Дело № 3а-162/17

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

06 июля 2017 г. г.Красногорск

Московской области 

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Подкопаевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью,

у с т а н о в и л :

ФИО1, 07 декабря 2016 года обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости 111-ти земельных участков земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, расположенных по адресу: Московская область, Клинский район, в 300 м. к востоку от д. Головково.

В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость участков значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляет отчеты № 502/1/16 и №502/2/16 об оценке подготовленные оценщиком ООО «Центр консалтинга и оценки» от 02.11.2016года.

Представитель административного истца поддержал заявленные требования, в ходе судебного заседания настаивала на их удовлетворении и определении рыночной стоимости объектов на дату определения кадастровой стоимости в размере определенном в отчетах об оценки, полагая данные доказательства надлежащими доказательствами, отражающими действительную рыночную стоимость объектов. 

Представитель Министерства имущественных отношений МО ФИО2 не возражал против заявленных требований и указал, что установление кадастровой стоимости участков истца в размере рыночной стоимости является правом административного истца, установление кадастровой стоимости участка в размере рыночной стоимости определенной в экспертном заключении, будет направлено на установление экономически обоснованной базы по земельному налогу. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по данным отчетов об оценки нашел не подлежащим удовлетворению, поскольку полученная в них оценщиком стоимость не отражает действительную рыночную стоимость объектов и не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, и Министерство экологии природопользования Московской области и администрации Клинского муниципального района МО, а также привлеченные к участию в дел судом собственники земельных участков права к которым перешли от ФИО1 в ходе рассмотрения административного дела судом, в суд представителей не направили. Извещены. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав сторон, заслушав эксперта ФИО3, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежали 111-ть земельных участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки с кадастровыми номерами 50:03:0030180:1130, 50:03:0030180:1149, 50:03:0030180:1129, 50:03:0030180:1132, 50:03:0030180:1133, 50:03:0030180:1136, 50:03:0030180:1137, 50:03:0030180:1141, 50:03:0030180:1142, 50:03:0030180:1146, 50:03:0030180:1148, 50:03:0030180:1147, 50:03:0030180:1145, 50:03:0030180:1144, 50:03:0030180:1143, 50:03:0030180:1140, 50:03:0030180:1139, 50:03:0030180:1138, 50:03:0030180:1135, 50:03:0030180:1134, 50:03:0030180:1131, 50:03:0030180:893, 50:03:0030180:895, 50:03:0030180:896, 50:03:0030180:897, 50:03:0030180:898, 50:03:0030180:900, 50:03:0030180:901, 50:03:0030180:904, 50:03:0030180:907, 50:03:0030180:908, 50:03:0030180:909, 50:03:0030180:912, 50:03:0030180:913, 50:03:0030180:918, 50:03:0030180:921, 50:03:0030180:926, 50:03:0030180:928, 50:03:0030180:929, 50:03:0030180:932, 50:03:0030180:933, 50:03:0030180:935, 50:03:0030180:936, 50:03:0030180:937, 50:03:0030180:939, 50:03:0030180:940, 50:03:0030180:947, 50:03:0030180:948, 50:03:0030180:949, 50:03:0030180:950, 50:03:0030180:951, 50:03:0030180:952, 50:03:0030180:953, 50:03:0030180:956, 50:03:0030180:958, 50:03:0030180:959, 50:03:0030180:969, 50:03:0030180:970, 50:03:0030180:971, 50:03:0030180:974, 50:03:0030180:975, 50:03:0030180:977, 50:03:0030180:978, 50:03:0030180:986, 50:03:0030180:988, 50:03:0030180:990, 50:03:0030180:997, 50:03:0030180:998, 50:03:0030180:999, 50:03:0030180:1005, 50:03:0030180:1006, 50:03:0030180:1007, 50:03:0030180:1009, 50:03:0030180:1010, 50:03:0030180:1011, 50:03:0030180:1012, 50:03:0030180:1016, 50:03:0030180:1023, 50:03:0030180:1024, 50:03:0030180:1027, 50:03:0030180:1031, 50:03:0030180:1033, 50:03:0030180:1035, 50:03:0030180:1038, 50:03:0030180:1039, 50:03:0030180:1044, 50:03:0030180:1045, 50:03:0030180:1049, 50:03:0030180:1050, 50:03:0030180:1053, 50:03:0030180:1058, 50:03:0030180:1059, 50:03:0030180:1060, 50:03:0030180:1062, 50:03:0030180:1063, 50:03:0030180:1065, 50:03:0030180:1067, 50:03:0030180:1068, 50:03:0030180:1070, 50:03:0030180:1072, 50:03:0030180:1073, 50:03:0030180:1079, 50:03:0030180:1083, 50:03:0030180:1085, 50:03:0030180:1088, 50:03:0030180:1089, 50:03:0030180:1109, 50:03:0030180:1117, 50:03:0030180:1118, 50:03:0030180:1120, 50:03:0030180:1119, расположенных по адресу: Московская область, Клинский район, в 300 м. к востоку от д. Головково. Шестьдесят два участка ФИО1 по договорам купли –продажи отчуждены в 2016 году. 

Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области №566-РМ от 26.11.2013 года утверждены результаты очередной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Московской области, проведенной по состоянию на 01 января 2013 года. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель формировался по состоянию на 01 января 2013 года. 

Из справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость, с размером которой выражает несогласие административный истец, 21-ого участка определена по состоянию на 03 февраля 2016 года, 90-та участков по состоянию на 12 мая 2014 года. 

С целью установления рыночной стоимости участков административным истцом представлены отчеты № 502/1/16 и 502/20/16 от 02 ноября 2016 года подготовленные оценщиком ООО «Центр консалтинга и оценки».

Исходя из того, что административный истец с требованиями о пересмотре кадастровой стоимости обратился в 2016 году до отчуждения участков по договорам купли продажи в 2016 году являлся собственником участков и плательщиком земельного налога, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении уже реализованных объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Пункт 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации гласит, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 

Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Согласно пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 N 117-ФЗ (далее НК РФ) физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Согласно статьи 390 НК РФ, налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. 

Согласно пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования суд, учитывает, что правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 поименованного Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений Московской области предоставлены письменные объяснения согласно которых министерством проанализированы представленные административным истцом отчеты об определении рыночной стоимости участков на предмет соответствия нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность, и выявлены нарушения, повлиявшие на итоговую величину установленной в отчетах рыночной стоимости объектов, поэтому полагал, что данная стоимость не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости. 

Судом по ходатайству представителя административного ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная, в том числе на проверку отчета. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ИОЛА.Объективная оценка» ФИО3.

Судом получено заключение №СЭ-41/2017, в котором эксперт пришел к выводу, что оценщиком ООО «Центр консалтинга и оценки» при составлении отчетов №502/1/16 и 502/2/16 об оценке рыночной стоимости земельных участков допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости земельных участков и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости.

Экспертом определена рыночная стоимость 21-го земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки обл. Московская, р-н Клинский по состоянию на 03 февраля 2016 года в размере:

№ п/п 

Кадастровый номер 

Общая площадь, кв.м 

Форма участка 

Рыночная стоимость, руб. 

1 

50:03:0030180:1130 

1 279,0 

многоугольная, непригодная под застройку 

598 664 

2 

50:03:0030180:1149 

688,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

402 542 

3 

50:03:0030180:1129 

848,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

496 156 

4 

50:03:0030180:1132 

619,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

362 171 

5 

50:03:0030180:1133 

612,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

358 075 

6 

50:03:0030180:1136 

639,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

373 873 

7 

50:03:0030180:1137 

723,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

423 020 

8 

50:03:0030180:1141 

749,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

438 232 

9 

50:03:0030180:1142 

701,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

410 148 

10 

50:03:0030180:1146 

745,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

435 892 

11 

50:03:0030180:1148 

949,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

555 250 

12 

50:03:0030180:1147 

1 050,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

614 345 

13 

50:03:0030180:1145 

726,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

424 775 

14 

50:03:0030180:1144 

720,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

421 265 

15 

50:03:0030180:1143 

717,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

419 510 

16 

50:03:0030180:1140 

747,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

437 062 

17 

50:03:0030180:1139 

743,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

434 722 

18 

50:03:0030180:1138 

740,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

432 967 

19 

50:03:0030180:1135 

766,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

448 179 

20 

50:03:0030180:1134 

838,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

490 305 

21 

50:03:0030180:1131 

858,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

502 007 

По состоянию на 12 мая 2014 года определена рыночная стоимость 90 земельных участков, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки обл. Московская, р-н Клинский, в 300 м. к востоку от д. Головко в размере :

№ п/п 

Кадастровый номер 

Общая площадь, кв.м 

Форма участка 

Рыночная стоимость, руб. 

1 

50:03:0030180:893 

1 293,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

765 792 

2 

50:03:0030180:895 

1 096,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

649 117 

3 

50:03:0030180:896 

1 117,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

661 554 

4 

50:03:0030180:897 

1 341,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

794 221 

5 

50:03:0030180:898 

1 458,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

863 515 

6 

50:03:0030180:900 

1 495,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

885 429 

7 

50:03:0030180:901 

1 492,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

883 652 

8 

50:03:0030180:904 

613,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

363 055 

9 

50:03:0030180:907 

1 682,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

976 258 

10 

50:03:0030180:908 

1 719,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

997 733 

11 

50:03:0030180:909 

1 670,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

969 293 

12 

50:03:0030180:912 

1 752,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

1 016 887 

13 

50:03:0030180:913 

1 634,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

948 398 

14 

50:03:0030180:918 

784,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

464 332 

15 

50:03:0030180:921 

675,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

399 776 

16 

50:03:0030180:926 

1 413,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

836 863 

17 

50:03:0030180:928 

1 477,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

874 768 

18 

50:03:0030180:929 

1 491,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

883 060 

19 

50:03:0030180:932 

1 432,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

848 116 

20 

50:03:0030180:933 

1 409,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

834 494 

21 

50:03:0030180:935 

1 377,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

815 542 

22 

50:03:0030180:936 

1 426,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

844 563 

23 

50:03:0030180:937 

1 398,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

827 979 

24 

50:03:0030180:939 

682,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

403 921 

25 

50:03:0030180:940 

861,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

509 936 

26 

50:03:0030180:947 

1 427,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

845 155 

27 

50:03:0030180:948 

1 399,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

828 572 

28 

50:03:0030180:949 

1 407,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

833 310 

29 

50:03:0030180:950 

1 387,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

821 465 

30 

50:03:0030180:951 

1 436,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

850 485 

31 

50:03:0030180:952 

1 413,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

836 863 

32 

50:03:0030180:953 

830,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

491 576 

33 

50:03:0030180:956 

1 488,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

881 283 

34 

50:03:0030180:958 

1 417,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

839 232 

35 

50:03:0030180:959 

1 434,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

849 301 

36 

50:03:0030180:969 

804,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

476 177 

37 

50:03:0030180:970 

801,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

474 400 

38 

50:03:0030180:971 

1 721,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

998 894 

39 

50:03:0030180:974 

1 632,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

947 237 

40 

50:03:0030180:975 

1 739,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

1 009 341 

41 

50:03:0030180:977 

1 815,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

1 053 453 

42 

50:03:0030180:978 

1 755,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

1 018 628 

43 

50:03:0030180:986 

1 452,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

859 962 

44 

50:03:0030180:988 

697,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

412 805 

45 

50:03:0030180:990 

1 151,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

681 691 

46 

50:03:0030180:997 

1 610,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

934 468 

47 

50:03:0030180:998 

1 787,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

1 037 201 

48 

50:03:0030180:999 

1 605,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

931 566 

49 

50:03:0030180:1005 

1 648,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

956 524 

50 

50:03:0030180:1006 

1 769,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

1 026 754 

51 

50:03:0030180:1007 

1 624,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

942 594 

52 

50:03:0030180:1009 

1 607,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

932 727 

53 

50:03:0030180:1010 

1 790,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

1 038 942 

54 

50:03:0030180:1011 

799,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

473 216 

55 

50:03:0030180:1012 

804,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

476 177 

56 

50:03:0030180:1016 

1 452,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

859 962 

57 

50:03:0030180:1023 

1 638,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

950 719 

58 

50:03:0030180:1024 

1 500,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

870 622 

59 

50:03:0030180:1027 

1 519,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

881 650 

60 

50:03:0030180:1031 

675,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

399 776 

61 

50:03:0030180:1033 

1 293,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

765 792 

62 

50:03:0030180:1035 

922,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

546 064 

63 

50:03:0030180:1038 

1 519,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

881 650 

64 

50:03:0030180:1039 

1 482,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

877 729 

65 

50:03:0030180:1044 

1 462,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

865 884 

66 

50:03:0030180:1045 

1 477,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

874 768 

67 

50:03:0030180:1049 

1 423,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

842 786 

68 

50:03:0030180:1050 

1 595,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

925 762 

69 

50:03:0030180:1053 

1 398,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

827 979 

70 

50:03:0030180:1058 

1 619,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

939 692 

71 

50:03:0030180:1059 

1 641,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

952 461 

72 

50:03:0030180:1060 

1 656,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

961 167 

73 

50:03:0030180:1062 

1 776,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

1 030 817 

74 

50:03:0030180:1063 

1 681,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

975 677 

75 

50:03:0030180:1065 

717,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

424 650 

76 

50:03:0030180:1067 

1 624,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

942 594 

77 

50:03:0030180:1068 

1 591,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

923 440 

78 

50:03:0030180:1070 

683,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

404 514 

79 

50:03:0030180:1072 

805,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

476 769 

80 

50:03:0030180:1073 

867,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

513 489 

81 

50:03:0030180:1079 

1 626,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

943 754 

82 

50:03:0030180:1083 

1 433,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

848 709 

83 

50:03:0030180:1085 

1 319,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

781 191 

84 

50:03:0030180:1088 

1 626,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

943 754 

85 

50:03:0030180:1089 

1 647,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

955 943 

86 

50:03:0030180:1109 

1 503,0 

многоугольная, пригодная под застройку 

872 363 

87 

50:03:0030180:1117 

2 563,0 

многоугольная, непригодная под застройку 

1 190 083 

88 

50:03:0030180:1118 

1 648,0 

многоугольная, непригодная под застройку 

765 219 

89 

50:03:0030180:1120 

46 965,0 

многоугольная, непригодная под застройку (дорога) 

15 944 430 

90 

50:03:0030180:1119 

42 716,0 

многоугольная, непригодная под застройку (дорога) 

14 501 911 

Данное заключение подвергалось сомнению стороной административного истца, и представителем ФИО4 принесены замечания которые, по его мнению, являются основанием для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Так представитель указывает, что экспертом отобраны объекты аналоги обеспеченные коммуникациями по границе участка, что обеспечивает возможность подключения к коммуникациям объектов без дополнительных затрат. Эксперт делает предположение, что объекты оценки также обеспечены коммуникациями по границе, в связи чем, приходит к выводу о сопоставимости объектов для расчета, однако предположение эксперта не основано на материалах дела, объекты не обеспечены инженерными коммуникациями по границе участков, что понижает их рыночную стоимость и возлагает на покупателя несение дополнительных расходов на подведение. Эксперт в заключении указывает, что объекты аналоги находятся на расстоянии 25 и 35 км от крупного водного объекта (Истринского водохранилища), однако, по мнению стороны не учитывает, что на расстоянии 2 км от объектов расположен водный объект, такой как река Сестра; дата предложения отличается от даты оценки выводы эксперта о сроке экспозиции в данной части заключения считает не обоснованными. 

Судом для дачи пояснений приглашен эксперт ФИО3, который полностью поддержал данное им заключение №СЭ-49/17 и пояснил, что в ходе исследования для подбора наиболее близких объектов сравнения объекты оценки условно были поделены на 2 сегмента до 50 соток и более 50 соток. Объект аналог №4 по данным с учетом уточнений расположен на землях населенных пунктов вид разрешенного использования ЛПХ. Участки с видом разрешенного использования как ЛПХ, так и ИЖС расположенные в населенном пункте допускают строительство жилых домов с подсобными постройками, следовательно, данный объект является сопоставимым с объектами оценки. Полученный в расчетах коэффициент вариации в рамках сравнительного подхода находится в пределах значения рекомендованного в справочниках. Для рынка земельных участком площадью до 50 соток экспертом учтен состав прав как собственность, передача прав аренды участков небольшой площади является исключением и, по мнению эксперта, приведет к необоснованному завышению рыночной стоимости объектов. 

В части замечаний по коммуникациям эксперт указал, что объекты оцениваются как условно свободные. Наличие инженерных коммуникаций является ценообразующий фактором. Сведениями об обеспечении объектов исследования коммуникациями эксперт не обладал, объекты находятся в непосредственной близости от населенного пункта в 300 м д. Головково застроенного преимущественного индивидуальными жилыми домами, следовательно, пришел к выводу о наличии коммуникаций по границе коттеджного поселка, в которой входят объекты оценки. Объекты сравнения №1 и №4 сопоставимы с объектами оценки, коммуникации расположены по границе; у объектов аналогов №2 и №3 коммуникации заведены на участок, применена корректировка, рассчитанная по данным опубликованным в справочнике под редакцией Лейфера. 

Эксперт пояснил, что на стоимость объектов оценки под ИЖС оказывает влияние наличие вблизи крупных водных объектов (реки, водохранилища), придающие участку уникальные видовые характеристики. Поскольку в окружении объектов оценки и объектов аналогов крупных водоемов не имеется, корректировка не вводилась, объекты сопоставимы. 

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 20 марта 2017 года №СЭ-41/2017, подготовленное экспертом ООО «ИОЛА.Объективная оценка» ФИО3 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключение оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

При даче ответа на первый вопрос, эксперт проанализировал отчеты, представленные административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости объектов, и пришел к выводу о наличии допущения оценщиком в отчете нарушений.

При даче ответа на второй вопрос и определение величины рыночной стоимости спорных объектов, экспертом в представленном заключении приведено описание, основные количественные и качественные характеристики объектов оценки, а также их расположение. Указаны применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, приделы применения итоговой стоимости, основные этапы проведения экспертизы, а также обзоры подходов и методов оценки. Приведен анализ рынка. В рамках применения сравнительного подхода были использованы объекты аналоги сопоставимые с объектами оценки, датой оценки. Применены корректировки подлежащие применению и рассчитанные в заключении. 

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Суд приходит к выводу, что по своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы полностью соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. 

В заключение эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте, которому поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы №СЭ-41/2017 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы оценочной судебной экспертизы.

При этом суд не находит оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку все приведенные в письменных пояснениях доводы представителем административного истца направлены на переоценку представленного экспертного заключения и отражают по своей сути субъективное мнение представителя не обладающего специальными познаниями в оценочной области и ничем не подтверждены. 

В ходе рассмотрения административного дела, судом установлено, одним из ценообразующих факторов объектов оценки экспертом определено обеспечение объектов коммуникациями. Поскольку данных свидетельствующих о наличии коммуникаций на объектах оценки, или возможность их непосредственного подведения на участки материалы дела не содержат, исходя из анализа рынка, местоположения объектов на местности (на фото усматривается линия электропередач) эксперт пришел к выводу о наличии коммуникаций по границе коттеджного поселка, на территории которого фактически располагаются оцениваемые объекты. 

Суд полагает ошибочным довод представителя административного истца, о том, что прохождение «коммуникаций по границе» предполагает фактическое обеспечение объектов данными коммуникациями, поскольку наличие тех или иных центральных коммуникаций вблизи объектов не предопределяет безусловную возможность обеспечения и подведения данных коммуникаций к объекту. 

Как следует из представленных административным истцом сведений в границах земельных участков образованных в товарищество собственников недвижимости «Головково-ИЖС» отсутствует центральное водоснабжение, водоотведение, канализование, газоснабжения, внутрипоселковое освещение. Сведений об отсутствии коммуникаций по границе объектов либо в их непосредственной близости суду и эксперту стороной административного истца не представлено. Напротив, из фотоснимком оценочной экспертизы следует прохождение вдоль границ товарищества линии электропередач, а из документов, приобщенных к материалам дела истцом газопровод высокого давления находится на расстоянии 331 метра от пос. Головково.

Таким образом, при расчете рыночной стоимости экспертом учтено отсутствие коммуникаций на объектах оценки, к объектам аналогам коммуникации на которых подведены, применены понижающие корректировки.

Суд при рассмотрении спора также учитывает, что судебное оспаривание кадастровой стоимости имеет свои особенности, поскольку данная стоимость носит условный характер и ее обоснованная оценка может варьироваться в определенном разумном диапазоне, однако стороной административного истца не представлены и допустимые доказательства, которые опровергали бы определенную экспертом рыночную стоимость, и свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере. 

Поскольку рыночная стоимость объектов недвижимости определенная в экспертном заключении ниже кадастровой стоимости в суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения требования об установлении в отношении спорных земельных участков кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере, определенном оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр консалтинга и оценки» в отчетах об оценке №502/1/16 и 502/2/16, поскольку указанные отчеты оценщика является ненадлежащими доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорных участков, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Московский областной суд является 07 декабря 2016 года, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного участков, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административные исковые заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью поданное в Московский областной суд 07 декабря 2016 года – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельных участков категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки, расположенных в Московской области Клинского района по состоянию на 03 февраля 2016 года в размере рыночной стоимости:

№ п/п 

Кадастровый номер 

Общая площадь, кв.м 

Рыночная стоимость, руб. 

1 

50:03:0030180:1130 

1 279,0 

598 664 

2 

50:03:0030180:1149 

688,0 

402 542 

3 

50:03:0030180:1129 

848,0 

496 156 

4 

50:03:0030180:1132 

619,0 

362 171 

5 

50:03:0030180:1133 

612,0 

358 075 

6 

50:03:0030180:1136 

639,0 

373 873 

7 

50:03:0030180:1137 

723,0 

423 020 

8 

50:03:0030180:1141 

749,0 

438 232 

9 

50:03:0030180:1142 

701,0 

410 148 

10 

50:03:0030180:1146 

745,0 

435 892 

11 

50:03:0030180:1148 

949,0 

555 250 

12 

50:03:0030180:1147 

1 050,0 

614 345 

13 

50:03:0030180:1145 

726,0 

424 775 

14 

50:03:0030180:1144 

720,0 

421 265 

15 

50:03:0030180:1143 

717,0 

419 510 

16 

50:03:0030180:1140 

747,0 

437 062 

17 

50:03:0030180:1139 

743,0 

434 722 

18 

50:03:0030180:1138 

740,0 

432 967 

19 

50:03:0030180:1135 

766,0 

448 179 

20 

50:03:0030180:1134 

838,0 

490 305 

21 

50:03:0030180:1131 

858,0 

502 007 

земельных участков, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки, расположенных по адресу: Московская область, р-н Клинский, в 300 м. к востоку от д. Головко по состоянию на 12 мая 2014 года в размере рыночной стоимости: 

№ п/п 

Кадастровый номер 

Общая площадь, кв.м 

Рыночная стоимость, руб. 

1 

50:03:0030180:893 

1 293,0 

765 792 

2 

50:03:0030180:895 

1 096,0 

649 117 

3 

50:03:0030180:896 

1 117,0 

661 554 

4 

50:03:0030180:897 

1 341,0 

794 221 

5 

50:03:0030180:898 

1 458,0 

863 515 

6 

50:03:0030180:900 

1 495,0 

885 429 

7 

50:03:0030180:901 

1 492,0 

883 652 

8 

50:03:0030180:904 

613,0 

363 055 

9 

50:03:0030180:907 

1 682,0 

976 258 

10 

50:03:0030180:908 

1 719,0 

997 733 

11 

50:03:0030180:909 

1 670,0 

969 293 

12 

50:03:0030180:912 

1 752,0 

1 016 887 

13 

50:03:0030180:913 

1 634,0 

948 398 

14 

50:03:0030180:918 

784,0 

464 332 

15 

50:03:0030180:921 

675,0 

399 776 

16 

50:03:0030180:926 

1 413,0 

836 863 

17 

50:03:0030180:928 

1 477,0 

874 768 

18 

50:03:0030180:929 

1 491,0 

883 060 

19 

50:03:0030180:932 

1 432,0 

848 116 

20 

50:03:0030180:933 

1 409,0 

834 494 

21 

50:03:0030180:935 

1 377,0 

815 542 

22 

50:03:0030180:936 

1 426,0 

844 563 

23 

50:03:0030180:937 

1 398,0 

827 979 

24 

50:03:0030180:939 

682,0 

403 921 

25 

50:03:0030180:940 

861,0 

509 936 

26 

50:03:0030180:947 

1 427,0 

845 155 

27 

50:03:0030180:948 

1 399,0 

828 572 

28 

50:03:0030180:949 

1 407,0 

833 310 

29 

50:03:0030180:950 

1 387,0 

821 465 

30 

50:03:0030180:951 

1 436,0 

850 485 

31 

50:03:0030180:952 

1 413,0 

836 863 

32 

50:03:0030180:953 

830,0 

491 576 

33 

50:03:0030180:956 

1 488,0 

881 283 

34 

50:03:0030180:958 

1 417,0 

839 232 

35 

50:03:0030180:959 

1 434,0 

849 301 

36 

50:03:0030180:969 

804,0 

476 177 

37 

50:03:0030180:970 

801,0 

474 400 

38 

50:03:0030180:971 

1 721,0 

998 894 

39 

50:03:0030180:974 

1 632,0 

947 237 

40 

50:03:0030180:975 

1 739,0 

1 009 341 

41 

50:03:0030180:977 

1 815,0 

1 053 453 

42 

50:03:0030180:978 

1 755,0 

1 018 628 

43 

50:03:0030180:986 

1 452,0 

859 962 

44 

50:03:0030180:988 

697,0 

412 805 

45 

50:03:0030180:990 

1 151,0 

681 691 

46 

50:03:0030180:997 

1 610,0 

934 468 

47 

50:03:0030180:998 

1 787,0 

1 037 201 

48 

50:03:0030180:999 

1 605,0 

931 566 

49 

50:03:0030180:1005 

1 648,0 

956 524 

50 

50:03:0030180:1006 

1 769,0 

1 026 754 

51 

50:03:0030180:1007 

1 624,0 

942 594 

52 

50:03:0030180:1009 

1 607,0 

932 727 

53 

50:03:0030180:1010 

1 790,0 

1 038 942 

54 

50:03:0030180:1011 

799,0 

473 216 

55 

50:03:0030180:1012 

804,0 

476 177 

56 

50:03:0030180:1016 

1 452,0 

859 962 

57 

50:03:0030180:1023 

1 638,0 

950 719 

58 

50:03:0030180:1024 

1 500,0 

870 622 

59 

50:03:0030180:1027 

1 519,0 

881 650 

60 

50:03:0030180:1031 

675,0 

399 776 

61 

50:03:0030180:1033 

1 293,0 

765 792 

62 

50:03:0030180:1035 

922,0 

546 064 

63 

50:03:0030180:1038 

1 519,0 

881 650 

64 

50:03:0030180:1039 

1 482,0 

877 729 

65 

50:03:0030180:1044 

1 462,0 

865 884 

66 

50:03:0030180:1045 

1 477,0 

874 768 

67 

50:03:0030180:1049 

1 423,0 

842 786 

68 

50:03:0030180:1050 

1 595,0 

925 762 

69 

50:03:0030180:1053 

1 398,0 

827 979 

70 

50:03:0030180:1058 

1 619,0 

939 692 

71 

50:03:0030180:1059 

1 641,0 

952 461 

72 

50:03:0030180:1060 

1 656,0 

961 167 

73 

50:03:0030180:1062 

1 776,0 

1 030 817 

74 

50:03:0030180:1063 

1 681,0 

975 677 

75 

50:03:0030180:1065 

717,0 

424 650 

76 

50:03:0030180:1067 

1 624,0 

942 594 

77 

50:03:0030180:1068 

1 591,0 

923 440 

78 

50:03:0030180:1070 

683,0 

404 514 

79 

50:03:0030180:1072 

805,0 

476 769 

80 

50:03:0030180:1073 

867,0 

513 489 

81 

50:03:0030180:1079 

1 626,0 

943 754 

82 

50:03:0030180:1083 

1 433,0 

848 709 

83 

50:03:0030180:1085 

1 319,0 

781 191 

84 

50:03:0030180:1088 

1 626,0 

943 754 

85 

50:03:0030180:1089 

1 647,0 

955 943 

86 

50:03:0030180:1109 

1 503,0 

872 363 

87 

50:03:0030180:1117 

2 563,0 

1 190 083 

88 

50:03:0030180:1118 

1 648,0 

765 219 

89 

50:03:0030180:1120 

46 965,0 

15 944 430 

90 

50:03:0030180:1119 

42 716,0 

14 501 911 

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2016 года.

Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

Требования индивидуального предпринимателя ФИО1 об установлении кадастровой стоимости 111-ти земельных участков в размере рыночной определенной в отчетах об оценке №502/16 и №502/20/16 подготовленных оценщиком ООО «Центр консалтинга и оценки» - оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова