Дело № 

поступило в суд 11.01.2021 года 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> 

Чулымский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Решетниковой М.В.

при секретарях Скультецкой О.В., Акентьевой Н.Л.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки купли-продажи жилого дома недействительной и взыскании денежных средств в размере 250000 рублей, признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании сделки купли-продажи жилого дома недействительной и взыскании денежных средств в размере 250000 рублей, признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка незаключенным, указав, что решив приобрести жилое помещение, она договорилась с ФИО2 о покупке принадлежащего ей жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу : 

<

адрес> о сумме сделки, ответчик получила 250000 рублей, выдав расписку о получении задатка ( денежных средств).

На момент выдачи расписки у ответчика не были подготовлены необходимые правоустанавливающие документы для совершения сделки. ФИО2 заверила, что документы будут готовы до ДД.ММ.ГГГГ, поэтому, оставшуюся часть стоимости дома в размере 600000 рублей они решили оплатить ДД.ММ.ГГГГ, после того как ответчик уведомит о готовности совершить сделку. Определяя срок подготовки документов для сделки ДД.ММ.ГГГГ они определяли также собственные действия по подаче заявки на получение ипотеки, так как одобрение ипотеки действительно только некоторое время, при отказе в оформлении ипотеки со стороны заемщика, в будущем возникают сложности в получении при повторном обращении.

К ДД.ММ.ГГГГ, ответчик не подготовил необходимые документы, возникли вопросы по земельному участку, который не фигурировал в расписке как объект сделки. Срок получения ипотеки, одобренной банком, истек. На предложение вернуть деньги, ФИО2 ответила отказом. Спор невозможно разрешить, так как в нарушение требований ГК РФ, они не оформили каких либо договоров о намерениях сторон совершить сделку на определенных условиях, не определили все объекты сделок, их цену, действия сторон, их сроки совершения и ответственность.

Пункт 1 ст. 380 ГК РФ устанавливает, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Статья 161 ГК РФ определяет, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, независимо от суммы сделки.

Статья 429 ГК РФ устанавливает, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора, влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Таким образом, основной договор либо предварительный договор между сторонами в требуемой законом форме не заключались, поэтому врученные ответчику деньги в сумме 250000 рублей являются авансовым платежом и не могут удерживаться ответчиком как задаток в случае не совершения сделки.

Со своей стороны она своевременно осуществляла необходимые действия, направленные на заключение основного договора. Для того чтобы не терять в будущем время при оформлении основного договора, в июле 2020 года она предоставила ответчику проект основного договора, в котором уточнялись условия расчета между сторонами за жилой дом и земельный участок, так как расписка предусматривала только действия в отношении жилого дома. В проекте отсутствовали данные об источнике выплаты 600000 рублей, так как документы для сделки были не готовы, поэтому в проекте договора не была указана и дата его подписания. Пункт 3.3 проекта договора предусматривает передачу жилого дома и земельного участка с момента заключения договора.

Статья 443 ГК РФ определяет, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

В настоящее время у нее отсутствует интерес к совершению сделки по приобретению жилого дома, принадлежащего ответчику, так как срок для совершения сделки после одобрения ипотеки истек, получение потребительского кредита является кабальным, невозможным в силу ограниченного дохода. У нее наступили неблагоприятные последствия, так как при уплате аванса она оформляла кредит на сумму 250000 рублей, с процентной ставкой 19,9 % годовых, вынуждена его оплачивать, не получила каких либо благ при его использовании.

Так как ответчик брал на себя обязательства совершить сделку в соответствующие сроки, но не сделал этого, она имеет право на действия, направленные на признание судом сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. Полагает, что уплаченные ответчику 250000 рублей в качестве аванса должны быть возвращены ей.

Так как каких либо договоров между сторонами не заключалось, предусмотренные ст. 452 ГК РФ действия в досудебном порядке совершены быть не могут.

Иным образом, кроме обращения в суд она не может реализовать свои гражданские права.

Просит признать сделку купли-продажи жилого дома по адресу : 

<

адрес>В между нею и ФИО2 недействительной, договор купли - продажи жилого дома и земельного участка - незаключенным, взыскать с ФИО2 в ее пользу 250000 рублей 

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала, пояснила, что ФИО2 продавала жилой дом, она, осмотрев жилое помещение, решила приобрести его, ответчик попросила выдать ей аванс в счет стоимости дома, она согласилась. ДД.ММ.ГГГГ она получила кредит в банке в сумме 250000 рублей и передала денежные средства ответчику, составили расписку в получении от нее ФИО2 денежных средств в счет оплаты приобретаемого жилого дома, с указанием обязательств: с ее стороны - оплатить оставшуюся денежную сумму за дом, со стороны ФИО2 – предоставить все необходимые документы на жилой дом и земельный участок, предусмотрев, что в случае, если ответчик не успеет подготовить документы в период одобрения ипотеки, она вернет уплаченные денежные средства. Оставшуюся покупную цену за объекты недвижимости она хотела оплатить за счет ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ к ней домой приехали ответчик и дети ФИО2, пояснили, что расписка ДД.ММ.ГГГГ составлена ею и ФИО2 не верно и нужно ее переписать. Она была беременная, родила ребенка ДД.ММ.ГГГГ, ее торопили, поэтому подписала расписку, составленную ФИО2, отдала родственникам ответчика составленную ДД.ММ.ГГГГ расписку. ФИО2 распиской, подписанной ДД.ММ.ГГГГ обязалась предоставить до ДД.ММ.ГГГГ ей для оформления ипотеки документы по межеванию, технический паспорт, домовую книгу, эти документы были подготовлены, ею предоставлены в банк, но им возвращены, т.к. оформлены не верно. 

