Дело № 3а-48/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 20 февраля 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Гринь Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, обязании внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № (квартира № 1), № (квартира № 2), № (квартира № 3) в д

<

адрес> в размере равном их рыночной стоимости и составляющей соответственно 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб. и обязании внести указанные сведения в ЕГРН указав, что является собственником вышеуказанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость квартиры № 1 составляет 

<

данные изъяты> руб., квартиры № 2 – 

<

данные изъяты> руб., квартиры № 3 – 

<

данные изъяты> руб., что значительно превышает их рыночную стоимость и нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что рыночная стоимость жилых помещений определена административным истцом на основании отчета об оценке от 20.12.2017 № 0128.Н.17. На с.65 отчета указано, что цены предложения объектов, аналогичных оцениваемым жилым помещениям, без учета «выброса» (17500 руб./кв.м.) на рассматриваемую дату составляли 35542 – 63000 руб./кв.м. Удельный показатель кадастровой стоимости в размере 42700 руб./кв.м. соответствует указанному диапазону. В результате проведения оценки полученное значение удельного показателя рыночной стоимости жилых помещений составило около 18000 руб./кв.м., что не соответствует указанному ранее диапазону. Удовлетворение требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной оставляется на усмотрение суда. В удовлетворении требования об обязании внести изменения в ЕГРН следует отказать, поскольку порядок внесения изменений в ЕГРН в части установленной судом кадастровой стоимости определен законом. 

В судебное заседание административный истец, представители административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и заинтересованного лица администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении, и просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО3 в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статьей 1 областного закона Ленинградской области от 29.10.2015 N 102-оз «О единой дате начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 31.01.2018 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилое помещение (квартира) с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.19).

31.01.2018 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилое помещение (квартира) с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.22).

31.01.2018 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилое помещение (квартира) с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.25).

Из выписки из ЕГРН от 17.01.2019 следует, что кадастровая стоимость жилого помещения с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., жилого помещения с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., жилого помещения с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № – 08.07.2012 (т.2 л.д.7,8,9). 

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 20.12.2017 № 0128.Н.17 следует, что по состоянию на 08.07.2012 рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., жилого помещения с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., жилого помещения с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб. (т.2 л.д.11).

Отчет составлен ФИО7, членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», имеющей стаж работы в области оценочной деятельности 21 год (т.2 л.д.22).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области от 11.01.2018 отклонено заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № по основанию установления в отношении объекта их рыночной стоимости.

Предметом рассмотрения комиссии являлся отчет об оценке от 20.12.2017 № 0128.Н.17 и комиссией указано, что оформление и (или) содержание отчета не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», ФСО №1 и ФСО №7. А именно, в отчете отсутствует проведенный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопостовимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Использована информация о событиях, произошедших после даты оценки (т.1 л.д.29).

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО7 сообщила, что замечания комиссии на отчет от 20.12.2017 № 0128.Н.17 были приняты к сведению и в отчет внесены соответствующие изменения. В суд административным истцом представлен отчет, в котором устранены недостатки, указанные в решении комиссии от 11.01.2018.

В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках – Правительстве Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Ленинградской области.

Суд, исследовав отчет об оценке от 20.12.2017 № 0128.Н.17 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что отчет отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования,

Из отчета об оценке от 20.12.2017 № 0128.Н.17 следует, что для определения рыночной стоимости жилых помещений оценщиком использован затратный подход. 

В рамках затратного подхода оценщиком использован метод расчета по укрупненным элементам и видам работ (метод сравнительной единицы).

Для проведения расчета величины затрат на создание объектов оценки оценщик воспользовался Справочником укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ «Жилые здания» и Санкт-Петербургским справочником Укрупненных показателей базисной стоимости под ред. ФИО4

Обоснованно применив корректировки на наличие отличий аналога от объекта-оценки, оценщиком определена стоимость строительства объекта оценки с учетом стоимости прав на землю. Определив размер прибыли предпринимателя, величину физического износа объектов оценки, оценщик определил рыночную стоимость объектов оценки.

Указание административным ответчиком Правительством Ленинградской области на несоответствие полученного значения рыночной стоимости объектов недвижимости установленному диапазону, судом оценивается критически.

Из пояснений свидетеля ФИО7 следует, что оценка сравнительным подходом носила исключительно поверочный характер в связи с невозможностью подбора аналогов, схожих по своим характеристикам с объектами оценки. В связи с этим, необходимо учитывать нижнюю границу диапазона, полученную в рамках сравнительного подхода, которая совпадает с размером рыночной стоимости, определенной затратным подходом.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке от 20.12.2017 № 0128.Н.17.

Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и обязании внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 08 июля 2012 года, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 08 июля 2012 года, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 08 июля 2012 года, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № считать 25 декабря 2018 года.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 22 февраля 2019 г.