Дело № 3а-220/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

14 апреля 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.

при секретарях судебного заседания Мельниковой Н.А., Габриеляне М.Г.,

с участием представителя административного истца Бабаян О.Р. Головченко В.Е., 

представителя Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Кийковой Е.А., 

представителей заинтересованных лиц администрации города Ставрополя Лянгузовой С.Н., комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Левановой Е.С.,

с участием эксперта «***»

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бабаян О.Р. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, 

установил:

Бабаян О.Р. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости. 

В обоснование иска административный истец указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1723 кв.м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торгового назначения, расположенного по адресу: ****. 

Кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 28 января 2016 года определена в размере 14289666,04 рублей.

Административный истец полагала оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает её права и законные интересы как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просила установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости равной его рыночной по состоянию на 28 января 2016 года, определенной «***»в отчете об оценке № «***» от 11 октября 2016 года в размере 3186 00 рублей. 

В судебное заседание административный истец Бабаян О.Р., представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. Ранее от Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступили заявления о несогласии с иском и рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие данных лиц, извещенных надлежащих образом, явка которых обязательной не признавалась

В судебном заседании представитель административного истца Бабаян О.Р. – Головченко В.Е. поддержал исковые требования с учетом выводов экспертного заключения и пояснений эксперта, просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 28 января 2016 года равной рыночной в размере 9421000 рублей, определенной судебной оценочной экспертизой.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Кийкова Е.А. просила принять решение в соответствии с законом, замечаний к экспертному заключению не имеет.

Представители заинтересованных лиц администрации г. Ставрополя Лянгузова С.Н. и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Леванова Е.С., дав по существу аналогичные пояснения, административный иск не признали, мотивировав свою позицию снижением налоговых поступлений в местный бюджет в случае снижения кадастровой стоимости земельного участка и дополнили, что доказательств, опровергающих установленную экспертом стоимость или подтверждающих иную рыночную стоимость, не имеют.

Допрошенная в судебном заседании эксперт «***». пояснила, что при производстве экспертизы по данной категории дел оцениваемый земельный участок рассматривается как свободные от коммуникаций, все подобранные объекты-аналоги находятся в пределах города, находятся на равном удалении от центра города, схожи по ценообразующим факторам. Незначительная разница по ценообразующим факторам по объектам-аналогам скорректирована.

В связи с возникшим вопросом по применению понижающей корректировки на расположение относительно красной линии по объектам-аналогам № 2 и № 5-36%, она уточнила примененную корректировку и определила ее как повышающую корректировку 36% по каждому из этих объектов, с учетом этого, рыночная стоимость оцениваемого участка составила 9421000 рублей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска, с учетом его уточнения.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 1723 кв. м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торгового назначения, расположенного по адресу: *******, находится во владении административного истца на правах аренды, что подтверждается приложенным к административному иску договором аренды № 4311 от 13 ноября 2014 года, заключенным с администрацией города Ставрополя, соглашением уступки прав и обязанностей от 26 ноября 2014 года, дополнительным соглашением № 275 от 29 мая 2015 года об изменении вида разрешенного использования земельного участка, соглашением уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06 сентября 2016 года.

Арендная плата за использование вышеназванного земельного участка устанавливается в процентах от кадастровой стоимости участка.

Таким образом, Бабаян О.Р., являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 29 сентября 2016 года, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1723 кв. м по состоянию на 28 января 2016 года по результатам государственной кадастровой оценки определена в размере 14289666,04 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, Бабаян О.Р. в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком «***» отчет об оценке № «***» от 11 октября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ту же дату определена в размере 3186 000 рублей.

На указанный отчет об оценке «***», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № «***» от 17 октября 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № «***» от 10 февраля 2017 года, выполненной экспертом «***» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1723 кв.м по состоянию на 28 января 2016 года составила 9421000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Подобрано 5 аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Все объекты - аналоги расположены в г.Ставрополе: аналог №1 ул. Пригородная, район Ташла, аналог №2 ул.Перспективная,169, аналог №3 ул.Савченко,29, аналог № 4 ул.Серова,502, аналог № 5 ул.Дачная, 7а, район Пионерского пруда. 

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов. 

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки октябрь, ноябрь 2015 года и январь 2016 года, не превышающий среднего срока экспозиции на рынке для среднеликвидной недвижимости и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом с учетом письменных пояснений стоимость квадратного метра земельного участка в размере 5 468 рублей находится в диапазоне цен предложений земельных участков промышленного назначения района расположения объекта оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков промышленного назначения в городе Ставрополе.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы: на торг - 8%, местоположение по объектам-аналогам № 2- №4 в связи с расположением в других районах города Ставрополя - 6%, на инженерные коммуникации по аналогу № 5, на электроснабжение -16%, водоснабжению и канализацию -15%, газоснабжение -16%, на площадь в отношении аналогов № 1 и № 5, с приведением обоснований применения этих корректировок, расчетов.

В связи с возникшим в судебном заседании вопросом относительно обоснованности применения понижающей корректировки относительно расположения аналогов №2 и №5 -36%, расположенных в глубине квартала, а оцениваемый объект и остальные аналоги вдоль улицы, на красной линии, эксперт откорректировал расположение этих объектов + 36% и уточнил рыночную стоимость земельного участка в размере 9 421000 рублей.

Необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://ruads.org/, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

В заключении содержится подробное описание осуществленных корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене земельного участка, в том числе мотивирован отказ от корректировок по условиям продажи, времени продажи и разрешенному использованию. 

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку в остальном они также мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допустимых доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также иной рыночной стоимости земельного участка, не представлено. 

Доводы заинтересованных лица о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению суммы арендной платы, поступающей в бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку Бабаян О.Р., реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратилась с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск Бабаян О.Р. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2016 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы с учетом письменных дополнений эксперта.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Административный истец Бабаян О.Р. обратилась в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 17 ноября 2016 года.

В силу части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В абзаце третьем пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с представленным заявлением Федерального бюджетного учреждения «Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» стоимость услуг по производству судебной оценочной экспертизы составила 30800 рублей. 

Учитывая, что Баян О.Р. обратилась в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости находящегося в её пользовании земельного участка, реализуя в судебном порядке имеющееся у неё право на установление его кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, как следует из материалов дела, административными ответчиками непосредственно не оспаривались наличие у административного истца такого права и указанный в её заявлении размер рыночной стоимости земельного участка, принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с истцом юридических интересов.

В связи с чем, расходы по оплате за проведение судебной оценочной экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1723 кв. м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торгового назначения, расположенного по адресу: ****** равной его рыночной стоимости по состоянию по состоянию на 28 января 2016 года в размере 9421000 (девять миллионов четыреста двадцать одна тысяча) рублей.

Административный иск поступил в суд 17 ноября 2016 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30800 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.