№ 2-4848 

61RS0022-01-2024-00

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

«12» сентября 2024 года

Таганрогский городской суд Ростовской области

В составе: председательствующего судьи Иванченко М.В.

при секретаре Бескровной М.С.

с участием ФИО1, её представителя ФИО4, действующей по доверенности от 06.09.2024 года,

ответчика ФИО5

представителя ФИО6 ФИО8, действующего по доверенности от 20.08.2024 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 и ФИО6 об изменении условий договора купли-продажи, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Управления Росреестра, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском об изменении условий договора купли-продажи. В обоснование требований указано, что 01.04.2024г. между ФИО6, выступающей в качестве Продавца, с одной стороны, истицей по делу ФИО1, ответчиком по делу ФИО5, выступающими в качестве Покупателей, с другой стороны, состоялся договор купли-продажи квартиры площадью 24,9 кв м, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Из п.3 условий договора купли-продажи следует, что стоимость квартиры определена сторонами в 2 500 000 руб. ( два миллиона пятьсот тысяч рублей).

Из п.1 условий договора купли-продажи от 01.04.2024г. следует, что квартира поступает в общую долевую собственность ФИО1 и ФИО5 в равных долях.

Между тем, ФИО1 изначально по предварительному договору купли-продажи, заключенному между нею и ФИО6, было внесено в счет оплаты стоимости квартиры 40 000 руб. Остальная денежная сумма в счет оплаты стоимости квартиры в сумме 2 460 000 руб. была передана Продавцу ФИО6 01.04.2024г., при чем 2 060 000 руб. было оплачено именно ФИО1, и лишь 400 000 руб. было оплачено ответчиком по делу ФИО5

Таким образом, 84% стоимости квартиры ( 40 000+ 2 060 000 = 2 100 000 руб.), что составляет 21/25 долей, была оплачена истицей ФИО1, и лишь 16% стоимости квартиры (400 000 руб.), что составляет 4/25 долей, оплачена ФИО5

При договоренности, что доли в праве обшей долевой собственности на квартиру будут определены равными, истица ФИО1 имела ввиду совместное с ответчиком ФИО5 проживание в приобретенной квартире, при котором взаимоотношения будут основаны на взаимном уважении друг к другу, обоюдной поддержке, оказании при необходимости обоюдной взаимопомощи. ФИО5 изменил отношение к истице, систематически наносит ей побои, причиняя ФИО1 физические и нравственные страдания, создал невозможным совместное проживание.

Для восстановления нарушенных прав истица просит:

Изменить в части пункты 1 и 3 условий договора от 01.04.2024г. купли- продажи, заключенного между ФИО6, выступающей в качестве Продавца, с одной стороны, ФИО1, ФИО5, выступающими в качестве Покупателей, с другой стороны, в отношении квартиры площадью 24,9 кв м, кадастровый номер No №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В порядке изменения п.1 условий договора от 01.04.2024г. купли-продажи квартиры изложить п.1 условий договора в следующей редакции

«ПРОДАВЕЦ продала, а ПОКУПАТЕЛИ купили КВАРТИРУ площадь: 24,9 кв м; Этаж: 1; кадастровый №; адрес (местоположение): 

<

адрес>(именуемая далее квартира и/или Имущество) в общую долевую собственность, при этом ФИО5 поступает в собственность – 4/25 (четыре двадцать пятые) доли; ФИО1 поступают в собственность – 21/25 (двадцать одна двадцать пятая) доля».

В порядке изменения п.3 условий договора от 01.04.2024г. купли-продажи квартиры изложить п.3 условий договора в следующей редакции: «ПРОДАВЕЦ продала, а ПОКУПАТЕЛИ купили вышеуказанное недвижимое имущество за 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, при этом ПРОДАВЕЦ до подписания настоящего Договора получила от ФИО2 ФИО1 - 2 100 000 (два миллиона сто тысяч) рублей; от ФИО3 ФИО7 — 400 000 (четыреста тысяч) рублей.

Стоимость квартиры - 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей установлена соглашением сторон, является окончательной, изменениям не подлежит.

Стороны не имеют друг к другу финансовых претензий»

В судебном заседании ФИО1 и её представитель ФИО4 поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в иске, указали, что Суровой больше денег вложено в приобретение квартиры. Наличие денежных средств подтверждается выпиской по счету. Ответчик внес меньшую часть, поэтому доли определены неправильно, договор должен быть изменен. Истица полагала, что изменение условий договора создаст возможность защиты от неправомерных действий ответчика по отношению к ней.

Ответчик ФИО5 исковые требования не признал и пояснил, что когда они с ФИО1 решили проживать совместно и приобрести одну квартиру, он продал свое жилье, получил денежные средства наличными, и внес в покупку квартиры равную с истицей часть. Остальные деньги пошли на проведение ремонта и приобретение мебели. Также истец пояснил, что все денежные средства находились у него, он их передавал в агентстве недвижимости кассиру.

Ответчица ФИО6 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена. Её представитель ФИО8 исковые требования не признал, пояснил, что условия договора согласованы сторонами, квартира продана по цене, указанной в договоре, права покупателей продавец не нарушал.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором указал, что не может выступать ответчиком по заявленным требованиям. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Из представленных доказательства установлено, что 01.04.2024г. между ФИО6, выступающей в качестве Продавца, с одной стороны, ФИО1 и ФИО5, выступающими в качестве ФИО12, с другой стороны, состоялся договор купли-продажи квартиры площадью 24,9 кв. м, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В силу п.3 договора купли-продажи стоимость квартиры определена сторонами в 2 500 000 руб. ( два миллиона пятьсот тысяч рублей).

В соответствии с п.1 договора купли-продажи от 01.04.2024г. квартира поступила в общую долевую собственность ФИО1 и ФИО5 в равных долях.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (ст.550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

Существенные условиями договора купли-продажи определены в статьях 554,555 Гражданского кодекса РФ. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу ст. 451 ГК РФ заключенный сторонами договор соответствует выше приведенным нормам права. 

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4).

Следовательно, основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

При этом, согласно п. 4 вышеназванной статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Под такими обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические, правовые и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора. 

В силу ст. 56 ГПК РФ на истце лежит обязанность предоставления доказательств в подтверждение заявленных требований.

В ходе судебного заседания и в исковом заявлении ФИО1 не указаны обстоятельства, существенное изменение которых, является основанием для изменения договора.

Доводы о наличии у нее большей суммы денежных средств на дату заключения договора, не являются основанием для изменения условий договора. При этом нужно отметить, что изменение условий договора закон связывает с существенных изменением обстоятельств, из которых исходили стороны договора при его заключении.

Принимая во внимание позицию истицы, следует отметить, что о наличии у неё большей суммы денег ей было известно на дату заключения договора, что производился расчет наличными денежными средствами, и суду не представлено бесспорных доказательств, что между покупателями была договоренность о внесении неравнозначных сумм в оплату приобретаемого имущества. На момент заключения договора Суровой были известным фактические обстоятельства заключения договора, она в них не сомневалась, понимала последствия. 

Суд полагает, что условия договора в части объема внесенных денежных средства и возникновения общей долевой собственности в равных долях у покупателей были ими согласованы добровольно, поэтому оснований для изменения условий договора не имеется. 

Изменившиеся взаимоотношения между собственниками приобретенной недвижимости не могут повлиять на условия сделки и не влекут изменения условий договора в судебном порядке. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Оставить без удовлетворения исковые требования ФИО1 к ФИО5 и ФИО6 об изменении условий договора купли-продажи.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Решение в окончательной форме принято 25 сентября 2024 года.

Председательствующий: