Дело № 2-937/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новокузнецк 20 декабря 2017 года

Судья Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области Чуприкова И.А., 

при секретаре Полухиной А.В.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ООО УК «30 квартал» к ФИО1 о признании расторжения договора управления многоквартирным домом незаконным, признании договора управления многоквартирным домом действующим и сохранении права управления многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «30 квартал» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании расторжения договора управления многоквартирным домом незаконным, признании договора управления многоквартирным домом действующим и сохранении права управления многоквартирным домом.

Исковые требования мотивированы следующим.

На основании договора управления № № от --.--.----. ООО УК «30 квартал» осуществляло управление МКД по 

<

****> в 

<

****>. --.--.----. ООО «УК «Любимый город» направило в ООО УК «30 квартал» уведомление о расторжении договора управления с --.--.----. на основании решения общего собрания собственников помещений МКД от --.--.----.. Инициатором вышеуказанного внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД выступила ответчица ФИО1, являющаяся председателем совета дома. Договор управления МКД от --.--.----. № с ООО УК «30 квартал» был расторгнут с нарушением установленного законом порядка. Общее собрание собственников помещений МКД, на котором было принято решение о расторжении договора управления с ООО УК «30 квартал», было проведено с существенным нарушением ст. ст. 45-48 ЖК РФ. Договор управления МКД от --.--.----. № не мог быть расторгнут в одностороннем порядке по следующим причинам. Договор управления МКД является смешанным и объединяет в себе признаки, как договора подряда, так и договора возмездного оказания услуг, расторжение которых в одностороннем порядке не допускается законом. Кроме того, согласно ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора допускается только при существенном нарушении его стороной принятых на себя обязательств. ООО УК «30 квартал» своевременно и в полном объеме исполняло свои обязанности по договору управления МКД. Жалоб от собственников помещений МКД на качество оказываемых ООО УК «30 квартал» услуг и выполнение работ не поступало. Кроме того, ООО УК «30 квартал» не было уведомлено оп проведении собственниками помещений в МКД общего собрания по вопросу расторжения договора управления МКД с ООО УК «30 квартал».

На основании изложенного истец просит:

- признать незаконным расторжение договора управления МКД от --.--.----. №, заключенного между ООО УК «30 квартал» и собственниками помещений МКД по 

<

****> в 

<

****>;

- признать договор управления МКД от --.--.----. № действующим;

- сохранить право управления МКД по 

<

****> в 

<

****> за ним до истечения срока договора управления, т.е. до --.--.----..

В судебном заседании истец ООО УК «30 квартал» в лице представителя ФИО2, действующей на основании доверенности (л.д. 51), исковые требования поддержал и просил удовлетворить. Суду ФИО2 пояснила, что договор № управления многоквартирным домом, расположенным по 

<

****>, заключен --.--.----. на основании решения общего собрания собственников помещений от --.--.----. о выборе способа управления многоквартирным жилым домом - управление управляющей организацией. На этом же собрании было принято решение по выбору управляющей организации - ООО УК «30 квартал». Настоящий договор считается заключенным с момента его акцептования (утверждения) заказчиками на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, вступил в силу с --.--.----. и действовал до --.--.----. Настоящий договор является договором смешанного вида. В соответствии с п.п. 10.2. договора при отсутствии письменного отказа одной из сторон от пролонгации настоящего договора или его пересмотре за один месяц до его окончания настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Цель настоящего договора - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг заказчикам и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме. --.--.----. ООО «УК Любимый город» направило ООО УК «30 квартал» уведомление о расторжении договора управления с --.--.----. на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме № по ул. 

<

****> от --.--.----., о выборе управляющей компании ООО «УК Любимый город» с --.--.----., потребовав передачи технической документации, необходимой для выполнения функций управляющей организации. Инициатором проведения внеочередного собрания собственников МКД явилась собственник ФИО1, которая является председателем Совета дома. Она (представитель истца) считает, что договор на управление жилым домом от --.--.----. № П74/У не был в установленном порядке расторгнут, а общее собрание собственников помещений было проведено с существенным нарушением статей 45 - 48 ЖК РФ, следовательно, принятые на нем решения не имеют юридической силы. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Договор, заключенный между собственниками помещений и управляющей компанией ООО УК «30 квартал», не может быть расторгнут в одностороннем порядке, так как в силу статьи 450 (пункта 3) Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора возможен только тогда, когда неисполнение обязательств носит существенный характер. Доказательства же существенного нарушения принятых на себя обязательств по управлению домом отсутствуют. Кроме того, договор на управление многоквартирным домом содержит элементы договоров возмездного оказания услуг и подряда, поэтому расторжение такого договора в одностороннем порядке не допускаете законом. ООО УК «30 квартал» своевременно и в полном объёме в соответствии приложениями к договору от --.--.----. выполняло свои обязательства по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, а также по предоставлению услуг по управлению многоквартирным домом. Жалобы на качество оказываемых услуг и выполняемых работ не поступало. При смене управляющей компании собственниками были допущены существенные нарушения порядка проведения общего собрания собственников и процедуры прекращения договора управления и выбора управляющей компании: ООО УК «30 квартал» не было уведомлено о месте и повестке дня общего собрания, не было уведомлено заранее о расторжении договора управления, способ управления многоквартирным домом не изменился. В соответствии с ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Доказательств того, что истцом были допущены нарушения условий договора управления, которые в соответствии с частью 8.2. ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора, не были предоставлены в управляющую компанию. Возможность отказа от исполнения договора от --.--.----. без указания причин самим этим договором также не предусмотрена. Уведомление о нежелании продлевать договор от собственников не поступало. --.--.----. было проведено собрание собственников в форме очно-заочного голосования, инициаторами которого были ООО УК «30 квартал» и Совет МКД. Вопрос о расторжении договора на нем не обсуждался. На основании изложенного ФИО2 просила в судебном заседании признать незаконным расторжение договора управления от --.--.----. № между ООО УК «30 квартал» и собственниками помещений дома №, расположенного по 

<

****>, в 

<

****>. Также она просила признать договор управления от --.--.----. действующим, сохранить за ООО УК «30 квартал» право управления многоквартирным домом по 

<

****> в 

<

****> до окончания срока действия договора управления до --.--.----..

В судебном заседании ответчица ФИО1 исковые требования не признала и просила в их удовлетворении отказать. Суду ФИО1 пояснила, что она уже давно является председателем совета МКД по 

<

****> в 

<

****>. Данный дом до недавнего времени обслуживало по договору управления ООО УК «30 квартал». С --.--.----. она (ответчица) стала серьезно вникать в процесс контроля за качеством управления домом. В процессе своей работы она стала замечать, что в некоторые отчеты о выполнении работ истец стал вписывать работы, которые фактически по дому не выполнялись. Когда она начинала выяснять причину этого, специалист ООО УК «30 квартал» удалял спорные отчеты, занижал стоимость, якобы, выполненных работ, переписывал акты. Акты и отчеты о выполнении работ по дому, с которыми она (ответчица) была согласна, она подписывала. Она написала заявление истцу о том, что все работы по дому должны предварительно с нею согласовываться. Но истец ни разу этого так и не сделал. Весной 2017 года изменилась величина оплаты по жилищно-коммунальным услугам, расчет которой производил истец. В --.--.----. года она написала заявление истцу о том, чтобы ей объяснили, почему изменилась платежная ведомость по квартплате. Юрист истца ей ответила, что как старшая дома она (ответчица) скоро буду вообще не нужна, и они сами будут все решать. Потом уже все жильцы дома стали возмущаться и поговаривать о том, чтобы сменить управляющую компанию. При ней приехала директор истца ФИО5, собрала весь свой коллектив и сказала, что жильцы дома не должны ставить им условия. Вот и получается, что не собственники помещений руководят своим домом, а истец диктует им условия, хотя жильцы дома платят истцу деньги. Она, как старшая дома, например, не имеет ключи от подвалов и чердаков, чтобы проконтролировать показания счетчиков на доме. Также у них постоянно менялись дворники и технички, в связи с чем подъезды дома и двор плохо убирались. Она (ответчица) спросила, почему у истца такая текучка кадров, какая у дворников и техничек заработная плата. Ей опять же ответили, что она не должна этим интересоваться. Когда истец стал самостоятельно производить расчет оплаты ОДН, то размер оплаты внезапно вырос в три раза. Потом выяснилось, что ООО УК «30 квартал» при расчете учитывали также площадь мест общего пользования: крыши и подвала, чего делать было нельзя. Также к истцу с претензиями приходили и старшие подъездов, но никаких документов по их требованиям истец им не давал. Договор управления от --.--.----. составлен был в пользу только управляющей компании, а не в пользу жильцов дома. --.--.----. на внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме № по ул. 

<

****>, проводимого в форме очно-заочного голосования, на повестку дня был вынесен вопрос о расторжении договора с истцом в связи с ненадлежащим его исполнением истцом. Большинством голосов было принято решение расторгнуть договор с истцом в связи с ненадлежащим исполнением обязательств истца по договору управления (в части содержания и ремонта общего имущества МКД). Она (ответчица) не оказывала давления на собственников дома, принимавших решения на общем собрании. Порядок проведения общего собрания не был нарушен, в голосовании приняли участие собственники, обладающие более 50% голосов. Таким образом, кворум на собрании имелся, и общее собрание правомочно принимало решения по повестке дня. Протокол данного собрания направили в ООО УК «30 квартал». Требование о признании договора действующим и сохранении за истцом права управления МКД не может быть удовлетворено в связи с тем, что существует особый порядок, регламентирующий деятельность управляющих компаний по предоставлению услуг по содержанию и ремонту МКД. На основании изложенного ответчица просила в судебном заседании отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчицы ФИО1 ФИО3, действующий на основании устного ходатайства ответчицы, позицию своей доверительницы поддержал полностью и просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо по делу ООО «УК Любимый город» в лице своего представителя ФИО4, действующего на основании Устава общества, также исковые требования ООО УК «30 квартал» не признал и просил в удовлетворении иска отказать. Суду ФИО4 пояснил, что с --.--.----. ООО «УК Любимый город» приступило к обслуживанию МКД по 

<

****> в 

<

****>, ГЖИ включило этот дом в реестр домов, которые обслуживаются ООО «УК Любимый город». Истцом суду не представлено доказательств надлежащего исполнения обязанностей по договору управления МКД.

Выслушав участников производства по делу, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд считает необходимым в удовлетворении иска отказать.

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что на основании договора управления № от --.--.----., заключенного между собственниками помещений в МКД (заказчиком) и ООО УК «30 квартал» (управляющей организацией), истец осуществлял управление МКД по 

<

****> в 

<

****>. Данное обстоятельство подтверждается копией договора управления МКД (л.д. 5, 6-22).

Согласно абз. 3 п.п. «а» п. 7.1.1 договора он может быть расторгнут по инициативе заказчика, в частности, в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора, при этом соответствующее решение принимается на общем собрании собственников помещений МКД.

Согласно п. 7.3 договора он считается расторгнутым в одностороннем порядке по инициативе любой из сторон не позднее, чем через 1 месяц с момента направления другой стороне соответствующего уведомления, за исключением случаев, указанных в абз. 1 п.п. «а» п. 7.1.1 договора.

Из позиции ответчицы следует, что в период управления МКД истцом у собственников помещений возникало множество претензий к качеству управления ООО УК «30 квартал» многоквартирным домом. 

В подтверждение своей позиции ответчица представила суду заявления и претензии к истцу, касающиеся качества управления МКД (л.д. 60-74).

Также ответчица ссылалась в подтверждение своей позиции на свидетельские показания. 

Свидетель ФИО8 суду пояснила, что около 5-6 лет она является единственным собственником квартиры № по ул. 

<

****>. Изначально домом управляло ООО УК «Капитал-Строй», затем - ООО УК «30 квартал», сейчас - ООО «УК Любимый город». В период управления МКД ООО УК «30 квартал» в доме делали ремонт тот, который хотела сама управляющая компания. В доме были проблемы с отоплением, а ООО УК «30 квартал» установило к зиме песочницу во дворе дома и лавочку за 6 000 рублей. Она (свидетель) лично и ответчица ФИО1 приходили не раз в офис управляющей компании, но документов или смету на производство работ им не показывали. Зимой 2016 года убирали снег так, что в итоге повредили асфальт, передвинули снег к дому и так и не убрали его. Весной весь этот снег растаял, и затопил подвал. Поступало много жалоб от жителей дома на работу ООО УК «30 квартал», и все жители дома решили перейти в ООО «УК Любимый город». --.--.----. провели собрание по этому вопросу. Она (свидетель) участвовала в собрании и проголосовала за переход в ООО «УК Любимый город».

Свидетель ФИО9 суду пояснила, что с 2002 года она является единственным собственником квартиры № по ул. 

<

****>. В настоящее время ООО «УК Любимый город» является управляющей компанией, до этой организации управляло домом ООО УК «30 квартал». Она (свидетель) с ФИО1 часто приходила в офис ООО УК «30 квартал». Они высказывали претензии к их работе. Сотрудники управляющей компании предъявляли им акты выполненных работ и выставляли суммы за производство этих работ. Их однажды попросили расписаться за то, что, якобы, сделали стояк в квартире. Когда она (свидетель) спросила, в какой квартире сменили стояк, ей сразу сказали, что перепутали дом. Им истец неправомерно повысил размер платы за ОДН. Расчет истец произвел с площади всего дома, в которую включил площадь и крыши, и чердака, и подвала. Она (свидетель) высказывала претензии по этому поводу, и потом истец уменьшил размер платы за ОДН. В 2016 году на всю сумму, которую истец им выставил за уборку двора, двор фактически не убирали. Трактором сдвинули снег вплотную к дому так, что весной все затопило. --.--.----. жители дома провели собрание по вопросу расторжения договора с истцом. Она (свидетель) участвовала в собрании и проголосовала за переход в ООО «УК Любимый город».

Свидетель ФИО10 суду пояснила, что она является собственником квартиры № по ул. 

<

****> уже около 18 лет. Управлением дома занимается ООО УК «30 квартал», но все жильцы дома решили перейти в ООО «УК Любимый город», так как у истца нет сайта и нет прозрачности в работе. Истец им необоснованно завысил размер платы за ОДН, представил в квитанциях формулу, по которой произведен расчет. Она (свидетель) усомнилась в правильности расчета и подошла к директору истца ФИО5, которая ей сказала, что, действительно, расчет неверный. А ведь она (свидетель) уже оплачивала ОДН согласно неверному расчету истца. Она (свидетель) сама спустилась в подвал дома, перемерила его общую площадь и убедилась, что истец искусственно завысил площадь мест общего пользования. Сотрудник БТИ, которого пригласила она, произвел точные замеры. Подвал их дома находится в неудовлетврительном состоянии, а представители истца говорили, что убирали его и взяли с жильцов за это деньги. В отчетах о проделанных работах писали несколько раз одни и те же работы, за которые каждый раз требовали оплаты. Она (свидетель) лично приходила в офис компании с претензиями к их работе. На ее претензии ей просто отвечали ссылками на нормы закона, диалога не получалось. --.--.----. в доме провели собрание, в котором она (свидетель) участвовала и проголосовала за переход в ООО «УК Любимый город». 

Истец настаивал в судебном заседании на качественном выполнении работ и оказании услуг по управлению МКД по 

<

****> в 

<

****> согласно договору от --.--.----. № П74/У. 

В подтверждение своей позиции истцом были представлены акты выполненных работ и ответы на заявления и претензии ФИО1 (л.д. 98-179). 

Суд отмечает, что многие акты выполненных работ не подписаны ни сотрудниками истца, ни лицом, уполномоченным на это собственниками помещений в МКД. Многие акты подписаны только представителями истца, а подписи со стороны собственников помещений в МКД как заказчиков работ в актах отсутствуют. Ко многим ответам ООО УК «30 квартал» на заявления и претензии со стороны ФИО1 не приложены доказательства фактического вручения или направления их ответчице. Ответчицей же оспаривалась подлинность ответов на ее заявления и претензии, в которых отсутствует ее подпись о получении. Также ответчицей оспаривалась подлинность актов выполненных работ, в которых отсутствуют подписи ее или иных собственников помещений в МКД как заказчиков работ и услуг. 

--.--.----. по инициативе ФИО1 было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений МКД по 

<

****> в 

<

****>, на котором, в числе прочих, были приняты решения о расторжении с --.--.----. договора управления МКД с истцом и о заключении договора управления с ООО «УК Любимый город» с --.--.----. (л.д. 89-97). Решение о расторжении договора управления МКД с истцом было принято собственниками помещений в МКД в связи с ненадлежащим исполнением истцом своих обязательств по договору управления.

В судебном заседании не оспаривалось, что --.--.----. в ООО УК «30 квартал» направлено уведомление о расторжении договора управления на основании решения общего собрания собственников помещений МКД от --.--.----.. 

Между собственниками помещений МКД по 

<

****> в 

<

****> и ООО «УК Любимый город» --.--.----. заключен договор управления МКД (л.д. 80-88).

Согласно данным сайта ГЖИ по Кемеровской области МКД по 

<

****> в 

<

****> с --.--.----. включен в реестр МКД, управление которыми осуществляет ООО «УК Любимый город» (л.д. 190-191).

На основании совокупности представленных доказательств суд приходит к следующим выводам.

Действующим жилищным законодательством (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) предусмотрено право собственников помещений МКД в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления с управляющей организацией в случае неисполнения последней своих обязательств по договору управления. Это же право собственников помещений МКД по 

<

****> в 

<

****> было предусмотрено абз. 3 п.п. «а» п. 7.1.1 договора управления № от --.--.----., заключенного ими с истцом. Договором управления также предусмотрено, что решение о реализации соответствующего права должно быть принято собственниками на их общем собрании.

Судом установлено, что на внеочередном общем собрании собственников помещений МКД по 

<

****> в 

<

****> от --.--.----. большинством голосов собственников помещений было принято решение о расторжении договора управления с истцом в связи с ненадлежащим исполнением последним своих обязательств по договору управления МКД. Данное решение собственников помещений МКД до настоящего времени никем из собственников помещений МКД не оспорено. Истец не вправе оспаривать законность данного решения, принятого на общем собрании собственников помещений в МКД, поскольку он не является собственником помещения в этом МКД. 

Более того, суду представлены относимые и допустимые доказательства ненадлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору управления от --.--.----. №. Это заявления и претензии ответчицы, адресованные ответчику по качеству работ и услуг по управлению МКД, неподписанные акты выполненных истцом работ, ответы на заявления и претензии ответчицы, не содержащие доказательств получения ответчицей этих ответов, а также свидетельские показания. Не доверять этим доказательствам в их совокупности у суда нет оснований, т.к. они взаимно подтверждают и дополняют друг друга. 

Таким образом, суд признает доказанным, что решение собственников помещений МКД о расторжении договора управления с истцом является законным и обоснованным. Порядок расторжения договора управления с истцом нарушен не был, поскольку закон допускает возможность одностороннего отказа собственников помещений в МКД от исполнения договора с управляющей организацией в связи с ненадлежащим исполнением последней своих обязательств по договору управления. Решение о расторжении договора управления с истцом было принято на общем собрании собственников помещений МКД. Истец был уведомлен о решении собственников помещений МКД о расторжении с ним договора управления МКД. Соответственно, согласно ст. 450.1 ГК РФ и с учетом п. 7.3 договора управления от --.--.----. № договор управления МКД от --.--.----. № считается в настоящее время правомерно расторгнутым. Оснований для признания расторжения договора управления МКД незаконным у суда не имеется, как не имеется оснований и для признания данного договора действующим и для сохранения за истцом права управления МКД по 

<

****> в 

<

****> до --.--.----..

На основании всего вышеизложенного суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований ООО УК «30 квартал» отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО УК «30 квартал» к ФИО1 о признании расторжения договора управления многоквартирным домом незаконным, признании договора управления многоквартирным домом действующим и сохранении права управления многоквартирным домом отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25.12.2017 года.

Судья И.А. Чуприкова