Дело № 2-159/2023

46RS0027-01-2023-000158-66 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

«4» октября 2023 года пос. Черемисиново 

Черемисиновского района

Курской области

Черемисиновский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Залозных Е.Н., 

при секретаре Извековой Е.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к СХПК им. Гагарина Черемисиновского района Курской области о признании права собственности на недвижимое имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1, через своего представителя по доверенности, обратился в Черемисиновский районный суд Курской области с иском к ответчику СХПК им. Гагарина Черемисиновского района Курской области, в котором просит признать за ним право собственности на объект недвижимости: 

<

адрес>, общей площадью 109,8 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту решения – квартира, объект недвижимости). 

В обоснование заявленного требования указано, что в 2017 году ФИО1, как работнику СХПК им. Гагарина, для проживания была предоставлена указанная квартира, относящаяся к жилищному фонду СХПК им. Гагарина. В 2021 году истец данную квартиру купил у СХПК им. Гагарина за 45 000 рублей. С 2017 года ФИО1 владеет названным объектом недвижимости как своим собственным, ни от кого не скрывает свои права на него, обеспечивает его содержание, поддерживает в состоянии, соответствующим целевому назначению, претензий и прав на квартиру никто не предъявлял, споров в отношении владения и пользования недвижимым имуществом не заявлялось. Однако, зарегистрировать право собственности истец не может, поскольку предыдущим собственником не были оформлены надлежащим образом документы на квартиру, которая на кадастровый учет не поставлена.

Истец ФИО1, представитель ответчика СХПК им. Гагарина, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились. 

Представитель истца – по доверенности ФИО3 в письменном заявлении просила дело рассмотреть в ее отсутствие и в отсутствие истца ФИО1 В материалы дела предоставлена справка ВрИО командира войсковой части, согласно которой ФИО1 убыл в служебную командировку. 

Представитель ответчика СХПК им. Гагарина не сообщил суду об уважительных причинах неявки, не просил об отложении судебного заседания, о рассмотрении дела без его участия.

Руководствуясь ст.167 УПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, проверив обоснованность изложенных в исковом заявлении доводов, исследовав материалы дела в их совокупности, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Аналогичные требования содержатся в п.1 ст.551 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

На основании п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на заседании правления СХПК им. Гагарина было принято решение о продаже ФИО1 

<

адрес> двухквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> (Выписка из протокола заседания правления СХПК им. Гагарина №9 от 24 ноября 2021 года). 

25 ноября 2021 года между СХПК им. Гагарина (Продавец), в лице председателя ФИО4, действующего на основании Устава, и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, из которого, а также из акта приема-передачи от 25 ноября 2021 года, накладной №206 от 25 ноября 2021 года следует, что Продавец передал, а Покупатель принял в собственность 

<

адрес> двухквартирном жилом доме (общая площадь 

<

адрес>,8 кв.м) по адресу: 

<

адрес>. Других сведений относительно предмета договора в договоре купли-продажи, акте приема-передачи не содержится. 

В п.2 названного договора купли-продажи Продавец гарантировал Покупателю, что продаваемая квартира свободна от каких-либо ограничений и обременений, не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит. 

Стоимость квартиры составила 45 000 рублей (п.3 договора купли-продажи), которая была уплачена ФИО1 в пользу СХПК им. Гагарина, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано основание платежа – за квартиру в двухкомнатном доме. 

В 

<

адрес> февраля 2011 года зарегистрирован и проживает ФИО1 (справка главы Краснополянского сельского совета №296 от 25 июля 2023 года, копии похозяйственной книги за 2022-2023 года №4, копия паспорта на имя ФИО1), который на протяжении всего времени проживания в квартире несет расходы по содержанию данного объекта недвижимости, по оплате жилищно-коммунальных услуг (справка АО «Спецавтобаза по уборке города Курска» по состоянию на 26 сентября 2023 года, справка ОП «АтомЭнергоСбыт» Курск по состоянию на 26 сентября 2023 года, справка №346 от 26 сентября 2023 года АО «Курскоблводоканал»).

Согласно техническому плану помещения, подготовленному 28 июля 2023 года в результате кадастровых работ кадастровым инженером ФИО6 (заказчик кадастровых работ – ФИО1) объект недвижимости – 

<

адрес> располагается в многоквартирном жилом 

<

адрес> д. 

<

адрес> (номер кадастрового квартала 46:27:100101), который не стоит на кадастровом учете, назначение помещения – жилое, площадь объекта недвижимости 109,8 кв.м. 

№ дому в д. 

<

адрес> присвоен постановлением администрации Краснополянского сельсовета 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Сведения о зарегистрированных правах на квартиру в указанном жилом доме, а также на земельный участок, на котором расположен жилой дом, в ЕГРН отсутствуют. 

Учетно-техническая и правовая документация на двухквартирный жилой 

<

адрес> д. 

<

адрес> также отсутствует (ответ ОБУ «ЦГКО КО» на запрос суда). 

В архивном отделе Администрации Черемисиновского района Курской области проектной и разрешительной документации на указанный двухквартирный жилой дом не имеется (ответ от 06.09.2023 года заместителя Главы Черемисиновского района – Управляющего делами Администрации Черемисиновского района Курской области на запрос суда). 

В документах архивного фонда «

<

адрес> Совет народных депутатов Курской области и его исполнительный комитет» в протоколах заседаний исполкома за 1984-1985 отсутствуют сведения в отношении объекта недвижимости: двухквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>; в архивном фонде проектного института «Курскгражданпроект», в проектной документации за 1945-1991 г.г., в архивном фонде Департамента архитектуры и градостроительства Курской области, в проектной документации за 1954-1997 годы, документации на указанный двухквартирный жилой дом не имеется (ответы ОКУ «Госархив Курской области от 6 и 8 сентября 2023 года на запросы суда).

Председателем СХПК им. Гагарина на запрос суда сообщено, что двухквартирный жилой 

<

адрес> д. 

<

адрес> стоял на балансе колхоза им. Гагарина с 1985 года, а также стоял на балансе СХПК им. Гагарина до 25 ноября 2021 года (до продажи квартиры №1 в указанном жилом доме ФИО1). 

На основании ст.34 Закона РСФСР №О предприятии и предпринимательской деятельности в РСФСР» и п.3 Указа Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановления главы администрации №97 от 06.04.1992 года колхоз имени Гагарина был переименован в коллективное сельхозпредприятие имени Гагарина. В соответствии с Федеральным законом «О сельскохозяйственной кооперации» от 08.12.1995 года и Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О сельскохозяйственной кооперации» от 18.02.1999 года, на основании постановления главы администрации от 06.05.1999 года №94 коллективное сельхозпредприятие имени Гагарина реорганизовано в сельскохозяйственный производственный кооператив имени Гагарина (архивная справка от 13.02.2017 года Управляющего делами Администрации Черемисиновского района Курской области). 

При таких обстоятельствах суд считает установленным тот факт, что СХПК им. Гагарина является правопреемником колхоза им. Гагарина, действующего в советский период, которым двухквартирный жилой дом по указанному выше адресу возводился хозяйственным способом, а в 1985 году принят на балансовый учет.

Процедура реорганизации хозяйства обусловлено Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 № 443-1, Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25.12.1990 № 445-1, Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27.12.1991 № 323, Постановлением Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» от 29.12.1991 № 86, Постановлением Правительства РФ «О ходе и развитии аграрной реформы в РФ» от 06.03.1992 № 138, Постановлением Правительства РФ «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» от 04.09.1992 №708, устанавливающих обязательность изменения правого статуса предприятий для развития модели рыночной экономики.

Ответчиком получены все активы реорганизованного хозяйства в свое владение, пользование и распоряжение, в том числе и жилой 

<

адрес> д. 

<

адрес>. 

Вместе с тем, в соответствии со ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу с 1 января 2020 года) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится, по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие данного федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества

На основании п.1 ст.69 указанного Федерального закона права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей, а п.10 ст.40 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Пунктом 5 ст.58 ГК РФ предусмотрено, что при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица.

В п.11 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при решении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст.ст.1-55 ГрК РФ, принятого в 2004 году), при этом разрешение на ввод в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства.

Вместе с тем, непосредственно реорганизация колхоза состоялась до момента принятия ГК РФ, предусматривающего составление и утверждение сводного передаточного акта при универсальном правопреемстве.

Кроме этого, по объектам, построенным до введения в действие вышеназванного Градостроительного кодекса РФ, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.

Колхоз им. Гагарина осуществлял строительство жилого 

<

адрес> д. 

<

адрес> хозяйственным способом и за счет собственных средств и возможности приемки их в эксплуатацию в соответствии с Порядком приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищно-гражданского назначения, установленный в 1970 году, который распространялся лишь на объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам, не имелось. В настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком.

Помимо того, поскольку законодательством, действующим на момент создания объекта, не было установлено, каким документом подтверждается факт создания объекта недвижимости, Госстрой России своим письмом от 05.11.2001 №ЛБ-6062 определил, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Таким образом, в связи с отсутствием разрешений на строительство, фактическим окончанием строительства объектов, получить разрешение на ввод их в эксплуатацию, либо равным образом акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и, следовательно, оформить право собственности, воспользовавшись ныне действующим порядком, ответчик не может.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 года № 5698/12 указано, что, поскольку требования были заявлены в отношении объектов недвижимости, возведенных правопредшественником истца хозяйственным способом, но без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, Президиум пришел к выводу, что у правопредшественника истца в силу части 1 статьи 7, статьи 14 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» возникло право собственности на построенные им хозяйственным способом объекты недвижимости, которое впоследствии, в связи с реорганизацией перешло к ответчику.

В силу ч.1 ст.7 Закона РСФСР от 24.12.1990 №443-1 «О собственности в РСФСР» гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст.14 указанного закона хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов у взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

В п.8 Постановления Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» от 29.12 1991 года №86 указано, что стоимость основных и оборотных средств колхоза и совхоза составляет общую долевую собственность членов колхоза или работников совхоза.

В соответствии с п.8 ст.37 Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25.12.1990 года №445-1 при преобразовании одного предприятия в другое к вновь возникшему предприятию переходят все имущественные права и обязанности прежнего предприятия.

Таким образом, имущество колхозов, составляющее основные и оборотные средства, а также необходимое им для осуществления уставных задач, непосредственно являлись собственностью правопредшественника, а затем, по причине реорганизации, собственностью ответчика.

На основании п.11 Положения о бухгалтерских отчетах и балансах, утвержденного Постановлением Совмина СССР от 29 июня 1979 года №633, в основные средства предприятий зачисляются, кроме прочего, законченные строительством здания и сооружения, возведенные в установленном порядке.

Согласно материалам дела, спорный объект не относится к федеральной собственности, к собственности субъекта или к муниципальной собственности, права каких-либо лиц на них не зарегистрированы, как равным образом, не зарегистрированы какие-либо права на земельный участок, на котором он расположен.

Истец в силу ст.210 ГК РФ несет бремя содержания спорного недвижимого имущества, что подтверждается представленными в дело доказательствами и не оспаривалось ответчиком. 

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь вышеприведенными нормами, приходит к выводу о том, что СХПК им. Гагарина владел указанной спорной квартирой (жилым домом, в котором расположена квартира), как правопреемник лица, создавшего спорный объект хозяйственным способом и за счет собственных средств, право на спорное недвижимое имущество возникло у СХПК им. Гагарина в силу п.59 Постановления Пленума №10/22, и независимо от регистрации своего права на спорный объект, ответчик являлся его собственником на момент подписания договора купли-продажи от 25 ноября 2021 года с истцом ФИО1

А поэтому суд находит требования истца подлежащими удовлетворению, поскольку признание права собственности истца на спорный объект недвижимого имущества, не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Сторонами по делу полностью определены и выполнены все существенные условия договора купли-продажи дома, которые никем в судебном заседании не оспаривались.

Тот факт, что право истца и ответчика не было зарегистрировано в установленном законом порядке, не может оказывать влияние на реализацию гарантированного Конституцией РФ и иными нормативными правовыми актами права на приобретение в собственность спорной объекта недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к СХПК им. Гагарина Черемисиновского района Курской области о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Признать за ФИО2, 

<

данные изъяты> право собственности на 

<

адрес>, расположенную в кадастровом квартале 46:27:100101, по адресу: 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для регистрации право собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Курский областной суд через Черемисиновский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Е.Н. Залозных 

Мотивированное решение суда составлено «11» октября 2023 года.