УИД 60RS0025-01-2025-000328-23

Дело № 2-238/2025

Решение

 

Именем Российской Федерации

22 октября 2025 года п. Струги Красные

Стругокрасненский районный суд Псковской области в составе судьи Богдановой Е. В.,

при секретаре Васильевой А. А.,

с участием истца ФИО1 и её представителя ФИО2, представителей ответчика ФИО3, ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и возвращении объектов недвижимости, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5 (фамилия до расторжения брака Кайянен) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, который заключен ими 26.09.2022. По договору купли-продажи были проданы земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. № договора объект продан за 900 000 руб.

Согласно п. № договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Данная фраза была внесена в договор по просьбе покупателя для того, чтобы избежать наложения ипотечного обременения. При подписании договора ФИО6 (супруг ответчика) заверил истца, что рассчитается с ней полностью в течение одного года с момента заключения договора. Оснований не доверять ему у ФИО1 не было по причине того, что они давно знакомы, и она знала ФИО6 только с положительной стороны.

29.09.2022 регистрирующим органом зарегистрирован переход собственности объекта к покупателю, то есть к ФИО7 

19.06.2025 ФИО1 ответчику направлена досудебная претензия с требованием выплатить ей всю сумму денежных средств в соответствии с п. № договора купли-продажи от 26.09.2022. Ответ на претензию она не получила до сегодняшнего дня, денежные средства ей также ответчиком не переданы.

Договор купли-продажи между истцом и ответчиком не может считаться исполненным, поскольку денежные средства по нему продавцу не переданы.

В ходе судебного рассмотрения гражданского дела истец изменил исковые требования, указал, что невыплата ответчиком (покупателем) стоимости имущества истцу (продавцу), определенной сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключенного между ними договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора - получения денежных средств.

В уточненных исковых требованиях истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, обязать ответчика возвратить истцу указанные в договоре объекты недвижимости на основании ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали свои исковые требования.

Истец пояснила суду, что приобрела в аренду земельный участок в п.Струги Красные, затем выкупила его и построила на нем дом. Оформлением прав на земельный участок занимался риелтор, которому она выдала доверенность. Строительством занимался ее сожитель, дом строился на совместные деньги. Потом дом оказался им не нужен, и они решили его продать. Купить дом с земельным участком согласился знакомый им ФИО6, но оформить попросил на свою жену ФИО8, что и было сделано. Оформлением сделки занимался риелтор. Она проживает в Санкт-Петербурге, в поселок Струги Красные вообще не приезжала, доверенность риелтору выслала почтой, какой дом был построен на участке, не видела, цену для продажи определил ее сожитель. ФИО6 попросил указать в договоре купли-продажи, что расчет произведен до подписания договора, но на самом деле условием сделки была передача денег в течение года. Но до сих пор деньги за проданные объекты недвижимости ни ФИО6, ни его жена ей не передали. Летом 2025 года она созвонилась с ФИО6, попросила отдать деньги. Он сообщил, что развелся с женой, делит имущество, и опять отказался отдавать ей деньги за дом и земельный участок.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, пояснил обстоятельства, изложенные в иске, считал, что истец не должен доказывать отрицательный факт – неуплату ответчиком денег по спорному договору, а ответчик доказательств произведения оплаты по договору не имеет.

Ответчик Кайянен (до расторжения брака ФИО5) Ю. А. в судебное заседание не явилась, представила письменные объяснения, в которых указала, что иск ФИО1 не признает, деньги за недвижимое имущество, полученное по сделке от 26.09.2022, передала истцу лично из рук в руки. Брак между ней и ФИО6 был заключен ДД.ММ.ГГГГ. Еще до заключения брака они с ФИО6 решили создать совместный бизнес по сдаче в аренду жилых домов. Для оплаты покупки земельного участка и жилого дома она использовала деньги, подаренные на свадьбу и совместные накопления.

