УИД 19RS0002-01-2024-001625-09 Дело № 2а-1216/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2024 года г. Черногорск 

Черногорский городской суд Республики Хакасия

в составе председательствующего судьи Дмитриенко Д.М.,

при секретаре Ляшенко К.Е.,

с участием помощника прокурора г. Черногорска Ващеуловой Е.П.,

представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ФИО2,

директора заинтересованного лица – общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Центр Оценка» ФИО3,

заинтересованного лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 к Администрации города Черногорска о признании недействующим в части постановления Администрации г. Черногорска 22.08.2023 N 2106-п "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Черногорск, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в границах муниципального образования город Черногорск",

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратился в суд с административным иском к Администрации г. Черногорска о признании недействующим с даты вступления решения суда в законную силу постановления Администрации города Черногорска от 22.08.2023 N 2106-п "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Черногорск, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в границах муниципального образования город Черногорск" в части утверждения коэффициента (Кв) в размере 5,07 в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «Магазины» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.) (код 4.4) и коэффициента (Кв) в размере 5,96 в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «Объекты дорожного сервиса» (код 4.9.1).

Требования мотивированы тем, что указанные выше коэффициенты применяются при расчете арендной платы административному истцу в рамках договора аренды земельного участка от 3011Ю, согласно которому ФИО5 (с учетом уступки права от предыдущего арендатора ФИО6) передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 19:02:010714:347 площадью 6 116 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, предназначенный для размещения торгово-закупочной базы площадью 5 761 кв.м. и СТО площадью 355 кв.м. Срок аренды – с 17.07.2015 по 17.07.2035. Согласно п. 2.8 договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором. Изменение арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия» осуществляется не чаще одного раза в год в случае в том числе изменения коэффициентов инфляции и коэффициентов, устанавливаемых уполномоченными органами муниципальных районов, городских округов, в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка. На момент заключения договора аренды размер подлежащей уплате арендной платы определялся по формуле исходя из кадастровой стоимости земельного участка с учетом коэффициентов 1,97 % (для торгово-закупочной базы) и 2,17 % (для СТО), и коэффициента инфляции, установленных действующим на тот момент приложением к постановлению Администрации г. Черногорска от 21.12.2012 N 4408-п "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования". В дальнейшем кадастровая стоимость земельного участка неоднократно изменялась. 

Вместе с тем применение данных коэффициентов повлекло более чем в 2 раза увеличение арендной платы за земельный участок. Определенные приложением к постановлению Администрации г. Черногорска от 22.08.2023 № 2106-П значения коэффициентов разрешенного использования земельных участков по кодам 4.4., 4.9.1 являются экономически необоснованными, нарушающими права и законные интересы административного истца - арендатора земельного участка, арендная плата за который рассчитывается с их применением, что является достаточным основанием для признания их недействующими. В качестве правового обоснования своих требований административный истец ссылается на положения ст.ст. 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", постановление Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 05 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия".

Определениями суда от 05.06.2024 и от 20.06.2024 (протокольно) к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Бизнес Центр Оценки», оценщик ФИО4

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, требования поддержала по вышеизложенным основаниям.

Представитель Администрации г. Черногорска ФИО2, действующий на основании доверенности, против удовлетворения административного иска возражал, представил письменные возражения и дополнения к ним, в которых указал, что принцип экономической обоснованности закреплен в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 и означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 11.05.2004 № 209-О, с учетом схожести правового регулирования земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, т.е. основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. В свою очередь, размер коэффициентов, применяемых в постановлении Администрации г. Черногорска № 2106-П, экономически обоснован отчетом № 142 от 15.08.2023 экспертной организаций ООО «Бизнес Центр Оценка». Административным истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о неправомерности или необоснованности установленных Администрацией коэффициентов вида разрешенного использования на основании выполненного ООО «Бизнес Центр Оценка» отчета «Об экономическом обосновании к расчету коэффициентов видов разрешенного использования категории земельных участков, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования город Черногорск». Как следует из представленного отчета № 142 от 15.08.2023, при обосновании коэффициента учитывалось социально-экономическое положение г. Черногорска, особенности рынка аренды земельных участков, сам коэффициент Кв определен как соотношение рыночной арендной платы земельного участка и его кадастровой стоимости. Для расчета коэффициента Кв оценщиком использован доходный метод с применением метода анализа сравнительных продаж, в качестве аналогов применялись сделки, заключенные по результатам аукционов по предоставлению в аренду земельных участков в г. Черногорске и на других территориях Республики Хакасия со схожими с Черногорском социально-экономическим условиями. Указанное свидетельствует о наличии надлежащего экономического обоснования при установлении оспариваемой величины коэффициента Кв. Согласно п. 2.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05, арендная плата за земельный участок определяется путем умножения Кс (кадастровая стоимость земельного участка) на коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка с учетом экономического обоснования, и умножения на коэффициент инфляции. В соответствии п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. Согласно ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения: о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. В соответствии с абзацем 12 приказа Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться: обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой; характеристики окружающей территории земельного участка; существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость). В соответствии с абзацем 15 Указаний определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия: определение ценообразующих факторов объектов недвижимости (далее - ценообразующие факторы); первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов; сбор рыночной информации; группировка объектов недвижимости; построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; анализ качества модели оценки кадастровой стоимости; расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, в отношении которых невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в пункте 49 Указаний; анализ результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков учитывает многофакторный анализ характеристик земельных участков, в том числе анализ климата, экологии, рельефа местности, социально-экономического положения города Черногорска и его функционально-планировочной структуры, финансовых результатов деятельности предприятий, тенденций развития малого бизнеса, промышленности, строительства, транспорта, состояния жилищного фонда. Соответственно, проведен расчет базовых ставок с учетом местоположения земельных участков, видов разрешенного использования и иных экономических факторов, влияющих на уровень их доходности. С 2023 года действует приказ Минимущества Республики Хакасия от 08.11.2022 N 020-70-п, который утверждает результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Республики Хакасия. В отношении земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, проведена оценка доходности, местоположения и иных факторов, включающая в себя стоимость участка. Более того, при расчете Кв для размещения магазинов - объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м. для торговли (магазины) (код 4.4), а также для ремонта автомобилей (код 4.9.1.4), были использованы данные величины арендной платы 13-ти земельных участков с применением корректировок на торг, разрешенное использование, местоположение и ставки капитализации (стр. 128-133 отчета). Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок. В свою очередь, доходность земельного участка будет зависеть от доходности проекта девелопмента (т.е. от полезности или доходности построенного на земельном участке объекта недвижимости и соответствия существующим в данном регионе стандартам, потребностям ожиданиям). Расчет коэффициентов производился с помощью корреляционного метода.

Административным истцом не представлены сведения, указанные в ч. 2 ст. 62 КАС РФ. Полномочия по установлению коэффициентов арендной платы за земельные участки переданы Администрации г. Черногорска Решением Совета депутатов г. Черногорска от 27.06.2023 N 89 "О внесении изменений в решение Совета депутатов города Черногорска от 24.12.2019 N 259 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Черногорск, и об установлении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Черногорск, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в границах муниципального образования город Черногорск" и приложение N 1". Утвержденный коэффициент арендной платы по виду разрешенного использования «ремонт автомобилей» (4.9.1.4) – 5,07 %, отличный от видов разрешенного использования «объекты дорожного сервиса» (4.9.1), основан на позиции Верховного Суда Российской Федерации, который устанавливает, что размер арендной платы за землю должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на доходность земельного участка.

Директор ООО «Бизне Центр Оценки» ФИО3, заинтересованное лицо (оценщик) ФИО4 против удовлетворения административного иска также возражали, поддержали позицию представителя Администрации г. Черногорска, дополнительно указали, что в разделе 7 Отчета приведен анализ социально-экономической деятельности в целом по России и по Республике Хакасия, где представлен обзор экономических, социальных, экологических и прочих факторов, влияющих на стоимость недвижимости. При расчёте коэффициентов использован доходный подход с применением метода сравнительных продаж, в качестве аналогов применялись сделки, заключенные по результатам аукционов по представлению в аренду земельных участков в г. Черногорске, с. Зеленое Усть-Абаканского района РХ, г. Абакане, схожими по природно-климатическим и социально-экономическим условиями, с корректировкой на торг, местоположение. Годовой размер арендной платы за земельные участки капитализировался по ставке капитализации и приводился к рыночной стоимости для соотношения его с кадастровой стоимостью, что свидетельствует о наличии надлежащего экономического обоснования при установлении оспариваемой величины коэффициента. Коэффициент, установленный для земельных участков с видом разрешенного использования «ремонт автомобилей» в размере 5,07, ниже, чем коэффициент, установленный для земельных участков с видом разрешенного использования «дорожный сервис» - 5,96. Это обусловлено тем, что доходность земельных участков для «дорожного сервиса» намного выше, чем доходность участков с видом разрешенного использования «ремонт автомобилей». Согласно информации, полученной у специалиста Отдела государственной статистики в г. Абакане, и данным с сайта Росстата (раздел «Индексы потребительских цен (тарифов) на товары и услуги по РХ»), в данный раздел включена информация по группе «ремонт автомобилей» и «автомобильные мойки». Уровень доходности по итогам с июня 2023 г. по июнь 2024 г. по «Ремонту автомобилей» в среднем значении по двум группам составляет (8,77 + 7,51) / 2 = 8,14 %, а уровень доходности по категории «Автомобильные мойки» составляет 20,22 %. Методом анализа сравнительных продаж в качестве аналогов применялись сделки и предложения по земельным участкам, расположенным на территории Республики Хакасия, с применением корректировок на местоположение и торг, что не противоречит п. 11б и 11б Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости». Оценочной компанией была сделана выборка, которая показывает, что кадастровая стоимость 1 кв.м. земельных участков с разрешенным использованием «под ремонт автомобилей» ниже, чем у земельных участков с разрешенным использованием «для АЗС и автомобильных моек».

Помощник прокурора г. Черногорска Ващеулова Е.П. требования административного истца полагала обоснованными, в своем заключении указала, что право установления размера коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования и категорию земельного участка с учетом экономического обоснования предоставлено уполномоченным органам муниципальных районов, городских округов и городских поселений, к каковым относится административный ответчик. Оспариваемый нормативный правовой акт принят Администрацией г. Черногорска в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением процедуры его принятия, правомочным составом, опубликован в установленном порядке. Вопреки позиции административного ответчика представленный отчет оценщика не содержит многофакторный анализ с учетом оценочных характеристик земельных участков. В отчете приведены сведения о социально-экономической деятельности по России и Республике Хакасия. При этом анализ на соответствие социально-экономического положения муниципального образования г. Черногорок социально-экономическому положению Республики Хакасия отсутствует. Сведения о доле распределения категорий земельных участков по Республике Хакасия не отражают ситуацию на земельном рынке аренды муниципального образования г. Черногорск. Сведений об экономико-географическом положении городского округа, об исследовании рынка земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, экономической эффективности производственной деятельности арендаторов, как и о востребованности земельных участков, в отчете не приведено. Доводы административного ответчика о том, что оценка экономической обоснованности факторов, влияющих на доходность земельного участка, произведена в рамках государственной кадастровой оценки, не основаны на требованиях закона, поскольку наличие кадастровой оценки земельного участка не исключает необходимости установления ставок арендной платы с соблюдением основных принципов определения арендной платы. Само по себе использование при расчете арендной платы кадастровой стоимости в качестве показателя оценки экономических, природных и иных факторов, а также характеризующего доходность и экономическую ценность земельного участка, не может рассматриваться как соблюдение принципа экономической обоснованности. 

Административный истец ФИО5, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Руководствуясь ч. 5 ст. 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил приступить к рассмотрению дела в отсутствие административного истца.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка № 3011Ю от 17.07.2015 и соглашения о внесении изменений в указанный договор от 17.06.2021 административный истец ФИО5 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 19:02:010714:347 площадью 6 116 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, предназначенного для размещения торгово-закупочной базы площадью 5 761 кв.м. и СТО площадью 355 кв.м., что подтверждается вышеуказанным договором, соглашением от 17.06.2021 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28.05.2024.

22.08.2023 Администрацией города Черногорска принято постановление № 2106-п "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Черногорск, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в границах муниципального образования город Черногорск", пунктом 1 которого в том числе утверждены коэффициент (Кв) в размере 5,07 в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «Магазины» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.) (код 4.4), коэффициент (Кв) в размере 5,96 в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «Объекты дорожного сервиса» (под 4.9.1) и коэффициент (Кв) в размере 5,07 в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «Ремонт автомобилей» (размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли) (код 4.9.1.4).

Постановление опубликовано в газете "Черногорск " N 40 (2010) от 11.10.2023, являющейся согласно ч. 4 ст. 4 Устава муниципального образования г. Черногорск официальным источником опубликования муниципальных правовых актов.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами" разъяснено, что признаками, характеризующими нормативный правовой акт, являются: издание его в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления, иным органом, уполномоченной организацией или должностным лицом, наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений.

Вместе с тем признание того или иного акта нормативным правовым во всяком случае зависит от анализа его содержания, который осуществляется соответствующим судом.

Так, следует учитывать, что акт может являться обязательным для неопределенного круга лиц, в частности, в случаях, когда он издается в целях установления правового режима конкретного объекта публичного права (например, правовой акт об установлении границы территории, на которой осуществляется территориальное общественное самоуправление, об установлении границ зон с особыми условиями использования территории, решение о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд, об утверждении генеральных планов поселений, городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов, субъектов Российской Федерации, двух и более субъектов Российской Федерации, Российской Федерации).

В отдельных случаях о нормативном характере оспариваемого акта могут свидетельствовать утвержденные данным актом типовые, примерные приложения, содержащие правовые нормы. С учетом этого отсутствие в самом оспариваемом акте положений нормативного характера не может оцениваться в отрыве от приложений и служить основанием для отказа в рассмотрении дела по правилам главы 21 КАС РФ, главы 23 АПК РФ.

Принимая во внимание, что оспариваемое административным истцом постановление создает права и обязанности не только для административного истца как арендатора земельного участка, но также и для неопределенного круга иных лиц, рассчитано на неоднократное применение, суд приходит к выводу о нормативном характере оспариваемого постановления, с учетом чего настоящее дело подлежит разрешению по правилам главы 21 КАС РФ.

В соответствии с ч. 8 ст. 213 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление;

2) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, должностного лица на принятие нормативных правовых актов;

б) форму и вид, в которых орган, организация, должностное лицо вправе принимать нормативные правовые акты;

в) процедуру принятия оспариваемого нормативного правового акта;

г) правила введения нормативных правовых актов в действие, в том числе порядок опубликования, государственной регистрации (если государственная регистрация данных нормативных правовых актов предусмотрена законодательством Российской Федерации) и вступления их в силу;

3) соответствие оспариваемого нормативного правового акта или его части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 части 10 статьи 35 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования находится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Пунктом 13 статьи 20 Устава муниципального образования г. Черногорск Республики Хакасия, утвержденного решением Совета депутатов муниципального образования г. Черногорск от 28.06.2005 № 38 (далее - Устав), предусмотрено, что определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Черногорска, относится к компетенции Совета депутатов.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республика Хакасия (далее - Порядок).

Пунктом 2.2 Порядка установлено, что размер годовой арендной платы за земельный участок определяется по формуле: Ап = КС x Кв x Ки, где: Ап - размер годовой арендной платы за земельный участок, руб.; КС - кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с земельным законодательством, руб., КС = S x УПКС, где S - площадь земельного участка, кв. м, УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м; Кв - коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка; Ки - коэффициент инфляции.

В Определении от 11.05.2004 № 209-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Вита Холдинг" на нарушение конституционных прав и свобод частями первой и второй статьи 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой устанавливаемая федеральным законом средняя ставка земельного налога представляет собой важную гарантию прав налогоплательщиков, однако она способна выполнять такую функцию только тогда, когда созданы определенные условия, реально ограничивающие свободу усмотрения законодательных органов субъектов Российской Федерации при исчислении ставок земельного налога.

Это предполагает наличие единых правил использования средней ставки налога на земли городов и поселков, в частности при их дифференциации по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. В отсутствие указанных единых правил дифференциацию ставок земельного налога в городе в зависимости от местоположения земельных участков и зон различной градостроительной ценности, как и определение границ этих зон орган местного самоуправления обязан осуществлять не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, т.е. основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне, без чего сам смысл дифференциации средней ставки земельного налога по местоположению и зонам территории города искажается.

Поскольку в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации земельный налог имеет единую правовую природу с арендной платой, указанная правовая позиция предусматривает при утверждении уполномоченными органами местного самоуправления коэффициента Кв, влияющего на размер арендной платы за землю, экономическое обоснование его размера с учетом природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Решением Совета депутатов г. Черногорска от 27.06.2023 N 89 "О внесении изменений в решение Совета депутатов города Черногорска от 24.12.2019 N 259 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Черногорск, и об установлении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Черногорск, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в границах муниципального образования город Черногорск" и приложение N 1" пункт 2.1 приложения к Решению Совета депутатов города Черногорска от 24.12.2019 N 259 изложен в новой редакции, согласно которой коэффициенты арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования при исчислении арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Черногорск, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в границах муниципального образования город Черногорск устанавливаются постановлением Администрации города Черногорска на основании отчета независимого оценщика в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, оспариваемое решение принято правомочным органом – Администрацией г. Черногорска в пределах ее компетенции с учетом установленного порядка, официально опубликовано.

Оспаривая утвержденные Администрацией г. Черногорска коэффициенты, административный истец ссылается на то, что размер арендной платы за земельный участок, рассчитанный с учетом указанных коэффициентов, является экономически необоснованным.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

К числу таких принципов относится в том числе принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Из смысла приведенных норм следует, что уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом поселения, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

При принятии нормативного правового акта, помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли, должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности уполномоченным государственным или муниципальным органом должно доказываться путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Совокупности допустимых и относимых доказательств того, что при принятии оспариваемого нормативного правового акта должным образом проводился анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков с видами разрешенного использования, соответствующими кодам 4.4 и 4.9.1.4, административным ответчиком не представлено.

В подтверждение экономического обоснования оспариваемых коэффициентов вида разрешенного использования для расчета арендной платы за пользование земельными участками административным ответчиком представлен Отчет ООО «Бизнес Центр Оценки» от 15.08.2023 № 142 (далее – Отчет).

Представленный Отчет оценщика также не свидетельствует о том, что проводился надлежащий анализ экономических факторов, влияющих на доходность земельных участков, в частности, Отчет не содержит многофакторный анализ с учетом оценочных характеристик земельных участков. 

В Отчете приведены сведения о социально-экономической деятельности по России и Республике Хакасия, при этом анализ на соответствие социально-экономического положения муниципального образования г. Черногорок социально-экономическому положению Республики Хакасия отсутствует. Сведения о доле распределения категорий земельных участков по Республике Хакасия не отражают ситуацию на земельном рынке аренды муниципального образования г. Черногорск. Сведений об экономико-географическом положении городского округа, об исследовании рынка земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, экономической эффективности производственной деятельности арендаторов, как и о востребованности земельных участков, в отчете не приведено. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412, предусмотрено что коду видов разрешенного использования 4.4 соответствуют земельные участки для размещения магазинов – объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м. Коду видов разрешенного использования 4.9.1.4 соответствуют земельные участки, предназначенные для ремонта автомобилей – размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли.

Таким образом, кодам видов разрешенного использования 4.4 и 4.9.1.4 соответствуют разные виды разрешенного использования с разными видами предпринимательской деятельности.

Анализ доходности указанных видов предпринимательской деятельности, а также доходности используемых для данных видов предпринимательской деятельности земельных участков в г. Черногорске, подтверждающий, что они являются одинаковыми, ни Отчет (разделы 8.6, 8.8), ни иные представленные в обоснование оспариваемого постановления материалы не содержат.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что при установлении оспариваемых коэффициентов административный ответчик учитывал уровень коммерческой привлекательности земельных участков с разными видами разрешенного использования, условия хозяйствования на них с учетом особенностей города, а также существующий спрос на такие участки, развитость инфраструктуры, желая при этом обеспечить не только максимальное поступление в бюджет арендных платежей, но и соблюдение экономически справедливого баланса интересов арендаторов и пользователей земельных участков и муниципального образования.

Приведенные в ходе судебного разбирательства ссылки оценщика на информацию Росстата подлежат отклонению, поскольку указанная статистическая информация получена в период судебного разбирательства и не использовалась при составлении Отчета, соответственно, не может подтверждать обоснованность содержащихся в нем выводов оценщика.

Доводы административного ответчика и заинтересованных лиц о том, что оценка экономической обоснованности факторов, влияющих на доходность земельного участка, произведена в рамках государственной кадастровой оценки, также подлежат отклонению как не основанные требованиях закона.

В этой части суд соглашается с позицией, приведенной в заключении прокурора, о том, что наличие кадастровой оценки земельного участка не исключает необходимости установления ставок арендной платы с соблюдением основных принципов определения арендной платы. Само по себе использование при расчете арендной платы кадастровой стоимости в качестве показателя оценки экономических, природных и иных факторов, а также характеризующего доходность и экономическую ценность земельного участка, не может рассматриваться как достаточное соблюдение принципа экономической обоснованности. 

Таким образом, исследованные судом доказательства свидетельствуют о том, что Администрация г. Черногорска при утверждении коэффициента в отношении земельных участков с видами разрешенного использования – «Магазины» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.) (код 4.4); «Ремонт автомобилей» (размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли) не руководствовалась принципом экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории и вида разрешенного использования, следовательно, постановление Администрации г. Черногорска от 22.08.2023 N 2106-п в указанной выше части противоречит основным принципам определения арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем, административный истец оспаривает коэффициент 4.9.1 в размере 5,96 для земельных участков, имеющих разрешенное использование «объекты дорожного сервиса» (код 4.9.1), в который включены коды 4.9.1.1 («заправка транспортных средств», Кв 5,96), 4.9.1.2 («обеспечение дорожного отдыха», Кв 5,96), 4.9.1.3 (автомобильные мойки», Кв 5,96), 4.9.1.4 («ремонт автомобилей», Кв 5,07), однако коэффициенты Кв, установленные в отношении кодов 4.9.1 (за исключением кода 4.9.1.4), 4.9.1.1, 4.9.1.2, 4.9.1.3, при расчете ФИО5 арендной платы не использовались и не применялись, соответственно, в указанной части оспариваемое постановление Администрации г. Черногорска права и законные интересы административного истца не затрагивает и не нарушает. 

Согласно п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами", установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречат нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд, руководствуясь пунктом 1 части 2, пунктом 1 части 4 статьи 215 КАС РФ, признает этот нормативный правовой акт не действующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени. Если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу. Вопрос о признании нормативного правового акта недействующим с того или иного времени решается судом в зависимости от обстоятельств дела.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации последствием признания судом нормативного правового акта, а также акта, обладающего нормативными свойствами, недействующим является его исключение из системы правового регулирования полностью или в части.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований административного истца и признании не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим со дня вступления решения суда в законную силу постановления Администрации города Черногорска от 22.08.2023 N 2106-п в части утверждения коэффициента (Кв) в размере 5,07 в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «Магазины» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.) (код 4.4) и коэффициента (Кв) в размере 5,07 в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «Ремонт автомобилей» (размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли) (код 4.9.1.4).

В указанной части оспариваемое постановление влечет нарушение прав административного истца, так как установление экономически необоснованных коэффициентов приводит к значительному повышению арендной платы за пользование земельным участком.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 174-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление удовлетворить частично.

Признать не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим со дня вступления решения суда в законную силу постановление Администрации города Черногорска от 22.08.2023 N 2106-п "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Черногорск, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в границах муниципального образования город Черногорск" в части утверждения коэффициента (Кв) в размере 5,07 в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «Магазины» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.) (код 4.4) и коэффициента (Кв) в размере 5,07 в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «Ремонт автомобилей» (размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли) (код 4.9.1.4).

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Обязать Администрацию города Черногорска опубликовать настоящее решение или сообщение о его принятии в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в официальном печатном издании – газете «Черногорск».

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено апелляционное представление в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия через Черногорский городской суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.М. Дмитриенко 

Мотивированное решение составлено 29.07.2024.