Дело № 2-7303/2025 УИД 53RS0022-01-2025-012099-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 ноября 2025 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Пчелкиной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глумсковой В.Д., 

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО5 к Администрации Новгородского муниципального района об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Новгородского муниципального района о регулировании разногласий при заключении договора от 27 августа 2025 года №114 аренды земельного участка с кадастровым номером №; о включении в договор пункта 6.4 следующего содержания: «Арендатор в праве отказаться от исполнения настоящего Договора, письменно уведомив Арендодателя не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней. В этом случае Договор считается расторгнутым с даты, указанной в таком письменном уведомлении».

В обоснование требований указано, что Распоряжением администрации Новгородского муниципального района от 27 августа 2025 года № 2514-рз истцу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование: под сенокос. 15 сентября 2025 года истцом в комитете по земельным ресурсам, землеустройству и градостроительной деятельности администрации Новгородского муниципального района получен экземпляр договора аренды вышеуказанного земельного участка от 27 августа 2025 года. 01 октября 2025 года истец направил ответчику протокол разногласий к договору аренды в 2 экземплярах, которым предложил дополнить договор пунктом 6.4 следующего содержания: «Арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего Договора, письменно уведомив Арендодателя не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней. В этом случае Договор считается расторгнутым с даты, указанной в таком письменном уведомлении». Письмом от 15 октября 2025 года № ИГ-8197 ответчик отклонил протокол разногласий. Истец указывает, что поскольку договор аренды № 114 от 27 августа 2025 года заключается сроком на 5 лет, арендная плата по нему в 2025 году составляет 75 800 руб. 63 коп. в год и может пересматриваться решением Думы Новгородского муниципального района, а также в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (пункта 3.4 договора), использование земельного участка при изменении размера арендной платы может стать для истца нецелесообразным.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по мотивам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации Новгородского муниципального района в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. 

На основании положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 38 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданского кодекса Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, на основании распоряжения Администрации Новгородского муниципального района от 27 августа 2025 года № 2514-рз «О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1.», между Администрацией Новгородского муниципального района и истцом 27 августа 2025 года заключен договор № 114 аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 237093 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> разрешенное использование: под сенокос

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 27 августа 2025 года по 26 августа 2030 года.

Стороны согласовали, что все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме (пункт 6.1). Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. (пункт 6.2) При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (пункт 6.3).

При этом в пункте 4.1.1 договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более, чем 2 периода подряд, нарушении других условий договора.

01 октября 2025 года ФИО1 в Администрацию Новгородского муниципального района направлен для рассмотрения протокол разногласий к договору аренды от 27 августа 2025 года № 114, в соответствии с которым истец предлагал дополнить договор пунктом 6.4 следующего содержания: «Арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего Договора, письменно уведомив Арендодателя не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней. В этом случае Договор считается расторгнутым с даты, указанной в таком письменном уведомлении».

Письмом от 15 октября 2025 года № ИГ-8197 ответчик отклонил протокол разногласий, с указание на несоответствие предложенного истцом пункта требованиям законодательства.

Разрешая заявленные истцом требования, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Согласно пункту 3 статьи 9 указанного Федерального закона договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора предусмотрены статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 этого Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, который предусматривает в качестве основания прекращения права - при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации; при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором. Договор также может быть расторгнут досрочно судом по требованию одной стороны, если имеются существенные нарушения условий договора другой стороной. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 310, пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от договора или одностороннее изменение его условий допускаются лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также договором, связанным с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. 

Поскольку нормы гражданского законодательства о договоре аренды допускают возможность одностороннего отказа лишь от того договора, который заключен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), а положения спорного договора, напрямую запрещают расторжение его в одностороннем порядке, простого волеизъявления арендатора на расторжение договора в рассматриваемом случае недостаточно.

В данном случае в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель особо подчеркивает необходимость соблюдения баланса интересов обеих сторон договора, и тем самым защищает права арендаторов для исключения случаев произвольного расторжения договоров. 

В свою очередь, расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке допускается лишь при существенном нарушении этого договора другой стороной, а также в иных случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Анализ специальных норм о договоре аренды показывает, что положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащие перечень оснований для досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора, связывают такие основания с нарушением своих обязательств арендодателем. Согласно приведенной норме перечень оснований для расторжения договора по требованию арендатора может быть дополнен договором.

Если вышеуказанные специальные основания для расторжения договора, предусмотренные законом, отсутствуют или в принципе не могут быть применены, а договор не предусматривает иных оснований для его расторжения в судебном порядке, то договор аренды может быть расторгнут только в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арендатор имеет право отказаться от исполнения срочного договора аренды земельного участка только при наличии существенных нарушений обязательств арендодателем или же существенным изменением обстоятельств, которое невозможно было предвидеть заранее, ввиду чего дополнение договора пунктом с предоставлением арендатору права в любое время отказаться от исполнения Договора, письменно уведомив об этом арендодателя.

В данном случае внесение такого пункта в договор не будет способствовать соблюдению баланса интересов обеих сторон договора, так как будет входить в прямое противоречие с требованиями закона.

Кроме того, в силу пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда (абзацы 3 и 4 пункта 38 указанного постановления Пленума).

Поскольку Гражданским кодексом Российской Федерации, либо иным федеральным законом не установлено обязанности ответчика заключить договор на предложенных истцом условиях, ответчик фактически отказался от предложенной истцом оферты и выразил несогласие с предложенными условиями, между сторонами не заключено соглашение о передаче разногласий на рассмотрение суда, в ходе рассмотрения настоящего спора в суде ответчик не выразил согласия на передачу спора об урегулировании разногласий на рассмотрение суда, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 ФИО6 к Администрации Новгородского муниципального района об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка – оставить без удовлетворения. 

На решение лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий Т.Л. Пчелкина

Мотивированное решение составлено 26 декабря 2025 года.