Представители ответчика ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований, полагая, что доказательством передачи денег по спорному договору купли-продажи является сам договор, в котором указано, что деньги получены продавцом от покупателя до подписания договора в полном объеме. Исполнение договора подтверждается тем, что спорными объектами недвижимости с момента покупки пользовался ответчик, в том числе совместно со своим супругом ФИО6 (брак между ними был заключен 12.08.2022, расторгнут 15.04.2025). Истец долгое время не предъявлял претензий к ответчику о выплате денег за проданные объекты недвижимости, зная, что семья Кайянен сдает жилой дом в аренду, получает от этого прибыль. Истец состоит в дружеских отношениях с ответчиком. Подача иска в суд в то время, когда в суде находится дело по разделу имущества между бывшими супругами ФИО6 и ФИО5, является злоупотреблением правом, поскольку направлена на уменьшение состава общего имущества супругов.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО9 предоставила письменный отзыв на иск, в котором указал, что ни ФИО6, ни его жена ФИО8 не передавали деньги ФИО1 за приобретенные по договору купли-продажи от 26.09.2022 земельный участок и жилой дом. В договоре указали, что деньги переданы для беспрепятственного осуществления перехода прав собственности.

Представитель третьего лица ФИО10 в судебном заседании подтвердила согласие с обстоятельствами, изложенными в исковом заявлении.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к нижеследующему. 

Как следует из материалов дела, 26.09.2022 ФИО8 и ФИО1 заключили Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, согласно которому ФИО1 продала ФИО8 принадлежащие ей земельный участок площадью 1500 кв. м., с кадастровым №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения садоводства, вместе с размещенным на нём жилым домом 

<

данные изъяты>

Согласно договору, стороны оценили указанный земельный участок в 200 000 руб., жилой дом – в 700 000 руб., общая сумма оценки составила 900 000 руб. (п.№). За эту сумму ФИО8 купила у ФИО1 данные объекты недвижимости (п. 2.2). Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п. №).

Договор подписан от имени продавца представителем 

<

данные изъяты>., действующей по доверенности, удостоверенной 20.09.2022 

<

данные изъяты>., временно исполняющей обязанности нотариуса Санкт-Петербурга 

<

данные изъяты>., зарегистрированной в реестре за № №

Покупатель ФИО8 лично подписала договор купли-продажи.

Согласно договору земельный участок принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 22.07.2022, право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГп.№); жилой дом принадлежит продавцу на основании договора аренды земельного участка от 14.12.2021 и технического плана здания от 15.06.2022, право собственности по которому зарегистрировано в Управлении Росреестра 27.06.2022.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № был образован из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что подтверждается межевым планом от 17.11.2021, постановлением Администрации городского поселения Струги Красные от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», выпиской з ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты>), согласно которой кадастровый номер земельному участку присвоен 25.11.2021, сведения о нем имеют статус «актуальные». Согласно договору аренды № от 14.12.2021 земельный участок был предоставлен Администрацией городского поселения Струги Красные в аренду ФИО1, а затем приобретен истцом по договору купли-продажи от 22.07.2022 

<

данные изъяты> заключенному с Администрацией городского поселения Струги Красные (без торгов). 

Согласно Выписке из ЕГРН на здание от 01.09.2025, здание с кадастровым номером № представляет из себя двухэтажный жилой дом, 

<

данные изъяты>

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется положениями ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению. Безденежность сделки определяется судом.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему в соответствии со ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ неосновательно приобретенное или сбереженное имущество в натуре, за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. При этом продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В разделе № договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного 26.09.2022 между истцом и ответчиком, содержится указание о том, что указанные объекты недвижимости оценены ими в 900 000 руб., в том числе земельный участок в 200000 руб., жилой дом в 700000 руб. Расчет между ними произведен полностью до подписания договора.

Гражданским законодательством (пункт 5 статьи 10 ГК РФ) установлена презумпция разумности действий участников гражданских правоотношений, следовательно, предполагается, что при заключении сделки стороны имеют четкое представление о наступающих последствиях.

Из спорного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома следует, что стороны понимали вышеуказанные положения гражданского законодательства. Так, в п. 2.4 договора стороны указали, что им известно о том, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены земельного участка и жилого дома и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

В п. 2.5 договора продавец гарантировал, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не является для него кабальной сделкой, действует добровольно без принуждения, понимает значение своих действий, не заблуждается относительно сделки и её условий.

Согласно п. 5.3 договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, что данный договор является одновременно и актом приема-передачи объектов недвижимости, поскольку фактическая передача земельного участка и жилого дома между сторонами уже произошла, стороны не имеют друг к другу претензий.

Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом указанных требований, толкуя буквально условие спорного договора купли-продажи об оплате, суд приходит к выводу, что фраза «расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора» явно свидетельствует о достигнутом в этой части сторонами соглашении. 

Стороны, подписав договор, выразили свое согласие с его условиями и тем самым подтвердили исполнение условия об оплате стоимости недвижимого имущества. Иных способов оплаты цены договора сторонами согласовано не было.

Таким образом, факт исполнения ответчиком обязанности по оплате объектов недвижимости, являющихся предметом договора, подтвержден самими условиями этого договора. Допустимых доказательств, подтверждающих обратное, истцом суду не представлено. При этом в данном случае единственным допустимым доказательством, в данном случае, является сам договор, подписанный сторонами, который одновременно имеет силу расписки в получении денежных средств.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. 

С учетом этого показания свидетеля 

<

данные изъяты> риелтора, помогавшего сторонам оформить сделку, допрошенного по ходатайству представителя истца, не имеют юридического значения для дела. Кроме того, из ее показаний следует, что она по просьбе сторон и в соответствии с оглашенной ей сторонами состоявшейся между ними договоренности только составила им текст договора купли-продажи объектов недвижимости, свидетелем расчетов между сторонами договора не была, расписки, обязательства о передаче денег после подписания договора, не составляла.

Доводы истца о том, что между ним и ответчиком была договоренность о передаче денег за земельный участок и жилой дом в течение года, ничем не подтверждены.

Отсутствие денежных средств в сумме, соответствующей стоимости объектов недвижимости, на счетах ответчика в банках, не является подтверждением невозможности оплаты ею покупки, равно, как и банкротство отца ответчика 

<

данные изъяты>., на которое указал представитель истца, предоставив определение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.11.2021.

Судом установлено, что после заключения договора купли-продажи и регистрации прав собственности ответчика на спорные объекты недвижимости, ответчик совместно с супругом ФИО6 пользовался ими, сдавая в аренду, ФИО6 продолжает пользоваться ими до настоящего времени.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что существенное нарушение ответчиком условий договора в части оплаты стоимости земельного участка и жилого дома по спорному договору купли-продажи, не нашли достоверного подтверждения в суде, в связи чем правовые основания для удовлетворения заявленных требований ФИО1 к ФИО5 о расторжении договора и возвращении объектов недвижимости отсутствуют.

Представителем ответчика заявлено перед судом о злоупотреблении правом ответчиком.

Согласно п. 1, п. 5 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между третьим лицом ФИО6 и ответчиком ФИО5 был заключен брак, который расторгнут ДД.ММ.ГГГГ

В настоящее время в производстве Стругокрасненского районного суда имеется гражданское дело №2-153/2025 по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6 о разделе совместно нажитого имущества. Истец по данному иску просит признать совместным имуществом транспортные средства, четыре земельных участка с размещенными на них жилыми домами, в том числе спорные жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, а также просит разделить объекты недвижимости и транспортные средства по предложенному ею варианту. Исковое заявление поступило в суд 05.05.2025, решение по делу не принято.

В материалах гражданского дела №2-153/2025 имеется встречное исковое заявление ФИО6 к ФИО5, в котором истец просит признать общими возникшими в браке истца и ответчика и разделить между ними обязательства по кредитным и иным договорам на сумму 5 691 717,23 руб.

С учетом наличия указанного имущественного спора между ФИО6 и ФИО5, с учетом того, что согласно рассматриваемому исковому заявлению, истец и ответчик состоят в длительных дружеских отношениях, суд приходит к выводу, что подача иска в суд ФИО1 при установленном судом отсутствии оснований для этого, позиция по делу ФИО6, участвующего в настоящем деле в качестве третьего лица, выступающего на стороне истца, обусловлены желанием вывести спорные объекты недвижимости из состава имущества, подлежащего разделу, то есть причинением вреда третьему лицу, в связи с чем подлежат оценке как злоупотребление правом.

В соответствии с п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, 

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 

<

данные изъяты> к ФИО5 

<

данные изъяты> отказать. 

На решение суда может быть принесена апелляционная жалоба в Псковский областной суд через Стругокрасненский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято 29.10.2025.

Судья Е. В. Богданова