№ 2-28-2025

61RS0022-01-2024-004938-85

РЕШЕНИЕ

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 января 2025 г. г.Таганрог

Таганрогский городской суд в составе: председательствующего Сенковенко Е.В., при секретаре Приходько В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании авансового платежа, неустойки и судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит взыскать с последнего сумму авансового платежа в размере 50000 руб., неустойку -50000 руб., а также понесенные по делу судебные издержки. 

В обоснование требований указал, что 22.03.2024 он заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.2.1 предварительного договора, покупатель и продавец обязуются заключить между собой договор приобретения объектов недвижимого имущества в срок не позднее 15.05.2024г., для чего обязуются явиться в офис нотариуса для заключения основного договора.

При подготовке к сделке, у нотариуса выяснились обстоятельства со стороны Продавца, препятствующие заключению сделки купли-продажи в срок, указанный в договоре, а именно, нотариус сообщила о невозможности проведения сделки в связи с отсутствием оформленных прав на долю у совладельца и отсутствия оформленных прав на земельный участок у ответчика.

В связи с невозможностью проведения сделки по причине отсутствия необходимой документации для совершения нотариальной сделки и впоследствии регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, ответчику была направлена досудебная претензия о необходимости вернуть денежные средства, а именно, 100000 руб., состоящих из 50 000 рублей, предварительно оплаченных истцом в счет будущей покупки, и 50 000 рублей неустойки в срок не позднее 21.05.2024г., которая оставлена без ответа.

Согласно п.4.2. Договора, в случае нарушения продавцом п.п.1.1., 2.1. настоящего договора и отказа от заключения основного договора купли-продажи, либо невозможности заключения основного договора купли-продажи по вине продавца или инициативе, продавец обязан в срок не позднее 5 рабочих дней с момента отказа от заключения основного договора или нарушения продавцом условий настоящего договора, вернуть покупателю сумму предварительного платежа, указанную в п.3.1. предварительного договора, а также выплатить неустойку в размере 100 процентов от денежной суммы предварительного платежа. Таким образом, общий размер выплат за нарушение исполнения обязательств продавцом составляет денежную сумму в размере 100000 руб.

Учитывая, что ответчик проигнорировал его претензию о возврате оставшегося аванса, ему пришлось обратиться в суд с данными требованиями.

В ходе рассмотрения дела в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО3, нотариус г. Таганрога ФИО4 и ФИО5 

16.01.2025 г. судом был объявлен перерыв судебного заседания до 16:00 21.01.2025 

В судебное заседание ФИО1 не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил заявление, в котором просил рассмотреть исковое заявление в его отсутствие.

Представитель истца адвокат М.О.О. в судебном заседании требования поддержала, суду пояснила, что при заключении предварительного договора покупка доли земельного участка не обсуждалась, как и то, является ли продавец собственником земельного участка. Но именно по вине ответчика нотариусом было отказано в удостоверении сделки, так как ФИО2 не является собственником доли земельного участка, а также в связи с отсутствием оформленных прав совладельца.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований. 

Третье лицо - ФИО3 в судебном заседании суду пояснила, что она являлась риэлтором и помогала ФИО2 в заключении сделки. Она знала, что ему не принадлежит земельный участок, об этом сообщил ей ФИО2, но она полагала, что земля находится в пользовании. При обращении к нотариусу выяснилось, что ответчику по договору купли-продажи от 14.04.2011 не перешло право на долю земельного участка, а только на строения. Хотя бывший собственник 4/9 долей в праве собственности на строения имела право на долю земельного участка. Поскольку ФИО2 не являлся собственником доли земельного участка, нотариус не смогла оформить договор купли-продажи между истцом и ответчиком. Она предлагала ФИО2 закончить оформление его прав на долю земельного участка, чтобы заключить сделку с ФИО1, но ее предложение он не принял. 

Третье лицо- нотариус г. Таганрога ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, направила письменные возражения. 

Третье лицо- ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Из представленных суду доказательств следует, что 

<

дата> между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи 4/9 долей недвижимого имущества, а именно жилых домов лит. «А» и лит. «В», летних кухонь лит. «Ж» и лит. «Е» и сарая лит. «Б», расположенных по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 3350000 рублей с условием заключить основной договор 15.05.2024.(п.п. 1.1,1.3, 2.1 договора).

Согласно п. 1.5 договора, стороны договорились о проведении сделки купли-продажи в нотариальной форме.

Пункт 3.1 договора предусматривает, что покупатель (ФИО1) выдает, а продавец (ФИО2) передает денежную сумму аванса (предварительный платеж) в размере 50000 руб.

Оставшаяся сумма в размере 3300000 руб. будет выплачена продавцу ФИО2 перед подписанием договора купли-продажи. (п.3.2).

Факт получения ФИО2 аванса в размере 50000 руб. не оспорен и подтверждается распиской в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 22.03.2024. 

Также договор содержит условие о том, что если сделка купли-продажи по данному соглашению не состоится по вине продавца, то уплаченная сумма предварительного платежа возвращается покупателю в полном объеме, а также неустойка в размере 100% от денежной суммы предварительного платежа. (п.4.2 договора). 

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит недвижимое имущество - 4/9 долей в праве собственности на строения, а именно: жилые дома лит. «А» и лит. «В», летние кухни лит. «Ж» и лит. «Е» и сарай лит. «Б», расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Обращаясь в суд с данным иском, истец в обоснование требований указал, что сделка не была заключена по вине продавца ФИО2 в связи с отсутствием оформленных у него прав на земельный участок и отсутствия оформленных прав совладельцев.

Из материалов дела следует, что ФИО2 не является собственником доли на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Из письменных пояснений нотариуса ФИО4 следует, что точных обстоятельств обращения указанных граждан в марте 2024г. в нотариальную контору она не помнит. По существу правовой ситуации указала, что при удостоверении договоров отчуждения недвижимости (земельного участка и находящихся на нём объектов недвижимого имущества) нотариус руководствуется общим принципом единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости на нём. В этой связи, согласно ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. С учетом того обстоятельства, что в имеющей место ситуации потенциальному продавцу принадлежат лишь права на объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, а права на земельный участок принадлежат третьему лицу, то удостоверение договора купли-продажи данных объектов нарушило бы принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости на нём, а также могло повлечь нарушение прав третьего лица - собственника земельного участка.

В соответствии с ч.2 ст. 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Исходя из анализа приведенных выше норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком, при этом, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, и по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязательства.

В данном случае сами по себе условия договора свидетельствуют о том, что указанная сумма, согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ, представляла собой не задаток, а именно аванс, в связи с чем денежная сумма должна быть взыскана судом в пользу истца в однократном размере по причине прекращения между сторонами правоотношений, вытекающих из предварительного договора и отсутствия у ответчика права на удержание денежных средств.

По смыслу пункта 3 статьи 380 ГК РФ, всякая предварительно уплаченная сумма признается авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что таковая является задатком. Аванс составляет часть суммы, подлежащей платежу, то есть денежной суммой, уплачиваемой обязанной к денежному платежу стороной договора в счет данного платежа до фактического исполнения предмета договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной, в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 28 указанного Постановления, не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

При разрешении такой категории споров необходимо исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами т.д., результат такого взаимодействия сторон, оценить характер означенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором или последующими соглашениями условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора и достигнутого в ходе переговоров соглашения (при наличии).

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.

В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, либо вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Учитывая содержание заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи, исходя из того, что переданная истцом ответчику сумма в размере 50000 руб. являлась авансом, то с ответчика в пользу истца следует взыскать сумму аванса, а именно 50000 руб. 

Допрошенные в ходе судебного разбирательства свидетели М.П.А. и Д.Л.В. не подтвердили, что сделка не состоялась по вине ответчика.

Взыскание с ответчика в пользу истца неустойки, указанной в п. 4.2 предварительного договора, не подлежит удовлетворению.

Как следует из пояснений сторон, заключая предварительный договор купли-продажи, стороны не обсуждали покупку земельного участка. В предварительном договоре не указано, что предметом покупки является доля земельного участка. 

Также в судебном заседании не представлено доказательств тому, что нотариусом отказано в совершении сделки по причине отсутствия права собственности продавца - ФИО2 на земельный участок, как и не представлено, что причиной послужило отсутствие отказа совладельца в преимущественном праве покупки. 

Достоверных и допустимых доказательств того, что сделку не оформил нотариус именно по вине ответчика, суду не представлено. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Судом установлено, что истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 руб., учитывая, что требования истца удовлетворены частично, с ответчика подлежат взысканию судебные издержки по уплате государственной пошлины в размере 1700 руб. исходя из частично удовлетворенных требований, а именно 50000 руб.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Установление размера и порядка оплаты услуг представителя относится к сфере усмотрения доверителя и поверенного. Суд не вправе вмешиваться в эту сферу, однако может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя в качестве критерия разумность понесенных расходов.

Судом установлено, что при рассмотрении гражданского дела ФИО1 понес расходы на оплату услуг представителя -адвоката М.О.О. в размере 25000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 04.06.2024 и договором об оказании юридических услуг от 04.06.2024 

При определении суммы, подлежащей взысканию, суд, учитывая категорию спора, уровень его сложности, фактические результаты рассмотрения заявленных требований, а также учитывая, что требования удовлетворены на 50% от заявленных, судебные расходы подлежат взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 пропорционально удовлетворенным требованиям - 12500 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 50000 руб., а также судебные расходы по оплате услуг представителя - 12500 руб., уплате государственной пошлины 1700 руб.

В остальной части требований- отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Таганрогский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Сенковенко 

Решение в окончательной форме изготовлено 31 января 2025