16RS0049-01-2021-002250-35

2.127

Дело №2-1839/2021

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

28 июля 2021 года город Казань

Ново-Савиновский районный суд города Казани в составе: 

председательствующего судьи Султановой И.М., 

при секретаре судебного заседания Игнатьевой Т.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств и прекращении права собственности; по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств и прекращении права собственности.

В обосновании иска истец указала, что --.--.---- г. между истцом и ответчиком был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества №--.

В соответствии с п.1.1 Договора ответчик обязуется передать в собственность истца, а истец обязуется принять принадлежащее ответчику на праве собственности нежилое помещение №--, расположенное в жилом доме по адресу:Российская Федерация, ... ..., и имеющее нижеприведенные характеристики, и уплатить за него цену, указанную в п. 3.1 настоящего Договора.

Согласно п.1.2 Договора характеристики объекта следующие: кадастровый №--, Цокольный этаж, общая площадь 17,4 кв.м.

В соответствии с п.1.5 Договора ответчик подтвердил, что на момент заключения настоящего Договора объект недвижимости не заложен, не находится под арестом, и не обременен правами третьих лиц.

Во исполнение п. 3 Договора истец оплатил ответчику 435 000 рублей.

--.--.---- г. между истцом и ответчиком был подписан Акт приема-передачи объекта недвижимости, а также переданы кадастровый и технический паспорта на объект недвижимости.

Впоследствии после приобретения объекта недвижимости истец узнала, что помещение всегда находилось в пользовании Управляющей компании, поскольку ей необходим постоянный и беспрепятственный доступ к общедомовому имуществу.

Истцом в Управляющей компании ООО «Спарк Сервис» была запрошена проектная документация на жилой дом. Истцом было обнаружено, что нежилое помещение №-- указано как Охрана.

В соответствии с технической документацией объект недвижимости также имеет наименование - КПП.

Согласно проекту жилого дома, нежилое помещение №-- также было предназначено под использования для общих нужд жителей дома.

Более того, на дату ввода в эксплуатацию и по настоящее время в этом помещении установлено оборудование общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанное с системами жизнеобеспечения жилого дома и подземной автостоянки: электрощиты с автоматами, в том числе на ворота, прибор индикации системы водяного пожаротушения «Спрут», прибор системы контроля угарного газа, кран уличного водоснабжения и иные электрощиты. Нежилое помещение не предназначено для иного (самостоятельного) использования.

Следовательно, нежилое помещение №-- является общим имуществом многоквартирного дома.

На основании изложенного, истец просила признать недействительным Договор купли-продажи недвижимого имущества №-- от --.--.---- г. на нежилое помещение №--, расположенное в жилом доме по адресу: Российская Федерация, ... ..., в цокольном этаже, кадастровый №--, общей площадью 17,4 кв.м., применить последствия недействительной сделки путем взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 435 000 рублей и прекращения права собственности истца на нежилое помещение №--, расположенное в жилом доме по адресу: Российская Федерация, ... ..., в цокольном этаже, кадастровый №--, общей площадью 17,4 кв.м.

В ходе рассмотрения дела протокольным определением суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО3, ООО "УК "Взаимодействие", ООО «УК «Сервис Индустрия». 

Определением суда от 09 июня 2021 года ФИО3 признан третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора. Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на нежилое помещение приняты к производству суда.

В обосновании иска истец ФИО3 указал, что в 2010 году был построен жилой дом, расположенный по адресу. ... ....

ФИО3 является собственником помещения (кадастровый №--) в вышеуказанном многоквартирном жилом доме, что подтверждается выпиской ЕГРН.

На цокольном этаже вышеуказанного дома имеется помещение №-- с оборудованием, необходимым для эксплуатации жилого дома и постоянным доступом к нему.

Собственником нежилого помещения №--, расположенного в жилом многоквартирном доме по адресу: ... ..., в цокольном этаже, кадастровый №--, общей площадью 17,4 кв.м., является ФИО1, что подтверждается выпиской ЕГРН.

Указанное помещение по Проекту дома является Охрана и назначено к эксплуатации и обслуживанию других помещений в доме и самого дома, территорий данного дома.

Пост охраны предусмотрен использоваться не как помещение «само в себе», а как вспомогательное к иным помещениям.

При этом, с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и по настоящее время вышеуказанное помещение используется исключительно для общих нужд жителей дома.

В данном помещении находятся следующие приборы и оборудование, предназначенные для обслуживания иных помещений и территорий: электрощиты с автоматами, в том числе на ворота, прибор индикации системы водяного пожаротушения «Спрут», прибор системы контроля угарного газа, кран уличного водоснабжения и иные электрощиты. Также помещение оборудовано узлами управления системой пожарной сигнализации и системой аварийного освещения. Эти приборы являются узлами управления, обеспечивающие безопасность здания, и доступ к ним должен быть беспрепятственным и постоянным для обслуживающего персонала.

Таким образом, нежилое помещение №-- предназначено для обслуживания всех помещений в многоквартирном жилом доме. При этом, внутри него указанные выше приборы и оборудование предназначены для эксплуатации иных помещений или территорий данного дома, к данному оборудованию необходим постоянный свободный доступ в целях его эксплуатации, контроля, обслуживания, и обеспечения безопасности в здании, что невозможно в условиях нахождения спорного помещения в индивидуальной собственности.

Тем самым, нежилое помещение №-- является общим имуществом многоквартирного дома.

Поскольку в соответствии с проектной документацией на многоквартирный жилой дом спорное нежилое помещение является постом охраны, и предназначалось для размещения в нем общедомового оборудования, учитывая, что при вводе дома в эксплуатацию в данном нежилом помещении застройщиком были установлены электрощиты с автоматами, в том числе на ворота, узлы управления системой пожарной сигнализации и системой аварийного освещения, прибор индикации системы водяного пожаротушения «Спрут», прибор системы контроля угарного газа, кран уличного водоснабжения и иные электрощиты, с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и до настоящего времени указанное нежилое помещение используется для размещения в нем вышеуказанного оборудования, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации нежилое помещение №--, расположенное в жилом многоквартирном доме по адресу: ... ..., в цокольном этаже, кадастровый №--, общей площадью 17,4 кв.м., относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома и в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений данного многоквартирного дома.

На основании изложенного, истец просил признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого ... ... на нежилое помещение №--, общей площадью 17,4 кв.м., кадастровый №--, расположенное в цокольном этаже №-- в жилом многоквартирном доме по адресу: ... ....

Представитель истца в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик и его представитель, исковые требования истца и третьего лица ФИО5 не признали. Суду пояснили, что истцом не представлены доказательства в обоснование своих требований о том, что нежилое помещение №-- является имуществом общего пользования. Экспертное исследование, представленное истцом, не может являться допустимым доказательством, поскольку оно составлено односторонне без привлечения ответчика. Кроме того, по мнению ответчика и его представителя, для подачи настоящего иска в суд, как истцом, так и третьим лицом пропущен срок исковой давности. В связи с чем, просили в исковых требованиях истца и третьего лица отказать. 

Представитель третьего лица ФИО5 в судебном заседании исковые требования ФИО5 поддержал в полном объеме; также считает подлежащими удовлетворению и исковые требования ФИО1 к ФИО2 

Представители третьих лиц ООО "УК "Сервис Индустрия", ООО "УК "Взаимодействие" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии со статьей 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу пунктов 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №-- от --.--.---- г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

В судебном заседании установлено, что --.--.---- г. между ФИО2- продавцом и ФИО1- покупателем заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества №--.

В соответствии с п.1.1 Договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять принадлежащее ответчику на праве собственности нежилое помещение №--, расположенное в жилом доме по адресу:Российская Федерация, ... ..., и имеющее нижеприведенные характеристики, и уплатить за него цену, указанную в п. 3.1 настоящего Договора.

Согласно п.1.2 Договора характеристики объекта следующие: кадастровый №--, Цокольный этаж, общая площадь 17,4 кв.м.

В соответствии с п.1.5 Договора ответчик подтвердил, что на момент заключения настоящего Договора объект недвижимости не заложен, не находится под арестом, и не обременен правами третьих лиц.

Во исполнение п. 3 Договора истец оплатил ответчику 435 000 рублей.

--.--.---- г. между истцом и ответчиком был подписан Акт приема-передачи объекта недвижимости, а также переданы кадастровый и технический паспорта на объект недвижимости.

Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что данное нежилое помещение не могло быть отчуждено истцу, поскольку оно имеет признаки общего имущества, поскольку в нем находится пост охраны, и предназначалось для размещения в нем общедомового оборудования. При вводе дома в эксплуатацию в данном нежилом помещении застройщиком были установлены электрощиты с автоматами, в том числе на ворота, узлы управления системой пожарной сигнализации и системой аварийного освещения, прибор индикации системы водяного пожаротушения «Спрут», прибор системы контроля угарного газа, кран уличного водоснабжения и иные электрощиты, с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и до настоящего времени указанное нежилое помещение используется для размещения в нем вышеуказанного оборудования. 

При разрешении настоящего спора, суд исходит из следующего. 

Многоквартирным жилым домом №-- по ... ... управляло общество с ограниченной ответственностью «УК «Взаимодействие», с --.--.---- г. данным домом управляет общество с ограниченной ответственностью «УК «Сервис Индустрия».

Из письменного отзыва ООО «УК «Сервис Индустрия» следует, что нежилое помещение №--, общей площадью 17,4 кв.м., кадастровый №--, располагается в цокольном этаже №-- в жилом многоквартирном доме по адресу: ... .... В вышеуказанном помещении с момента ввода дома в эксплуатацию располагаются узлы управления системой пожарной сигнализации, системой аварийного освещения и прибор системы контроля угарного газа. Установлены электрощиты, прибор индикации системы водяного пожаротушения «Спрут» и другие системы, контролирующие и регулирующие безопасность всего дома.

Согласно Заключению экспертизы №--/Э по результатам обследования нежилого помещения №--, составленному ООО «Региональное Бюро Оценки «Сити Траст» по заказу истца ФИО1, в нежилом помещении №-- кадастровый №--, расположенном по адресу: РТ, ... ..., находящемся в цокольном этаже многоквартирного жилого здания, расположены инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, а именно- оборудование противопожарной системы, включающее в себя прибор индикации системы пожаротушения и пульт управления системой пожарной безопасности и извещения, запорный кран системы уличного водоснабжения, пожарный гидрант, щит аварийного освещения и щит освещения с узлами управления всех помещений и территорий подземной автостоянки и въездных ворот. С учетом специфики расположенного оборудования в нежилое помещение №-- необходимо обеспечить постоянный беспрепятственный доступ более одного собственника помещения, а именно, служб управляющей (либо подрядной) организации для целей эксплуатации и контроля имеющихся внутри общедомовых сетей и оборудования, обслуживающих более одного помещения, а также своевременного реагирования при возникновении аварийных ситуаций. 

Согласно проектной технической документации на дом, спорное помещение изначально было отнесено к помещениям общего пользования- КПП, или охрана. 

Таким образом, представленные суду истцом, третьими лицами, а также самим ответчиком письменные документальные доказательства свидетельствуют о том, что спорное нежилое помещение №-- является техническим помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном жилом ... .... 

При этом, доводы ответчика и его представителя о том, что представленное истцом Заключение экспертизы №-- не может являться допустимым доказательством по данном делу, не могут быть приняты судом во внимание. В опровержение выводов данного Заключения ответчиком допустимых и относимых доказательств не представлено, ходатайств о назначении судебной строительной экспертизы не заявлено. 

При изложенных выше обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что у ответчика ФИО2 отсутствовали правовые основания на совершение сделки по отчуждению спорного помещения, находящегося фактически в общей долевой собственности собственников в данном многоквартирном доме.

Поскольку данная сделка совершена в отношении фактически общего имущества данного многоквартирного дома, в отсутствие согласия других собственников данного многоквартирного дома, противоречит требованиям статей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениям статей 209, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеются основания для признания Договора купли- продажи недвижимого имущества №-- от --.--.---- г., заключенного между ФИО2 и ФИО1, недействительной (ничтожной) сделкой в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При признании данной сделки ничтожной, в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, имеются основания для приведения сторон в первоначальное положение. 

А потому, государственная регистрация право собственности истца ФИО1 на спорное нежилое помещение подлежит признанию недействительной в силу ничтожности заключенного договора. Стоимость данного нежилого помещения подлежит возврату, путем взыскания его стоимости в размере 435 000 рублей с ответчика в пользу истца. 

А само нежилое помещение не может быть возвращено продавцу ФИО2 в силу того, что данное помещение является общим имуществом всех собственников данного многоквартирного ... ....

Ответчиком и его представителем в ходе судебного разбирательства данного спора заявлено ходатайство о пропуске истцом и третьим лицом срока исковой давности. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №-- «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суи с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ). 

С учетом подачи искового заявления истцом, отправленным по почте --.--.---- г., срок исковой давности для оспаривания сделки, совершенной --.--.---- г., не пропущен. 

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что имеются законные основания для удовлетворения исковых требований как истца ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли- продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств и прекращении права собственности; так и исковых требований третьего лица ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение. 

Государственная пошлина, уплаченная истцом ФИО1 при подаче иска в суд, по правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежит взысканию с ответчика. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли- продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств и прекращении права собственности удовлетворить. 

Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение удовлетворить.

Признать недействительным Договор купли- продажи недвижимого имущества №-- от --.--.---- г., заключенный между ФИО2 и ФИО1.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО1 на нежилое помещение №--, общей площадью 17,4 кв.м., расположенное в цокольном этаже в жилом доме по адресу: ... ..., кадастровый №--. 

В порядке применения последствий недействительной сделки, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 435 000 (четыреста тридцать пять тысяч) рублей и 7 250 (семь тысяч двести пятьдесят) рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины. 

Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение №--, общей площадью 17,4 кв.м., расположенное в цокольном этаже в жилом доме по адресу: ... ..., кадастровый №--, за собственниками жилых и нежилых помещений ... ....

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения через Ново-Савиновский районный суд города Казани. 

Судья (подпись) Султанова И.М.

Решение03.08.2021