Дело №2-222(1)/2017 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

06 июля 2017 года город Ртищево

Ртищевский районный суд Саратовской области в составе: председательствующего судьи Ястребовой О.В.,

при секретаре Маркиной Ю.В.,

с участием истца ФИО2,

представителя истца ФИО2 – адвоката Ильиной Н.Ю.,

представителя ответчика администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области о признании договора заключенным, о признании права собственности указывая, что на протяжении двух лет она ухаживала за ФИО1, поскольку он был больным и одиноким человеком. Он проживал в двухкомнатной 

<

адрес> в г. Ртищево. Квартира расположена на четвертом этаже пятиэтажного дома. Ноги у ФИО1 были больные, ему было трудно передвигаться, поэтому он неоднократно предлагал ей купить его квартиру, а на вырученные деньги он планировал купить квартиру поменьше - однокомнатную квартиру на первом этаже. Она была согласна с предложением ФИО1, однако когда она ознакомилась с документами на квартиру, то выяснилось, что его квартира не приватизированная. Тогда они с ним договорились, что как только он оформит свою квартиру в собственность, они сразу же заключат договор купли-продажи. Кроме того, у них с ФИО1 была договоренность о том, что он будет проживать в спорной квартире до тех пор, пока не приобретет себе другое жилье.

28 июля 2016 года ФИО1 приватизировал свою квартиру, а 17 августа 2016 года свое право собственности на квартиру им было зарегистрировано в Межмуниципальном отделе по Ртищевскому и Екатериновскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области. В этот же день, 17 августа 2016 года она передала ФИО1 деньги за его квартиру в сумме № рублей, и они заключили договор купли-продажи его квартиры, в котором прописали, что продавец обязуется сняться с регистрационного учета в срок до 31 декабря 2018 года, что давало ему возможность до этого срока приобрести себе однокомнатную квартиру. Сделку купли-продажи они с ФИО1 оформляли у риэлтора и планировали в этот же день сдать документы на перерегистрацию права собственности, однако ФИО1 стало плохо, и он попросил её перенести оформление документов в регистрирующем органе на следующий день. Она не возражала, и они договорились, что на следующий день, то есть 18 августа 2016 года она за ним заедет, и они зарегистрируют переход права собственности на квартиру, сдав документы в Центр государственных и муниципальных услуг «Мои документы» (МФЦ), расположенный в 

<

...> «а». На следующее утро, 18 августа 2016 года, ей поступил звонок по телефону от соседки ФИО1, ФИО6, которая сообщила ей, что ФИО1 умер.

В виду того, что сделка купли-продажи квартиры фактически состоялась и договор был заключен, она подала документы на регистрацию перехода права собственности в Центр государственных и муниципальных услуг «Мои документы» (МФЦ), на что 06 марта 2017 года получила уведомление о приостановлении государственной регистрации на срок до 05 июня 2016 года, поскольку в предоставленных ею документах отсутствовало заявление от продавца о государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемую квартиру. Её поставили в известность, что для возобновления государственной регистрации необходимо либо указанное заявление продавца, либо решение суда о государственной регистрации права собственности (о признании права собственности) ФИО2 на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

У неё имеются ключи от квартиры ФИО1, она имеет свободный доступ в 

<

адрес> в г. Ртищево, за которую на протяжении семи месяцев оплачивает коммунальные платежи. То есть она фактически приняла квартиру, переданную ей по договору купли-продажи. Соответственно между ней и ФИО1 достигнуто соглашение по всем существенным условия договора. Наследников имущества ФИО1 ни по закону, ни по завещанию нет. Просит суд признать договор купли-продажи квартиры от 17 августа 2016 года между ФИО1 и ФИО2, заключенным. Прекратить право собственности ФИО1 на указанную квартиру и признать за ФИО2 право собственности на 

<

адрес> в г. Ртищево, Саратовской области.

Истец ФИО2, представитель истца ФИО2 – ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, уточнили просительную часть иска и просили произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 

<

адрес> в г.Ртищево Саратовской области от ФИО1 к ФИО2 на основании заключенного договора купли-продажи квартиры от 17 августа 2016 года. 

Представитель ответчика администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области ФИО3 в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило. 

Суд в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, изучив и оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора 

купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статей 131, 164, 558 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании статей 1110, 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам продавца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Статьей 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 1 января 2017 года установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей в период спорных правоотношений), недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Согласно пункта 1 статьи 16 данного Закона (в ранее действующей редакции), государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 указанного Федерального закона (в ранее действующей редакции), основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пункта 1 статьи 20 приведенного Закона (в ранее действующей редакции), в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Положениями пункта 1 и пункта 2 статьи 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела установлено, что 17 августа 2016 года ФИО1 заключил с ФИО2 письменный договор купли-продажи квартиры. Согласно пунктов 1, 2 договора продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность в соответствии с условиями настоящего договора 

<

адрес>-комнатную, общей площадью № кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> сохранением целевого назначения земельного участка для общественно-деловых целей. В силу пункта 3 договора купли-продажи, отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора № 9915 на приватизацию жилого помещения от 28 июля 2016 года. Право собственности продавца зарегистрировано Межмуниципальным отделом по Ртищевскому и Екатериновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Единой государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 августа 2016 года сделана запись регистрации №. вышеуказанный дом (л.д. 11-12). 

В пунктах 4,6,7 договора стороны согласовали стоимость недвижимого имущества в размере 880000 рублей. Продавец получил указанную сумму от покупателя до подписания настоящего договора. В соответствии со ст. 556 ГК РФ продавец передал, а покупатель принял указанную квартиру по настоящему договору, доказательством чего является подписание настоящего договора. Передаточный акт сторонами дополнительно составляться не будет. 

Как следует из пункта 15 договора купли-продажи квартиры, расписки ФИО1 от 17 августа 2016 года, ФИО1 подтверждает, что деньги за проданную по настоящему договору купли-продажи квартиру в сумме 880000 рублей получил от ФИО2 до подписания настоящего договора. Претензий по расчету не имеет (л.д. 10).

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 06 марта 2017 года за №, выданного Межмуниципальным отделом по Ртищевскому, Аркадакскому и Екатериновскому районам Управления Росреестра по Саратовской области следует, что приостановлено с 06 марта 2017 горда осуществление действий по государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости: кадастровый №, 

<

адрес>-комнатная, назначение: жилое, общей площадью 45,2 кв.м., адрес: 

<

адрес>. Из представленных на государственную регистрацию документов установлено, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно отсутствует заявление «продавца» о государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемую квартиру. Договор купли-продажи от 17 августа 2016 не был зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства (л.д. 13).

По состоянию на 31 марта 2017 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о зарегистрированном праве на вышеуказанный объект недвижимого имущества за ФИО1 (л.д. 43).

Как следует из сведений из отдела ЗАГС по г.Ртищево и Ртищевскому району управления по делам ЗАГС Правительства Саратовской области от 30 марта 2017 года №, имеется запись акта о смерти №572 от 24 августа 2016 года умершего ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, дата смерти №, г. Ртищево, Саратовская область (л.д.44). 

Из сведений нотариусов нотариального округа г. Ртищево и Ртищевского района Саратовской области ФИО4, ФИО5, ФИО8 наследственных дел к имуществу умершего 18 августа 2016 года ФИО1 не зарегистрировано (л.д. 45-47). 

Согласно искового заявления, пояснений истца ФИО2 следует, что она вместе с ФИО1 ездили к нотариусу для оформления доверенности на имя риелтора ФИО12 для оформления приватизации квартиры ФИО1 После оформления приватизации, они вместе с ним поехали к риелтору, для того, чтобы посмотреть документы. Им был сказано, что они могут заключать сделку. 17 августа 2016 года она передала ему денежные средства, ФИО1 написал ей расписку на получении денежных средств и потом у риелтора они подписали договор купли-продажи. На следующий день они собирались ехать в регистрирующий орган, но ей стало известно, что ФИО1 умер. Фактически ими было достигнуто соглашение по всем существенным условиям по сделке, произведен расчет, она получила имущество, пользуется им. Ключи от квартиры ей дал ФИО1 Она несет все расходы по содержанию квартиры. 

Согласно выводам заключения эксперта №2061/1-2 от 14 июня 2017 года, проведенной по ходатайству представителя ответчика администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области ФИО3, судебным экспертом ФБУ Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, текст Расписки от 17.08.2016 о получении ФИО1 от ФИО2 № рублей и подпись от имени ФИО1 выполнены самимФИО1. 2. Рукописные записи "ФИО1", а также подписи от имени ФИО1, расположенные в разделе "Подписи сторон:" в Договоре купли-продажи квартиры, составленном в г. Ртищево Саратовской области 17.08.2016 между ФИО1 ("Продавец") и ФИО2 ("Покупатель"), а именно на строке "Продавец" и ниже текста "Я, ФИО1.. . Претензий по расчету не имею", выполнены самим ФИО1. 3. Рукописные записи и подписи от имени ФИО1 в Расписке и Договоре купли-продажи квартиры от 17.08.2016 выполнены под влиянием "сбивающих" факторов временного характера, обусловленных ухудшением состояния здоровья исполнителя и связанных с нарушением деятельности центральной нервной системы.

С учетом собранных по делу доказательств, суд приходит к убеждении, что договор купли-продажи квартиры от 17 августа 2016 года сторонами заключен в надлежащей форме, подписан сторонами, между ними достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, с включением в него всех предусмотренных законом существенных условий, расчет по договору произведен, имущество передано, что свидетельствует о достижении соглашения по всем условиям заключенной сделки. Вместе с тем, договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке не был.

Оценив представленные доказательства, установив, что в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение доводы истца, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО2 к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение удовлетворить. 

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ, к ФИО2, на объект недвижимости: квартиру, с кадастровым №, назначение: жилое помещение, общей площадью 45,2 кв.м., этаж №, расположенную по адресу: 

<

адрес> (тринадцать), 

<

адрес> (семьдесят), на основании заключенного договора купли-продажи квартиры от 17 августа 2016 года.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ртищевский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись