ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

административное дело

№3а-79/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 25 октября 2024 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания в составе: 

председательствующего судьи Хадонова С.З.,

при секретаре Беркаевой М.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Газпром сеть АЗС» к Правительству Республики Северная Осетия-Алания, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, филиалу публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Северная Осетия-Алания, государственному бюджетному учреждению Республики Северная Осетия-Алания «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

ООО «Газпром сеть АЗС» обратилось в Верховный Суд РСО-Алания с административным исковым заявлением к административным ответчикам Правительству РСО-Алания, государственному бюджетному учреждению РСО-Алания «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания, с указанием в качестве заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания», об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... по состоянию на 1 января 2022 года в размере ... рублей.

Указав в обоснование исковых требований, что ООО «Газпром сеть АЗС» на праве собственности принадлежит объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ... Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... рублей. В целях определения достоверной кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился к независимому оценщику для получения заключения об оценке его рыночной стоимости. Как следует из отчета оценщика ООО «Центр оценки «ПН» №... от 28 марта 2024 года, рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... составила ... рублей. Полагая, что размер кадастровой стоимости земельного участка является необоснованно завышенным, в порядке досудебного разрешения спора, 25 апреля 2024 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории РСО-Алания при Министерстве государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости спорного земельного участка, в котором просил признать в отношении земельного участка с кадастровым номером ... кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «Центр оценки «ПН» №... от 28 марта 2024 года. Решением комиссии №5 от 15 мая 2024 года заявление административного истца было отклонено, в связи с чем административный истец был вынужден обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением, так как указанная в выписке ЕГРН кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца.

Определением судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 27 июня 2024 года данное административное исковое заявление принято к производству суда, из числа заинтересованных лиц исключено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика. Также из числа заинтересованных лиц исключен филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания», и к участию в деле в качестве административного ответчика привлечен его правопреемник – филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по РСО-Алания. Министерство государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания исключено из числа административных ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица, совместно с АМС г. Владикавказа РСО-Алания. 

В судебном заседании, а также в письменном заявлении, представитель административного истца ООО «Газпром сеть АЗС» ФИО1, уточнила административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... по состоянию на 1 января 2022 года в размере ... рублей, исходя из результатов судебной оценочной экспертизы №... от 18 сентября 2024 года, проведенной экспертом ООО «Профэксперт» ФИО2

В судебном заседании, а также в письменном отзыве на иск, представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания ФИО3 административные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, указал на то, что Постановлением Правительства РСО-Алания уже установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а экспертиза, проведенная экспертом ООО «Профэксперт» ФИО2 не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, содержит многочисленные нарушения, не отражает реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, так как экспертом существенно занижена стоимость объекта оценки, следовательно, заключение эксперта является недопустимым доказательством и не может быть положено в основу решения суда. 

В судебном заседании, представитель административного ответчика ГБУ РСО-Алания «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО4 административные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. Полагала, что заключение эксперта ООО «Профэксперт» ФИО2 ... от 18 сентября 2024 года является недопустимым доказательством и не может быть положено в основу решения суда, так как экспертиза не соответствует требованиям действующего законодательства, выполнена с многочисленными ошибками, которые привели к искажению результатов расчета и к существенному снижению величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представила письменные возражения на заключение эксперта ООО «Профэксперт» ФИО2 №... от 18 сентября 2024 года, в которых также указала на то, что в нарушение Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также законодательства, регулирующего оценочную деятельность, экспертом, в частности, применен только сравнительный подход, без применения разных методов оценки и последующего сопоставления их результатов с целью получения промежуточного результата. Кроме этого, для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал аналоги со значениями цен ниже среднего, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки на этапе отбора аналогов. 

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по РСО-Алания, а также представители заинтересованных лиц Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания и АМС г. Владикавказа РСО-Алания, извещенные надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили. 

Руководствуясь положениями ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения представителей сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников по делу, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. 

Выслушав мнения представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, возражение на административное исковое заявление, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17 апреля 2024 года, а также договору купли-продажи земельного участка №... от 21 августа 2023 года, ООО «Газпром сеть АЗС» на праве собственности принадлежит объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ... (т. 1 л.д.21-29, 30-31).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Из вышеприведенных положений федерального законодательства следует, что определение кадастровой стоимости земельного участка возможно в результате проведения государственной кадастровой оценки. Как указано в абзаце 1 пункта 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта. Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

При этом в отношении указанного спорного земельного участка с кадастровым номером ..., утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2022 года в размере ... рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 7 февраля 2024 года (т. 1 л.д. 20). 

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Нормами данного федерального закона предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для каждого объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Северная Осетия-Алания при Министерстве государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания №5 от 15 мая 2024 года отклонено заявление ООО «Газпром сеть АЗС» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ..., в связи с выявленными нарушениями в отчете ООО «Центр оценки «ПН» №... от 28 марта 2024 года.

В связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. В случае, когда заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы. 

Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, был представлен отчет независимого оценщика ООО «Центр оценки «ПН» №... от 28 марта 2024 года, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... по состоянию на 1 января 2022 года составила ... рублей. 

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в целях устранения возникших сомнений, по ходатайству представителя административного истца, определением Верховного Суда РСО-Алания от 5 августа 2024 года, по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению эксперта ООО «Профэксперт» ФИО2 №... от 18 сентября 2024 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... по состоянию на 1 января 2022 года составила ... рублей.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным ст.84 КАС РФ.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

При этом суд отмечает, что экспертиза назначалась непосредственно в рамках рассмотрения административного дела судом, экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием различных подходов (сравнительного, доходного и др.), что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; заключение не допускает неоднозначного толкования; расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2022 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

У суда нет оснований сомневаться в объективности представленного экспертного заключения.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов сторонами не опровергнута, заключение соответствует требованиям действующего законодательства, поэтому может быть положено в основу решения суда.

Исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, должна быть установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, и определена по результатам судебной оценочной экспертизы №... от 18 сентября 2024 года, проведенной экспертом ООО «Профэксперт» ФИО2 в размере ... рублей. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности и ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации одним из оснований к пересмотру результатов определения кадастровой стоимости выступает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ устанавливают, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Датой обращения ООО «Газпром сеть АЗС» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения административного истца с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости спорного земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Северная Осетия-Алания при Министерстве государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания – 25 апреля 2024 года.

В силу части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд РСО-Алания,

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Газпром сеть АЗС» к Правительству Республики Северная Осетия-Алания, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, филиалу публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Северная Осетия-Алания, государственному бюджетному учреждению Республики Северная Осетия-Алания «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... равной его рыночной стоимости в размере ... (...) рублей 00 копеек, по состоянию на 1 января 2022 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ....

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., следует считать 25 апреля 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания.

Председательствующий С.З. Хадонов