КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

25 октября 2021 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Струковой А.А. 

при секретаре – Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Торговая сеть Созвездие» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, возложении на регистрирующий орган обязанности по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Торговая сеть Созвездие» обратилось в суд 14 сентября 2021 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 14 372 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание торгового центра, местоположение: 

<

адрес>, принадлежит ООО «Торговая сеть Созвездие» на праве собственности с 15 января 2019 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калининградской области, в том числе указанного земельного участка в размере 65 027 263,76 руб.

Такая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1 от 17 августа 2021 года № Н-0960-2021 составляет на ту же дату 46 853 000 руб.

Существенное превышение установленной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости нарушает, по утверждению административного истца, его права в части взимания земельного налога в экономически обоснованном размере.

С учетом изложенного ООО «Торговая сеть созвездие» просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, а также обязать Управление Росреестра по Калининградской области внести в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в сумме 46 853 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа «Город Калининград».

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Торговая сеть Созвездие» - ФИО2 исковые требования поддержал.

Представитель административного ответчика Управление Росреестра по Калининградской области – ФИО3 не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, оставив вопрос о размере рыночной стоимости объекта на усмотрение суда, при этом возражал против удовлетворения заявленного к Управлению Росреестра по Калининградской области требования о возложении обязанности по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка, отметив, что соответствующая обязанность возложена на регистрирующий орган непосредственно Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при наличии вступившего в законную силу решения суда.

Представители Правительства Калининградской области и администрации городского округа «Город Калининград» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили. 

Представитель администрации городского округа «Город Калининград» - ФИО4 посредством ГАС «Правосудие» подал отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, обращая при этом внимание на нарушение установленного, по мнению заинтересованного лица, статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» порядка оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Калининградской области. На проведении судебной экспертизы не настаивал.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей административного истца, представителя Управления Росреестра по Калининградской области, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 14372 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание торгового центра, местоположение – 

<

адрес> (л.д. 8-10).

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе указанного земельного участка в размере 65 027 263,76 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка сведения об установленной кадастровой стоимости объекта внесены в ЕГРН 5 февраля 2020 года и не изменялись (л.д. 42).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 5 этой же статьи предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Административный истец, являясь собственником земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ.

В силу пункта 1.1 статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 для целей налогообложения установленная по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость применяется с 1 января 2020 года.

Таким образом, существенное различие между кадастровой стоимостью земельного участка, установленной по результатам очередной кадастровой оценки земельных участков без учета его индивидуальных характеристик, и рыночной стоимостью объекта влечёт за собой определение налоговой базы по земельному налогу в экономически необоснованном размере, в связи с чем у ООО «Торговая сеть Созвездие» имеется законное право требовать установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", а переходный период, установленный для перехода к применению положений статьи 22.1 названного Федерального закона, не окончился, обязательный досудебный порядок урегулирования спора не установлен статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Доводы администрации городского округа «Город Калининград» о нарушении ООО «Торговая сеть Созвездие» установленного статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ порядка оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (а именно: первоначально в бюджетное учреждение и в последующем – в суд с административным иском о признании незаконным решения соответствующего бюджетного учреждения) основаны на неправильном толковании закона.

Так, в силу части 1 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 этой же статьи). 

Частью 3 ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона № 237-ФЗ, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Федеральным законом № от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

При этом частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ устанавливается на период до 1 января 2023 года переходный период применения ст. 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. 

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия соответствующего решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации: 1) применяются положения ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН; 2) не применяются положения ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ; 3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется. 

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия решения уполномоченного органа власти субъекта Российской Федерации), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ. 

Положения статьи 22.1 Федерального закона № 237 для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости исключительно посредством оспаривания решения бюджетного учреждения, принятого в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат применению после 1 января 2023 года либо с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Решение высшего органа исполнительной власти Калининградской области о переходе ранее 1 января 2023 года к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, до настоящего времени не принято.

С учетом изложенного положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не применимы к спорным правоотношениям, а оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ, до окончания переходного периода осуществляется по правилам статьи 22 (а не статьи 22.1) Федерального закона № 237-ФЗ. 

