РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2017 года г. Воскресенск Московской области 

Воскресенский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Мальцева И.П.,при секретаре судебного заседания Демченко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к КБ «

<

данные изъяты>» (ООО) и АО «

<

данные изъяты>» о признании обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона отсутствующим, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к КБ «

<

данные изъяты>» (ООО), просила признать ограничение (обременение) права собственности на объект недвижимости по адресу: 

<

адрес>, в виде записи регистрации: ипотека в силу закона, № №, сделанную в ЕГРП 28.12.2006 года Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области в пользу КБ «

<

данные изъяты>» (ООО), отсутствующим.

Свои требования истец мотивирует тем, что она является собственником жилого помещения – квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>, которая была приобретена ею на основании договора купли- продажи.

Согласно отметок государственной регистрации № № от 28.12.2006 года, по мнению государственного регистратора, договор купли-продажи квартиры являлся договором, влекущим возникновение обременения в виде ипотеки в силу закона, и договором, из которого возникло обязательство, обеспечиваемое ипотекой.

Согласно договору цена сделки была установлена в размере 1812002 рублей 01 копейки, в связи с чем, обязательство, обеспеченное ипотекой, согласно пункта 2 ст. 307 ГК РФ, возникло из существенных условий договора купли-продажи недвижимости. 

Полагает, что ипотека в силу закона в пользу ответчика, с момента государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости и перехода права собственности по нему, на основании ст. 77 Закона об ипотеке, не возникла, так как последствия, указанные в указанной статье, не наступили, поскольку кредитный договор после его регистрации, является основанием для внесения в реестр записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Также указывает, что между ней и банком 13.12.2006 года был заключен договор о предоставлении кредита в сумме 58500 долларов США сроком на 242 календарных месяца. Однако, регистрация данного договора в нарушение п. 30 инструкции Минюста «О порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» от 15.06.2006 года № №, действовавшей с 15.06.2006 года по 21.02.2013 года не осуществлена, то есть ипотека в силу ст. 77 Закона об ипотеке не возникла.

Денежные средства, предоставленные истцу на его валютный счет, открытый у КБ «

<

данные изъяты>» (ООО), сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости, при приобретении жилого помещения, не используются.

Полагает, что договор купли-продажи квартиры в данном случае не является договором, влекущим возникновение обременения в виде ипотеки в силу закона и договором, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, так как договор исполнен. В связи с чем, обязательства сторон прекращаются.

По мнению истца между ней и кредитной организацией - КБ «

<

данные изъяты>» (ООО) был заключен целевой потребительский кредит, использование которого возможно лишь для приобретения квартиры, расчет за которую возможен только в валюте кредитного договора, что запрещено законом о валютном регулировании и валютном контроле, а, в случае конвертации валюты кредитного договора - Доллары США в рубли Российской Федерации, целевое использование кредитных средств прекращается, так как, по мнению истца, это влечет нарушение договора займа.

Таким образом, полагая, что ипотека в силу закона возникает лишь в случае покупки квартиры с использованием кредитных денежных средств - долларов США, истец обратилась в суд с настоящим иском.

В последствии истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ были изменены основания иска, которые сводятся ФИО1 к тому, что документы, представленные на государственную регистрацию обременения не соответствуют требованиям закона, поскольку договором, влекущим возникновение обременения в силу закона, является договор купли-продажи квартиры.

Для удостоверения прав залогодержателя по ипотеке с силу закона является закладная, которая не содержит обязательных подпунктов 3-7 пункта ст. 14 Закона об ипотеке, ввиду чего не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю, то есть не влечет никаких юридических последствий.

Закладная ответчика имеет противоречия между заявленными правами ответчика и уже зарегистрированными правами истца, что в соответствии со ст. 20 Закона о регистрации не допустимо.

Кроме того, квартира приобреталась истцом без использования кредитных средств банка, так как расчеты по указанному договору совершаются в рублях, а не в иностранной валюте – валюте кредита

Полагала, что оснований для государственной регистрации в виде ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона, в пользу ответчика, при государственной регистрации права на объект недвижимости и перехода права по нему, на основании ст. 77 Закона об ипотеке в отношении приобретенного объекта – отсутствуют.

В судебном заседании истец настаивала на удовлетворении ее требований, с учетом уточнения, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика КБ «

<

данные изъяты>» (ООО) просила в удовлетворении исковых требований, с учетом уточнения, ФИО1 отказать, поскольку в настоящее время ответчик залогодержателем не является. Кроме того, указала, что между КБ «

<

данные изъяты>» (ООО) и истцом был заключен кредитный договор, денежные средства по которому были представлены в пользование ФИО1 для приобретения квартиры. Также права банка были удостоверены закладной, которая является ценной бумагой и реализуется самостоятельно. Доводы, изложенные в возражениях на иск, поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика Банк «

<

данные изъяты>» (АО) в судебное заседание явился, просил в удовлетворении требований истца, с учетом уточнения, отказать, письменные возражения на иск поддержал и пояснил, что основанием для возникновения залога являлся договор купли-продажи и в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента ее передачи, данная квартира продана в кредит по полной ее оплаты и находится в залоге до полного исполнения обязательств по оплате товара.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области в судебном заседании полагал, что исковые требования истца, с учетом уточнения, не подлежат удовлетворению, так как государственная регистрация была произведена в соответствии с действующим на тот момент законодательством, каких- либо нарушений, государственным регистратором не допущено.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах гражданского дела, суд находит иск ФИО1, с учетом уточнения, не подлежащим удовлетворению, в силу следующего: 

Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие (ч. 1 указанной статьи)

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ (ч. 2 ст. 4 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 04.12.2006 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений предусмотрено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (ч. 2 ст. 77 Закона).

Согласно ст. 8 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 04.12.2006 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Согласно статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 04.12.2006 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 указанного закона, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Статья 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 04.12.2006 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений предусматривает, что государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

Статья 13 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 04.12.2006 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений указывает, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Составление и выдача закладной не допускаются, если: предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс; право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте; ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

Статья 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 04.12.2006 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, предусматривала, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами (ч. 1 указанной статьи).

Судом установлено, что между ФИО1 и коммерческим банком «

<

данные изъяты>» 13.12.2006 года был заключен кредитный договор № № (т. 1 л.д. 33-41), по условиям которого истцу был предоставлен кредит в сумме 58500 долларов США сроком на 242 календарных месяца (п.п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 вышеуказанного договора кредит был предоставлен для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. При этом, п. 1.3 договора предусмотрено, что исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается ипотекой в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Права кредитора по кредитному договору на получение исполнения по денежному обязательству подлежали удостоверению закладной (п. 1.4. договора).

13.12.2006 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 28-31). В соответствии с п. 1.1. данного договора стоимость квартиры сторонами была согласованна в размере сумме эквивалентной 69000 долларов США, что составило, на день подписания договора 1812 002 рубля 01 копейку.

Исходя из раздела 2 договора купли-продажи, квартира ФИО1 была приобретена за счет собственных и кредитных средств, представленных ответчиком по кредитному договору № № от 13.12.2006 года.

П.п. 2.4 договора купли продажи определено, что в соответствии со ст. 77 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», квартира, в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, считается находящийся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру, при этом ФИО1 становится залогодателем.

При этом, права кредитора, по кредитному договору и право залога на квартиру, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой покупателем и выдаваемого кредитору (п. 2.5 договора).

Данный договор был надлежащим образом зарегистрирован, о чем имеется соответствующая запись (т. 1 л.д. 32). Кроме того, данное обстоятельство подтверждается копией выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 25-26), копией свидетельства о регистрации права (т. 1 л.д. 27), копией справки о содержании правоустанавливающего документа (т. 1 л.д. 32).

Во исполнение кредитного договора и договора купли-продажи между ФИО1 и КБ «

<

данные изъяты>» (ООО) была оформлена закладная (т.1. л.д. 135-144), которая удостоверена нотариусом г. Москвы и зарегистрирована в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из копии дела правоустанавливающих документов (т. 1 л.д. 46-119) в настоящее время залогодателем по закладной и кредитором по кредитному договору от 13.12.2006 года является Банк «

<

данные изъяты>» (Акционерное общество). 

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Согласно пункту 4 данной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения, условие договора определяется диспозитивной нормой.

Таким образом, установленная законом свобода в заключение договора в совокупности с положениями статей 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает возможность не только заключения договора как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иными правовыми актами, но и свободу сторон договора в определении его условий.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования положений договора купли продажи и последующих действий сторон: составление закладной и ее государственная регистрация, а также исполнение кредитного договора истцом ФИО1, следует, что при заключении договора стороны согласовали все существенные условия, в том числе и условие о возникновении ипотеки в силу закона, в пользу КБ «

<

данные изъяты>» (ООО).

Доводы истца о том, что расчеты между сторонами были произведены в Российских рублях, а не в иностранной валюте, то есть квартира была приобретена не за счет кредитных денежных средств, опровергается как материалами гражданского дела: банковским ордером (т. 1л.д. 198), а так же выпиской по счету (т. 1 л.д. 199), которые свидетельствуют о перечислении денежных средств на счет истца, указанный в кредитном договоре, так и объяснениями истца из которых следует, что она действительно, заключив кредитный договор, получила заёмные денежные средства.

То есть документом послужившим основанием для возникновения обременения послужил договор купли продажи недвижимого имущества -квартиры, в условиях которого содержатся указание на возникновения обременения ипотеки в силу закона. При этом, запрета на регистрацию таких сделок законом, действовавшим на момент возникновения спорных правоотношений, не предусмотрено.

Таким образом, судом достоверно установлено, что квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, приобретена истцом за счет кредитных средств банка, а документом, послужившим основанием для регистрации обременения «ипотека в силу закона», является договор купли-продажи. Суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца, в связи с чем, считает необходимым в их удовлетворении отказать.

Руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к КБ «

<

данные изъяты>» (ООО), АО «

<

данные изъяты>» о признании обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона отсутствующим- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Воскресенский городской суд в течение одного месяца с момента его принятия в окончательной форме.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>