К делу № 2-320/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

19 февраля 2018 года Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующей судьи Дадаш И.А., 

с участием представителя истца ФИО1-ФИО2 по доверенности № 01АА0537678 от 31.10.2017г., 

представителя ответчицы ФИО3 - ФИО4 по доверенности № 23АА7466679 от 19.10.2017г.,

представителя третьего лица ФИО5 по доверенности № 3 от 07.02.2018г.,

при секретаре Погореловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, и встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и переуступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок, о взыскании уплаченной по договору денежной суммы, о возмещении убытков и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 просит суд признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и переуступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок, находящихся по 

<

адрес>, заключенный между ФИО6 и ФИО3 и зарегистрированный в УФРС по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ; применить последствия недействительности сделки, вернуть стороны в первоначальное состояние. В связи с признанием сделки недействительной аннулировать зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество право собственности ФИО3 на указанный жилой дом (номер регистрации № а также на уступку прав аренды на земельный участок (номер регистрации №).

Ответчица по первоначальному иску и истица по встречному иску ФИО3 просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и переуступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с ФИО6 уплаченную по договору сумму в размере 300 000 рублей. Возместить убытки по благоустройству дома в размере 83 709 рублей, по оплате государственной пошлины при регистрации договора купли-продажи в размере 3000 рублей, юридических услуг в размере 50000 рублей, за проведение строительно-технической экспертизы в размере 34 000 рублей; за удостоверение полномочий представителя в размере 1790 рублей; компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 407 рублей 09 копеек.

В обоснование своих требований истец ФИО1 указал в исковом заявлении, что 25 сентября 2017 года между ФИО6 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома и переуступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок, находящихся по 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ данный договор зарегистрирован в УФРС по Краснодарскому краю. С 21 июля 2006 года по настоящее время он с ответчицей ФИО6 состоит в зарегистрированном браке. Брачный договор между ними не заключался. Недвижимое имущество, сделку по отчуждению которого совершила ФИО6, нажито им и ФИО6 в период брака и в соответствии со ст. 34СК РФ он имеет на него право, как на общее совместное имущество супругов. Пункт 3 ст. 35 СК РФ указывает, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В соответствии с частью первой ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. О состоявшейся сделке купли-продажи данного недвижимого имущества истец не знал, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ своей супруге не давал. О том, что принадлежащее ему недвижимое имущество против его воли выбыло из владения, истец узнал случайно после государственной регистрации спорной сделки в конце октября 2017 года. После этого он в порядке досудебного урегулирования спора обратился к ответчикам с претензией о расторжении данного договора в добровольном порядке. Однако ответа на данные претензии до настоящего времени им не получено. Считает, что совершенная ответчиками сделка является оспоримой в силу п. 3 ст. 35 СК РФ. При этом при признании сделки недействительной на основании пункта 3 статьи 35 СК РФ закон не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

Представитель ответчицы по первоначальному иску и истицы по встречному иску в обоснование своих требований указал,что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. В соответствии с п.1.1. договора, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 702 кв.м, с кадастровым номером №, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажного жилищного строительства и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 84.5 кв.м., кадастровый №, находящиеся по 

<

адрес>. В соответствии с п. 2.1. по предварительной договоренности между сторонами стоимость вышеуказанных объектов недвижимости составляет 2 600 000 рублей и является окончательной. ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО6 и покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома и переуступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок. Согласно п. 1 Договора продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, принадлежащий Продавцу по праву собственности жилой дом, общей площадью 84.5 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.2. Договора указанный жилой дом принадлежит продавцу по праву собственности на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав. Согласно п.4 Договора указанный жилой дом продается по соглашению сторон за 450 000 рублей. В соответствии с п. 5. Договора часть стоимости жилого дома в размере 300 000 рублей покупатель передал продавцу за счет наличных средств до подписания настоящего договора. Оставшуюся часть стоимости жилого дома в размере 150 000 рублей передается покупателем продавцу за счет наличных средств до ДД.ММ.ГГГГ. До заключения договора продавец ФИО6 правоустанавливающие документы на дом и земельный участок не показывала, только поясняла, что документы имеются, дом зарегистрирован и введен в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ документы по сделке купли-продажи были сданы в МФЦ, при этом ФИО3 уплатила государственную пошлину в размере 3 000 рублей. После сдачи документов в МФЦ ФИО3 были понесены затраты на благоустройство дома на общую сумму 83709 рублей. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Однако после получения Выписки из единого государственного реестра, ФИО3 узнала, что приобретенный ею дом является объектом незаконченного строительства, степень готовности которого 53%, продавцом не были предоставлены документы, подтверждающие документы семейного положения, в связи с чем данная сделка может быть оспорена. Кроме этого, после заключения сделки, были выявлены скрытые недостатки в доме: под натяжным потолком отсутствовало перекрытие, что способствовало продуванию и стягиванию потолочной пленки; между потолком и стенами по всему периметру комнат имеются сквозные пустоты на чердачное помещение; конструктивные решения элементов дома (расположение пустот, способы герметизации мест пропуска трубопроводов через конструкции, устройство вентиляционных отверстий и размещение тепловой изоляции и т.д.) не предусматривают защиту от проникновения грызунов и насекомых, что не соответствует нормативным требованиям п. 8.1 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»; не выполнена врезка в существующий трубопровод газоснабжения; изменен уклон прокладки на участке отводного трубопровода канализации, что не соответствует нормативным требованиям п. 8.3.2 СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*»; при возведении цокольной части жилого дома использованы шлакоблоки, что не соответствует нормативным требованиям п. 9.1 СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП 11-22-81* (с Изменениями N1, 2)»; согласно акту экспертизы № 17-03/К-16.1 от 08.11.2017 года фундамент не соответствует СП 22.13330 и СП 24.13330; конструктивные решения элементов дома (в том числе расположение пустот, способы герметизации мест пропуска трубопроводов через конструкции, устройство вентиляционных отверстий и размещение тепловой изоляции и т.д.) не предусматривают защиту от проникновения грызунов и насекомых не соответствуют СП 55.13330.2011; бруски каркаса не обработаны антипиренами и антисептиками не соответствуют СП 163.1325800.2014; для возведения цоколя применены блоки из ячеистых бетонов, что не соответствует СП СНиП 11-22-81*; толщина горизонтальных швов кирпичной кладки составляет 8 мм., что не соответствует СП 70.13330.2012,СНиП 3.03.01- 87; на поверхностях кирпичных стен присутствуют следы выступания солей, что не соответствует СП 70.13330.2012, СНиП 3.03.01-87; трубопровод канализации на выходе из цокольной части объекта исследований выполнен с перепадом в 50 см., что не соответствует СП 13330.2012,СНиП 2.04.01-85; прокладка внутренних трубопроводов осуществлена с уклоном менее, чем 0,002, что не соответствует СП 13330.2012; пароизоляционный слой не выполнен непрерывным и водонепроницаемым, что не соответствует п.5.12 Свода правил СП 17.13330.201 1 «Кровли». 28.10.2017 года ФИО6 была направлена претензия о расторжении договора договор купли-продажи жилого дома и переуступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок, возврате уплаченной по договору суммы и возмещении убытков. 16.11.2017 года в ходе переговоров с представителем, не предоставившим доверенность на право представление интересов ФИО6, соглашения по расторжению договора и выплате уплаченной по договору сумму и возмещению убытков достигнуто не было. Кроме этого, представитель уведомил, что в случае не выполнения условий предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по оплате в сумме 2 600 000 рублей, договор будет расторгнут по инициативе супруга продавца, факт наличия которого был скрыт ФИО6 при совершении сделки купли-продажи и заключении договора купли-продажи жилого дома и переуступка прав и обязанностей арендатора на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями из Выписки Единого государственного реестра. Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии с п.2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. В ст.15 ГК РФ указано, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В связи с тем, что ФИО3 пришлось обратиться за юридической помощью в ООО Юридический центр «ЧАСТНОЕ ПРАВО», стоимость, которой составила 50000 рублей, кроме этого для установления технического состоянии дома была проведена строительно-техническая экспертиза стоимость которой составила 34000 рублей. Убытки по удостоверению полномочий представителя нотариальной доверенностью составили в размере 1 790 рублей. Также был причинен моральный вред, который ФИО3 оценивает в размере 300000 рублей.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просил их удовлетворить в полном объеме. Пояснил, что истец не знал о заключенной сделке, он с супругой обсуждал вопрос о продаже недостроенного дома и земельного участка, но супруга со своей стороны не поставила его в известность о заключенном ею договоре купли-продажи. Не согласился с требованиями встречного иска, просил отказать в его удовлетворении, так как из представленных письменных документов на недвижимый объект четко усматривается, что возведенный дом на момент заключения сделки являлся объектом незавершенного строительства. Документы на недвижимость находились у агентства «Титул», который сопровождал сделку по поручению покупателя ФИО3 При этом покупатель ФИО3 осматривала дом, видела, что он недостроенный. В связи с чем претензию и иск ФИО3 должна предъявлять агентству за некачественное предоставление услуги по подбору объекта недвижимости и по оформлению сделки.

Представитель ответчицы по первоначальному иску и истицы по встречному иску подержал доводы искового заявления, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель третьего лица агентства «Титул» ФИО5 в судебном заседании пояснила, что покупатель ФИО3 знала, что приобретаемый ею дом не достроен, то есть являлся объектом незавершенного строительства. Но по договору купли-продажи дом был указан как жилой. Подтвердила, что неправильно оформили сделку и в этой части агентством была допущена ошибка, которую они признают.

Третье лицо-начальник межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО7 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие и принять решение на усмотрение суда.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, считает правильным исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ФИО3 отказать по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 2 СК РФ семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, а также определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей.

Таким образом, предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между членами семьи - супругами, другими родственниками и иными лицами. Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи.

Как установлено в судебном заседании, истец ФИО1 состоит в зарегистрированном браке с ответчицей ФИО6 с 21 июля 2006 года по настоящее время, согласно свидетельству о заключении брака (т.1 л.д.33). В период брака супругами З-ными был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ без торгов из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 702 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.26-32), на котором супругами был возведен объект незавершенного строительства - недостроенный дом (т.1 л.д.14-23). Право собственности на указанные объекты недвижимости было оформлено на ответчицу ФИО6 Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ процент готовности объекта - недостроенного дома составила 52.5%, общая действительная инвентаризационная стоимость объекта в ценах 2012 года составила 249780 рублей (т.1 л.д.24).

Однако ответчица ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО3 предварительный договор купли-продажи недвижимости: земельного участка и дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, общей стоимостью объектов 2600000 рублей, с оплатой задатка 300000 рублей, а оставшаяся сумма в размере 2300000 рублей покупателем ФИО3 оплачивается до 01.11.2017 года (т.1 л.д.43). ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого дома и переуступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок, по которому стоимость жилого дома была установлена сторонами 450 000 рублей, из которых оставшаяся сумма за дом в размере 150000 рублей покупателем ФИО8 будет оплачена до ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.8-9).

Истцом ФИО1 в адрес ответчиков была направлена претензия с предложением урегулировать спор в досудебном порядке, в связи с отсутствием его согласия на совершение сделки между его супругой ФИО6 и ФИО3 (т.1 л.д.12-13). Однако претензия ответчиками была оставлена без внимания.

Между тем, согласно Выписке из ЕГРН, разделу о сведениях о зарегистрированных правах (т.1 л.д.51), при регистрации сделки было установлено, что их представленных документов невозможно было определить семейное положение продавца ФИО6, также указано, что если ФИО6 состояла в браке на момент приобретения имущества и состоит по настоящее время, и данный объект недвижимого имущества является общей совместной собственностью супругов, то сделка по отчуждению имущества может быть оспоримой.

Согласно договору возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ, между покупателем ФИО3 и агентством «Титул» была достигнута договоренность о предоставлении ФИО3 услуги по подборке объекта недвижимости, организации его просмотра, информировании заказчика ФИО3 о ходе исполнения договора, консультации по вопросам, связанным с предметом договора. При этом агентство в свою очередь анализирует, систематизирует и проводит подборку данных, в отношении интересующих заказчика ФИО3 объектов недвижимости (т.1 л.д.57-59).

Согласно акту выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Юридическое агентство «Титул» оказало услуги ФИО3 по поиску земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: 

<

адрес>. Агентство обязалось составить договор купли-продажи, сопроводить не регистрацию в МФЦ, оплатить госпошлину. Заказчиком ФИО3 за выполнение указанных услуг агентству «Титул» была произведена оплата в размере 65000 рублей. Стороны по договору об оказании услуг по подборке недвижимых объектов претензий не имели (т.1 л.д.56).

Согласно пункту 1 ст.34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К совместно нажитому имуществу супругов, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 15 от 05.11.1998 (ред. от 06.02.2007) «О применении судами законодательства при рассмотрении дела о расторжении брака», относится любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу статей 128, 129, пунктов 1 и 2 статьи 213 Г РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (пункт 1 ст. 35 СК РФ).

Согласно пункту 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Абзацем вторым пункта 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, при признании сделки недействительной на основании пункта 3 ст. 35 СК РФ закон не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что истец ФИО1 и ответчица ФИО6 состоят в зарегистрированном браке с 2006 года по настоящее время. В период брака супругами были приобретен в аренду земельный участок и возведен объект незаконченного строительства. Ответчица ФИО6 заключила письменный договор купли-продажи земельного участка и дома с ФИО3 без согласия супруга ФИО1 Данный договор был зарегистрирован и право собственности на указанные объекты перешло к ФИО3

Согласно п. 1 ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 названной статьи закона каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Исходя из положений вышеприведенной правовой нормы при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, юридически значимыми обстоятельствами являются наличие или отсутствие полномочий участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки, а также наличие или отсутствие осведомленности другой стороны сделки об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

Так как сделка может быть признана недействительной только по основаниям и с предусмотренными законом последствиями, суд обязан установить наличие обстоятельств, с которыми закон связывает признание сделки недействительной и наступление определенных юридических последствий.

Требования о признании сделки недействительной могут заявляться как сторонами сделки, так и третьим лицом в случае нарушения такою сделкою его прав или охраняемых законом интересов (п.2 ст. 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлено ее сторонами или иным заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Из системного толкования указанных норм закона следует, что сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества, которую оспаривает истец, является оспоримой и может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законом.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных положений закона и имеющихся в материалах дела доказательств, суд считает, что имеются правовые основания для признания оспариваемой истцом ФИО1 сделки со спорным недвижимым имуществом недействительной и применении последствий ее недействительности, поскольку ответчица ФИО9, находясь в зарегистрированном браке, заключила договор купли-продажи совместно нажитого в браке имущества с ФИО3 без нотариально удостоверенного согласия своего супруга ФИО1, что прямо предусмотрено действующим законодательством. При этом агентство «Титул», которое сопровождало сделку на основании заключенного с ФИО3 договора об оказании услуг, знало об отсутствии согласия супруга продавца ФИО6, о чем было указано государственным учреждением, регистрирующим договор купли-продажи, но мер по устранению допущенного нарушения агентство не предприняло, то есть агентство некачественно предоставило свои услуги по договору об оказании ФИО3 услуг по поиску объекта недвижимости и сопровождению сделки, в том числе ее регистрации.

Также суд считает необходимым взыскать с ответчицы ФИО6 в пользу ФИО3 денежную сумму, полученную ею при заключении договора купли-продажи в размере 300 000 рублей, в связи с приведением сторон по сделке в первоначальное положение.

В то же время, удовлетворяя первоначальный иск истца ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи дома и переуступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения встречного иска ФИО3 и признании указанного договора купли-продажи дома и переуступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок недействительным, в связи с существенным нарушением требований к качеству товара, в частности обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов по следующим основаниям.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Как установлено в судебном заседании, между ФИО6 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи дома и переуступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок. Данный договор был зарегистрирован в МФЦ, о чем произведена запись регистрации сделки. При этом сторонами по договору купли-продажи была достигнута договоренность об окончательном расчете по сделке ДД.ММ.ГГГГ, что указано в договоре купли-продажи. 

Однако ФИО3 при владении приобретенными объектами недвижимости выявила существенные нарушения требований к качеству товара, в данном случае дома, обнаружив недостатки, которые не могли быть устранены без несоразмерных расходов, с учетом того, что ею на благоустройство дома было израсходовано 83709 рублей, согласно представленным ею квитанциям (т.2 л.д.28-41).

Также ФИО3 при получении Выписки из ЕГРН установила, что дом является объектом незавершенного строительства, и его степень готовности составляет 53% (т. л.д.50).

Истица по встречному иску самостоятельно провела строительно-техническую экспертизу № 17-03/К-16.1 от 08.11.2017 года, которой был установлен ряд недостатков, а именно: не выполнена врезка в существующий трубопровод газоснабжения; изменен уклон прокладки на участке отводного трубопровода канализации, что не соответствует нормативным требованиям п. 8.3.2 СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*»; при возведении цокольной части жилого дома использованы шлакоблоки, что не соответствует нормативным требованиям п. 9.1 СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП 11-22-81* (с Изменениями N 1, 2)»; согласно акту экспертизы № 17-03/К-16.1 от 08.11.2017 года фундамент не соответствует СП 22.13330 и СП 24.13330; конструктивные решения элементов дома (в том числе расположение пустот, способы герметизации мест пропуска трубопроводов через конструкции, устройство вентиляционных отверстий и размещение тепловой изоляции и т.д.) не предусматривают защиту от проникновения грызунов и насекомых не соответствуют СП 55.13330.2011; бруски каркаса не обработаны антипиренами и антисептиками не соответствуют СП 163.1325800.2014; для возведения цоколя применены блоки из ячеистых бетонов, что не соответствует СП СНиП 11-22-81*; толщина горизонтальных швов кирпичной кладки составляет 8 мм., что не соответствует СП 70.13330.2012,СНиП 3.03.01- 87; на поверхностях кирпичных стен присутствуют следы выступания солей, что не соответствует СП 70.13330.2012, СНиП 3.03.01-87; трубопровод канализации на выходе из цокольной части объекта исследований выполнен с перепадом в 50 см., что не соответствует СП 13330.2012,СНиП 2.04.01-85; прокладка внутренних трубопроводов осуществлена с уклоном менее, чем 0,002, что не соответствует СП 13330.2012; пароизоляционный слой не выполнен непрерывным и водонепроницаемым, что не соответствует п.5.12 Свода правил СП 17.13330.201 1 «Кровли». Исследованный дом незавершенного строительства имеет сниженную несущую способность и сниженные эксплуатационные характеристики (т.1 л.д.84-121).

Однако услугу ФИО3 по подборке объекта недвижимости и по сопровождению сделки, а также составлению договора купли-продажи и его регистрации осуществляло агентство «Титул» на основании заключенного с ФИО3 договора об оказании услуг по поиску объекта недвижимости. Данному агентству продавец ФИО6 передала все правоустанавливающие документы на объекты недвижимости для ознакомления и составления предварительного договора купли-продажи и впоследствии основного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Вместе с тем, агентством «Титул» при наличии письменных сведений об объектах недвижимости, в частности сведений о том, что дом являлся объектом незавершенного строительства, заказчику ФИО3 данную информацию об этом не предоставил. Более того, в договоре купли-продажи объект незавершенного строительства был указан как жилой дом, в связи с чем в дальнейшем право собственности за ФИО3 было зарегистрировано именно как на жилой дом, который в действительности являлся объектом незавершенного строительства.

Указанное нарушение, допущенное при заключении сделки и оформлении договора купли-продажи, было подтверждено представителем агентства «Титул».

Таким образом, со стороны ответчицы ФИО6 нарушений и факта сокрытия сведений об объектах недвижимости, подлежащих отчуждению, судом установлено не было. Напротив, ФИО6 представила агентству все правоустанавливающие документы и иные документы, характеризующие объекты недвижимости, из которых видно, что продаваемый дом имеет 52,5% готовности и являлся объектом незавершенного строительства, что подтвердил в судебном заседании представитель агентства «Титул».

Таким образом, факт умышленного сокрытия ФИО6 сведений об отчуждаемом ею доме и непредоставлении достоверной информации о техническом состоянии дома своего подтверждения в судебном заседании не нашли и опровергаются пояснениями представителя агентства «Титул», который подтвердил, что агентством была допущена ошибка при оформлении договора купли-продажи, в котором было указано, что отчуждаемый ФИО6 дом являлся жилым, но в действительности таковым не являлся, так как в документах он значился как объект незавершенного строительства. 

Кроме того, информация об объектах недвижимости, в том числе об объектах незавершенного строительства, относится к сведениями публичного характера, доступ к которым свободен. Следовательно, ФИО3 имела возможность беспрепятственно получить полную информацию о приобретаемых объектах.

В соответствии с п.2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

С учетом указанных обстоятельств и норм статьи 475 ГК РФ следует, что проведение ФИО3 строительно-технической экспертизы для установления недостатков в приобретенном ею доме было нецелесообразно и преждевременно, поскольку на момент продажи дома он фактически являлся объектом незавершенного строительства. А недостатки, выявленные ФИО3, к таковым не относятся, поскольку являлись фактом того, что дом соответствовал своим характеризующим техническим данным - как объект незавершенного строительства. А выявленные недостатки являлись следствием того, что дом не достроен. То есть для подтверждения этого факта необходимость в проведении строительно-технической экспертизы отсутствовала. Поэтому отсутствуют основания для применения норм ст.475 ГК РФ и расторжении договора купли-продажи по указанным в данной статье обстоятельствам: в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

При таких обстоятельствах встречный иск о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости и переуступки прав и обязанностей арендатора земельного участка удовлетворению не подлежит.

Суд также не нашел оснований для взыскания с ФИО6 в пользу ФИО3 понесенных последней убытков по благоустройству дома в размере 83709 рублей, поскольку объект незавершенного строительства в силу своего технического состояния требует материальных затрат для завершения строительства, что и было предпринято ФИО3 Кроме того, ФИО3 вправе привести в первоначальное положение объект, возвратив в свою собственность те материалы и комплектующие, которые ею были приобретены, поскольку они не являются неотъемлемой частью объекта недвижимости.

Не подлежат взысканию с ответчицы по встречному иску ФИО6 расходы по проведению строительно-технической экспертизы, так как судом не были установлены основания для ее проведения. При этом экспертизы не являлась одним из доказательств, взятым за основу при принятии судом решения.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.1994 г. № 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда» под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага, или нарушающими его личные неимущественные права либо нарушающими имущественные права гражданина.

Вместе с тем истицей по встречному иску не представлены письменные доказательства причинения ей продавцом ФИО6 нравственных и физических страданий, дающих основание для взыскания с нее компенсации морального вреда. При таких обстоятельствах требования о взыскании компенсации морального вреда удовлетворению не подлежит.

В соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ не подлежат взысканию с ответчицы ФИО6 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины при регистрации договора купли-продажи в размере 3000 рублей, юридических услуг в размере 50000 рублей, за проведение строительно-технической экспертизы в размере 34 000 рублей; за удостоверение полномочий представителя в размере 1790 рублей; по оплате государственной пошлины в размере 7 407 рублей 09 копеек, поскольку в удовлетворении встречного иска ФИО3 отказано.

Согласно нормам ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С учетом данной статьи с ответчицы по первоначальному иску ФИО3 подлежат взысканию судебные расходы в пользу истца ФИО1 по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО6, ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и переуступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок, находящихся по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО6 и ФИО3 и зарегистрированный в УФРС по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ. 

Возвратить стороны по сделке в первоначальное положение. 

Признать право собственности за ФИО6 на недостроенный дом и земельный участок переуступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок по переуступке прав и обязанностей арендатора на земельный участок, находящихся по адресу: 

<

адрес>., 

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности ФИО3 на указанный недостроенный дом (номер регистрации №), а также на уступку прав аренды на земельный участок (номер регистрации №).

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО3 уплаченную по предварительному договору купли-продажи денежную сумму в размере 300 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.

Отказать в удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и переуступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок, о взыскании уплаченной по договору денежной суммы, о возмещении убытков и судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение в течение одного месяца со дня принятия решения суда.

Судья: подпись

Копия верна:

Судья И.А.Дадаш