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административным истцом не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

В обоснование требований административный истец представил отчет об оценке оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1 от 17 августа 2021 года № Н-0960-2021 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года - 46 853 000 руб. 

Из содержания отчета об оценке видно, что рыночная стоимость участков определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Отказ от применения затратного и доходного подходов мотивирован оценщиком.

В ходе оценки оценщиком в качестве объектов-аналогов отобрано 4 земельных участка, каждый из которых расположен в г.Калининграде, предназначен под строительство торговых комплексов, магазинов и коммерческие объекты, предложен к продаже до 1 января 2019 года, то есть сопоставимым с оцениваемым участком по основным ценообразующим факторам.

В качестве одного из ценообразующих факторов земельного участка, отнесенного к сегменту рынка земельных участков офисно-торговой застройки, оценщик обоснованно указал на местоположение объекта, исходя из привлекательности района расположения, наличия инфраструктуры в районе окружения объекта-аналога, транспортной доступности района.

Поскольку три из четырх объектов-аналогов расположены в Московском районе г.Калининграда (ул.Киевская, аллея Смелых и ул.Самаркандская), как и оцениваемый участок, в отношении этих объектов-аналогов оценщиком не проводилась корректировка на местоположение.

С учетом местоположения одного объекта-аналога на ул.Челнокова в Ленинградском районе г.Калининграда, который более привлекателен по местоположению, оценщиком проведена понижающая корректировка по критерию местоположения в отношении цены объекта-аналога № 2 в размере 6%.

Также оценщиком проведена корректировка на торг в размере 10,2 %.

Размер корректировок определен оценщиком в соответствии со Справочником оценщика недвижимости – 2018 под редакцией ФИО5

Отказ от проведения иных корректировок по мотиву сопоставимости оцениваемых участков и объектов-аналогов обоснован в отчете об оценке.

Изложенные в отчете об оценке сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Разница между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью, определенной оценщиком, составляет около 28%, что соотносится с допустимой погрешностью при проведении массовой оценки земельных участков и определении рыночной стоимости конкретного земельного участка с учетом его индивидуальных зхарактеристик.

Оценщик ФИО1 имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков и обладает правом осуществлять оценочную деятельность на всей территории Российской Федерации, ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В ходе производства по административному делу судом неоднократно было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу, в том числе в определении от 17 сентября 2021 года о принятии административного искового заявления к производству суда и судебных извещениях от 20 сентября 2021 года, право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить имеющиеся у административных ответчиков и заинтересованного лица доказательства в обоснование своих возражений в случае несогласия с заявленными требованиями.

Однако административные ответчики не реализовали такое право, фактически не возражая против пересмотра рыночной стоимости участка, а администрация городского округа, возражая против административного иска, в установленном процессуальным законом порядке не поставила под сомнение достоверность упомянутого отчета об оценке и не указала обстоятельств, которые действительно могут свидетельствовать о неясности, противоречивости или необоснованности отчета об оценке.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства значительного, практически на 28%, превышения установленной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости, не опровергнуты и свидетельствуют о нарушении прав административного истца в сфере налогообложения.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежащим удовлетворению.

Сформулированное в административном исковом заявлении самостоятельное требование к Управлению Росреестра по Калининградской области о возложении на регистрирующий орган обязанности по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка не подлежит удовлетворению при том, что на основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в пункте 4 части 5 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

При этом в силу пункта 5 части 2 статьи 14 названного Федерального закона одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, вступившее в законную силу решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости само по себе является достаточным основанием для внесения в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости объекта.

При отсутствии данных о неисполнении регистрирующим органом решения суда возложение обязанности по внесению в ЕГРН соответствующих сведений не требуется.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Торговая сеть Созвездие», поданное в суд 14 сентября 2021 года, - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 14 372 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание торгового центра, местоположение: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года – 46 853 000 руб.

В удовлетворении требования к Управлению Росреестра по Калининградской области о возложении обязанности по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка – отказать.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 октября 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова