Дело № 3а-198/2025

УИД 33OS0000-01-2025-000298-04

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 16 декабря 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре-помощнике судьи Гаришине А.В.,

с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением, уточнённым в ходе рассмотрения дела, к Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - магазина с кадастровым номером ****, площадью 840,3 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, в размере его рыночной стоимости 18 675 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование ссылался на то, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составляет 35 275 592 рубля 33 копейки, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном **** № **** от 23 сентября 2025 года, в размере 18 675 000 рублей, по состоянию на 1 января 2023 года.

По мнению административного истца, данное обстоятельство нарушает его право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере.

Административный истец ФИО3 и заинтересованное лицо ФИО4, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, представителей не направили, ходатайствовали о проведении судебного заседания в своё отсутствие, какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 3 декабря 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного объекта недвижимости, в суд не представили.

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1 и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») - по доверенности ФИО2 поддержали позицию, изложенную названными административным ответчиком и заинтересованным лицом в письменных дополнениях к отзыву и письменных возражениях соответственно, представленных в суд, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 3 декабря 2025 года, вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определённом в заключении эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 3 декабря 2025 года, поскольку, по их мнению, названное заключение эксперта является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, в связи с тем, что в сравнении с отчётом о государственной кадастровой оценке от 23 августа 2023 года № 08/2023, проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (т.2,л.д.130,131,151,156).

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области и администрация города Струнино Александровского района Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили, какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г,Т.Г. № **** от 3 декабря 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного объекта недвижимости, за исключением филиала ППК «Роскадастр» по Владимирской области и администрации муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области, в суд не представили.

Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области и администрация муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области в представленных в суд письменных ходатайствах не ставили под сомнение правильность заключения эксперта Союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области» Г.Т.Г № **** от 3 декабря 2025 года, его форму, содержание, а также размер определённый им рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** -18 888 516 рублей (т.2,л.д.126,128,148).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 399, 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 2 указанной статьи определено, что в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта; в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО3 с 16 декабря 2024 года является собственником объекта недвижимости - магазина с кадастровым номером ****, площадью 840,3 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое (т.1,л.д.7-16,134-139).

Оспариваемая кадастровая стоимость названного объекта недвижимости, площадью 840,3 кв.м, по состоянию на 1 января 2023 года была установлена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 года № 101-н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Владимирской области» в размере 35 275 592 рубля 33 копейки, дата начала применения кадастровой стоимости - 1 января 2024 года (т.1,л.д.6,133,161,163).

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости, нарушает его право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере, ФИО3, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, 3 октября 2025 года обратился с настоящим административным исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, во Владимирский областной суд (т.1,л.д.2-4,142,232,233).

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт **** № **** от 23 сентября 2025 года, на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 18 675 000 рублей (т.1,л.д.17-114).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.203-206).

Согласно заключению эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 3 декабря 2025 года величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года составляет 18 888 516 рублей.

Относительно соответствия отчёта об оценке № **** от 23 сентября 2025 года, составленного оценщиком ****, требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано следующее.

В указанном отчёте были применены сравнительный и доходный подходы. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результате согласования двух подходов - сравнительного и доходного, выбор которых, по мнению эксперта, является обоснованным.

Для целей определения итоговой величины рыночной стоимости оценщик использовал согласование результатов, ввиду применения двух подходов.

В отчёте содержится раздел наиболее эффективного использования объекта оценки. В нарушение пункта 16 ФСО № 7 оценщик провёл анализ наиболее эффективного использования и сделал вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки как объект офисно-торгового назначения (страницы 35-37 отчёта). Данный вывод является неверным. Объект оценки относится к объектам торгового назначения, что подтверждается как конструктивными особенностями объекта, так и фактическим использованием.

Оценщиком приведён рынок продажи объектов офисно-торгового назначения в количестве 6 штук (Таблица 2 страницы 25-26 отчёта), расположенных в различных населённых пунктах, в том числе селах и деревнях Владимирской области и городе Владимире, кроме местоположения объекта оценки - город Струнино Александровского района Владимирской области. Данный анализ рынка не является достоверным для объекта оценки, так как не отражает ценообразование в районе его нахождения (нарушение пункта 11 в) ФСО № 7).

По результатам проведённого анализа рынка в разделе 3.1.11 заключения эксперта (Таблица 3.18 Локальный рынок продажи объектов в Александровском районе Владимирской области, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки, Таблица 3.19 Локальный рынок аренды торговых объектов в Александровском районе Владимирской области, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки). Экспертом установлено, что рынок продажи и аренды торговой недвижимости Александровского района имеется и достаточно развит. Цены предложений в Александровском районе Владимирской области отличаются, чем в представленном оценщиком рынке недвижимости иных населённых пунктах.

В нарушение пункта 11 д) ФСО № 7 основные выводы относительно рынка продажи недвижимости (страницы 33-34 отчёта) являются недостаточно обоснованными и не отражают его реального состояния.

Данное нарушение связано с тем, что анализ рынка проведён на нерепрезентативной выборке объектов: в районе расположения объекта оценки было изучено недостаточное количество предложений, а в качестве аналогов были выбраны объекты, значительно отличающиеся от объекта оценки по местоположению.

Выявленные вышеприведённые нарушения свидетельствуют о недостаточном объёме исследований, проведённых оценщиком при исследовании рынка (нарушение пункта 11 ФСО № 7).

В рамках выбранного сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Данный метод является корректным, однако при его реализации экспертом выявлены нарушения.

В нарушение пунктов 2,5,7,9,10 ФСО V, пункта 22 е), д) ФСО № 7 оценщиком при применении сравнительного подхода были выявлены следующие нарушения.

Установленные в отчёте правила отбора объектов-аналогов не соответствуют характеристикам объекта оценки. Оценщик (страница 26 отчёта) указывает в качестве критерия отбора - отдельно стоящие здания, в то время как объект оценки является встроенным нежилым помещением.

Оценщиком допущена ошибка в применении корректировки на тип объекта. Согласно использованному оценщиком источнику - справочнику ФИО5 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (2021 год) - для объектов торгового назначения, к которым относится оцениваемое помещение, размер корректировки составляет 0,91. Однако в расчётах (страница 49 отчёта) была ошибочно использована корректировка 0,90, соответствующая объектам офисного назначения.

Оценщиком допущена системная ошибка в применении корректировок на этажность для всех подобранных аналогов. Так, объект оценки расположен на 1 этаже здания, аналог № 1 на 1,2 этажах здания, аналог № 2 на 1,2 этажах и подвале, а аналог № 3 на 1 и цокольном этажах. Оценщик использовал повышающие коэффициенты (1,02 - для аналога № 1, 1,095- для аналога № 2 и 1,047 - для аналога № 3), что означает признание их расположения лучшим по сравнению с объектом оценки, находящимся на первом этаже.

Данный подход необоснован, так как: наличие дополнительных (второго, цокольного, подвального) этажей у аналогов, как правило, не является безусловным преимуществом для объектов торгового назначения. Основная коммерческая нагрузка и ценность сосредоточены на первом этаже; расположение на цокольном или подвальном этаже чаще всего рассматривается как фактор, снижающий стоимость и привлекательность объекта.

Оценщик снизил стоимость объекта оценки, полученный сравнительным подходом (страница 51 отчёта) на 20% (величина НДС). Данное действие оценщиком не обосновано, не подтверждено и не проверяемо, так как какая-либо информация о том, что в цене объекта-аналога содержится налог на добавленную стоимость (НДС) отсутствует.

Вышеприведённые нарушения, выявленные в сравнительном подходе, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно пунктам 23 а) и 23 ж) ФСО № 7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Оценщик применял доходный подход. Доводы о применении доходного подхода, приведённые на страницах 40-41 отчёта, по мнению эксперта, являются обоснованными.

В рамках выбранного доходного подхода оценщик использовал метод прямой капитализации. Данный метод является корректным, однако при его реализации, в рамках расчёта арендной ставки, экспертом выявлены нарушения.

Оценщиком в качестве аналога № 3 использован объект, который не может являться аналогом объекта оценки, так как по информации, представленной в скриншоте объявления о его продаже указано, что он может использоваться как офис, салон красоты, детские развивающие кружки и т.д., что не сопоставимо с объектом оценки по назначению. Также согласно информации, найденной экспертом относительно этого объекта, то он расположен в жилом доме и имеет планировку, схожую с кабинетной (офисной) или с жилой квартирой, в отличии от объекта оценки, представляющего собой торговые помещение большой площадью.

Размер ставки капитализации и процент недозагрузки взяты оценщиком из справочника под редакцией ФИО5 для неактивного рынка, что неверно, а операционные расходы - из портала СтатРиелт (страницы 62-63 отчёта), в то время как в первом источнике размеры данных величин также имеются. Таким образом, используя величину корректировок, полученных по результатам исследований различных справочников одновременно, оценщик искажает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Для получения достоверного результата необходимо использовать один источник информации (справочник, исследование, анализ и т.д.). Применение корректировки из иного источника (справочника) допускается в случае отсутствия её в изначально выбранном источнике (справочнике).

Оценщик неверно определил арендопригодную площадь. Данная площадь учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчёте арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.). Оценщик определил коэффициент арендопригодной площади в размере 0,89 (страница 57 отчёта). Однако, исходя из данных технического плана и осмотра, объект оценки пригоден для сдачи в аренду полностью за исключением коридора и санузла, площадью 11,6 кв.м.

Оценщик снизил стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом на 20% (величина НДС). Данное действие оценщиком не обосновано, не подтверждено и не проверяемо, так как какая-либо информация о том, что в арендной ставке объекта-аналога содержится налог на добавленную стоимость (НДС) отсутствует.

Выявленные нарушения в доходном подходе повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик не применял затратный подход (страницы 40-41 отчёта) что, по мнению эксперта, является обоснованным.

Таким образом, оценщиком **** при подготовке отчета № **** от 23 сентября 2025 года не нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки - объекта недвижимости с кадастровым номером ****, к методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки - объекта недвижимости с кадастровым номером ****, а также отсутствуют нарушения в математических действиях. Выявлены нарушения в правильности определения факторов, влияющих на стоимость указанного объекта недвижимости и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости (страницы 85-88 заключения эксперта). Информация, использованная оценщиком, является не достоверной, не проверяемой и не достаточной. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости (т.2,л.д.2-119).

Экспертиза проведена сотрудником **** Г.Т.Г., имеющей соответствующее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 3 декабря 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, также - ФСО № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами, за исключением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», и то только в части установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение, кроме как указанными административным ответчиком и заинтересованным лицом, в части определенной в нём величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, оспорено не было, ходатайств о вызове эксперта для допроса в судебное заседание, о назначении повторной, либо дополнительной экспертизы не заявлено.

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения № **** от 3 декабря 2025 года, судом у эксперта Г.Т.Г., проводившей судебную оценочную экспертизу, были запрошены пояснения в письменном виде, в которых она настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения № **** от 3 декабря 2025 года, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости объектов недвижимости, что подтверждено документально (т.2,л.д.116-119), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.2,л.д.3), выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в её письменных пояснениях, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

На возникшие у представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и заинтересованного лица ГБУ ВО «ЦГКО ВО», изложенные в письменном виде, вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что в соответствии с отчётом об итогах государственной кадастровой оценки сооружений, единых недвижимых комплексов, объектов незавершенного строительства, машино-мест, зданий и помещений на территории Владимирской области от 23 августа 2023 года № 08/2023 приведённые объекты-аналоги и объект недвижимости с кадастровым номером **** отнесены к функциональной группе 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки) (подгруппа 0110 – коммерческие помещения в МКД) (Приложение 1 (1_6_3 Объекты-аналоги). Коммерческие помещения в МКД рассчитаны методом моделирования на основе УПКС. Средневзвешенная величина стоимости предложений на территории Александровского района всей группы 1 составила 62 225,95 руб./кв.м (том 1, таблица 24, страница 131 «Диапазон удельных цен по предложениям продажи объектов недвижимости группы 1 в разрезе муниципальных образований»), а средневзвешенная величина стоимости сделок составила 44 589,84 руб./кв.м (том 1, таблица 25, страница 132 «Диапазон удельных цен по зарегистрированным сделкам купли-продажи объектов недвижимости группы 1 в разрезе муниципальных образований»), - экспертом Г.Т.Г., в своих письменных пояснениях даны подробные и мотивированные ответы (т.2,л.д.154,155), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № **** от 3 декабря 2025 года.

В частности в письменных пояснениях экспертом Г.Т.Г. обращено внимание на следующее.

Согласно статье 4 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

Эксперт при проведении экспертизы являлся независимым, так как не находился в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела.

Эксперт провёл исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме, что подтверждается: определённым сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.7 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, страницы 26-28 заключения эксперта); обоснованным выбором отобранных для расчётов аналогов (раздел 3.1.11. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений и аренды с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект, таблицы 3.18-3.19 страницы 40-44 заключения эксперта).

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведёнными в экспертном заключении ссылками на использованные при проведении исследования методик, скриншотов объявлений цен предложений о продаже и аренде объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотов информации, полученной из внешних источников.

Таким образом, приведённые Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» нарушения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» несостоятельны.

Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» объекты №№ 1,2,3 и их цены предложений не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений проведённого экспертом, так как сами являются некорректными аналогами.

Согласно пункту 5.4 ФСО V «Подходы и методы оценки» при применении сравнительного подхода необходимо учитывать объём и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности - «степень сопоставимости» аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Кадастровая стоимость определена на основании расчёта с использованием лишь 3 аналогов, расположенных на территории Владимирской области. На рынке имелось гораздо большее количество предложений объектов, сопоставимых по ценообразующим факторам с оцениваемыми объектами недвижимости. В подтверждение этому в заключении эксперта имеется анализ рынка (таблица 3.14, страницы 35-38), по результатам которого представлена таблица с имеющимися на дату проведения оценки объектами недвижимости предлагаемыми к продаже, аналогичных оцениваемым. Рыночная стоимость была определена экспертом на основе анализа 10-ти сопоставимых объектов-аналогов, отобранных по ключевым ценообразующим факторам. Данная методология обеспечивает максимальную достоверность расчёта.

Объект исследования расположен в городе Струнино Александровского района, а аналоги №№ 2,3 представленные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», в городе Александрове, относящегося к районному центру. Они не сопоставимы с объектом оценки по месторасположению и статусу населенного пункта. В заключении эксперта в рамках сравнительного и доходного подходов, для аналогов несопоставимых по данным элементам были применены корректировки, учитывающие данное различие. Цены же аналогов, представленные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», приведены без корректировок.

Согласно пункту 1 ФСО V «Подходы и методы оценки» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Сравнительный подход применяется, когда объект оценки можно сравнить с идентичными или аналогичными объектами (аналогами).

Доходный подход применяется, когда объект оценки может приносить доход, в том числе путём сдачи в аренду.

Эксперт в своём заключении установил возможность сравнения объекта оценки с другими аналогами, а также сдачу в аренду его помещений под торговлю. В результате этого экспертом были обосновано применены два подхода - сравнительный и доходный.

При применении метода продаж в рамках сравнительного подхода и доходного подхода к ценам аналогов применяются корректировки, учитывающие их различия с объектом оценки.

Разница в цене за 1 кв.м, о котором заявляют Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», и цене, полученной в заключении эксперта, имеет следующие основания: применение экспертом доходного подхода; цена эксперта получена с учётом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода и применением доходного подхода; все объекты-аналоги, использованные для расчёта рыночной стоимости, представляли собой единые объекты недвижимости (ЕОН), состоящие из здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на их площадь. Согласно вопросу суда, необходимо было определить рыночную стоимость только объекта недвижимости - здания (ОКС). В связи с этим полученная стоимость была очищена от стоимости земельного участка.

С учётом вышеизложенного, цены, указанные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», не являются доказательством: рыночной стоимости объекта оценки; некорректного подбора экспертом объектов-аналогов; искажения итоговой стоимости спорного объекта, представленной в заключении эксперта.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года, о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 23 сентября 2025 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 3 декабря 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 3 декабря 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ****, определённую по состоянию на 1 января 2023 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный оценщиком **** № **** от 23 сентября 2025 года, суд не принимает в качестве достоверного и относимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года в размере его рыночной стоимости 18 888 516 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ФИО3 о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 3 октября 2025 года, то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, которую следует отразить в резолютивной части настоящего решения суда.

Из разъяснений, приведённых Верховным Судом Российской Федерации в абзаце 2 пункта 25 постановления Пленума № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определённой судом кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, так как 16 сентября 2025 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о новой кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****, установленной по состоянию на 1 января 2023 года на основании акта № АОКС-33/2025/000423 от 15 сентября 2025 года определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утверждённого ГБУ ВО «ЦГКО ВО», с началом периода её применения с 1 сентября 2025 года (т.1,л.д.185-188,т.2,л.д.125,167,174,175), сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с названным кадастровым номером, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в период с 1 января 2024 года по 31 августа 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - магазина с кадастровым номером ****, площадью 840,3 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, по состоянию на 1 января 2023 года, в размере его рыночной стоимости 18 888 516 (восемнадцать миллионов восемьсот восемьдесят восемь тысяч пятьсот шестнадцать) рублей, на период с 1 января 2024 года по 31 августа 2025 года.

Считать датой подачи заявления ФИО3 о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 3 октября 2025 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов

Мотивированное решение изготовлено 16 декабря 2025 года.