Банк потребовал от нее проект договора купли-продажи жилого дома, на приобретение которого она оформляла ипотеку. Они с ФИО2 в июле 2020 года через МФЦ подготовили проект договора купли-продажи, дата его оформления проставлена не была, данный проект составляли для предоставления в банк, которым документы ФИО2 на жилой дом и земельный участок были опять возвращены, в том числе в связи с тем, что межевание произведено земельного участка площадью 1100 кв.м., при этом в собственности у ответчика имелось лишь 500 кв.м., документы возвращались банком неоднократно в связи с их ненадлежащим оформлением.

Срок одобрения ей ипотеки истек ДД.ММ.ГГГГ, документы у ФИО2 готовы не были.

Позже ее родители также хотели оформить ипотеку и приобрести дом у ФИО2, которая и им не смогла предоставить необходимые для оформления ипотеки документы.

Она просила ФИО2 вернуть ей денежные средства в размере 250000 рублей, которые передала последней в качестве аванса. Жилой дом и земельный участок ей не передавались, в жилое помещение она не вселялась.

Представитель истца адвокат Салин А.А., в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, указал, что ДД.ММ.ГГГГ истцом была выдана расписка о передаче ответчику аванса в размере 250000 рублей. Данная денежная сумма не является задатком, поскольку не передавалась в обеспечение исполнения какого либо договора, который на ДД.ММ.ГГГГ не заключен сторонами. Расписку, датированную ДД.ММ.ГГГГ как сделку сторон, просит признать недействительной, так как из расписки невозможно определить предмет, в отношении которого возникли правоотношения, расписка подтверждает лишь факт передачи денег и не является соглашением о задатке, на момент ее составления, передачи денег не было договора в котором был бы указан его предмет, условия сделки, денежные средства не обеспечивают какие либо обязательства. В связи с указанным, денежные средства в размере 25000 рублей подлежат возврату ответчиком истцу. Расписка не является предварительным договором.

Договор, составленный сторонами в июле 2020 года, не содержит даты, он оформлялся как проект договора для предоставления в банк истцом для получения займа, имущество по нему не передавалось истцу, не является предварительным договором. Просит признать данный договор купли- продажи жилого дома и земельных участков не заключенным. 

Вины истца в не заключении сделки купли-продажи жилого дома и земельных участков, нет, поскольку документы на объекты недвижимости которые требовал банк для оформления ипотеки, были оформлены у ответчика ненадлежащим образом, так, адрес объектов недвижимости не соответствовал адресу, указанному в документах на них, ошибки были устранены лишь в ноябре 2020 года. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте, дате и времени рассмотрения дела извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя – адвоката ФИО7 ( л.д. 72). 

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат ФИО7, не согласившись с исковыми требованиями истца, пояснила, что в апреле 2020 года ФИО2 решила продать принадлежащие ей жилой дом и земельный участок в 

<

адрес>, в связи с чем разместила объявления о их продаже. В мае 2020 года с целью приобретения объектов недвижимости к ответчику обратилась ФИО1, осмотрев жилое помещение, изучив свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости, последняя решила приобрести их. ФИО1 обратилась в банк, получила кредит и передала ФИО2 250000 рублей в качестве задатка, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена расписка, с указанием всех существенных условий сделки, сроки устанавливались истцом с учетом сроков оформления ею ипотеки. ДД.ММ.ГГГГ истец заболела, находилась на стационарном лечении в ЦРБ по ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку действительно, для оформления ипотеки истцу необходимы были документы – технический план, справки из БТИ, ответчик после выписки из больницы, незамедлительно их получила, в том числе кадастровые паспорта, выписки передала истцу ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с просьбой приехать в МФЦ для составления договора, так как банком выдвинуто условие о предоставлении такого договора для рассмотрения заявки на ипотеку. Договор был составлен, подписан сторонами. После этого истец на связь не выходила, в конце августа 2020 к ответчику обратилась мать истца, пояснила, что ФИО1 переехала в 

<

адрес>, но они намерены заключить с нею договор купли-продажи и будут пробовать получить кредитные денежные средства с целью приобретения объектов недвижимости, ФИО2 передала им документы. После этого было установлено, что администрацией 

<

адрес> в 2000 году были внесены изменения в адресе жилого дома ответчика, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была получена справка о присвоении другого адреса объектам недвижимости, о чем ранее ответчику известно не было, были поданы документы о внесении изменений в технические документы, однако срок для одобрения ипотеки родителям истца в банке истек, в предоставлении потребительского кредита им было отказано. Ответчик не знала об изменении в 2000 году адреса объектов недвижимости, узнала об этом в сентябре 2021 года при решении вопроса о продаже объектов недвижимости родственникам истца.

Считает, что ДД.ММ.ГГГГ ответчику был передан задаток, что следует из расписки – соглашения о задатке, соответствует требованиям ст. 329 ГК РФ, является обеспечительной мерой, расписку можно трактовать и как предварительный договор, так как в ней отражены все существенные условия договора купли-продажи.

Составленный в июле 2020 года договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, содержит условия, требуемые банком для оформления ипотеки, но не согласованные сторонами, дата в нем была проставлена ответчиком, какие либо действия по данному договору не совершались, он не зарегистрирован, не исполнен. Договор купли-продажи, составленный в июле 2020 года является предварительным, срок заключения основного договора в нем не указан, поэтому основной договор должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, согласно расписки - соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время жилой дом и земельный участок ответчиком проданы. Расписка не была составлена под влиянием обмана, истец не вводилась в заблуждение ответчиком.

Считает, что сделка не была совершена, поскольку истец действовала недобросовестно, ответчик, действуя добросовестно, предоставила ФИО1 всю техническую документацию на объекты недвижимости, которые были необходимы для совершения сделки, при этом истец с ДД.ММ.ГГГГ бездействовала, не выходила на связь с ответчиком, потеряла интерес к сделке: выехала проживать в 

<

адрес>, отец истца обратился в банк для оформления ипотеки до истечения срока кредитного предложения ФИО1. Ответчику о наличии ошибок в технической документации стало известно в сентябре 2020 года, в июле-августе 2020 года истец к ответчику с данным вопросом не обращалась, о возвращении документов банком – не сообщала.

Просит отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Из возражений представителя ответчика на исковое заявление следует, что на момент выдачи расписки у ответчика имелись правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, а именно свидетельство о праве собственности в установленном порядке, свидетельствующие о том, что ответчик является единственным собственником желаемого к приобретению истицей имущества. Остальные документы являются дополнительными и как следствие получаются в установленном законом порядке.

По факту расписка о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о совершении конклюдентных действий со стороны истца и ответчика и об их желании на заключение основного договора купли-продажи. По факту данная расписка может быть расценена как предварительный договор купли-продажи, который содержит основные условия сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п.1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 390 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств, согласно ч.1 ст. 329 ГК РФ, является задаток, которым в соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг ( основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор ( п.4 ст. 429 ГК РФ).

Так, в приобщенной к материалам дела расписке стороны согласовали срок заключения договора, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Обстоятельства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор ( п.6 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливаются для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательства, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направляемых на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем не заключение основного договора есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Со своей стороны ответчик выполняла все действия, направленные на заключение договора и подписала предложенный стороной истца договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, якобы являющийся предварительным и необходимый банку для оформления ипотеки.

Согласно п.1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины ( умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате виновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора предполагается, пока не доказано иное. Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Со своей стороны ответчик не утратила интерес в заключении основного договора и не отказывается от намерений его заключить, не совершила каких-либо действий к тому. Фактически из искового заявления следует, что истица утратила интерес в приобретении объекта из-за не предоставления ответчиком каких-то документов на земельный участок, при этом каких конкретно, не поясняет.

Таким образом, убедительных доводов в обоснование заявленной позиции применительно к положениям ст. 56 ГПК РФ истица не предоставила. К тому же интерес истца потеряла, скорее всего, из-за кредитной нагрузки, которая образовалась по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, внесенному в качестве задатка за приобретение у ответчика дома и земельного участка.

При этом в силу положений ст. 10 ГК РФ, истец совершает недобросовестные действия, свидетельствующие о сокрытии реальных обстоятельств по не заключению договора.

Истец перед заключением предварительного договора купли-продажи осматривала предмет сделки и имела возможность удостовериться в его качестве, более того ответчиком осуществлялась подготовка документов, запрашиваемых истицей. А именно: кадастрового паспорта на объект и земельный участок. Данные документы запрашивались в установленном порядке в БТИ, данные действия свидетельствуют о добросовестном поведении стороны ответчика с намерением совершить сделку.

К тому же правовых оснований для признания якобы, по мнению истца, не совершенной сделки недействительной отсутствуют, так как правовые основания для признания сделки недействительной закреплены в положениях главы 2 ГК РФ. В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом в силу признания ее таковой судом ( оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В данной ситуации отсутствуют правовые основания для признания сделки недействительной.

При таких обстоятельствах, у ответчика присутствуют все основания для удержания задатка, в связи с чем, в удовлетворении иска в полном объеме надлежит отказать ( л.д. 24-26).

Обращает внимание суда на следующие обстоятельства:

Так, в апреле 2020 года ответчик решила реализовать жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. С целью реализации объекта ответчиком и дочерьми ответчика опубликованы объявления в местной газете «Изобилие», на сайтах Авито, Яндекс и НГС недвижимость. Изначальная стоимость объекта в объявлениях фигурировала в размере 1 200 000 рублей, в дальнейшем цена была снижена до 950 000 рублей. В мае 2020 года с целью приобретения объекта недвижимости и земельного участка к ответчику обратилась истица ФИО1 В момент осмотра объекта и ознакомления с правоустанавливающими документами с истицей присутствовали ее родители. По результатам просмотра объекта между истицей и ответчиком была достигнута договоренность о продаже дома с земельным участком за 850 000 рублей. После этого истица получила кредит, в связи с чем были внесены денежные средства в качестве задатка, о чем была составлена соответствующая расписка. После составления расписки истица затребовала у ответчика документы, с целью предоставления в банк и проведения сделки через кредитные денежные средства.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику стало плохо, в связи с чем, ее госпитализировали в Каргатскую ЦРБ В момент госпитализации, дочери ответчика предупредили истицу о госпитализации. После чего истица сообщила им о том, что для оформления сделки необходимы технические документы на дом и земельный участок. 08.06 2020 ответчика выписали из больницы, после чего ответчик вместе с дочерьми занялась получением технических документов на дом и земельный участок. С этой целью, ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратилась за совершением кадастровых работ, в связи с чем, оплатила денежные средства в размере 5 500 рублей. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратилась в БТИ, также с целью оформления кадастровых работ В указанный период времени последней была произведена оплата кадастровых работ на сумму 22 136,66 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ ответчик передала истице полученный комплект документов, который состоял из технического паспорта на жилой дом и кадастрового паспорта на земельный участок, также передала иные правоустанавливающие документы. 

ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчиком был оформлен предварительный договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка.

Истица пояснила, что оформление предварительного договора купли-продажи необходимо с целью рассмотрения банком заявки на получение кредита (ипотеки). После сдачи всех документов с подписанным договором купли-продажи истица пропала и перестала отвечать на звонки ответчика. Ответчик в течении данного периода времени звонила истице, но она перестала отвечать на звонки. Примерно в конце августа 2020 года к ответчику приехала мать истицы и пояснила, что истица переехала жить в 

<

адрес>, при этом дом и земельный участок готовы приобрести мать и отец истицы. Весь указанный период времени ответчик соблюдала установленные между сторонами договоренности о не продажи дома. При этом, мать истицы также попросила ответчика соблюдать далее установленные договоренности и пояснила, что они обратятся в банк с целью получения кредитных средств на приобретение данных объектов. Для оформления кредита ответчик передала матери истицы также правоустанавливающие документы.

ДД.ММ.ГГГГ отец истицы подал заявку на оформление кредита с пакетом правоустанавливающих документов. При рассмотрении заявки банк обнаружил техническую ошибку в документах, связанную с адресом. С целью исправления данной технической ошибки ответчик обратилась в Администрацию 

<

адрес> для получения выписки. ДД.ММ.ГГГГ ответчику была выдана выписка № из распоряжения главы муниципального образования 

<

адрес> о присвоении адреса. После получения указанной справки ответчик обратилась заново с целью переоформления ранее всех полученных технических документов и по результатам получения документов, примерно в ноябре 2020 года передала данные документы отцу истицы. В период с июля по ноябрь 2020 года истица на связь с ответчиком не выходила, все вопросы по совершению сделки вели мать и отец истицы, которые желали самостоятельно приобрести дом. Таким образом, сторона ответчика делает вывод, что на август 2020 года истица потеряла интерес в совершении сделки, о чем она указала в своем исковом заявлении.

В ноябре 2020 года, на сколько известно ответчику, отец и мать истицы обратились с документами в банк, однако в предоставлении кредита им было отказано, в связи с большой кредитной нагрузкой. Данные обстоятельства ответчику стали известны со слов матери и отца истца. После этого отец и мать истицы обратились в банк с целью получения потребительского кредита, но при просмотре условий было установлено, что условия кредитования не выгодны и платеж по кредиту достаточно большой. После всех этих обстоятельств родители истицы стали требовать возврата денежных средств. Однако истица до момента подачи искового заявления к ответчику ни с какими требованиями самостоятельно не обращалась.

Таким образом, истица самостоятельно потеряла интерес, в связи с изменением обстоятельств, к сделки, что явствует из искового заявления.

Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является задаток, которым согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательства, но и другая сторона не вправе уклоняться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направляемых на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора. Со своей стороны ответчик выполняла все действия, направленные на заключение договора как получала все необходимые технические документы, так и подписала предварительный договор купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате виновных действий в форме бездействия обоих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора предполагается, пока не доказано иное. Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Таким образом, стороной ответчика предоставлены все доказательства, свидетельствующие о виновности действий истицы в не совершении основной сделки, в связи с чем, просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме ( л.д. 42-44)..

Считает необходимым обратить внимание суда на следующие обстоятельства:

Так, в материалах дела на л.д. 7 имеется ответ на обращение от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что клиенту ФИО9 П. по заявке на кредит № от ДД.ММ.ГГГГ банком было принято положительное решение, в результате длительной проверки документов по приобретаемому объекту недвижимости, у заявки истек срок действия, заявка была уведена в отказ в рекомендацией оформить новую заявку. 

Таким образом, указанное доказательство свидетельствует о том, что фактически при волеизъявлении отцом истицы в действительности желания на приобретение спорного объекта недвижимости, последний мог быть приобретен повторным обращением в банк и одобрением аналогичного кредита с условиями. К тому же, отец истицы обращался не за ипотечным кредитом, а за потребительским, что в свою очередь подтверждает позицию стороны ответчика, о том, что впоследствии сторона истца и ее родственники самостоятельно отказались от приобретения объекта недвижимости, в связи с тем, что платеж по потребительскому кредиту был достаточно большой.

На л.д. 8 располагается ответ на обращение от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ДД.ММ.ФИО3 Л. подана заявка на ипотечный кредит, по которой было принято положительное решение. Срок действия положительного решения - в течение 90 календарных дней с даты одобрения заявки. ДД.ММ.ГГГГ по заявке принято отрицательное решение, так как истек срок отлагательного периода. Данный документ подтверждает позицию стороны ответчика о том, что фактически истица еще в августе 2020 года потеряла интерес к совершению сделки, так как после ДД.ММ.ГГГГ перестала выходить на связь. Фактически если бы истица имела интерес в совершении сделки и выполняла те добросовестные действия, о которых говорила в ходе судебного следствия, то родители истицы не обращались бы в банк ДД.ММ.ГГГГ с целью получения потребительского кредита, и сама бы истица выходила на связь и продолжала бы действия, свидетельствующие о желании на приобретение объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Так, в ходе судебного следствия были даны показания свидетелем со стороны истца ФИО8, которые расположены на л.д. 33-35 (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ стр. 3-4). Однако к указанным показаниям стоит относиться критично, в связи с тем, что фактически все обстоятельства, о которых свидетель давала показания стали ей известны со слов истицы. Таким образом, с учетом того, что свидетель не являлась непосредственным очевидцем произошедших обстоятельств, то и данные показания даны не объективно.

При этом, следует обратить внимание на показания свидетеля ФИО10 (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ стр. 5-6), которая в ходе дачи показаний пояснила, что фактически обстоятельства жизни истицы поменялись таким образом, что впоследствии последней и было принято решение об отказе от приобретения спорного объекта.

Позиция стороны истца также опровергается собранными по делу доказательствами о том, что на момент обращения с заявкой с целью получения ипотечного кредита у ответчика были все правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Так, в материалы дела на л.д. 46-66 имеются дополнительные документы, которые были получены в срок истечения заявки по кредиту истца, что свидетельствует о том, что ответчик в данной ситуации действовала добросовестно, поведение ее в силу заключенного соглашения о задатке было ожидаемого. При этом на данный момент действия истца необходимо расценивать как недобросовестные, ввиду того, что до настоящего периода времени истцом в подтверждение своей позиции никаких доказательств не предоставлено. К тому же действия истца с момента заключения соглашения о задатке являются недобросовестными, в связи с чем, истец в полном объеме даже презюмируя условия соглашения о задатке, всю дальнейшую ответственность перекладывает на ответчика.

Таким образом, представленные в совокупности обстоятельства свидетельствуют о том, что истица самостоятельно потеряла интерес к сделке в связи с изменением обстоятельств, что явствует как из искового заявления, так и из собранных по делу доказательств.

Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является задаток, которым согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательства, но и другая сторона не вправе уклоняться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направляемых на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора. Со своей стороны ответчик выполняла все действия, направленные на заключение договора как получала все необходимые технические документы, так и подписала предварительный договор купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате виновных действий в форме бездействия обоих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора предполагается, пока не доказано иное. Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Таким образом, стороной ответчика предоставлены все доказательства, свидетельствующие о виновности действий истицы в не совершении основной сделки, в связи с чем, просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме ( л.д. ).

Выслушав стороны, допросив свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему: 

Свидетель ФИО9 суду пояснил, что дочь ФИО1 решила приобрести жилой дом по 

<

адрес> в 

<

адрес> у ФИО2, которая пояснила, что документы на объекты недвижимости для продажи, готовы. Истец оформила кредит и передала ответчику 250000 рублей, о чем стороны составили расписку, в счет оставшейся суммы стоимости объектов, дочь решила оформить ипотеку, подала в банк заявку, хотели купить дом до ДД.ММ.ГГГГ, но документы ответчика на жилой дом и земельный участок возвращались МФЦ, банком, потому что они были не правильно оформлены, в том числе документы на земельный участок не были переоформлены после смерти супруга ответчика. Срок одобрения ипотеки у дочери закончился, тогда он стал оформлять документы для получения ипотеки для приобретения дома у ФИО2, он предоставил в банк документы, но представленные ФИО2 документы ему вернули. Также ему известно со слов дочери, что первоначально составленная расписка о передаче ФИО1 ФИО2 денежных средств, была переписана ответчиком.

Свидетель ФИО10 рассказала, что дочь ФИО1 решила приобрести жилой дом у ФИО2, договорились, что в счет стоимости дома дочь передаст аванс 250000 рублей, получив кредит. Истец оформила кредит и передала ответчику 250000 рублей как аванс в счет общей стоимости покупки, о чем была составлена расписка, а оставшуюся сумму договорились передать после получения истцом ипотеки. Через несколько дней приехали дети ответчика, составили другую расписку о залоге и указали сроки оплаты. ФИО1 стала оформлять в банке ипотеку, ей ее одобрили, ответчик говорила, что все документы у нее готовы, оформлены. Когда ФИО1 стала для получения ипотеки предоставлять в банк документы, предоставленные ФИО2, они банком возвращались по различным причинам : земельный участок был оформлен на умершего супруга ФИО2, межевание земли было составлено на 11 соток, а всего в собственности ответчика было 5 соток, адрес объектов недвижимости не соответствовал документам на объекты недвижимости. Когда у дочери истек срок одобрения ипотеки, сделку купли-продажи не смогли оформить, ФИО1 уехала жить в 

<

адрес>, а они решили оформить ипотеку сами и все же приобрести жилой дом у ФИО2, но ипотеку не получили из-за ненадлежащего оформления документов на объекты ФИО2

Свидетель ФИО11 пояснила, что ей, со слов истца и ее родителей, известно о том, что сделка купли-продажи жилого дома между ФИО1 и ФИО2 не была совершена, поскольку у последней ненадлежащим образом были оформлены документы.

Свидетель ФИО12 пояснила, что ее мама ФИО2 решила продать жилой 

<

адрес> в 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ к ответчику обратилась ФИО13 по поводу приобретения жилого дома, осмотрев дом, истец уехала, вернулась через час и передала маме 250000 рублей в качестве задатка, пояснив, что оставшуюся часть стоимости дома передаст из средств материнского капитала. Правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок у ответчика были готовы и с ними ознакомлена истец.

Через неделю они приехали к ФИО2, изучив расписку, составленную сторонами ДД.ММ.ГГГГ, обнаружили, что в ней не указаны полная стоимость объектов недвижимости, их адрес, не прописаны последствия внесения задатка и не заключения сделки, не определен срок сделки, пригласили ФИО1, объяснили ей ненадлежащее оформление расписки, составили новую, истцом она подписана. Первоначальная расписка, составленная самим истцом, также содержала информацию о передаче денежных средств в качестве задатка. В расписках ошибочно был указан адрес жилого дома : 

<

адрес>, с 2000 года произведена переадресация по инициативе администрации на 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ мама была госпитализирована в больницу, выписана ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 пояснила, что ей одобрена ипотека и необходимо предоставить документы : кадастровый план на землю, технический паспорт на дом, которые были на 2014 год, их форма устарела. Они переоформили указанные документы в БТИ и ДД.ММ.ГГГГ передали истцу. 

ДД.ММ.ГГГГ мама сообщила, что она с ФИО1 составили предварительный договор для банка, его форма с ними не обсуждалась. После ДД.ММ.ГГГГ истец на связь с ними не выходила. ДД.ММ.ГГГГ мама истца сказала им, что ФИО1 потеряла интерес к сделке, уехала в 

<

адрес>, но они надеялись, что все же заключат сделку с ФИО1. Сделка не была заключена по вине истца, поскольку им утрачен интерес к ней. 

В сентябре 2020 года к ФИО2 обратились родители истца по поводу приобретения дома, сказали, что будут оформлять на себя кредит, было установлено, что адрес объектов недвижимости в документах указан не верно, они в ноябре 2020 года устранили данный недостаток, в декабре 2020 года родители истца отказались от сделки, она совершена не была.

Свидетель ФИО14 рассказала, что ее мама ФИО2 решила продать жилой 

<

адрес> в 

<

адрес>. От мамы ДД.ММ.ГГГГ ей стало известно, что нашлись покупатели и передали маме задаток в размере 250000 рублей.

Она приехала через некоторое время к ФИО2, они изучили расписку, подписанную мамой и ФИО1 на передачу денежных средств как задатка, которая содержала лишь информацию о том, что истец передала, а ФИО2 получила задаток в размере 250000 рублей, они обратились к истцу по поводу окончательного расчета за объекты недвижимости, переписали расписку, внесли в нее все существенные моменты, оговорили срок сделки до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец обратилась в банк для получения ипотеки, ФИО2 также ездила в банк, документы на объекты недвижимости банком были возвращены, потом мама заболела и была госпитализирована в больницу. После выписки из стационара, мама стала оформлять требуемые банком документы, которые, в том числе межевой план, были подготовлены, предоставила их в банк, который запросил еще технический паспорт, ответчиком он был подготовлен в срочном порядке. Все документы, требуемые банком, в июле 2020 были подготовлены ФИО2 и переданы в банк.

В июле 2020 года ФИО1 стала требовать, чтобы мама обратилась с нею в МФЦ для составления предварительного договора для предоставления в банк, ДД.ММ.ГГГГ договор был составлен, подписан сторонами, при этом содержал ненадлежащие сведения о том, что является окончательным, содержал несогласованное условие о снятии ответчика с регистрационного учета, договор имел нарекания, несогласованные сторонами условия. Договор купли-продажи был направлен в банк, ипотека ФИО1 одобрена не была, сделка не была совершена в связи с пассивностью истца, которая не обращалась в другие банки, перестала выходить на связь, потом стала требовать возврата денежных средств, ссылаясь на свое состояние в период подписания расписки, составленной ими после ДД.ММ.ГГГГ.

Считает, что ДД.ММ.ГГГГ было составлено соглашение о задатке, они обеспечили не выставление объектов более на продажу, подготовку необходимых для сделки документов, не заключалось соглашение об авансе, который подлежит определенному хранению. В расписке переданная денежная сумма указана как задаток, является обеспечительной мерой для выполнения сторонами своих обязательств – ФИО1 должна была приобрести дом, а ФИО2 предоставить необходимые документы.

ФИО1 перестала выходить с ними на связи, ДД.ММ.ГГГГ сделка заключена не была.

Далее родители истца П-вы обратились к ним по поводу приобретения дома ими, при предоставлении документов для получения кредита последними, было установлено, что в документах не верно указан адрес объектов недвижимости, вносились соответствующие изменения в документы.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав следует, что индивидуальный жилой дом, площадью 57, 1 кв.м., расположенный по адресу : 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 64).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав следует, что земельный участок, расположенный по адресу : 

<

адрес>, площадью 500 кв.м. принадлежит на праве собственности ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 65).

В соответствии с техническим паспортом на жилой дом, расположенный по адресу : 

<

адрес>. 31б\1, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, правообладателем объекта является ФИО2 ( л.д. 46- 56).

Согласно сведений ПАО Сбербанк, ДД.ММ.ФИО3 Л. была подана заявка на ипотечный кредит, по которой было принято положительное решение. Срок действия положительного решения – в течение 90 календарных дней с даты одобрения заявки. Решение : ДД.ММ.ГГГГ по заявке было принято отрицательное решение, так как истек срок отлагательного периода ( л.д. 8).

Согласно информации ПАО Сбербанк, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был заключен кредитный договор на сумму 250000 рублей под 19.9% ( л.д. 9)

В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, исходя из положений ст. 380 ГК РФ, следует, что задаток выдается в счет причитающихся платежей, но при этом в качестве доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, поэтому он выполняет не только платежную и удостоверяющую, но также и обеспечительную функцию, которой в принципе не может быть у аванса. При таких обстоятельствах, по мнению суда, в соглашении о задатке должна быть четко указана сумма, которая считается задатком, с должной идентификацией обеспечиваемого обязательства из заключенного договора.

Поскольку задаток передается в доказательство состоявшегося факта заключения договора, не будет являться задатком денежная сумма, передаваемая по расписке, если обеспечиваемый договор не был заключен, а из расписки нельзя установить его условий, так как задатком нельзя обеспечить обязательство, возникновение которого только предполагается. Задатком могут обеспечиться только обязательства, которые возникли из заключенных договоров. Обязательство, возникающее из соглашения о задатке, производно и зависимо от основного и обеспечиваемого обязательства, может осуществляться только лишь при его действии.

Задатком можно обеспечить обязательство по заключению основного договора, в таком случае он вносится по предварительному договору и засчитывается в счет причитающихся платежей по основному договору после его внесения.

Как следует из расписки о получении задатка ( денежных средств) от ДД.ММ.ГГГГ, продавец ФИО2 от покупателя ФИО1 получила задаток в размере 250000 рублей за покупку дома по адресу : 

<

адрес> ( общая сумма покупки 850000 рублей). Оставшаяся часть в размере 600000 рублей должна быть внесена до ДД.ММ.ГГГГ. 

В случае не внесения указанной суммы ( 600000 рублей) до ДД.ММ.ГГГГ или отказа от сделки покупателем, продавец вправе не возвращать задаток в сумме 250000 рублей покупателю.

В случае отказа от сделки по вине продавца, продавец обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере ( л.д. 6 ). 

Таким образом, как следует из материалов дела, объяснений сторон, на ДД.ММ.ГГГГ ни основного, ни предварительного договора истец и ответчик не заключили.

Поскольку стороны по разному трактуют расписку, датированную ДД.ММ.ГГГГ, придают ей различное значение, суд исходит из буквального ее содержания и приходит к выводу о том, что, не заключив ни основной, ни предварительный договор, распиской стороны зафиксировали обоюдное желание заключить договор без принятия на себя обязательств по его заключению, переданная по расписке денежная сумма не может являться задатком, поскольку у нее отсутствует обеспечительная и есть только платежная функция. В данной ситуации задатком просто нечего обеспечивать, даже если в расписке переданная денежная сумма прямо названа задатком. Для правильной квалификации обязательства учитывается его существо, а не внешняя атрибутика, как в данном случае - наименование проавансированной суммы.

Судом установлено, что обеспечиваемый договор на ДД.ММ.ГГГГ не заключен, проанализировав расписку, исходя из ее содержания, суд приходит к выводу о том, что и из расписки нельзя установить условия договора, обязательства сторон по договору или его заключению, а значит и основания, при наступлении которых реализуется обеспечительный механизм задатка.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из расписки не следует предмет договора : не указано точное месторасположение жилого дома с указанием верного адреса, кадастрового номера, иных характеристик объектов недвижимости, не указан земельный участок как предмет договора, при этом стороны указали, что ответчик желала продать, а истец приобрести как жилой дом, так и земельный участок, о чем указано в представленном суду договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка, стоимость последнего составляла 250000 рублей, жилого дома – 600000 рублей ( л.д. 68), адрес жилого дома указан как 

<

адрес>В в 

<

адрес>, при том как распоряжением главы МО 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ жилому дому, расположенному по адресу ; 

<

адрес>В присвоен адрес : 

<

адрес>. 31б\1 ( л.д. 45). 

Содержание представленной в материалы дела расписки не позволяет квалифицировать ее как соглашение о задатке, поскольку из содержания расписки не следует, что истец выразил волю на передачу 250000 рублей именно в качестве задатка, который обеспечивал бы исполнение обязательства по заключению договора купли-продажи жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>.

При этом суд обращает внимание на пояснения истца о составлении представленной в материалы дела расписки не в день передачи денежных средств, ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком была составлена другая расписка, иного содержания, что подтвердила свидетель ФИО14, указав, что через некоторое время после составления расписки о передаче денежных средств в размере 250000 рублей, изучив ее они действительно переписывали расписку, так как расписка от ДД.ММ.ГГГГ содержала лишь информацию о том, что истец передала, а ФИО2 получила задаток.

Свидетель ФИО12 пояснила суду, что составленная сторонами ДД.ММ.ГГГГ расписка не содержала полной стоимости объектов недвижимости, их адрес, последствий внесения задатка и не заключения сделки, не определяла срок сделки, поэтому они пригласили ФИО1, объяснили ей ненадлежащее оформление расписки, составили новую, истцом она подписана.

Указанное еще раз убеждает суд в том, что передачей денежных средств в размере 250000 рублей истец не выразил волю на их передачу именно в качестве задатка, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения или который обеспечивал бы исполнение обязательства по заключению договора купли-продажи жилого дома, представленная в дело расписка, фактически не была составлена в день передачи денежных средств, не является соглашением сторон – ФИО2 и ФИО1, не содержит сроков заключения договора.

Представленную суду расписку, датированную ДД.ММ.ГГГГ нельзя расценить как предварительный договор исходя из следующего :

В силу чт. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Расписка, предоставленная в материалы дела, не содержит условий, позволяющих установить предмет, условия основного договора, не указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, в расписке лишь указан срок внесения оставшейся суммы в размере 600000 рублей. 

Из расписки однозначно не следует, что ее стороны взяли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома, точно и подробно не указаны данные объекта недвижимости, которые позволяют его идентифицировать. 

При продаже жилого дома к продавцу также переходит право собственности на земельный участок, на котором он расположен. Поэтому предварительный договор купли-продажи жилого дома также должен содержать данные такого земельного участка: адрес, кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид разрешенного использования (ст. ст. 273, 552 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Сведений о земельном участке предоставленная суду расписка, не содержит.

Таким образом, текст представленной суду расписки не выражает волеизъявление сторон на принятие на себя обязательств заключить в будущем договор купли-продажи объектов недвижимости, не позволяет оценить расписку как основной договор, предварительный договор, соглашение о задатке, направленное на обеспечение заключения основного договора купли-продажи, не содержит условий заключения основного договора не свидетельствует как доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения.

Расписка не содержит указание на срок заключения договора, при этом, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, на основании положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса

При таких обстоятельствах, внесенный платеж следует оценивать как аванс, который подлежит возврату ответчиком истцу в связи с незаключением договора купли-продажи жилого дома.

С учетом вышеизложенного судом, а также содержания расписки, суд не может квалифицировать расписку как двустороннее соглашение, поскольку соглашение о задатке в силу закона является двусторонней сделкой, считается заключенной, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям, что применительно к соглашению о задатке означает, прежде всего, достижение соглашения сторон об обеспечительной функции задатка, существо которой указано в п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поскольку содержание расписки не позволяет выявить волеизъявление истца на передачу спорной денежной суммы ответчику в качестве задатка, выполняющего обеспечительную функцию состоявшегося договора, к обязательству по заключению договора купли продажи объектов недвижимости, суд оценивает расписку не как какое-либо соглашение сторон, а как документ, подтверждающий получение ответчиком от истца денежной суммы в размере 250000 рублей.

Поэтому суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительной сделки о задатке.

Поскольку суд приходит к выводу о том, что денежная сумма в размере 250 000 рублей не является задатком, не выполняла обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Суд обращает внимание на тот факт, что продавец был уведомлен, что жилой дом и земельный участок приобретаются истцом, в том числе за счет заемных средств, была согласна с этим, в расписке отсутствуют условия о том, что в случае отказа в выдаче банком кредита ФИО1 должна обратиться в какие-либо иные банки за предоставлением ей кредита. 

Как уже отмечалось судом, расписка содержит лишь указание на то, что в случае отказа от сделки покупателем, продавец вправе не возвращать задаток в сумме 250000 рублей, расписка не содержит срока в течение которого сделка должна быть совершена, при этом как следует из пояснений ФИО1, сделка не была совершена в связи с отказом ей банком в предоставлении ипотеки, так как документы на объекты недвижимости оформлены у ответчика ненадлежащим образом, она от сделки не отказывалась.

Действительно, из информации Управления Росреестра по 

<

адрес> следует, что в ходе рассмотрения обращения ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН выявлена техническая ошибка в части содержания сведений об «особых отметках» в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:09:010211:129. Техническая ошибка исправлена ДД.ММ.ГГГГ и исключены справочные сведения о прежнем правообладателе. Управлением ДД.ММ.ГГГГ направлено соответствующее уведомление об исправлении технической ошибки ( л.д. 38-39, 40).

Доказательств того, что истец отказалась от сделки, в том числе письменные, например при наличии предложения ответчика заключить сделку, что договор не был заключен по вине лишь одной из сторон, суду не представлены, 

В соответствии с ч. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Учитывая, что ч. 3 ст. 380 ГК РФ предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы и, проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что переданная по расписке, датированной ДД.ММ.ГГГГ истцом денежная сумма является авансом и у ФИО2 отсутствуют законные основания для удержания переданной ей суммы в размере 250000 рублей.

Договор купли-продажи жилого дома, земельного участка, как и любой другой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Из договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка, представленного в материалы дела и датированного ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 ( продавец) и ФИО1 ( покупатель) заключили договор, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество, именуемое далее как объекты недвижимости :

Индивидуальный жилой дом, общей площадью 57,1 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу : 

<

адрес>;

Земельный участок, общей площадью 500 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу : 

<

адрес>.

Цена объектов недвижимости составляет 850000 рублей, в т.ч. 600000 рублей стоимость жилого дома и 250000 рублей стоимость земельного участка. 

Стоимость земельного участка в размере 250000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя до подписания настоящего договора.

Часть стоимости жилого дома в сумме 600000 рублей оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО Сбербанк ( л.д. 67 -70).

Как следует из объяснений истца, они с ФИО2 в июле 2020 года подготовили проект договора купли-продажи, дата его оформления проставлена не была, данный проект составляли для предоставления в банк для оформления ипотеки.

Представитель ответчика пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с просьбой приехать в МФЦ для составления договора, так как банком выдвинуто условие о предоставлении такого договора для рассмотрения заявки на ипотеку. Договор был составлен, подписан сторонами. Составленный в июле 2020 года договор купли-продажи, содержит условия, не согласованные сторонами, дата в нем была проставлена ответчиком, он содержит требования, условия банка для оформления ипотеки, какие либо действия по данному договору не совершались, он не зарегистрирован, не исполнен. Договор купли-продажи, составленный в июле 2020 года является предварительным, срок заключения основного договора в нем не указан, поэтому основанной договор должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ - соглашения о задатке.

Из показаний свидетеля ФИО12 следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сообщила, что с ФИО1 составили предварительный договор для банка, его форма с ними не обсуждалась. 

Согласно объяснений свидетеля ФИО14, в июле 2020 года ФИО1 стала требовать, чтобы ФИО2 обратилась с нею в МФЦ для составления предварительного договора для предоставления в банк, ДД.ММ.ГГГГ договор был составлен, подписан сторонами, при этом содержал ненадлежащие сведения о том, что является окончательным, содержал условия о снятии ответчика с регистрационного учета, договор имел нарекания, условия, не согласованные сторонами.

Проанализировав вышеизложенное, обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что представленный в материалы дела договор, имеющий указание на дату составления– ДД.ММ.ГГГГ, является незаключенным, поскольку при его подписании стороны не придавали ему значение именно договора купли-продажи объектов недвижимости, а составили для предоставления в банк для получения истцом ипотеки, считали его не основным. При этом, как следует из вышеприведенных показаний свидетелей, представителя ответчика, сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора, содержит условия, требуемые банком для оформления ипотеки, он не исполнялся и не исполнен, объекты недвижимости в 2021 году проданы ФИО2 иным лицам.

При таких обстоятельствах, представленный в материалы дела договор не может считаться заключенным.

Указанный договор, по смыслу ст. 429 ГК РФ, не является и предварительным, поскольку не содержит обязательств по заключению основного договора в будущем, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, на основании положений п. 6 ст. 429 ГК РФ. В апреле 2021 года объекты недвижимости были проданы ФИО2 иным лицам, истец потеряла интерес к сделке.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает возможным признать договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в 

<

адрес> между истцом и ответчиком, незаключенным.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств, дающих основание для иного решения по делу, сторонами не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 250000 рублей, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка расположенных по адресу : 

<

адрес> между ФИО2 и ФИО1 признать незаключенным. 

В удовлетворении остальных заявленных требований отказать 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд ( апелляционная жалоба подается через суд, принявший решение) в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись М.В.Решетникова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: подпись М.В.Решетникова

Подлинный документ находится в гражданском деле № Чулымского районного суда 

<

адрес> УИД №RS0№-80