РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 октября 2020 года Самарский областной суд в составе: 

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре судебного заседания Зайцеве С.В.,

С участием представителя административного истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1006/2020 по административному исковому заявлению ООО «Волга» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Волга» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: занимаемого хлебзаводом, площадью 17645 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.05.2016 года в размере 30 172 950 рублей.

Требования мотивированы тем, что Общество является собственником вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога. 

В обоснование заявленных требований ООО «Волга» ссылается на отчет об оценке от 13.12.2019 года № 2019.12-032-3, выполненный ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки составляет 30 172 950 рублей. 

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонила заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка. 

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке. 

Представитель административного истца по доверенности от 12.12.2019 № 3 года ФИО2 в судебном заседании уточнила административные исковые требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, просила суд установить кадастровую стоимость указанного выше объекта недвижимости в соответствии с заключением эксперта ООО «Лаборатория судебной экспертизы «ФЛСЭ» от 16.09.2020 года № 2020/431 года в размере30 667 000 рублей. В остальной части административные исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель Правительства Самарской области направил в адрес суда письменные возражения на административное исковое заявление, в котором просил в удовлетворении заявленных требований отказать, указав на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке нормам законодательства об оценочной деятельности. 

Представитель ФФГУП «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения на административный иск, в которых удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили. 

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что уточненные административные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что ООО «Волга» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: занимаемого хлебзаводом, площадью 17645 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05.02.2020 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка определена по состоянию на 12.05.2016 года и, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.02.2020 года, составляет 46 320 771 рубль 75 копеек. 

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 26.12.2019 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области. 

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области, от 15.01.2020 года № 20/1с-11 заявление ООО «Волга» было отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки. 

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ООО «Волга» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 13.12.2019 года № 2019.12-032-3, подготовленный ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 12.05.2016 года составила 30 172 950 рублей. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации городского округа Самара о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно экспертному заключению ООО «Лига-Консалт Оценка» от 20.07.2020 года № 190-06/20/СЭ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № состоянию на 12.05.2016 года составляет 35 872 290 рублей.

Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта ООО «Лига-Консалт Оценка» ФИО1 подтвердил выводы своего экспертного заключения, пояснив, что в ходе проведения судебной экспертизы, определил состояние подъездных путей как хорошее, исходя из положений СНиПов, ГОСТов, ТР, приказа Министерства транспорта РФ от 27.08.2009 года № 150, фотографий из сети Интернет и личного опыта. Считает, что объекты-аналоги подобраны верно, с учетом назначения земельного участка. Наличие объекта недвижимости на земельном участке объекта-аналога № 1 существенно не влияет на расчеты в стоимости объекта оценки. В справке о дополнительных расчетах он произвел расчет рыночной стоимости земельного участка, исключив из объектов-аналогов один объект-аналог № 1,однако его исключение не повлияло на величину рыночной стоимости прав на земельный участок, разница составила 2,017%. Остальные объекты-аналоги близки по своим характеристикам к объекту оценки. Использованный метод МАИ является проверяемым и допустимым при проведении расчетов.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» ФИО3 поддержала выводы отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, указав, что судебным экспертом применен метод МАИ, который не обеспечивает прозрачности последовательности расчетов для пользователей. При расчетах, программа предлагала исключить из модели или заменить относительной величиной некоторые параметры, однако эксперт этого не сделал и продолжил расчеты, что исказило результаты оценки. Эксперт не проводил визуальный осмотр и фотофиксацию объекта экспертизы, необоснованно указал о состоянии подъездных путей как хорошее. Кроме того, неверно приняты в качестве объектов-аналогов земельные участки под №№ 1, 9, поскольку на одном земельном участке расположен объект недвижимости, не применена соответствующая корректировка, второй земельный участок предполагает возможность его использование под коммерческое назначение, так как имеет вид разрешенного использование – открытая автостоянка для автомобилей, стоимость такого земельного участка может быть выше остальных земельных участков производственно-складского назначения. Использование данных земельных участков существенно повлияло на определение рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По ходатайству представителя административного истца, в связи с тем, что судебная экспертиза содержит ряд нарушений в части методологии расчета и выборе объектов-аналогов, приведшие к значительному искажению результатов расчета, в ходе рассмотрения дела судом была назначена повторная судебная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Лаборатория судебной экспертизы «ФЛСЭ» от 16.09.2020 года № 2020/431, действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 12.05.2016 года составляет 30 667 000 рублей. 

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки. 

Оценивая повторно экспертное заключение ООО «Лаборатория судебной экспертизы «ФЛСЭ» от 16.09.2020 года № 2020/431 по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; его осмотре, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Повторное экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Оснований не доверять выводам повторного экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. 

Каких-либо возражений, доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности повторного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, а также заинтересованности судебного эксперта в исходе дела, сторонами и заинтересованными лицами не представлено. 

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с отчетом об оценке ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» и заключением эксперта ООО «Лига-Консалт Оценка» не имеется, поскольку заключение повторной судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27.03.2020 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 26.12.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Волга» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: занимаемого хлебзаводом, площадью 17645 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.05.2016 года в размере 30 667 000 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 27.03.2020 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 26.12.2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02 октября 2020 года.

Председательствующий М.А.Панкова