Дело № 2-1387/2017 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 апреля 2017 

г. Омск

Кировский районный суд г. Омска 

в составе председательствующего судьи Бабкиной Т.В., 

при секретаре Махмадалиевой З.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о прекращении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, взыскании уплаченных денежных сумм, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчикам, в обоснование указала, что 14.07.2015 г. между ФИО5 (продавец) в одной стороны и ФИО2 (покупатель) с другой стороны был заключён предварительный Договор № купли-продажи объекта недвижимости. В соответствии с условиями данного предварительного Договора № от ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатель обязались в будущем заключить Договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: земельного участка площадью 301 кв.м, кадастровый №, категории «Земли населённых пунктов», с разрешённым использованием - «Для индивидуального жилищного строительства», находящегося по адресу: 

<

адрес>, и расположенного на данном земельном участке жилого дома площадью 152 кв.м., имеющего адрес: 

<

адрес>.

Причиной заключения сторонами предварительного договора явилось отсутствие у продавца на момент заключения сделки всех необходимых правоустанавливающих документов и обещание продавца оформить такие документы в ближайшее время.

П. 1 ст. 429 ГК РФ: «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

По причине чего согласно пункту 3 предварительного Договора № купли-продажи объекта недвижимости от 14.07.2015 г., стороны предусмотрели в качестве условия предварительного договора обязательства Продавца в срок до 12.08.2015 г. подготовить все необходимые для продажи документы, подписать Договор купли-продажи недвижимости и передать все документы в государственный орган для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Кроме того, покупатель намеревалась приобрести земельный участок и жилой дом, расположенный на данном земельном участке, для дальнейшего проживания в нём. Однако, на момент совершения сделки в жилом доме присутствовали недостатки, влияющие на цену договора. Так, например, в доме отсутствовало электричество. При заключении предварительного Договора № купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ продавец заверила покупателя о намерении до подписания сторонами основного Договора купли-продажи недвижимости устранить все недостатки жилого строения (подключить дом к электричеству и так далее), что является одним из условий комфортного проживания и соответствует цели, для которой покупатель намеривалась приобрести жилое строение.

Тем не менее, ни до ДД.ММ.ГГГГ, ни после указанной даты продавец своих обязательств не исполнила, необходимые для продажи документы не оформила, договор купли-продажи недвижимости не подписала, документы в государственный орган для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости не передала, недостатки жилого помещения не устранила, предложение заключить основной Договор купли-продажи не направила. Более того, в настоящее время объекты недвижимости, являющиеся предметом предварительного Договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: земельный участок площадью 301 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, и расположенный на данном земельном участке жилой дом, площадью 152 кв.м., имеющий адрес: 

<

адрес>, были проданы ФИО3 (продавцом) третьему лицу, в нарушение взятых на себя обязательств и условий предварительного Договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Более того, при заключении предварительного Договора № купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и во исполнение его условий, предусмотренных пунктом 5, покупатель передала продавцу денежную сумму в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей в счёт причитающихся платежей по Договору купли-продажи недвижимости, который стороны намеривались заключить в будущем. Подтверждением факта передачи денежных сумм и назначения платежа является собственноручно написанная ФИО3 (продавец) Расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении от ФИО2 (покупатель) денежных сумм.

Согласно пункту 6 предварительного Договора № купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели, что в случае, если Договор купли- продажи объектов недвижимости не будет заключён в соответствии с условиями предварительного Договора и переход права собственности не будет зарегистрирован, продавец возвращает покупателю, уплаченные покупателем суммы денег в течении 10 дней.

Однако, указанную денежную сумму в размере 500 000 (пятисот тысяч) рублей ФИО5 истцу до настоящего времени не вернула и всеми возможными способами уклоняется от возврата, уплаченной покупателем в счёт исполнения условий предварительного Договора № купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы.

Таким образом, в связи с неисполнением ФИО3 (продавцом) в соответствии с условиями предварительного Договора № купли- продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ взятых на себя обязательств по оформлению всех необходимых для продажи документов, по подписанию основного договора купли-продажи, по передаче документов в государственный орган для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, по устранению недостатков жилого помещения, а также в связи с не направлением в адрес покупателя предложения заключить основной Договор купли-продажи до установленного сторонами срока, а именно: до ДД.ММ.ГГГГ, обязательства сторон, предусмотренные предварительным Договором купли- продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, прекратились. Однако, продавец, полученные в счёт исполнения условий предварительного Договора № купли- продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства покупателю до настоящего времени не вернула, чем существенно нарушает права и имущественные интересы истца. На основании изложенного просила суд признать предварительный Договор № купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ прекращённым. Взыскать с ответчиков в свою пользу неосновательного обогащения в размере 500 000 рублей, оплаченную истцом в счёт исполнения условий предварительного Договора № купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с ответчиков сумму государственной пошлины, оплаченную истцом при подаче искового заявления.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Представитель истца - ФИО6, действующий на основании нотариальной доверенности, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Требования о компенсации судебных расходов не поддержал, поскольку подлинник квитанции, подтверждающий оплату государственной пошлины в настоящее время находится у истца, которая проживает в другом регионе. Дополнительно суду пояснил, что письменный договор залога денежной суммы между сторонами не составлялся, по условиям предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости, денежная сума в размере 500 000 рублей, была передана ответчице в счет оплаты стоимости домостроения и земельного участка. Поскольку договор купли-продажи дома и земельного участка между сторонами не заключен, продавец обязан возвратить аванс в сумме 500 000 рублей. Также категорически возражал против отмены обеспечительных мер, принятых судом по ходатайству истца в части наложения ареста на имущество ответчика ФИО4 Последний, действительно не являлся участником правоотношений, возникших между ФИО2 и ФИО3, однако, денежные средства, полученные ФИО3 по предварительному договору купли-продажи от 14.07.20115 года, были расходованы ею на нужды семьи, данное обязательство является совместным долгом супругов, а потому подлежит возмещению из совместных денежных средств.

На основании изложенного, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, кроме того, просил отменить обеспечительные меры принятые судом по ходатайству истца в отношении имущества, принадлежащего лично ему, поскольку он участником правоотношений, возникших между истцом и ответчиком, не являлся.

Ответчик - ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Ответчик ФИО4, представляющий также на основании нотариальной доверенности интересы ответчицы ФИО3, заявленные исковые требования в части возврата уплаченных 500 000 рублей, полагал не подлежащими удовлетворению, поскольку основной договор купли продажи земельного участка с расположенным на нем домостроением не был заключен между сторонами по вине истца. Принятые на себя обязательства по условиям предварительного договора от 14.07.2015 года ФИО3 исполнила в полном объеме: ею был приобретен земельный участок, на котором было возведено домостроение. Денежные средства в сумме 500 000 рублей, полученные по предварительному договору от 14.07.2015 года в полном объёме были расходованы на строительство. Правоустанавливающие документы на указанные объекты недвижимости были оформлены за три недели, до оговоренного сторонами срока. Однако, договор купли-продажи оформлен не был, по причине отсутствия у истца денежных средств для покупки дома и земельного участка. Первоначально ФИО2 просила снизить ранее установленную цену договора, а в последствии вообще отказалась его заключать. В результате её действий, ответчику причинены значительные материальные убытки. На основании изложенного, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, кроме того, просил отменить обеспечительные меры принятые судом по ходатайству истца в отношении имущества, принадлежащего лично ему, поскольку он участником правоотношений, возникших между истцом и ответчиком, не являлся.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с положениями ст. ст. 429, 445 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

В силу положений ч.1 ст. 301 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно положениям ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка ( ч.2).

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное ( ч.3).

Согласно ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству ( ч.2)

В силу ч.3, 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 14.07.2015 года между ФИО2 (покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключен предварительный договор, согласно условиям данного предварительного № от 14.07.2015 г. продавец и покупатель обязались в будущем заключить Договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: земельного участка площадью 301 кв.м, кадастровый №, категории «Земли населённых пунктов», с разрешённым использованием - «Для индивидуального жилищного строительства», находящегося по адресу: 

<

адрес>, и расположенного на данном земельном участке жилого дома площадью 152 кв.м., имеющего адрес: 

<

адрес>.

Согласно пункту 3 предварительного Договора № купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, стороны предусмотрели в качестве условия предварительного договора обязательства Продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ подготовить все необходимые для продажи документы, подписать Договор купли-продажи недвижимости и передать все документы в государственный орган для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Кроме того, судом достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что при заключении предварительного Договора № купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и во исполнение его условий, предусмотренных пунктом 5, покупатель передала продавцу денежную сумму в размере 500 000 рублей в счёт причитающихся платежей по Договору купли-продажи недвижимости, который стороны намеривались заключить в будущем. 

Подтверждением факта передачи денежных сумм и назначения платежа является собственноручно написанная ФИО3 (продавец) расписка от 14.07.2015 г. о получении от ФИО2 (покупатель) денежных сумм.

Срок заключения основного договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика не имеет возражений против прекращения предварительного договора купли-продажи, поскольку основной договор купли-продажи объектов недвижимости не заключен.

Вместе с тем, возражая, против удовлетворения исковых требований о взыскании С ФИО3 денежной суммы 500 000 рублей, стороной ответчика представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.06.2016 года, согласно которой право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г.. Анапа, 

<

адрес> зарегистрировано за ФИО3 23.07.2015 года, а также справка Администрации муниципального образования город-курорт Анапа. Муниципального бюджетного учреждения управления архитектуры и градостроительства МО город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО1 на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия № №, принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 602 кв.м. предоставленный под строительство индивидуального жилого дома с кадастровым номером 23:37:0108002:1509 по адресу: город-курорт Анапа, 

<

адрес>.

Анализ представленных стороной ответчика доказательств, подтверждает, что принятые на себя обязательства по условиям предварительного договора купли-продажи ФИО3 выполнила в полном объеме и в установленный сторонами срок.

Согласно пункту 6 предварительного Договора № купли-продажи объекта недвижимости от 14.07.2015 г. стороны предусмотрели, что в случае, если Договор купли- продажи объектов недвижимости не будет заключён в соответствии с условиями предварительного Договора и переход права собственности не будет зарегистрирован, продавец возвращает покупателю, уплаченные покупателем суммы денег в течении 10 дней.

Судом было установлено, что в обусловленный сторонами срок основной договор не был заключен. При этом, представитель истца не мог сослаться на иные, кроме перечисленных в исковом заявлении обстоятельства, препятствующие ФИО2 заключить его.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и во взаимосвязи с доводами и возражениями участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями вышеприведенных положений законодательства, суд приходит к выводу о том, что поскольку срок заключения основного договора истек, земельный участок и дом истцу ответчиком не переданы, предварительный договор, заключенный между сторонами, подлежит расторжению и с ответчика ФИО3 в пользу истца подлежит взысканию сумма предварительной оплаты в размере 500 000 руб.

Разрешая спор по существу, суд исходит из того, что основной договор между сторонами заключен не был, в связи с чем у продавца не возникло право на получение платы за земельный участок и дом по договору купли-продажи. 

Денежная сумма в размере 500 000 руб., уплаченная ФИО2 по условиям предварительного договора, не является задатком, а является авансом и в соответствии с положениями ст. ст. 380 - 381 ГК РФ независимо от причин неисполнения обязательств, продавец обязан ее вернуть. 

При этом, соглашения о задатке в письменной форме сторонами не заключалось. В силу п. 1 ст. 381 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне и выполняет обеспечительную функцию в денежных обязательствах. При этом предварительный договор применительно к данной норме не порождает для сторон денежного обязательства, поскольку переданная истцом сумма не имеет обеспечительной функции в денежном обязательстве. Соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит указанной выше норме гражданского законодательства, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по основному договору. 

Поскольку вышеуказанная сумма передавалась не в качестве задатка, суд полагает законными и обоснованными требования ФИО2 о взыскании с ответчика ФИО3 в пользу истца в соответствии со ст. 1102 ГК РФ переданной истцом ответчику денежной суммы в размере 500 000 руб., которая в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ является авансом.

Согласно ст. 139 ГПК РФ, по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

В силу п.п. 1,2,3 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ, мерами по обеспечению иска, в том числе, может быть: наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; запрещение ответчику совершать определенные действия; запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства.

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, что меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию.

На основании ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда. Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании.

Правовых оснований для взыскания суммы аванса с ответчика ФИО4, не имеется, поскольку указанное лицо не выступало стороной предварительного договора купли-продажи от 14.07.2015 года, а потому является ненадлежащим ответчиком по настоящему гражданскому делу.

В этой связи, суд находит обоснованными требования ФИО7 об отмене обеспечительных мер, принятых определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в отношении имущества, принадлежащего ФИО4.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 139, 140, ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, прекращенным.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 сумму неосновательного обогащения в размере 500 00 рублей. 

В удовлетворении исковых требований к ФИО4, отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения Кировского районного суда г. Омска от 10 марта 2017 года в части наложения ареста на имущество, принадлежащее ФИО4.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Омский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий Т.В. Бабкина

Мотивированное решение изготовлено 10 апреля 2017 года