дело № 3а-96/2020 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 07 сентября 2020 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при помощнике судьи Смахтиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-96/2020 по административному делу по иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, категория земель - особо охраняемых территорий с разрешенным использованием под эксплуатацию объектов недвижимого имущества для рекреационных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2018 года в размере 5906416 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №. Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 06 ноября 2018 года №33 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в размере 66189162,88 рублей. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 13 декабря 2019 года № подготовленному ООО «Дело+», рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию 01 января 2018 года составляет 5906 416 рублей. 

Административный истец полагает, что определенный в рамках государственной кадастровой оценки размер кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает ее права при исчислении налоговой базы по земельному налогу, влечет увеличение налоговых обязательств, в связи с чем просила установить кадастровую стоимость земельного участка, равной рыночной, в размере 5906416 рублей.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. В судебном заседании представитель административного истца Окунь А.Г., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования, с учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просила установить кадастровую стоимость земельного участка, равной рыночной, в размере 36147000 рублей, определенной в результате повторной судебной оценочной экспертизы. 

Представитель агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области ФИО2 решение вопроса по заявленным требованиям оставил на усмотрение суда.

Представители ГБУ АО «Бюро технической инвентаризации» ФИО3, ФИО4 в судебном заседании решение оставили на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Яксатовский сельсовет» Приволжского района Астраханской области адвокат Данилов А.Г., действующий на основании доверенности и ордера, с административными исковыми требованиями не согласился, просил в удовлетворении отказать. Полагает, что производство по административному делу подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку административный истец ФИО1 не является надлежащим истцом по делу и не может заявлять требования о снижении кадастровой стоимости. В соответствии с решением Арбитражного суда Астраханской области от 19 декабря 2019 года ФИО1 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества.

Заинтересованное лицо финансовый управляющий ФИО5, привлеченная к участию в деле на основании определения суда от 03 февраля 2020 года, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Согласно отзыву не возражала против удовлетворения административного истца.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав стороны, свидетеля ФИО6, экспертов ФИО7, ФИО8, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административный истец ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, категория земель - особо охраняемых территорий с разрешенным использованием под эксплуатацию объектов недвижимого имущества для рекреационных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 06 ноября 2018 года №33 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года в размере 66189162,88 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 21 января 2019 года.

Таким образом, пятилетний срок обращения в суд с иском административным истцом не пропущен.

Доводы администрации муниципального образования «Яксатовский сельсовет» об отсутствии у административного истца права на подачу административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, поскольку на основании решения Арбитражного суда Астраханской области от 19 декабря 2019 года в отношении ИП ФИО1 прекращена процедура реструктуризации долгов, она признана несостоятельной (банкротом) и введена процедуры реализации имущества, является несостоятельными по следующим основаниям.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

При этом, исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одной из форм платы за использование земли является земельный налог, порядок исчисления и уплаты которого устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Вместе с тем, часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с абзацем вторым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Из приведенных норм права и материалов дела следует, что ФИО1, являясь собственником земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе предъявлять заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношении к его реальной рыночной стоимости может повлечь за собой увеличение размера земельного налога. Защита нарушенных прав собственника возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. 

В целях реализации права на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ФИО1 представила суду отчёт об оценке № от 13 декабря 2019 года, подготовленный оценщиком ООО «Дело+», согласно которому рыночная стоимость земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, категория земель - особо охраняемых территорий с разрешенным использованием под эксплуатацию объектов недвижимого имущества для рекреационных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2018 года, составляет 5906416 рублей (т.1, л.д.20-173). 

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО «Дело+», законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке от 13 декабря 2019 года, а также пояснений оценщика ФИО6, судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по объектам– аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.

В ходе рассмотрения настоящего дела определением суда от 10 марта 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис». 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис» № от 01 июня 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года составляет 18434235 рублей.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исходя из требований статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Аналогичные требования, предъявляемые к отчету, содержатся и в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом, как заключение эксперта, так и отчет оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка, должны соответствовать стандартам оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Суд при оценке указанного заключения эксперта в порядке, предусмотренном статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его недостоверным и недопустимым, поскольку установлены допущенные экспертом нарушения федеральных стандартов оценки при проведении исследования методом сравнительного подхода.

Указанные противоречия связаны с проверяемостью объектов-аналогов, используемыми экспертом Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис», при определении рыночной стоимости объекта оценки, что ставит под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта. В заключении не нашли отражение все существенные ценообразующие факторы, что лишает возможности проверить обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов, допущены неточности в применении корректировок на время продажи, на отсутствие газоснабжения. 

В судебном заседании эксперт ФИО7 наличие противоречий в выводах судебной оценочной экспертизы не устранил.

При таких данных анализ рынка объектов недвижимости и подбор объектов-аналогов вызывает сомнение и не отвечает требованиям достоверности, проверяемости, а также ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной судебной экспертизы, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.

Поскольку указанные в заключении судебной экспертизы сведения допускали неоднозначное толкование, а также невозможность применения заключения при установлении кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости, судом назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «АСТРАПРАЙС» ФИО8 

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - особо охраняемых территорий с разрешенным использованием под эксплуатацию объектов недвижимого имущества для рекреационных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2018 года составляет 36147000 рублей.

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы, подготовленное экспертом ООО «Экспертно-оценочная компания «АСТРАПРАЙС» ФИО8, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка земельного участка с кадастровым номером № произведена экспертом ФИО8 методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Экспертом определены элементы, в рамках которых осуществляется сравнение объекта оценки с аналогами, установлены схожие и различные характеристики объекта оценки и аналогов, применены необходимые корректировки по цене, количественным и качественным характеристикам объекта оценки и аналогов.

Так, экспертом проанализирован рынок земельных участков, схожих по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки на дату продажи, в связи с чем при проведении экспертизы за основу приняты пять объектов – аналогов, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам. 

Экспертом обоснованно при проведении экспертизы не применены доходный и затратные подходы, поскольку из положений Федерального стандарта оценки №7, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (пункт 23); затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).

При этом эксперт обоснованно отказался от результатов доходного подхода, поскольку объективных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не имелось. Использование результатов доходного подхода повлечет искажение фактической рыночной стоимости земельного участка.

Данные выводы эксперта соответствуют требованиям ФСО №7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года №568-р (раздел 4).

Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, экспертом применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом экспертом мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта доходного и затратного подходов.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При проведении экспертизы экспертом приняты пять объектов-аналогов, характер и степень отличий которых от оцениваемого земельного участка установлены в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. 

Объекты – аналоги по основным параметрам схожи по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу приняты объекты-аналоги с датой оценки, максимально приближенной к дате оценки объекта оценки, что соответствует положениям ФСО №1 и ФСО №7, Экспертом применены корректировки на уторговывание, наличие коммуникаций, площадь земельного участка. При этом суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.

Таким образом, заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании эксперт ФИО8 поддержал выводы, содержащиеся в заключении повторной судебной оценочной экспертизы.

Суд, исследовав заключение эксперта, и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение повторной оценочной судебной экспертизы от №118-20 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами повторной оценочной судебной экспертизы, в размере его рыночной стоимости, по состоянию 01 января 2018 года в сумме 36147000 рублей.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд является 06 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, категория земель - особо охраняемых территорий с разрешенным использованием под эксплуатацию объектов недвижимого имущества для рекреационных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 36147000 (тридцать шесть миллионов сто сорок семь тысяч) рублей, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Датой подачи заявления считать 06 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 сентября 2020 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова