Дело № 2-2180/2020

44RS0001-01-2020-002199-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 сентября 2020 года г. Кострома

Свердловский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Царёвой Т.С., при секретаре судебного заседания Д, с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика третьего ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации г. Костромы о сохранении многоквартирного дома в реконструированном виде, признании права собственности на квартиры,

установил:

ФИО3 обратился в суд с указанным иском, просил

сохранить многоквартирный дом (далее – МКД) с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде со следующими показателями: строительный объем здания – 3266,05 куб.м., общая площадь здания 1043 кв.м., общая площадь квартир (с учетом балконов, лоджий, террас, веранд) – 869,5 кв.м., общая площадь квартир – 862,1 кв.м., в том числе жилая площадь 493,2 кв.м., площадь мест общего пользования 62,2 кв.м., количество подъездов -1; 

признать право собственности ФИО3 на однокомнатную 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 51,3 кв.м., в т.ч. жилая площадь 32,9 кв.м., вспомогательная площадь 18,4 кв.м.;

признать право собственности ФИО3 на однокомнатную 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 66,4 кв.м., в т.ч. жилая площадь 43,4 кв.м., вспомогательная площадь 23 кв.м.;

признать право собственности ФИО3 на однокомнатную 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 47 кв.м., в т.ч. жилая площадь 25,4 кв.м., вспомогательная площадь 21,6 кв.м.;

признать право собственности ФИО3 на однокомнатную 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 35,3 кв.м., в т.ч. жилая площадь 23 кв.м., вспомогательная площадь 12,3 кв.м.;

признать право собственности ФИО3 на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме пропорционально размеру общей площади квартир № № в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Исковые требования ФИО3 мотивировал тем, что является собственником квартиры в МКД по адресу: 

<

адрес>. На основании решения общего собрания собственников помещений в доме произведена реконструкция технического чердака с разделением его на 4 квартиры, и как следствие, уменьшение общедомового имущества в пользу ФИО3 

<

дата> ООО «Центр кадастровых работ» разработан технический план здания. Определены технические характеристики каждой квартиры, образовавшихся в результате реконструкции. 

<

адрес> здания МКД составляет 1043 кв.м. Ранее она составляла 814,3 кв.м. Собственники квартир МКД обратились в Управление архитектуры и градостроительства администрации 

<

адрес> с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома, однако 

<

дата> им было выдано уведомление № об отказе в выдаче разрешения на реконструкцию в связи с тем, что МКД расположен в зоне малоэтажной жилой застройки (Ж-1), малоэтажная многоквартирная жилая застройка к основным видам разрешенного использования земельного участка не относится, процент застройки земельного участка не соответствует необходимому. Вместе с тем, реконструированный жилой дом соответствует всем строительным нормам и правилам, а вид разрешенного земельного участка «малоэтажная жилая застройка», согласно классификатору допускает размещение малоэтажных многоквартирных жилых домов (многоквартирных домов до 4 этажей, включая мансардный). 

В судебном заседании истец ФИО3 не участвовал, в письменном ходатайстве иск поддержал, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме. 

Представитель ответчика администрации города Костромы по доверенности ФИО2 исковые требования не признала, по основаниям, изложенным в отказе в выдаче разрешения на реконструкцию.

Третьи лица сособственники помещений в МКД - ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, направили письменные ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых не возражали против удовлетворения исковых требований. 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из материалов гражданского дела, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, находится многоквартирный жилой дом, кадастровый №. 

ФИО3 является собственником квартир в указанном 

<

адрес>

Квартиры 

<

адрес> принадлежат – ФИО8, 

<

адрес> – ФИО11, 

<

адрес> – ФИО10, 

<

адрес> - ФИО4, 

<

адрес> – ФИО5, 

<

адрес> – ФИО6, 

<

адрес> – ФИО12 

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН от 

<

дата>. 

Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию 

<

дата> на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №-RU № в составе 3 этажей, 12 квартир, строительный объем – 2672,3 кв.м., общая площадь 814,3 кв.м., общая площадь квартир (с учетом балконов, лоджий, террас, веранд) – 718,6 кв.м., общая площадь квартир – 664 кв.м., в том числе жилая площадь 483,9 кв.м., площадь мест общего пользования 46 кв.м., количество подъездов -1, технический чердак общей площадью 214,6 кв.м. 

Решением общего собрания собственников помещений МКД от 

<

дата> одобрено проведение реконструкции технического чердака с разделением его на 4 квартиры, уменьшением общедомового имущества в связи с реконструкцией чердака в пользу собственника квартиры ФИО3 

ФИО3 на основании проекта 2019 года, выполненного ООО «КФК Проект», проведена реконструкция технического чердака с переустройством и переоборудованием его в мансардный этаж с разделением на 4 квартиры. 

Переустроенный и переоборудованный чердак состоит из четырех помещений – отдельных квартир № № 

<

адрес>. Из них предусмотрен выход на лестничную площадку. Все помещения имеют оконные проемы. 

Согласно техническому плану здания, выполненному 

<

дата> ООО «Центр кадастровых работ», после реконструкции МКД и вновь образованные квартиры имеют следующие характеристики. 

Многоквартирный дом: строительный объем здания – 3266,05 куб.м., общая площадь здания 1043 кв.м., общая площадь квартир (с учетом балконов, лоджий, террас, веранд) – 869,5 кв.м., общая площадь квартир – 862,1 кв.м., в том числе жилая площадь 493,2 кв.м., площадь мест общего пользования 62,2 кв.м., количество подъездов -1. 

Однокомнатная 

<

адрес>, общая площадь 51,3 кв.м., в т.ч. жилая площадь 32,9 кв.м., вспомогательная площадь 18,4 кв.м.

Однокомнатная 

<

адрес>, общая площадь 66,4 кв.м., в т.ч. жилая площадь 43,4 кв.м., вспомогательная площадь 23 кв.м.

Однокомнатная 

<

адрес>, общая площадь 47 кв.м., в т.ч. жилая площадь 25,4 кв.м., вспомогательная площадь 21,6 кв.м.

Однокомнатная 

<

адрес>, общая площадь 35,3 кв.м., в т.ч. жилая площадь 23 кв.м., вспомогательная площадь 12,3 кв.м.

Согласно градостроительному плану земельного участка №, утвержденному распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства от 

<

дата> №-р, условно разрешенным видом земельного участка является малоэтажная многоквартирная жилая застройка. 

Постановлением администрации 

<

адрес> от 

<

дата> № установлено соответствие вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 44:27:040519:95, площадью 965 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по сведениям ГКН «многоквартирные жилые дома до 8 квартир», виду разрешенного использования земельного участка, предусмотренному классификатором видов разрешенного использования земельных участков: «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» - 2.1.1. 

<

дата> собственники помещений указанного МКД обратились в Управление архитектуры и градостроительства Администрации 

<

адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство в целях реконструкции данного 8-ми квартирного МКД с разделением на 16 квартир.

Уведомлением Управления архитектуры и градостроительства Администрации 

<

адрес> от 

<

дата> № в выдаче разрешения отказано по мотиву того, что согласно Правилам землепользования и застройки 

<

адрес>, утвержденным решением Думы 

<

адрес> от 

<

дата> № (далее – Правила), земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки (Ж-1). Для земельных участков объектов капитального строительства, расположенных в зоне Ж-1, установлены основные виды разрешенного использования земельного участка. Малоэтажная многоквартирная жилая застройка к основным видам разрешенного использования земельного не относится. Разрешение на условно разрешительный вид использования земельного участка администрацией 

<

адрес> не предоставлялось. Также, по Правилам для земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах зоны Ж-1, для условно разрешенного вида использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» установлены параметры разрешенного использования, в том числе минимальный размер земельного участка на одну квартиру (без площади застройки) – 0,006 га, максимальный процент застройки – 30%. Указанный МКД имеет площадь застройки земельного участка – 299,11 кв.м., процент застройки, рассчитанный исходя из указанной площади 31%, минимальный размер земельного участка на одну квартиру (без площади застройки), рассчитанный исходя из указанного количества квартир – 16 шт., составляет 0,0042 га., что не соответствует установленным параметрам.

При отсутствии указанного разрешения жилой дом в реконструированном виде обладает признаками самовольной постройки. В связи с этим, при рассмотрении настоящего дела, су полагает возможным руководствоваться положениям ст. 222 ГК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (в редакции ФЗ от 

<

дата>) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 

<

дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В подпункте 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ закреплено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 25 - 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 

<

дата>, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, закон устанавливает возможность признания права на самовольную постройку за собственником земельного участка, в случае если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Порядок осуществления строительства, а также реконструкции индивидуальных жилых домов, регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Исходя из статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции до внесения изменений ФЗ от 

<

дата>) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В соответствии со ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (введенной ФЗ от 

<

дата>) в целях реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик подает в уполномоченные на выдачу разрешений органы уведомление о планируемой реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства. При этом в п. 3 данной статьи установлен перечень документов, которые прилагаются к уведомлению о планируемом строительстве.

По смыслу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, отказ Уведомления Управления архитектуры и градостроительства Администрации 

<

адрес> в выдаче разрешения на строительство в целях реконструкции данного 8-ми квартирного МКД по адресу: 

<

адрес>, с разделением на 16 квартир, сам по себе не может служить причиной для отказа в иске собственника о признании права собственности на объект в реконструированном виде. Если иное не установлено законом, иск о сохранении объекта в реконструированном виде и признании права собственности, может быть удовлетворен, при отсутствии нарушения данной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц, а равно угрозы жизни и здоровью граждан.

В целях проверки указанных обстоятельств по ходатайству истца определением суда от 

<

дата> была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Квартал-проект». 

Согласно экспертному заключению ООО «Квартал-проект», поступившему в суд 

<

дата>, технологические решения, принятые при проектировании, реконструкции и строительстве жилого многоквартирного 3-этажного дома с мансардой, расположенного по адресу: 

<

адрес>, соответствуют требованиям градостроительных, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ. Жилой дом не создает угрозу жизни и здоровью жителей данного дома и расположенных рядом жилых домов.

Оснований не доверять заключению экспертов ООО «Квартал-проект» суд не находит, лицами, участвующими в деле оно не оспаривалось, в связи с этим суд полагает возможным принять его в основу настоящего решения. 

В результате анализа представленных сторонами доказательств, принимая во внимание заключение эксперта, суд, приходит к выводу о том, что при реконструкции рассматриваемого дома целевое назначение земельного участка не нарушено, технологические решения, примененные при реконструкции МКД, и его параметры соответствуют действующим нормам и правилам, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом предпринимались попытки к легализации спорного строения МКД, следовательно, имеются основания для сохранения МКД с кадастровым номером 44:27:040519:318 по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде со следующими показателями: строительный объем здания – 3266,05 куб.м., общая площадь здания 1043 кв.м., общая площадь квартир (с учетом балконов, лоджий, террас, веранд) – 869,5 кв.м., общая площадь квартир – 862,1 кв.м., в том числе жилая площадь 493,2 кв.м., площадь мест общего пользования 62,2 кв.м., количество подъездов -1дома. При этом, отсутствие разрешения на строительство в целях реконструкции, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлен Законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. 

Суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании за ним права собственности на однокомнатные квартиры: № - общая площадь 51,3 кв.м., в т.ч. жилая площадь 32,9 кв.м., вспомогательная площадь 18,4 кв.м.; № - общая площадь 66,4 кв.м., в т.ч. жилая площадь 43,4 кв.м., вспомогательная площадь 23 кв.м., № - общая площадь 47 кв.м., в т.ч. жилая площадь 25,4 кв.м., вспомогательная площадь 21,6 кв.м., № - общая площадь 35,3 кв.м., в т.ч. жилая площадь 23 кв.м., вспомогательная площадь 12,3 кв.м.

В силу п.4.10 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 г № 218-ФЗ, признание за истцом право собственности на указанное жилое помещение является основанием для государственного кадастрового учета объекта недвижимости и государственной регистрации прав на него, без предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию. 

Из системного анализа ст. ст. 189, 290 ГК РФ и ст. ст. 16, 36 ЖК РФ следует, что многоквартирный дом это имущественный комплекс, состоящий из двух и более квартир, а также входящих в состав общего имущества помещений общего пользования, признающихся общей долевой собственностью сособственников квартир земельного участка, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 

Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017. 

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что исковые требования о признании за истцом права собственности на долю в праве собственности на общее имущество в указанном многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади квартир №№ также подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Сохранить многоквартирный дом с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде со следующими показателями: строительный объем здания – 3266,05 куб.м., общая площадь здания 1043 кв.м., общая площадь квартир (с учетом балконов, лоджий, террас, веранд) – 869,5 кв.м., общая площадь квартир – 862,1 кв.м., в том числе жилая площадь 493,2 кв.м., площадь мест общего пользования 62,2 кв.м., количество подъездов -1. 

Признать право собственности ФИО3 на однокомнатную 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 51,3 кв.м., в т.ч. жилая площадь 32,9 кв.м., вспомогательная площадь 18,4 кв.м.

Признать право собственности ФИО3 на однокомнатную 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 66,4 кв.м., в т.ч. жилая площадь 43,4 кв.м., вспомогательная площадь 23 кв.м.

Признать право собственности ФИО3 на однокомнатную 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 47 кв.м., в т.ч. жилая площадь 25,4 кв.м., вспомогательная площадь 21,6 кв.м.

Признать право собственности ФИО3 на однокомнатную 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 35,3 кв.м., в т.ч. жилая площадь 23 кв.м., вспомогательная площадь 12,3 кв.м.

Признать право собственности ФИО3 на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме пропорционально размеру общей площади квартир № № 

<

адрес> в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Свердловский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Т.С. Царёва 

Мотивированный текст решения изготовлен 

<

дата>.