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (по день вынесения решения) по формуле 700 (0,05 % от 1 400 000) * 801 (дни просрочки).

При данном расчете размер неустойки по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ будет равен 560 700 рублей. 

В свою очередь, ч. 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При подписании соглашения об обеспечении исполнения обязательств, стороны определили, что размер неустойки не может превысить 10 процентов от полученных по договору от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств (п. 6). 

Следовательно, с ответчика ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию договорная неустойка по договору в размере 140 000 рублей (10 процентов от суммы договора).

Истцом заявлено требования о взыскании с ответчиков судебных расходов на услуг представителя в размере 35 000 рублей, которые подлежат частичному удовлетворению ввиду следующего.

Согласно представленной в материалы дела квитанции по приходному кассовому ордеру №, ФИО1 оплатил услуги по ведению настоящего дела в Центральном районном суде г. Сочи в размере 35 000 рублей.

В соответствии с п.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу положений ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из смысла данной правовой нормы следует, что суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя в качестве критерия разумность понесенных расходов. При этом неразумными могут быть сочтены значительные расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права либо несложностью дела.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 382-О-О обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. 

Учитывая объем и сложность настоящего гражданского дела, количество участий представителя истца в судебных заседания, объем удовлетворенных судом исковых требований ФИО1, суд полагает справедливым и разумным ограничить пределы взыскиваемых в пользу истца понесенных последним судебных расходов на оплату услуг представителя суммой равной 5 000 рублей.

При обращении в суд с настоящим иском истцом была оплачена государственная пошлины в общей сумме 18 126 рублей.

В соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ при цене иска равной 1 540 000 руб. (в удовлетворенный судом части) размер подлежащей оплате государственной пошлины составляет 15 900 рублей и данные судебные расходы, понесенные истцом, подлежат возмещению последнему за счёт средств ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 400 000 рублей; договорную неустойку в сумме 140 000 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 900 рублей и расходы по оплате услуг представителя в сумме 5 000 рублей. 

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения и взыскании денежных средств отказать. 

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

СУДЬЯ: