Дело № 2-121/2020 

УИД 34RS0002-01-2019-006772-21

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 февраля 2020 года г. Волгоград 

Дзержинский районный суд г. Волгограда в составе: председательствующего судьи Зиновьевой С.П., при секретаре судебного заседания Рзаеве Э.И., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО7, представителей ответчика ФИО8, ФИО9, ФИО2, представителя третьего лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО УК «Респект» о признании договора недействительным в части, взыскании суммы, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к управляющей компании о признании договора недействительным в части, взыскании суммы. В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником двух нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ (так в иске) ООО «Управдом», в настоящее время именуемое ООО УК «Респект», заключило с ней договоры на оказание услуг по эксплуатации инженерных коммуникаций, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, по которым управляющая компания (далее - УК) принимает на себя обязательство по содержанию, ремонту и обслуживанию общедомового имущества многоквартирного дома (далее - МКД) по вышеуказанному адресу и обязуется за плату обеспечить обслуживание инженерного оборудования, расположенного внутри ее нежилого помещения, включающих: внутреннюю систему отопления, внутреннюю систему горячего и холодного водоснабжения до отключающего вентиля в помещении. Договоры подписаны ею в результате заблуждения, т.к. в тексте договоров и в приложении приведен перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые она, как собственник нежилых помещений, оплачивала и без заключения спорных договоров. Однако, согласно п.3. расчета цены договора, помимо содержания общего имущества МКД и капитального ремонта (исходя из общей площади помещения - 69,7 кв.м. (1 офис) и 93,3 кв.м. (2 офис), ей вменяется ежемесячно оплачивать эксплуатацию инженерных коммуникаций в размере 1250 руб. за каждый офис и (п.3.3) Управляющая компания обязуется ежемесячно представлять в качестве основания для оплаты счет и акт выполненных работ. В самом тексте договора отсутствует пояснение того, что именно входит в платные услуги. С ДД.ММ.ГГГГ и по ДД.ММ.ГГГГ она ежемесячно оплачивала в кассу управляющей компании по три квитанции за офис: за капитальный ремонт, за содержание и ремонт жилого помещения (общедомовые нужды), и за эксплуатацию инженерных коммуникаций - по 1250,00 руб. за каждый офис. К последнему платежу помимо кассового чека всегда прикладывается не акт выполненных работ, а акт со ссылкой на договор от ДД.ММ.ГГГГ с указанием на оказание 1 услуги (эксплуатация инженерных коммуникаций) на сумму 1250 руб. и квитанция к приходному кассовому ордеру. Сотрудники управляющей компании объясняют, что в подвале данного МКД установлены 2 индивидуальных тепловых пункта (далее- ИТП): один ИТП обслуживает жилую часть МКД, второй ИТП обслуживает 9 офисных помещений, расположенных на первом этаже и в подвале МКД. Именно за эксплуатацию данного ИТП она оплачивает по 1250 рублей за офисы, наравне с собственниками остальных офисных помещений, потому что данный ИТП, по их словам, не входит в состав общего домового имущества. Управляющая компания не оказывала и не оказывает никаких дополнительных работ и услуг внутри офисных помещений. В случае необходимости она нанимает и оплачивает работу слесаря, электрика и прочих специалистов. Так, в 2017 году вышел из строя счетчик тепловой энергии теплового пункта нежилой части. В связи с тем, что новый прибор дорогостоящий, УК совместно с владельцами нежилых помещений пришли к соглашению переделать коммуникации в подвале и подключиться к счетчику жилой части. Все материалы и работы провели за счет владельцев нежилых помещений, так как, по словам директора УК, данная поломка случилась на «их» ИТП. Все собственники офисных помещений исправно платят за содержание общедомового имущества наравне с собственниками жилых помещений МКД по счетам, выставляемым управляющей компанией.

В состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включается электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения. Из этой нормы следует, что оба ИТП являются общим имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме, и собственники жилых и нежилых помещений оплачивают обслуживание инженерных коммуникаций в составе платы за содержание и ремонт общедомового имущества, а значит, управляющая компания необоснованно отделяет от общедомового имущества тепловой пункт, обслуживающий 9 офисных помещений и находящийся в одном помещении с ИТП жилой части. В связи с вышесказанным, спорный договор в части оказания за дополнительную плату услуг, входящих в состав содержания общедомового имущества МКД (пункт 1.3. договора) является ничтожным, а значит, не имеет юридической силы с момента его заключения.

В результате необоснованного начисления платы за эксплуатацию инженерных коммуникаций, которая, исходя из вышеприведенных норм, является частью общедомового имущества, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (32 месяца*2500 рублей (по 1250 руб. за каждый офис), ответчик неосновательно обогатился за счет ее денежных средств в размере 80000 (восьмидесяти тысяч) рублей. Таким образом, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение. 

Просит признать пункт 1.3. договора от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по эксплуатации инженерных коммуникаций, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью УК «Респект», недействительным в силу его ничтожности, 

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью УК «Респект» в ее пользу сумму неосновательного обогащения в размере 80000 (восемьдесят тысяч) рублей.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО7 иск поддержали, пояснили, что расходы на содержание ИТП-2, как общего имущества, должны нести все собственники многоквартирного дома. 

Представители ответчика ООО УК «Респект» ФИО8, ФИО9, ФИО2 возражали против иска, т.к. обслуживание двух и более помещений в качестве критерия отнесения теплового пункта к общему имуществу собственников помещений в МКД действующим законодательством не предусмотрено. Из заключения эксперта следует, что каждый из двух ИТП в указанном МКД подключен непосредственно к городским тепловым сетям раздельно относительно друг друга. Это означает, что ИТП-2 не имеет подключения к общедомовым сетям отопления и горячего водоснабжения, пределы которых ограничены первым отключающим устройством, расположенным на ответвлениях от стояков (пункт 5 Правил 491). ИТП-2 подключен непосредственно к городской централизованной сети, минуя стояк отопления МКД № по 

<

адрес> следовательно, ИТП-2, как имущественный комплекс, состояний из оборудования и трубопроводов, находится в собственности конкретных лиц – собственников встроенных нежилых помещений. 

Представитель третьего лица ООО «Велес» ФИО4 в судебном заседании пояснил, что ИТП-1 и ИТП- 2 две разные внутренние системы отопления, которые могут эксплуатироваться отдельно. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка)…

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Суд установил.

ФИО1 является собственником двух нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>

В многоквартирном жилом доме по адресу 

<

адрес> по проекту и фактически имеется два индивидуальных тепловых пункта: 

ИТП-1 -используется для отопления жилой части дома, 

ИТП-2 - используется для отопления нежилых помещений дома. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО УК «Респект» (до переименования ООО «Управдом», исполнитель), в лице директора ФИО2, заключило с ФИО1 (заказчик) договоры на оказание услуг по эксплуатации инженерных коммуникаций, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В силу пункта 1.1. заказчик занимает нежилое помещение (далее помещение) общей площадью 93.3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> 

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по выполнению работ и оказанию услуг по содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту общего имущества МКД и содержанию придомовой территории на условиях, предусмотренных настоящим договором, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее ЖК РФ), постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее постановление Правительства №, Правила №), иными законодательными актами РФ, предусматривающими порядок предоставления указанных в настоящем договоре услуг. 

Согласно пункту 1.3. исполнитель обязуется за плату обеспечить обслуживание инженерного оборудования, расположенного внутри нежилого помещения, принадлежащего собственнику по адресу: 

<

адрес>», включающих: внутреннюю систему отопления, включая нагревательные приборы, установленные по проекту с соответствующими техническими характеристиками; внутреннюю систему горячего и холодного водоснабжения до отключающего вентиля в помещении; внутреннюю систему канализации, расположенных в нежилых помещениях и принадлежащих собственнику. 

Истец считает, что так как обслуживание внутридомового оборудования, такого как ИТП и жилой, и нежилой части МКД, входит в состав платежа за содержание и ремонт общедомового имущества, пункт 1.3. договора является ничтожным. 

По общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ) 

В абзаце втором пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно пп. 1, 2, 4 ч. 1.1 указанной статьи надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно- эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и должно обеспечивать: 

соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Состав общего имущества многоквартирного дома определен в разделе I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Истец указывает, что тепловые пункты отнесены к общему имуществу на основании указанной выше нормы материального права и подпункта д) пункта 2 раздела I Правил № 491, в соответствии с которым в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

Между тем, тепловые пункты, как общее имущество, поименованы в другом пункте, а именно в подпункте ж) пункта 2 указанного раздела, где указано, что в состав общего имущества включаются иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома…

Таким образом, для отнесения теплового пункта к общему имуществу юридически значимым является установление факт обслуживания им всего многоквартирного дома, а не двух и более помещений. 

В преамбуле приказа Минэнерго РФ от 24 марта 2003 г. N 115 "Об утверждении Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок" указывается, что индивидуальный тепловой пункт – тепловой пункт, предназначенный для присоединения системы теплопотребления одного здания или его части. 

Из чего следует, что установка индивидуального теплового пункта для части здания возможна.

В пункте 5 разделе I Правил № указывается, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. 

Так как для решения вопрос об обслуживании ИТП всего здания МКД или его части необходимы специальные знания, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза. 

По заключению эксперта ФИО5 (АНО ЭкспертГрупп (ООО) от ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ ИТП-2 МКД№ по 

<

адрес> обслуживает 28 помещений, расположенных в подвале и на 1 этаже здания, находящегося в 

<

адрес> т.е. более одного помещения в указанном МКД. Система отопления, запитываемая от ИТП-2, обслуживает помещения нежилой части здания – помещения подвала и первого этажа. При установленных характеристиках ИТП-2 обслуживать многоквартирный 

<

адрес> не может, ИТП-2 запроектирован и смонтирован для непосредственного обслуживания помещений подвала и первого этажа, исключая помещения мусорокамер на первом этаже. В исследовательской части заключения по первому вопросу указано, что ИТП-1 и ИТП-2, каждый, подключены к городским тепловым сетям, ИТП-1 обслуживает жилую часть здания, ИТП-2 обслуживает помещения подвала и первого этажа (нежилая часть). 

Оценивая результаты проведенной экспертизы в совокупности с иными представленным сторонами доказательствами, суд соглашается с выводами эксперта. поскольку заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, дано по результатам изучения материалов дела, осмотра тепловых пунктов с участием сторон, сделаны выводы по поставленным вопросам и даны научно обоснованные ответы, в подтверждение сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, права и обязанности эксперта, предусмотренные статьей 85 ГПК РФ, разъяснены. Выводы эксперта сторонами не оспорены. 

Сторона истца считает, что ИТП- 2 является частью тепловой сети МКД по 

<

адрес> а, учитывая Правила №, указывающие, что общим имуществом собственников МКД являются тепловые сети до внешней границы стены дома, ИТП-2 является общедомовым имуществом. 

Однако из вышеприведенного пункта 5 Правил № следует, что в состав общего имущества многоквартирного дома включаются внутридомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения до первого отключающего устройства.

В пункте 8 Правил № указано, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

В данном случае, в 2012 г. подписан акт разграничения балансовой принадлежности (собственности) тепловых сетей между МУП «Волгоградское коммунальное хозяйство», ТСЖ «Дом -20» и ООО «Вита - 21 век», согласно которому тепловая сеть в границах подвала МКД № по 

<

адрес> принадлежит ООО «Вита-21 век». Доказательств принятия собственниками помещений в МКД решения о включении спорного теплового пункта в состав общего имущества, не имеется. 

С учетом изложенного границей общего имущества является запорная арматура (первый отключающий кран на ответвлении от стояка), а как следует из заключения эксперта, ИТП-2 подключен непосредственно к городской централизованной сети, минуя стояк отопления МКД № по 

<

адрес> (страница 12 заключения)(л.д. 186).

На основании изложенного довод стороны истца о том, что ИТП-2 относится к общему имуществу МКД, является несостоятельным. 

При таких обстоятельствах, несоответствия пункта 1.3 договора действующему законодательству не усматривается, поскольку Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ не содержат запрета на заключение договора между собственником помещения и управляющей компанией на оказание услуг, предназначенных для обслуживания внутренней системы отопления, включая нагревательные приборы, в нежилой части здания МКД. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Утверждение стороны истца, что договор от ДД.ММ.ГГГГ, содержащий п.1.3., заключен в состоянии заблуждения не нашло подтверждения при рассмотрении дела, факт заключения договора в состоянии заблуждения не доказан. Истец указывает, что директор и главный бухгалтер намеренно ввели ее в заблуждение для получения неосновательного обогащения, так как договор предусматривает дополнительную плату за услуги, входящие в состав содержания общедомового имущества. Однако недобросовестность в действиях ответчика судом не установлена, дополнительная плата за услуги, входящие в состав содержания общедомового имущества, в договор не включена. Стороны приступили к исполнению сделки, ответчик организовал эксплуатацию инженерных коммуникаций, ежемесячно составлялись акты с указанием о возмещении затрат на эксплуатацию инженерных коммуникаций, истец производила оплату по договору в течение 32 месяцев. Указанные обстоятельства не свидетельствуют о нахождении истца в момент заключения сделки в состоянии заблуждения, которое по смыслу положений ст.178 Гражданского кодекса Российской Федерации являлось бы основанием для признания сделки недействительной. 

Содержание ИТП-2 за счет собственников помещений жилой части МКД, как это просит сторона истца, не основано на законе по смыслу нового нормативно-правого регулирования оплаты коммунальной услуги по отоплению отдельных помещений, имеющих индивидуальную систему теплоснабжения, т.к. приведет к внесению платы за имущество, фактически не используемое жильцами дома для обогрева жилых помещений тепловой энергией, поступающей в нежилую часть многоквартирного дома (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2018 N 46-П).

Соответственно, неосновательное обогащение, подлежащее квалификации по ст. 1102 ГК РФ, у ответчика отсутствует.

На основании изложенного суд считает иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению. 

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии со ст.ст. 94-98 ГПК РФ. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

В иске ФИО1 к ООО УК «Респект» о признании пункта 1.3. договора от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по эксплуатации инженерных коммуникаций, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, заключенного между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью УК «Респект», недействительным в силу его ничтожности, взыскании с Общества с ограниченной ответственностью УК «Респект» в пользу ФИО1 суммы неосновательного обогащения в размере 80000 (восьмидесяти тысяч) рублей отказать. 

Взыскать с ФИО1 расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35000 (тридцать пять тысяч) рублей в пользу экспертного учреждения АНО ЭкспертГрупп (ООО). 

Апелляционная жалоба может быть подана в Волгоградский областной суд через Дзержинский районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 14.02.2020 г. 

Судья Зиновьева С.П.